Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Подписка
Срочно заберите все!
№24
10 июня 2015 6 просмотров

Организация строит хоз способом за свой счет многоквартирный жилой дом для дальнейшей продажи частным лицам. Какие налоги возникают и в какое время?И если строительство будет осуществляться с привлечением средств участников долевого строительства по ФЗ-214, будет ли тогда договор долевого участия приравнен к договору купли- продажи? какие налоги возникают и в какое время?Организация работает на обычной системе налогообложения. Организация является в одном лице застройщиком, заказчиком и генподрядчиком.Если возможно, на примере с проводками, бухгалтерский и налоговый учет.

Квартиры в вашем случае – это готовая продукция. Реализация жилых помещений не облагается НДС, если ваша организация не отказывалась от этой льготы. В этом случае заявить вычет входного НДС вы не вправе.

Налог на имущество со стоимости жилых помещений вам нужно будет заплатить в том случае, если в региональном законе о налоге на имущество организаций квартиры поименованы в составе объектов налогообложения. По данному вопросу рекомендуем вам ознакомиться с документом http://www.1gl.ru/#/document/117/17021/.

Налоговая база по налогу на прибыль возникает при переходе права собственности на готовую продукцию к покупателям, т.е. в случае с недвижимостью - на дату государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения к покупателям. Платить налог на прибыль нужно ежеквартально либо ежемесячно – в зависимости от вашей конкретной ситуации. Об этом подробно сказано в нижеследующих рекомендациях.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Статья:Когда считать квартиру готовой продукцией

<…>

Предположим, что организация построила многоквартирный жилой дом за счет собственных источников финансирования с целью продажи квартир. В мае 2012 года получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию. В июне представлены документы на государственную регистрацию.

А в июле 2012 года получены свидетельства о праве собственности на каждую квартиру (все свидетельства имеют одинаковую дату).

В период строительства все затраты по нему собирались на счете 20 «Основное производство». Себестоимость готовых квартир отражается на счете 43 «Готовая продукция». После формирования себестоимости квартир дальнейшие расходы на содержание дома, включая коммунальные платежи, арендную плату за землю и пр., компания собирается относить на счет 44 «Расходы на продажу» *.

Такая учетная политика не должна вызвать возражений.

<…>

квартиры до получения на них свидетельств о праве собственности готовой продукцией считаться не могут. Лишь наличие у застройщика указанных документов позволяет заключить договоры купли-продажи. Поэтому на себестоимость квартир следует отнести и затраты на уплату госпошлины за регистрацию, а также приходящиеся на каждую квартиру суммы на содержание дома за период с момента ввода его в эксплуатацию до даты государственной регистрации права собственности на квартиру *.

Госпошлина относится к невозмещаемым сборам, поэтому учитывается в стоимости указанных активов. Для справки: за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества размер госпошлины для организаций составляет 15 тыс. руб.

Заметим, что МСФО (IAS) 2 «Запасы» (введен в действие на территории Российской Федерации приказом Минфина России от 25 ноября 2011 г. № 160н) допускает возможность включения в себестоимость запасов непроизводственных накладных расходов или затрат по разработке продуктов для конкретных клиентов (п. 15).

Ну а все затраты на содержание квартиры после регистрации права собственности учитываются как расходы на ее продажу *.

Если застройщик зарегистрировал права на квартиры в доме не одновременно, включить в состав готовой продукции незарегистрированные квартиры придется позже. Так как себестоимость каждой квартиры формируется на дату, указанную в свидетельстве (выделяется приходящаяся на квартиру сумма затрат, аккумулированных на счете 20, пропорционально площади, и к ней присоединяется сумма госпошлины).

Предложенный способ не является единственно возможным (компания может руководствоваться принципом рациональности учетной политики и установленными критериями существенности расходов).

<…>

Журнал «Учет в строительстве», № 8, август 2012

2. Рекомендация:Как отразить в бухучете и при налогообложении реализацию готовой продукции

Реализацией (продажей) готовой продукции считайте переход права собственности на нее к покупателю *. Как правило, это происходит в момент передачи ему продукции. Если же в договоре между продавцом и покупателем установлен иной порядок перехода права собственности (например, после оплаты продукции), покупатель получает это право только после выполнения всех предусмотренных требований. В этом случае переданная покупателю продукция будет считаться не проданной, а отгруженной.

Такой вывод следует из пункта 1 статьи 223 Гражданского кодекса РФ.

<…>

Порядок отражения в бухучете реализации готовой продукции зависит от того, перешло покупателю право собственности на нее или нет.

<…>

Если к покупателю перешло право собственности на продукцию (т. е. произошла реализация), доходы и расходы от такой операции учитывайте на счете 90 «Продажи» *. Основанием для этого являются первичные учетные документы, оформленные при реализации продукции (ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

Доходом от реализации будет выручка от продажи готовой продукции. Ее отражайте по кредиту счета 90-1 в момент перехода к покупателю права собственности на продукцию (при выполнении других условий для признания выручки в бухучете) *.

<…>

Если организация продала готовую продукцию за безналичный расчет, сделайте следующую проводку:

Дебет 62 Кредит 90-1
– отражена выручка за проданную за безналичный расчет готовую продукцию.

<…>

Фактическую себестоимость реализованной продукции списывайте в расходы * в порядке, который зависит от того, как учитывается в организации готовая продукция: по фактической себестоимости или по нормативной.

Если готовая продукция учитывается по фактической себестоимости, ее отразите в расходах проводкой *:

Дебет 90-2 Кредит 43
– учтена в составе расходов фактическая себестоимость реализованной готовой продукции.

<…>

Доходом от реализации произведенной продукции является выручка (п. 1 ст. 249 НК РФ). При расчете налога на прибыль ее учитывайте в момент реализации продукции независимо от того, когда поступила оплата от покупателей (заказчиков) *. Так поступайте, если организация применяет метод начисления (п. 3 ст. 271 НК РФ).

Если организация получила аванс в счет предстоящей поставки продукции, то при расчете налога на прибыль методом начисления сумму предоплаты не включайте в состав доходов от реализации (ст. 249, 271 и подп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ).

<…>

Выручку от реализации уменьшите на расходы, связанные с производством и реализацией продукции * (подп. 1 п. 3 ст. 315 НК РФ):
– материальные расходы;
– расходы на оплату труда;
– суммы начисленной амортизации;
– прочие расходы.

Подробнее об учете доходов и расходов от реализации продукции при расчете налога на прибыль см. Как учесть при налогообложении прибыли доходы и расходы при реализации произведенной продукции (работ, услуг).

<…>

Елена Попова,

государственный советник налоговой службы РФ I ранга

3. Рекомендация:Как определить размер выручки от продажи товаров

<…>

По общему правилу выручка от продажи товаров в бухучете признается только в том случае, если выполнены следующие условия *:
– организация имеет право на получение этой выручки, что подтверждается договором или другим документом;
– сумма выручки может быть определена;
– организация получила оплату за товар либо отсутствует неопределенность в отношении получения оплаты (имеется уверенность в том, что в результате этой операции произойдет увеличение экономических выгод). Например, у организации есть документы (договор, накладная, гарантийное письмо, расписка и т. д.), на основании которых она может потребовать оплатить товар;
– право собственности на товар перешло к покупателю;
– расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

Если хотя бы одно из перечисленных условий не выполняется, в бухучете признайте не выручку, а кредиторскую задолженность. Аванс, полученный в счет будущих поставок, выручкой также не является (п. 3 ПБУ 9/99).

Такие правила установлены пунктами 3 и 12 ПБУ 9/99.

<…>

Выручку в бухучете отразите в сумме дебиторской задолженности. А если выручка признается в момент (после) погашения задолженности покупателем – в сумме поступления денежных средств (или другого имущества). Если величина поступления покрывает лишь часть выручки, размер выручки определяется как сумма поступивших денежных средств и дебиторской задолженности. Такие правила установлены в пункте 6 ПБУ 9/99.

Величину поступления и дебиторской задолженности определите исходя из договорной цены с учетом всех скидок и накидок (п. 6.5 и 6.1 ПБУ 9/99).

<…>

Елена Попова,

государственный советник налоговой службы РФ I ранга

4. Ситуация:Как определить момент перехода права собственности при продаже покупного товара (собственной продукции)

В общем случае право собственности на товар (собственную продукцию) переходит к покупателю в момент передачи. Однако законом или договором может быть предусмотрен другой момент перехода права собственности *. Такие правила установлены в пункте 1 статьи 223 Гражданского кодекса РФ.

<…>

Кроме того, в некоторых случаях законодательство устанавливает особенности определения момента перехода права собственности. Например, право собственности переходит:
– при продаже недвижимого имущества – в момент государственной регистрации перехода права собственности * (п. 2 ст. 223 и ст. 551 ГК РФ). Подробнее о том, в какой момент продавцу недвижимости отражать налогооблагаемый доход, см. Как учесть при расчете налога на прибыль доходы и расходы от реализации амортизируемого имущества;
– при заключении договора найма-продажи – в момент оплаты товара (ст. 501 ГК РФ);
– при заключении договора мены – в момент получения организацией товаров (продукции) по товарообменной операции (ст. 570 ГК РФ).

Из рекомендации «Как определить размер выручки от продажи товаров»

<…>

Елена Попова,

государственный советник налоговой службы РФ I ранга

5. Рекомендация:Как учесть при расчете налога на прибыль доходы и расходы от реализации произведенной продукции (работ, услуг)

Доходом от реализации произведенной продукции (работ, услуг) является выручка * (п. 1 ст. 249 НК РФ). Как определить ее сумму, см. Как оценить в налоговом учете выручку от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав).

<…>

При методе начисления включите выручку в доход в момент реализации продукции, работ, услуг. При этом не имеет значения, когда поступила оплата от покупателей (заказчиков). Такие правила установлены пунктом 3 статьи 271 Налогового кодекса РФ.

<…>

Выручку от реализации можно уменьшить на расходы, связанные с производством и реализацией (подп. 1 п. 3 ст. 315 НК РФ). К таким расходам относятся *:

  • расходы, связанные с изготовлением (производством), хранением и доставкой продукции, выполнением работ, оказанием услуг;
  • расходы на содержание и эксплуатацию, ремонт и техническое обслуживание основных средств и иного имущества, а также на поддержание их в исправном состоянии;
  • расходы на освоение природных ресурсов;
  • расходы на научные исследования и опытно-конструкторские разработки;
  • расходы на обязательное и добровольное страхование;
  • прочие расходы, связанные с производством и (или) реализацией.

Перечень расходов, на которые можно уменьшить выручку от реализации, указан в пункте 1 статьи 253 Налогового кодекса РФ.

При этом согласно пункту 2 статьи 253 Налогового кодекса РФ расходы, связанные с производством и реализацией, подразделяются на группы:

Перечень прочих расходов, связанных с производством и реализацией, приведен в статье 264 Налогового кодекса РФ.

<…>

Если организация использует метод начисления, то нужно дополнительно учитывать деление расходов на прямые и косвенные (ст. 318 НК РФ). Расходы, уменьшающие выручку от реализации в текущем месяце, рассчитайте по формуле *:

Расходы, уменьшающие выручку от реализации в текущем месяце = Косвенные расходы, связанные с производством и реализацией + Прямые расходы, связанные с производством и реализацией Стоимость остатков незавершенного производства на конец месяца Стоимость остатков готовой продукции на складе на конец месяца Стоимость отгруженной, но не реализованной продукции на конец месяца


Такой порядок расчета приведен в пункте 2 статьи 318 Налогового кодекса РФ.

<…>

Елена Попова,

государственный советник налоговой службы РФ I ранга

6. Рекомендация:В каком порядке нужно перечислять налог на прибыль в бюджет

<…>

Сумму налога, начисленную за год, перечислите в бюджеты не позднее 28 марта года, следующего за налоговым периодом * (п. 1 ст. 287, п. 4 ст. 289 НК РФ). Ее рассчитайте (уменьшите) с учетом авансовых платежей, перечисленных в течение прошедшего года (п. 1 ст. 287 НК РФ).

<…>

Для перечисления авансовых платежей по налогу на прибыль в течение календарного года предусмотрены три способа *:

При этом организации, у которых за предыдущие четыре квартала доходы от реализации не превышали в среднем 10 млн руб. за каждый квартал, могут применять лишь третий способ. Такие организации должны перечислять авансовые платежи по налогу на прибыль только ежеквартально.

Остальные организации обязаны перечислять авансовые платежи ежемесячно *:

  • либо исходя из прибыли, полученной в предыдущем квартале;
  • либо исходя из фактически полученной прибыли.

Выбрать один из этих двух способов организация вправе самостоятельно *. Причем, если организация предпочитает перечислять авансовые платежи исходя из фактически полученной прибыли, такой выбор нужно сделать до начала налогового периода. В течение года менять выбранный способ перечисления авансовых платежей по налогу на прибыль нельзя.

Это следует из положений пунктов 2 и 3 статьи 286 Налогового кодекса РФ, а также из писем Минфина России от 16 марта 2011 г. № 03-03-07/5, ФНС России от 24 февраля 2011 г. № КЕ-4-3/2894.

<…>

Елена Попова,

государственный советник налоговой службы РФ I ранга

7. Рекомендация:Как перечислять налог на прибыль ежеквартально

<…>

Срок перечисления авансового платежа по налогу на прибыль – не позднее 28-го числа месяца, следующего за отчетным периодом * (п. 1 ст. 287, п. 3 ст. 289 НК РФ).

<…>

Елена Попова,

государственный советник налоговой службы РФ I ранга

8. Рекомендация:Как перечислять налог на прибыль ежемесячно исходя из прибыли, полученной в предыдущем квартале

<…>

Ежемесячные авансовые платежи перечисляйте в бюджет не позднее 28-го числа каждого месяца квартала * (п. 1 ст. 287 НК РФ). Например, за I квартал перечисляйте три платежа: до 28 января, до 28 февраля и до 28 марта.

Каждый месяц перечисляйте одну треть квартального авансового платежа. Если сумма квартального платежа не делится без остатка, то остаток прибавляйте к платежу за последний месяц квартала (п. 5.11 Порядка, утвержденного приказом ФНС России от 26 ноября 2014 г. № ММВ-7-3/600).

По расчету авансовый платеж может получиться отрицательным или равным нулю. Тогда за этот квартал ничего не нужно перечислять в бюджет (абз. 6 п. 2 ст. 286 НК РФ).

<…>

Елена Попова,

государственный советник налоговой службы РФ I ранга

9. ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ от 23.06.2014 № 03-07-15/29969

<…>

«В соответствии с подпунктом 22 пункта 3 статьи 149 Кодекса операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) налогом на добавленную стоимость. При этом согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 170 Кодекса суммы налога на добавленную стоимость, предъявленные при приобретении товаров (работ, услуг), используемых для операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения) этим налогом, к вычету не принимаются, а учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг) *.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 ноября 2010 года № 3309/10, суммы налога на добавленную стоимость по товарам (работам, услугам), приобретаемым для осуществления строительства жилых домов, операции по реализации которых освобождаются от налогообложения налогом на добавленную стоимость, вычетам не подлежат *.»

<…>

10. Рекомендация:Какое имущество облагается налогом у российских организаций

<…>

Жилые дома и жилые помещения признаются объектами обложения налогом на имущество независимо от того, к какой группе активов они отнесены в бухучете *. Например, если организация приобрела жилое помещение для перепродажи, то в бухучете оно может быть отражено на счете 41 «Товары». Несмотря на то что это не основное средство, с 2015 года такое помещение тоже может облагаться налогом на имущество (подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ). Но поскольку налоговой базой для жилых домов (помещений) является кадастровая стоимость, в региональном законе о налоге на имущество организаций они должны быть поименованы в составе объектов налогообложения. Если в региональном законе такой нормы нет, платить налог на имущество за жилые объекты, которые не учитываются в составе основных средств, не нужно *. Такой вывод подтверждается письмом Минфина России от 30 марта 2015 г. № 03-05-05-01/17315.

Это следует из положений пункта 1 статьи 374, абзаца 2 пункта 2 статьи 372 и пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ.

<…>

Елена Попова,

государственный советник налоговой службы РФ I ранга

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка