Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

В декабре вам может прийти сразу два требования из налоговой

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Кондоминиум, в котором я живу

10 ноября 2006 1484 просмотра

И Гусева

Уже в 2007 году каждый из нас по решению законодателей будет жить в кондоминиуме и принимать решения по управлению этим кондоминиумом. Спокойствие, только спокойствие: переезжать нам не придется и брать на себя лишнюю ответственность тоже. На человеческом языке это означает, что собственники квартир будут регулярно собираться и вместе решать, кому, за какое обслуживание дома и сколько платить.

И это не право, а обязанность жильцов: до 1 января они должны избрать форму управления своим домом. Если этого не произойдет, то решение за нас примут городские власти – такое, какое им выгодно. А именно проведут конкурс, и как минимум год нам придется жить и платить за квартиру под руководством навязанной компании. Это следует из статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

Какие у нас есть альтернативы? Мы решили разобраться в этом и особое внимание уделить самому интересному варианту – так называемому товариществу собственников жилья (ТСЖ).

Мы выбираем

Вопрос о том, каким образом управлять домом, собственники должны решить на общем собрании или при заочном анкетировании, прибегнув к голосованию. Вот в этом, пожалуй, и заключается самое неприятное во всей ситуации с выбором: человек вынужден подчиняться мнению большинства.

Всего же у жильцов три варианта. Первый – непосредственное, или личное, управление. Это когда каждый собственник принимает участие абсолютно во всем. Второй – «домовые» дела передаются управляющей компании. И третий – создается товарищество собственников жилья.

Каждый вопрос решаем сами

При личном управлении каждый человек вникает во все нюансы, на голосование ставится каждая мелочь. В основном же на повестке дня бывает выбор персонала (дворников, консьержек) и организаций, которые станут обслуживать здание. Тут надо отметить, что каждый собственник обязан заботиться о состоянии не только личной площади, но и об общем имуществе: оплачивать содержание лестничных пролетов, лифтов, мусоропровода, детской площадки и т. д. На этом настаивает часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ, тот же вывод можно сделать из части 1 статьи 156 этого документа.

Далее заключаются договоры. С физическим лицом – электриком, уборщицей, садовником – подписывается один контракт от имени всех жильцов. А вот с коммунальщиками каждый собственник заключает договор лично. При этом человек устанавливает себе индивидуальные счетчики на воду, газ, электричество и оплачивает только свои реальные расходы. Долги соседа никого, кроме организации-исполнителя, не интересуют. И прекратить из-за неплательщика, скажем, вывоз мусора коммунальщики не вправе – нарушат условия договоров с другими жильцами.

Но, разумеется, личное управление удобно только в небольших домах. Если в доме сотня квартир, то постоянно собирать общие собрания собственников для решения текущих вопросов будет крайне сложно.

Доверимся управляющему

Можно пригласить в управляющие коммерческую компанию. Например, таковой является привычный всем ГУП ДЕЗ. Но существуют и другие организации – частные.

Управляющая компания будет уже сама заниматься всем хозяйством. То есть принимать решения, распоряжаться общим домовым имуществом, подписывать с другими фирмами контракты от имени жильцов и устанавливать цены в течение всего времени, на которое собственники заключат с ней договор. За эту деятельность компания берет установленную плату.

Выбирается подходящий (то есть надежный, добросовестный и не слишком дорогой) управляющий на общем собрании, там же с ним заключают и соглашение. Регулярно – не реже чем раз в год – собравшиеся собственники обсуждают условия договора и при желании продлевают его действие. В этом документе содержится перечень услуг, которые компания должна оказывать жильцам. Такой перечень обязательно включает в себя все, чем сейчас заняты ДЕЗы. Причем власти утверждают, что и плата за такой минимальный набор будет соответствовать теперешней муниципальной. Расчет этих тарифов рекомендован в постановлении Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».

Помимо этого управляющая компания предложит провести дополнительные работы ради особого комфорта проживающих в доме. Допустим, установить видеонаблюдение у подъездов. Все подобные услуги указываются в особом прейскуранте и, если собрание на них согласится, то, конечно, оплачиваются отдельно.

В принципе, управляющая компания может найти денежные ресурсы, не требуя перечислений непосредственно от жильцов. В ее полномочия входит сдача в аренду нежилых площадей, а также стен дома под наружную рекламу и проч. Все вырученные средства поступают управляющему, который тратит их на дом по своему усмотрению.

Тут остается надеяться на то, что компания будет мудро распоряжаться деньгами и к тому же в течение действия договора не разорится (домов-то она обслуживает много!). Согласитесь, неприятно заплатить за электроэнергию и все равно остаться без света, даже если потом суд призовет управляющего к ответу.

А отстаивать свои права в спорах с управляющей компанией собственники могут, руководствуясь Законом РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» и все тем же постановлением № 307.

Если передача дел коммерческой компании представляется не лучшим способом управлять домом, то надо срочно выбирать другой вариант. Ведь с 1 января местные чиновники насильно распределят кондоминиумы именно между управляющими компаниями.

Поступаем по-товарищески

Самый сложный вариант – создание товарищества собственников жилья, которое будет представлять интересы жильцов. ТСЖ, являясь некоммерческой организацией, должно быть зарегистрировано в качестве юридического лица. Всем этим, равно как и текущей хозяйственной деятельностью, занимается правление товарищества. Для этого собственники квартир передают полномочия группе из нескольких человек, проживающих в этом же доме. Естественно, активисты периодически отчитываются за проделанную работу. Давайте рассмотрим этот способ управления домом в подробностях.

Создание и работа ТСЖ

Понятно, и товарищество может быть создано только на общем собрании собственников жилья большинством голосов. Сразу определимся, что такое в данном случае «один голос». Проще говоря, это 1 процент от площади кондоминиума. Поэтому количество голосов, которым обладает человек, прямо пропорционально доле его собственности в доме.

Кворумом для принятия решения о создании ТСЖ можно считать 51 голос. И товарищество можно создавать, если за него проголосовал хотя бы 51 процент. Остальные 49 процентов будут вынуждены подчиниться, даже если вообще не явились на собрание. Эту волю большинства фиксируют в решении общего собрания. Также на первом собрании составляется устав товарищества, избираются правление, председатель и ревизионная комиссия. Членам правления жильцы должны положить зарплату за организаторскую деятельность. Затем желающие собственники подают в правление заявления о вступлении в ТСЖ.

В дальнейшем товарищи будут встречаться много раз, как минимум ежегодно. Причем для кворума будет достаточно уже 11 процентов голосов. Такое собрание является органом управления многоквартирным домом. Здесь собственники принимают решения о том, с какими обслуживающими организациями целесообразно заключать договоры, что еще можно предпринять ради комфорта и одновременной выгоды жильцов.

Эти текущие проблемы тоже решаются большинством голосов, но тут за абсолютную величину берется уже просто количество присутствующих на собрании. Хочешь высказаться – изволь явиться. Кстати, для обычных собраний ТСЖ может принять свое определение «одного голоса» – например, голос приравнивают к квартире или исходят из количества проживающих в ней.

Плюсы товарищества

Пожалуй, можно сказать, что преимущества товарищества сочетают в себе плюсы личного управления и найма коммерческой компании.

Люди сами решают, что конкретно нужно их жилищу, и соотносят свои запросы с доходами. Вообще, естественным образом появляется хозяйский подход: если потратить имеющиеся деньги неразумно, то на необходимые вещи ничего не останется. Правление товарищества это очень хорошо понимает, так как живет в этом же доме и фактически распоряжается своими же «кровными». При этом все платежи жильцов собираются на расчетном счете товарищества и, соответственно, идут исключительно на содержание данного кондоминиума. А вот от управляющей компании, которая заботится еще о десятке-другом домов, такого подхода и целевого использования не дождешься.

Если при составлении сметы собственники договорятся о том, что в подъезде следует сделать евроремонт, а во дворе требуется круглосуточный пост охраны, то платить придется больше, чем когда-то ДЕЗу. Зато и способы сэкономить жильцы ищут сами, причем вариантов у них немало.

Это привлечение арендаторов, сдача стен и крыши дома под рекламные щиты, использование земли. Также можно нанять дешевых гастарбайтеров, которые сделают ремонт. А некоторые работы и вовсе выполнить своими силами на субботнике. Какие-то обязанности стоит предложить малоимущим жителям дома на договорных условиях, заодно помогая им заработать на коммунальные платежи. Практически все ТСЖ ставят общедомовые счетчики тепла и воды, чтобы не переплачивать коммунальщикам.

Кроме того, ТСЖ имеет статус юридического лица, а потому ему значительно проще заключать договоры с подрядными организациями, как и требовать с них результат. Самые обычные платежи – за тепло, воду, вывоз мусора – товарищество может проводить напрямую. Наконец, юрлицо вправе брать кредиты на реконструкцию дома. Впрочем, если члены ТСЖ решили, что целесообразно прибегнуть к помощи профессиональной управляющей компании (в том числе к своему бывшему ДЕЗу), то препятствий не будет.

Каждый участник товарищества имеет право в любой момент затребовать у правления все сведения как о самом ТСЖ, так и о расходовании общественных денег. Разумеется, с этих бумаг можно снять копии, чтобы показать их юристам и аудиторам. Помимо этого, в соответствии со статьей 150 Жилищного кодекса РФ перед собственниками регулярно отчитывается ревизионная комиссия, куда, кстати, не могут входить члены правления.

Минусы ТСЖ

То, что ТСЖ – лицо юридическое, можно отнести к преимуществам. А между тем в некоторых ситуациях это становится недостатком. Налоговикам и коммунальщикам проще бороться с организацией, чем с сотней отдельных жильцов. Скажем, статья 546 Гражданского кодекса РФ позволяет человеку в одностороннем порядке отказаться от договора электроснабжения. Что же касается снабжающей компании, то «кинуть» гражданина она не может. А организацию, в частности ТСЖ, – пожалуйста! То же и с другими коммунальными службами.

И еще одна серьезная проблема заключается в следующем. Даже если общее собрание собственников проголосовало за создание ТСЖ, человек может не вступать в товарищество. Это право ему предоставляет статья 143 Жилищного кодекса РФ. Вот только никакой пользы это право не приносит.

Услышав о том, что товарищи привлекают дорогостоящих коммунальщиков и нацелились на капитальный ремонт, можно подумать: мне это не нужно, я хочу платить поменьше, поэтому заявление о вступлении они от меня не получат. Но, во-первых, прикреплять к ДЕЗу отдельную квартиру запрещено, так как по закону управлять домом может только одна организация. А во-вторых, житель дома, который не является членом созданного там товарищества, обязан подчиняться мнению большинства соседей и платить за «коммуналку» по тарифам ТСЖ (для этого придется заключить особый договор). Нет, конечно, воду и свет человеку не отключат. Но и сэкономить не выйдет.

Просто взять и не платить нельзя. Не получится отказаться даже от взносов на те домовые дела, в которых нет острой необходимости, как-то: уборку листвы, ковролин или стеклопакеты в подъезд. Ведь долю в общем имуществе – лестницах, лифтах, чердаках, подвалах, придомовой территории – человек получает автоматически, вместе с правом собственности на квартиру. И размер взносов на обслуживание общих объектов опять же устанавливает большинство голосов на собрании членов ТСЖ. Есть шанс снизить тарифы, только если поставить на собрании вопрос о том, насколько обоснованны высокие платежи. Но выступать-то может только товарищ!

Вывод, который можно из этого сделать, – если уж по настоянию большинства собственников в доме создано товарищество, то стоит в него вступить. Тогда на общем собрании можно убедить соседей изменить устав или уменьшить платежи. А под лежачий камень, как говорится, вода не течет.

Что имеют в виду чиновники

Теперь мы постоянно будем сталкиваться с терминами, которые встречаются в документах, посвященных управлению жильем: актах, протоколах, решениях. Быть в курсе этих бумаг необходимо, чтобы попытаться вовремя отстоять личные интересы. Поэтому приводим небольшой словарь.

Кондоминиум – единый имущественный комплекс В него входит земельный участок, на котором находятся: дом с жилыми и нежилыми помещениями, инженерное оборудование, различные сооружения внешнего благоустройства и иные элементы инфраструктуры.

Собственники – граждане и юридические лица, которым принадлежат помещения, входящие в кондоминиум. Как именно получена квартира – приватизирована или куплена, значения не имеет, в том числе не влияет и на тарифы. Владельцы нежилых помещений имеют те же права, что и хозяева квартир. А вот граждане, живущие в доме по договору социального найма, собственниками не являются.

ТСЖ (товарищество собственников жилья) – некоммерческая организация, куда входят собственники квартир одного дома или же нескольких находящихся рядом зданий. Они совместно управляют общим имуществом, то есть кондоминиумом, – обеспечивают оказание коммунальных услуг. Во главе ТСЖ стоят жильцы-активисты.

Управляющая компания (или управляющая организация) – коммерческое предприятие, в том числе и ГУП или даже индивидуальный предприниматель, которое является рыночным аналогом ДЕЗов. Собственно, ДЕЗы с 2007 года и превратятся в большинство таких компаний. От имени жильцов управляющая компания заключает договоры на обслуживание и ремонт дома.

Опыт коллег

И это называется свобода выбора?!

Ирина Ефремова, эксперт журнала «Главбух»

– Если квартира неприватизированная, то она принадлежит городу. В таком случае не важно, кто там живет – в собраниях вместо него будет принимать участие представитель муниципалитета. Хорошо, если в вашем доме более половины жилья находится в собственности граждан. Тогда сами жители будут определять, как управлять имуществом. Если же большинство квартир не приватизированы, то условия станут диктовать чиновники.

Мне, например, листки для заочного голосования принесла сотрудница нашего нынешнего ДЕЗа. В типовой форме предлагался такой выбор: непосредственное управление/товарищество собственников жилья/управляющая организация (ГУП ДЕЗ такого-то района или другая компания). Напротив управляющей организации и ГУП ДЕЗ уже стояли точки. Там я должна была поставить галочки.

«Но может, я приму другое решение!» – возмутилась я. На что мне популярно объяснили: большинство квартир нашего дома принадлежат государству. И муниципалитет уже решил на весь следующий год передать управление нашим домом ДЕЗу. Что бы я не вписала в форму, мой голос роли не сыграет. И уйти в другую компанию я не могу – как два управляющих будут делить стояк? «Значит, фактически выбора у меня нет?» – спросила я. «Нет», – был ответ.

Вопросы из практики

Отвечает Дарья Муратова, адвокат Московской коллегии адвокатов «ЗАЩИТА»

– Я не стала вступать в ТСЖ, потому что не хочу платить взносы, введенные общим собранием. В частности, это плата за обслуживание спортзала в подвале дома, современные лифты, новогоднее мероприятие. Меня не могут выселить?

– Нет, выселить вас из собственной квартиры не может ни правление, ни даже общее собрание жильцов. А вот подать на должника в суд ТСЖ вправе в соответствии с частью 3 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Даже не будучи членом товарищества, вы должны платить за «коммуналку», причем по тарифам ТСЖ на основании заключенного с ним договора. И за обслуживание не только вашей квартиры, но и общего имущества (конечно, соразмерно своей доле). Так сказано в части 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ. Более того, ТСЖ обязано брать с вас деньги на содержание и ремонт общего имущества в доме.

Впрочем, тот же суд, взыскав с вас долги по обслуживанию подвального помещения и лифта, укажет, что скидываться на мероприятия вы не должны.

– Сейчас я могу оплачивать пост охраны и ландшафтные работы, за которые проголосовало большинство участников нашего ТСЖ. Но вдруг однажды я «не подниму» эти затраты? В нашей стране простой выход на пенсию делает человека малообеспеченным.

– Увы, вам придется подчиняться правилам дома. Впрочем, льготы для пенсионеров и ветеранов, введенные законодательством, сохраняются и в ТСЖ. Государство возмещает эти затраты, если товарищество заключило договор с городским центром жилищных субсидий. Кроме того, сам малоимущий гражданин может заключить с ТСЖ индивидуальный договор или попросить внести в устав товарищества особый пункт. Не обязательно, но человеку могут позволить платить меньше, чем всем остальным. Разумеется, решение об этом принимает общее собрание жильцов. А минимальные расценки можно рассчитать, руководствуясь постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».

– Квартира находится в равнодолевой собственности у четырех членов семьи: муж, жена и двое несовершеннолетних детей. Как учитываются детские голоса на общем собрании?

– Голосами несовершеннолетних могут распоряжаться родители. Это следует из статьи 64 Семейного кодекса РФ. Родители могут подтвердить свои полномочия, предъявив свидетельство о праве собственности на жилье (где указаны дети) и свидетельства о рождении.

– У товарищей и долги общие? Иными словами, если в доме есть злостный неплательщик, то обслуживание его квартиры берут на себя соседи?

– Товарищество вправе взыскать с неплательщика долг и пени в судебном порядке. Но, конечно, иногда разбирательство затягивается. В это время долги неплательщиков фактически берет на себя ТСЖ. Вместе с тем в его уставе может быть предусмотрено создание специального фонда, который расходуется на покрытие такого рода долгов. Средства для специального фонда могут поступать, например, от хозяйственной деятельности товарищества.

– Когда в доме общий «водяной» счетчик, то работающие жильцы находятся в менее выгодном положении, нежели домохозяйки?

– В принципе, так и есть. Ведь если в доме установлен общий счетчик расхода воды, то плата за водоснабжение распределяется среди всех жильцов в равных долях. Предложите на общем собрании ТСЖ установить в доме индивидуальные счетчики. Если вас поддержит большинство, то распределение платежей будет более справедливым.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться





  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка