Журнал, справочная система и сервисы
№4
Февраль

В свежем «Главбухе»

Про ОКВЭД в отчетности, пояснения и проверку новых компаний

Подписка
Подарки и скидки здесь!
№4
5 июня 2015 72 просмотра

Расторгаем договор аренды с арендодателем, оплатили все выставленные счета, вплоть до даты съезда, так же оплачен обеспечительный платеж. Через месяц после оплаты арендодатель решил пересчитать арендную плату по курсу доллара, т. е. поднять на 38% и предлагает доплатить по уже оплаченным счетам. Договор аренды перезаключили в октябре 2014, в договоре есть пункт, что арендодатель имеет право один раз поднять арендную плату на 10%, что он и сделал в январе 2015. И также в договоре есть пункт, что в связи со значительным ростом курса доллара, арендодатель имеет право пересчитать аренду по курсу.

В данной ситуации действия арендодателя правомерны. Т.е. повышение арендной платы ещё раз в данном случае места не имеет. Так как механизм изменения условия о размере арендной платы напрямую зависит от того, какой способ определения размера арендной платы установлен в договоре – судя по условиям, приведенным в примере – это случай, когда размер арендной платы определяется с помощью закрепленного в договоре порядка (механизма) ее исчисления. В этом случае арендная плата устанавливается с помощью различных формул, коэффициентов, тарифных ставок либо иных данных, представляющих собой механизм определения суммы арендной платы. Т.е. условие договора, предусматривающее порядок (механизм) ее исчисления, в течение года не изменился, следовательно, и факта ещё одного повышения размера арендной платы не существует. Т.е. предъявленную сумму доплаты вы обязаны оплатить.

Подробно см. 1,2. Рекомендация.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух vip-версия

1. Рекомендация:Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы

<…>

Условие о размере арендной платы – одно из наиболее значимых как для арендодателя, так и для арендатора. Следовательно, особую актуальность приобретает вопрос, в каких случаях установленный в договоре размер арендной платы может быть изменен.

Способы определения размера арендной платы

Механизм изменения условия о размере арендной платы напрямую зависит от того, какой способ определения размера арендной платы установлен в договоре.

1. Размер арендной платы установлен в твердой денежной сумме.

В данном случае определяется точная денежная сумма, подлежащая перечислению арендатором арендодателю в сроки, установленные договором.

Пример условия договора об арендной плате в твердой денежной сумме

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату в размере 100 000 руб. (сто тысяч рублей), включая НДС».

2. Размер арендной платы определяется с помощью закрепленного в договоре порядка (механизма) ее исчисления.

В этом случае арендная плата устанавливается с помощью различных формул, коэффициентов, тарифных ставок либо иных данных, представляющих собой механизм определения суммы арендной платы.

Пример условия договора о порядке исчисления арендной платы

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, на основании выставленного Арендодателем счета перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату, определяемую из расчета 100 $ USA (сто долларов США) за 1 квадратный метр в год в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС».

Внимание: размер арендной платы может меняться не чаще одного раза в год.

Вне зависимости от порядка определения размера арендной платы необходимо учитывать, что размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год. Иными словами, условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66)).

По этой причине правила об изменении арендной платы распространяются лишь на те договоры аренды, которые заключены на срок более одного года или без указания срока. Действительно, если условие договора об арендной плате в течение года должно оставаться неизменным, то условия об изменении размера арендной платы не могут касаться тех договоров, срок действия которых не превышает одного года. Судебная практика также придерживается правовой позиции о том, что размер арендной платы в период действия договора, заключенного на срок менее одного года, не подлежит изменению (постановление ФАС Поволжского округа от 2 июня 2009 г. по делу № А12-15393/2008).

Кроме того, в отдельных случаях арендная плата устанавливается в договоре комбинированным способом. Это означает, что одна часть арендной платы установлена в твердой сумме, а другая часть – посредством определения порядка ее исчисления. В этом случае нужно иметь в виду, что изменение каждой из частей арендной платы подчиняется общим правилам о повышении арендной платы, а само изменение одной или обеих частей арендной платы (твердой суммы и (или) порядка определения арендной платы) не может происходить чаще одного раза в год. Иными словами, подобное условие договора об арендной плате также можно менять не чаще одного раза в год; при этом изменять можно как одну из составных частей арендной платы, так и обе. Однако невозможно будет сначала изменить твердый размер одной части арендной платы, а через полгода поменять и порядок определения другой части арендной платы.

Что необходимо учитывать, если в договоре установлен механизм определения размера арендной платы

Если в договоре установлен механизм (порядок) определения арендной платы, то арендатору необходимо учитывать следующее.

1. Окончательный размер арендной платы будет исчисляться применительно к каждому оплачиваемому периоду. Поэтому итоговая сумма, подлежащая перечислению в счет арендной платы, не обязательно каждый раз должна совпадать. Например, если размер ежемесячной арендной платы составляет 1 тыс. долл. США, то ежемесячный размер арендной платы будет зависеть от текущего курса доллара США в тот или иной период времени. А поскольку курс доллара постоянно меняется, то и итоговая сумма арендной платы в рублях каждый раз будет различаться.

2. Различный размер суммы арендной платы, определенной в соответствии с установленным в договоре порядком ее исчисления, не будет свидетельствовать об изменении условия договора об арендной плате, если сам механизм определения арендной платы остается неизменным. Такая правовая позиция изложена в пункте 11 информационного письма № 66. К примеру, если при ежемесячной арендной плате в 1 тыс. долл. США в январе курс доллара США был ниже, чем в феврале, в связи с чем итоговая сумма арендной платы за февраль в рублях получилась больше, то это не будет свидетельствовать об увеличении установленного договором размера арендной платы и об изменении соответствующего условия договора, поскольку сам механизм исчисления арендной платы (1 тыс. долл. США по курсу ЦБ РФ на день оплаты) остается неизменным.

3. Если размер арендной платы в договоре установлен в соответствии с порядком расчета, определяемым каким-либо нормативным актом, то при изменении этого нормативного акта арендодатель производит перерасчет арендной платы путем направления арендатору соответствующего уведомления. В данном случае также не происходит изменения условия договора об арендной плате, поскольку механизм ее определения (например, посредством формул или коэффициентов, установленных в нормативном акте) останется неизменным. Следовательно, изменение размера арендной платы в данном случае представляет собой исполнение сторонами условия договора, в соответствии с которым арендная плата рассчитывается в соответствии с определенным нормативным актом.

Пример из практики. Суд указал, что изменение размера арендной платы в соответствии с порядком ее определения, установленным в договоре, является не изменением условий договора, а исполнением заключенного договора

Между сторонами 15 ноября 1999 года был заключен договор аренды в отношении объекта культурного наследия, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы был установлен распоряжением мэра Москвы. В соответствии с договором при изменении порядка взимания или размеров арендной платы в городе Москве арендодатель производит перерасчет платы за пользование зданием-памятником и направляет его арендатору. Изменение суммы арендной платы считается внесенным в договор с момента получения перерасчета арендатором. Письмом от 28 июня 2003 года арендодатель направил обществу предложение об изменении договора в части увеличения с 1 июля 2003 года арендной платы. С изменением названного условия договора арендатор согласился. Письмом от 30 августа 2007 года арендодатель со ссылкой на распоряжение мэра Москвы направил арендатору уведомление об увеличении с 1 сентября 2007 года арендной платы, мотивируя это тем, что при расчете арендной платы, произведенном в письме от 28 июня 2003 года, допущена ошибка. Арендатор с увеличением арендной платы не согласился и продолжал ее вносить в прежнем размере, что послужило основанием для обращения в суд.

Как указал Президиум ВАС РФ, изменение размера арендной платы письмом от 30 августа 2007 года представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора о размере арендной платы, в соответствии с которым арендная плата должна быть рассчитана на основании названного распоряжения мэра Москвы. Исполнение указанного условия договора не требует заключения дополнительного соглашения и его государственной регистрации. В данном случае арендодатель исправил допущенную им в 2003 году ошибку в расчете суммы арендной платы и привел расчет в соответствие с упомянутым распоряжением мэра Москвы (постановление Президиума ВАС РФ от 11 мая 2010 г. № 2015/10 по делу № А40-26457/09-54-204).

Для минимизации рисков резкого увеличения суммы арендной платы без согласия арендатора последнему рекомендуется не включать в договор условия об установлении механизма определения размера арендной платы на основании актов государственных органов.

В то же время при аренде государственного или муниципального имущества подобные пункты в договоре прописываются практически всегда, поскольку в этих случаях применяются особые правила предоставления имущества в аренду. Чаще всего предоставление государственного и муниципального имущества в аренду осуществляется по регулируемым ценам (абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ).

<…>

Роман Масаладжиу

кандидат юридических наук, ведущий эксперт ЮСС «Система Юрист»

Галина Богдановская

кандидат юридических наук, судья Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда

Дмитрий Чваненко

начальник юридического отдела компании «Русский проект»

2. Рекомендация:Что необходимо проверить арендатору при составлении и заключении договора аренды недвижимого имущества

<…>

Арендная плата

В договорах аренды недвижимости условие о цене договора (об арендной плате) является существенным. Если в договоре нет согласованного условия об арендной плате, он считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

При составлении договора следует учитывать следующие важные моменты, касающиеся условий об арендной плате.

1. Арендная плата может быть выражена не только в денежных показателях, но и в иных формах. Их примерный перечень закреплен в пункте 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ и не является исчерпывающим. К примеру, в качестве арендной платы может быть предусмотрена оплата арендатором путевок для детей сотрудников арендодателя (постановление Президиума ВАС РФ от 30 ноября 2010 г. № 9600/10).

2. Арендная плата в денежной форме может быть выражена не только в твердой сумме, но и путем указания на механизм ее исчисления (способ ее расчета).

Пример условия договора, определяющего порядок исчисления арендной платы

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату, определяемую из расчета 100 $ USA (сто долларов США) за 1 квадратный метр в год в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС».

В зависимости от экономической ситуации такой способ определения арендной платы может быть как выгоден (если курс иностранной валюты снижается), так и не выгоден (если курс повышается) для арендатора. Но в любом случае нужно учитывать, что такой способ позволяет арендодателю обойти ограничение, установленное в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Дело в том, что в течение года должен оставаться неизменным либо сам твердый размер арендной платы, либо порядок ее определения. И если арендная плата меняется в зависимости от курса иностранной валюты, это не является изменением условия договора об арендной плате.

3. Размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год. Подробнее см. Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы.

4. В договоре необходимо прописать, на ком будет лежать обязанность по оплате коммунальных и иных платежей. Как правило, это является обязанностью арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ). В таком случае важно дополнительно указать, включаются ли суммы коммунальных и иных обязательных платежей в сумму арендной платы либо уплачиваются сверх арендных платежей.

Пример: Как правильно прописать в договоре обязанность арендатора уплачивать коммунальные платежи

Если суммы коммунальных платежей включены в арендную плату, то можно прописать это следующим образом: «Оплата за пользование водой, другими коммунальными услугами, а также электроэнергией, вывоз мусора, пользование землей входят в сумму арендной платы. В стоимость аренды не входит стоимость телефонных переговоров».

Если же суммы коммунальных и иных обязательных платежей уплачиваются сверх арендной платы по договору, то необходимо прописать в договоре, каким именно образом арендатор будет обязан оплачивать коммунальные и иные платежи: путем выставления счетов арендодателем либо согласно счетам коммунальных служб.

Внимание: если указать в качестве арендной платы только выплату коммунальных платежей, то договор будет признан незаключенным.

Если в договоре будет указано, что в качестве арендной платы арендатор будет обязан осуществлять только лишь выплату коммунальных платежей, то условие об арендной плате будет не согласовано. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66)).

5. Арендатор будет обязан уплачивать арендные платежи лишь после передачи ему арендодателем помещения по акту приема-передачи. Данное условие можно дополнительно прописать в договоре: «Условия заключенного Договора аренды в части начисления арендной платы и иных предусмотренных Договором платежей применяются с даты подписания Сторонами Акта приема-передачи Помещения».

Внимание: если арендодатель не выставил счет на оплату, это не может быть основанием для того, чтобы не перечислять арендную плату.

В предпринимательском обороте широко распространена практика включения в договоры аренды условия об оплате на основании выставленного арендодателем счета. Например, для этого могут использовать следующую формулировку:

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, на основании выставленного Арендодателем счета перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату, определяемую из расчета 100 $ USA (сто долларов США) за 1 квадратный метр в год в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС».

Между тем подобная практика расчетов не соответствует требованиям действующего законодательства и может вводить арендатора, не обладающего специальными юридическими познаниями, в заблуждение относительно наличия у него обязанности по перечислению арендной платы. Дело в том, что исходя из буквального толкования подобных формулировок можно сделать следующие выводы:

  • исполнение арендатором своей обязанности по внесению арендных платежей должно производиться исключительно на основании выставленного арендодателем счета;
  • если соответствующий счет арендодателем не был выставлен, то и обязанности вносить арендные платежи у арендатора не возникает.

Однако закон не связывает возникновение у арендатора обязанности по оплате арендных платежей с выставлением счета (ст. 614 ГК РФ). Отсутствие такого счета не является основанием для невнесения арендных платежей. Дело в том, что размер и сроки внесения арендной платы определяются сторонами в договоре, а обязанность по внесению арендной платы следует из закона (ст. 606, 614 ГК РФ). Поэтому при возникновении судебного спора ссылка арендатора на невыставление арендодателем счетов на оплату не повлияет на факт просрочки внесения арендной платы. Поэтому, чтобы исключить подобные недоразумения и не вводить контрагента в заблуждение, арендатору нужно исключать из проекта договора подобные условия или разъяснить соответствующим отделам и службам своей организации смысл этого условия.

<…>

Роман Масаладжиу

кандидат юридических наук, ведущий эксперт ЮСС «Система Юрист»

Галина Богдановская

кандидат юридических наук, судья Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда

Дмитрий Чваненко

начальник юридического отдела компании «Русский проект»

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Вы уже перешли на онлайн-кассы?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка