Журнал, справочная система и сервисы
№7
Апрель

В свежем «Главбухе»

Таблица, которая поможет вам стрясти с менеджеров первичку

Подписка
3 месяца подписки в подарок!
№7
8 июня 2015 481 просмотр

Нами заключен договор аренды земельного участка на срок до 2016 года.В 2014 году земельный участок был сдан Арендодателю по акту приемки рекультивированных земель.Распоряжение Администрации о расторжении договора изготовлено в январе 2015 года. Соглашение о расторжении договора аренды земли подписано в марте 2015г. и зарегистрировано в установленном законом порядке в апреле 2015г.В договоре прописано, что «Размер арендной платы может изменяться в одностороннем порядке на основании решения Арендодателя путем письменного уведомления Арендатора в следующих случаях: ……..-в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка» и Арендодатель обязан «Своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом Арендатора».На 30.04.2015 в учете числится дебиторская задолженность. Написано письмо Арендодателю о возврате переплаты по арендной плате.В мае 2015 года от арендодателя в наш адрес поступает уведомление об изменении размера арендной платы с уточнением, что расчет произведен с 2014 года на основании утвержденных Приказом Департамента №1137 результатов определения кадастровой стоимости земель.Имеет ли право Арендодатель предъявлять нам сумму перерасчета арендной платы за 2014 г. по договору, который расторгнут, но по которому имеется дебиторская задолженность?

Поскольку договор расторгнут, и арендатор не был извещен об изменении размера арендной платы в период его действия, арендодатель не вправе требовать пересчета.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Рекомендация:Как заключить договор аренды

<…>


Арендная плата

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.* Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  • определенных в твердой (фиксированной) сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  • установленной доли полученных от использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  • предоставления арендатором определенных услуг арендодателю;
  • передачи арендатором арендодателю указанной в договоре вещи в собственность или в аренду;
  • возложения на арендатора предусмотренных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны также могут установить в договоре аренды сочетание вышеуказанных форм или иные варианты оплаты.

Это следует из пунктов 1 и 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.

В одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы может быть изменен не чаще раза в год.* Для отдельных видов имущества законодательством установлен другой предельный срок. Об этом сказано в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Например, по договору лизинга (финансовой аренды) размер лизинговых платежей можно пересматривать раз в три месяца (абз. 3 п. 2 ст. 28 Закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ).

По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью* (в т. ч. чаще, чем один раз в год). Такие разъяснения содержатся в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73.

Если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия использования имущества или его состояние существенно ухудшились, то арендатор вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора (арендной платы). В свою очередь арендодатель также вправе потребовать досрочной оплаты по договору, если арендатор серьезно нарушает сроки внесения платежей. Срок оплаты в такой ситуации арендодатель устанавливает самостоятельно. При этом есть одно ограничение – нельзя потребовать от арендатора внести арендную плату более чем за два срока подряд. Об этом говорится в пунктах 4 и 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.

Ситуация: правомерно ли изменять размер арендных платежей ежеквартально. Стороны предусмотрели в договоре аренды ежеквартальную индексацию арендной платы с учетом инфляции

Да, правомерно.

Стороны договора аренды могут предусмотреть размер арендной платы в твердой сумме или установить порядок ее определения. В рассматриваемом случае стороны согласовали условие о размере арендной платы, определяющее способ ее расчета. Таким образом, фактическое изменение размера платежей в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Следовательно, условие индексации арендных платежей, изначально предусмотренное договором, соответствует требованиям законодательства (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11января 2002 г. № 66).

<…>

Олег Хороший,

начальник отдела налогообложения прибыли организаций

департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

2. Постановление Федерального арбитражного Суда Уральского округа от 06.12.12 № Ф09-11233/12 по Делу N А76-24922/2011

<…>

«Арбитражным судом Челябинской области к рассмотрению совместно с первоначальным принято встречное исковое заявление общества "Этна-Строй" к администрации о признании того, что в период действия договора от 16.10.2006 N 4487 действовали расчеты, представленные администрацией в конце 2009 года, на сумму 81 705 руб. 03 коп. за период 12 месяцев, с 01.01.2010 по 31.12.2010 и январе 2011 на сумму 47 661 руб. 27 коп. (период с 01.01.2011 по 01.07.2011); о признании, что с 21.09.2011 администрация как арендодатель утратила право на изменение цены договора от 16.10.2006 N 4487, обязательства по которому прекращены в связи с государственной регистрацией соглашения о его расторжении (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 14.06.2012 (судья Катульская И.К.) в удовлетворении исковых требований администрации, а также требований общества "Этна-Строй" отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2012 (судьи Соколова И.Ю., Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит указанные судебные акты отменить в части отказа в удовлетворении ее требований, ссылаясь на нарушение судами ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя, судами неправомерно отказано в удовлетворении его требований о взыскании задолженности по арендной плате со ссылкой на несвоевременное направление администрацией соответствующих расчетов, так как положения договора аренды (п. 3.2) не определяют временного ограничения, в течение которого арендодатель может изменить арендную плату. Факт вручения трех новых расчетов арендной платы подтвержден представленными в материалы дела доказательствами, а перепиской сторон признана спорная задолженность.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Этна-Строй", ссылаясь на несостоятельность доводов заявителя, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления главы города Магнитогорска от 03.04.2006 N 1392-П между администрацией (арендодатель) и обществом "Этна-Строй" (арендатор) 16.10.2006 заключен договор N 4487 аренды земельного участка из земель поселений общей площадью 3847,5 кв. м с кадастровым номером 74:33:0225002:0085, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Магнитогорск, ул. Завенягина, в границах, указанных в кадастровой карте (плане), для строительства здания "Бизнес-Центра" сроком до 01.07.2007.

Размер арендной платы за землю определен в приложении к договору, который указан неотъемлемой частью договора (пункт 3.1 договора). Пунктами 3.2, 3.3 договора стороны согласовали, что арендодатель направляет арендатору расчет размера арендной платы, подписанный арендодателем, который является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора. Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала.

Между сторонами 04.12.2009 подписано дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым раздел 1 договора аренды изложен в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов (ж-1, зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки) с кадастровым номером 74:33:0225002:230 общей площадью 6098 кв. м, расположенный по адресу: г. Магнитогорск, пересечение ул. Завенягина и пр. Ленина, микрорайон 133, в границах, указанных в кадастровой карте (плане), для окончания строительства здания "Бизнес-Центра" сроком до 01.07.2011.

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра) 14.01.2010.

Управлением Росреестра 18.01.2011 зарегистрировано право собственности общества "Этна-строй" на нежилое здание бизнес-центра.

На основании постановления администрации от 11.07.2011 N 778-П "О предоставлении ООО "Этна-Строй" в собственность за плату земельного участка, занимаемого нежилым зданием - "Бизнес-Центр", расположенным по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, Правобережный район, проспект Ленина, 130", 19.08.2011 года стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, который возвращен арендодателю. Государственная регистрация соглашения о расторжении договора произведена Управлением Росреестра 21.09.2011.

Кроме того, 19.08.2011 стороны заключили договор купли-продажи N 5316 спорного земельного участка, переход права собственности на который также зарегистрирован Управлением Росреестра 22.09.2011.

Администрация 23.09.2011 направила в адрес общества "Этна-Строй" претензию с требованием об оплате задолженности в размере 4 000 649 руб. 29 коп., исходя из произведенного перерасчета арендной платы.

Перерасчет арендной платы произведен истцом с момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию с применением ставки арендной платы в размере 3%, установленной для случаев использования земельного участка в целях размещения административных и офисных зданий, а также с применением коэффициента, учитывающего вид деятельности арендатора, осуществляемый арендатором в соответствии с решением городского собрания депутатов г. Магнитогорска N 109 от 25.06.2008 (в ред. решения от 25.03.2009 N 43), где К1 = 10 (прочие виды деятельности арендатора), за период - с момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию до заключения договора аренды недвижимого имущества; К1 = 7,5 (сдача внаем собственного недвижимого имущества) - с момента заключения договора аренды нежилых помещений до выкупа земельного участка в собственность, вместо определенного в ранее представленных расчетах арендной платы К1 = 1 (строительство).

Письмом от 03.10.2011 ответчик сообщил истцу, что не отказывается от своих обязательств по договору аренды, но в связи с затруднительным финансовым положением просит принять график погашения задолженности с рассрочкой платежа на 24 месяца, с ежемесячным гашением в сумме 166 694 руб., начиная с октября 2011 года.

Общество "Этна-Строй" 11.10.2011 и 13.10.2011 направило в адрес администрации запросы с просьбой пояснить правомерность изменения арендной платы за период с 01.12.2010 по 31.07.2011, учитывая, что арендные отношения прекращены.

Письмом от 31.10.2011 истец сообщил ответчику, что основанием для изменения расчета послужило предоставление в августе 2011 года документов, свидетельствующих о завершении процесса строительства и начале эксплуатации объекта в соответствии с его назначением. В рамках согласованных условий договора аренды был произведен расчет арендной платы согласно фактическому целевому использованию.

Письмом от 17.11.2011 общество "Этна-Строй" сообщило о необоснованности претензии от 23.09.2011, поскольку в период действия договора ответчик добросовестно исполнял взятые на себя обязательства, своевременно оплачивал выставленные арендодателем платежи. 19.08.2011 обязательства по договору аренды прекращены путем новации, арендуемый земельный участок выкуплен обществом "Этна-Строй". У администрации нет оснований для увеличения цены договора, прекратившего свое действие.

Общество "Этна-Строй" 22.11.2011 направило в адрес администрации письмо с просьбой отозвать претензию от 23.09.2011 и направить в адрес общества обоснованный ответ на представленное возражение.

Письмом от 24.11.2011 администрация уведомила общество "Этна-Строй", что при перерасчете арендной платы изменился коэффициент К1, учитывающий вид деятельности арендатора. Условия договора аренды предусматривают возможность произведения перерасчета арендной платы без оформления дополнительного соглашения, в связи с чем указала, что требования о погашении дебиторской задолженности по арендной плате за землю являются законными и обоснованными.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям 17.11.2011 направил в адрес общества "Этна-Строй" акт сверки по арендной плате с просьбой в десятидневный срок подписать акт сверки и направить его в Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям.

Письмом от 09.12.2011 общество "Этна-Строй" сообщило, что перерасчет арендной платы произведен администрацией в нарушение действующего законодательства, после расторжения договора, когда права и обязанности по договору сторон прекращены.

Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы, обратилась в суд с рассматриваемым иском.

Возражая против удовлетворения первоначально заявленных исковых требований, общество "Этна-Строй" указало на прекращение надлежащим образом исполненных сторонами обязательств по договору аренды от 16.10.2006 и наличие соглашения о расторжении договора. Обратилось в арбитражный суд со встречным исковым заявлением о признании в период действия договора от 16.10.2006 N 4487 действовавшими расчетов, предоставленных администрацией в конце 2009 года, на сумму 81705 руб. 03 коп. за период 12 месяцев - с 01.01.2010 по 31.12.2010 и январе 2011 на сумму 47 661 руб. 27 коп. за период с 01.01.2011 по 01.07.2011; о признании с 21.09.2011 администрации г. Магнитогорска (как арендодателя), утратившей право на изменение цены договора от 16.10.2006 N 4487, обязательства по которому прекращены в связи с государственной регистрацией соглашения о расторжении договора аренды.

Отказывая в удовлетворении требований общества "Этна-Строй", суды исходили из того, что истцом по встречному иску избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку положения ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают такого способа защиты, как признание утраты права другим лицом, а также указали, что заявленные встречные исковые требования, по сути, являются возражениями на первоначально заявленные требования, в рамках которых они и подлежат оценке судами.

В данной части судебные акты администрацией не обжалуются, в силу чего не проверяются судом кассационной инстанции (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом, отказывая в удовлетворении требований администрации, суды обоснованно исходили из следующего.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Исходя из положений ч. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом или в установленном законом порядке. При толковании данной нормы следует учитывать, что речь идет о недопустимости изменения цены по основаниям, не предусмотренным действующим договором (соглашением сторон) или законом.*

Пунктом 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы относится к существенным условиям договора аренды.

В силу ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.*

Суды, исходя из буквального толкования п. 3.2 договора аренды (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации), установили, что договор предусматривает одностороннее изменение размера арендной платы при изменении вида деятельности арендатора при условии уведомления последнего о таких изменениях* (п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что обязательства сторон по договору аренды земельного участка прекратились 21.09.2011 - с момента государственной регистрации соглашения сторон о расторжении договора, в материалах дела отсутствуют извещения арендатора об изменения размера арендной платы в период его действия, суды пришли к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

При этом судами принято во внимание, что обязательства по внесению арендной платы в установленном договором размере исполнены арендатором надлежащим образом.*

Поскольку в период действия договора арендодатель не воспользовался своим правом на изменение условий договора в порядке, установленном договором,* выводы судов об отсутствии оснований для взыскания арендной платы являются правильными.

Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций, по существу направлены на переоценку доказательств и установленных судами на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции, постановление апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.06.2012 по делу N А76-24922/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу администрации г. Магнитогорска - без удовлетворения»

08.06.2015г.

С уважением,

Ирина Киселева, эксперт Системы Главбух.

Ответ утвержден Александром Родионовым,

заместителем руководителя экспертной поддержки.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Страховые взносы на обязательное пенсионное страхование в фиксированном размере, зачисляемые в ПФР на выплату страховой пенсии (исчисленные с дохода свыше 300 000 руб. за периоды, истекшие до 1 января 2017 года) - 182 1 02 02140 06 1200 160.

За период с 2017 — КБК единый и для фиксированного в части ПФР, и для превышения 1% — 182 1 02 02140 06 1110 160.

  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Какие займы выдает ваша компания?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка