Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

О чем еще недавно спорили компании с проверяющими

Подписка
Срочно заберите все!
№23

Нарушены сроки передачи квартиры дольщику

23 ноября 2006 301 просмотр

, налоговый консультант, генеральный директор ООО «Компания "АЛТИ"»

В договоре долевого строительства указано, что срок ввода дома в эксплуатацию – III квартал 2006 года. Застройщик сдал дом в срок, о чем свидетельствует акт приемки дома госкомиссией от 29 сентября 2006 года. Но фактически квартиру передали дольщику лишь в ноябре, только после того, как дали воду, тепло, дом подключили к канализации. Может ли дольщик взыскать с застройщика неустойку, мотивируя это тем, что «ввод в эксплуатацию» должен подразумевать реальную возможность использования квартиры?

Когда застройщик должен передать квартиру дольщику?

По договору долевого строительства застройщик принимает на себя обязательства построить (создать) в предусмотренный договором срок многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства его участнику. Такое правило содержится в статье 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет, что строительство выполнено в полном объеме в соответствии с разрешением на него, а также то, что построенный объект соответствует градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Состав документации, которую застройщик прилагает к заявлению на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, приведен в пункте 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ. Орган, который выдает разрешение на строительство, обязан в течение 10 дней со дня поступления заявления принять решение о выдаче застройщику разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или отказать ему в этом.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки его на государственный учет. Для этого застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию объекта (или его нотариально удостоверенную копию) в территориальные органы регистрации прав на недвижимое имущество. Сделать это он должен не позднее чем через 10 рабочих дней после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (п. 3 ст. 16 Закона № 214-ФЗ).

Получив разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик передает объект долевого строительства его участникам (ст. 8 Закона № 214-ФЗ).

Такая передача осуществляется в течение двух месяцев, но не позднее срока, предусмотренного договором, и оформляется передаточным актом или иным документом о передаче. Квартиры передаются всем дольщикам в одинаковый срок.

Что грозит застройщику, задержавшему передачу квартиры?

Как правило, застройщик сдает квартиру по акту намного позже срока, указанного в договоре. Но оспорить это достаточно сложно, и вот почему.

Участник долевого строительства может запросить у застройщика документы, подтверждающие тот факт, что договоры с водо-, тепло- и энергоснабжающими организациями были заключены в то же время, когда и осуществлялась передача квартиры по акту (29 сентября 2006 года).

Имея на руках копии таких документов (а их, как известно, застройщик обязан предоставить по требованию участника договора долевого строительства), можно сделать вывод о том, что если документы с этими организациями подписаны ранее 29 сентября, то у застройщика действительно не было никаких оснований задерживать передачу квартиры. Ведь ввод дома в эксплуатацию подразумевает то, что в нем есть вода, тепло, электричество, то есть созданы все условия для нормального использования жилого помещения по назначению.

Если же договоры с этими организациями заключены позже срока ввода дома в эксплуатацию (что весьма спорно, так как госкомиссия просто не примет такой дом), то у участника договора долевого строительства есть право обратиться в суд с взысканием неустойки за нарушение срока передачи квартиры по договору.

В том случае, если застройщик нарушил сроки передачи объекта строительства (квартиры) участнику долевого строительства, последний вправе требовать с застройщика неустойку в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения договора, от цены договора за каждый день просрочки сдачи квартиры в эксплуатацию (п. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

С нового года размер такой неустойки будет составлять 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Если обнаружено, что объект не соответствует требованиям договора (к примеру, нарушены сроки передачи квартиры по договору), участник долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составить отдельный акт, в котором указывается несоответствие объекта условиям договора. Можно также подписать акт о приемке квартиры, но с указанием внизу, что квартира была передана не 29 сентября, а позже.

В суде такой документ, бесспорно, сыграет свою роль. Ведь если застройщик не сможет обосновать, в связи с чем произошла задержка в передаче квартиры, то суд скорее всего примет сторону участника долевого строительства и обяжет застройщика выплатить неустойку.

Еще одним немаловажным аргументом в пользу участника договора долевого строительства может являться то обстоятельство, что, например, из-за того, что застройщик задержал передачу ему квартиры, затянулось начало ремонта, а к концу подошел срок аренды квартиры, в которой проживал участник договора (соответствующие документы также необходимо будет предъявить в арбитражном суде).

Будьте в курсе!



Бухгалтерских новостей слишком много, а времени на их поиск слишком мало. Рекомендуем подписаться на новостную рассылку журнала «Главбух», чтобы следить за всеми изменениями в работе бухгалтеров.





Для того, чтобы оставить свой комментарий необходимо зайти под своим паролем или зарегистрироваться





  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).

Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно

Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка