Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Проверьте, что вы знаете об изменениях в работе

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Расходы на реконструкцию и продажу квартир под офисы

23 ноября 2006 787 просмотров

М Балахонова

Организация работает по «упрощенке» (объект налогообложения – доходы за минусом расходов). Основной вид деятельности – реконструкция квартир под офисы: фирма покупает квартиры, затем переводит их в нежилое помещение, ремонтирует и продает. При этом заключается предварительный договор купли-продажи офиса с будущим покупателем. Что будет являться расходом и каким документом его оформить?

Квартиры для продажи – это товар

Скажем сразу: объект недвижимости, приобретенный организацией для перепродажи, должен рассматриваться при «упрощенке» в качестве товара. Давайте разберемся почему.

Итак, в соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 38 Налогового кодекса РФ товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

При этом под имуществом понимаются виды объектов гражданских прав (за исключением имущественных прав), относящиеся к имуществу в соответствии с Гражданским кодексом РФ. А квартиры – это недвижимое имущество согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ.

Расходы при продаже квартир

Перечень расходов, которые принимаются при упрощенной системе налогообложения, установлен статьей 346.16 Налогового кодекса РФ. В соответствии с подпунктом 23 пункта 1 этой статьи организация может учесть в целях налогообложения расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, уменьшенные на суммы «входного» налога на добавленную стоимость. При этом такие расходы учитываются по мере реализации товара, что определено в подпункте 2 пункта 2 статьи 346.17 Налогового кодекса РФ.

Кроме того, при реализации товаров доходы от этих операций уменьшаются на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией. Следует отметить, что Налоговый кодекс РФ не дает прямого ответа, какие именно расходы следует считать напрямую связанными с реализацией, но приравнивает к ним расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке реализуемых товаров.

В связи с этим положения данного подпункта можно трактовать по-разному.

С одной стороны, строительная организация может принимать в целях налогообложения любые расходы, напрямую связанные с данной деятельностью, поскольку этот перечень не закрыт. Поэтому раз уж речь идет о довольно специфическом товаре (квартирах), расходы на их ремонт перед продажей и расходы по переводу квартир в нежилой фонд могут быть признаны в целях исчисления единого налога.

С другой стороны, не исключены риски, что проверяющие органы будут не согласны с таким вариантом трактовки, поскольку расходы на ремонт квартир и расходы по их переводу в нежилой фонд напрямую не связаны с фактом реализации: они носят подготовительный характер.

Кроме того, налогоплательщик при реализации данных квартир может учесть и другие расходы, которые входят в разрешенный перечень. К примеру, «входной» налог на добавленную стоимость по квартирам (подп. 8 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ). Только учтите, что сделать это можно после оплаты квартир.

Также в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на материальные расходы.

Подпункт 22 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ разрешает включать в расходы суммы налогов и сборов. Поэтому по данной статье организация сможет учесть расходы по уплате госпошлины за государственную регистрацию прав на недвижимость.

А вот плата за перевод квартир из жилого фонда в нежилой не входит в систему налогов и сборов РФ, поэтому на эту сумму уменьшить полученные доходы при упрощенной системе налогообложения нельзя.

Перечень налогов и сборов

Этот перечень приведен в статьях 13 (федеральные налоги и сборы), 14 (региональные налоги) и 15 (местные налоги) Налогового кодекса РФ. Госпошлина относится к федеральным налогам и сборам (п. 10 ст. 13 Налогового кодекса РФ). За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество организации придется заплатить 7500 руб. Основание – подпункт 20 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса РФ.

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться





  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка