Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23
10 июня 2015 19 просмотров

ИП в соответствии с договором аренды земельного участка в ноябре 2014 года на отведенном участке начал строительство 17-ти квартирного жилого дома со сроком окончания строительства -4 квартал 2015 года. Строительство осуществляет подрядчик. На 17 квартир в построенном доме будет зарегистрировано право собственности на Индивидуального предпринимателя, затем квартиры будут проданы физическим лицам. Какой налог следует уплатить с доходов от реализации указанных квартир: налог, уплачиваемый в связи с применением УСН (Доходы), как индивидуальный предприниматель?, либо НДФЛ как физическое лицо?

Если продажа недвижимости включена как вид деятельности в ЕГРИП, то с доходов от реализации квартир следует уплачивать единый налог по упрощенке.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

Статья:Какие налоги платит бизнесмен, продавая свою квартиру

Самое важное в этой статье:
1. От чего зависит порядок налогообложения доходов при продаже недвижимости
2. Какие нюансы нужно прописать в договоре купли-продажи
3. Когда доходы от продажи помещения выгодно учесть в рамках УСН с доходов

Если вы продаете личную квартиру, которая никогда не использовалась в предпринимательской деятельности, тогда налоги при ее продаже нужно считать в порядке, установленном для всех физических лиц. А именно, если квартира была в собственности менее трех, с дохода от ее продажи нужно заплатить НДФЛ по ставке 13%. В ситуации, когда квартира была в собственности более трех лет, никакие налоги при ее продаже не платятся вообще.

Другое дело, если вы продаете квартиру или другой объект недвижимости, которые прежде вами хотя бы один раз использовались в предпринимательской деятельности. Тогда налоги с продажи нужно платить обязательно и уже совсем по другим правилам. Именно об этом и пойдет речь в данной статье. А кратко вся важная информация представлена на схеме на странице справа.

Ситуация №1. Вы продали личную квартиру

Итак, как мы уже упомянули, если продаваемая квартира в предпринимательской деятельности не участвовала, нужно смотреть, как долго она была в вашей собственности. НДФЛ придется платить, только если вы владели квартирой менее трех лет (п. 17.1 ст. 217 НКРФ, письма Минфина России от 15.08.2014 №03-04-05/40977 и от 23.05.2014 №03-04-05/24808).

Какие налоги нужно уплатить бизнесмену при продаже квартиры

При этом сумму, вырученную от продажи недвижимости, можно уменьшить на так называемый налоговый вычет, установленный в фиксированном размере — 1 млн. руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Либо доходы от продажи можно уменьшить на затраты, связанные с покупкой или иным приобретением ранее этой квартиры (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Обратите внимание: все расходы здесь должны быть подтверждены документами, в то время как вычет в размере 1 млн. руб. подтверждать бумагами не нужно. И здесь вы сами решаете, каким именно вычетом вам удобнее воспользоваться в зависимости от того, были ли у вас реальные затраты, связанные с покупкой квартиры, и можете ли вы их подтвердить документами (письмо Минфина России от 30.01.2015 № 03-04-05/3513). ?

Когда независимо от системы налогообложения предринимателям нужно уплатить НДФЛ, мы рассказали в журнале «Бухгалтерия ИП», 2015, № 4, с. 14.

Принимая решение о том, подпадает сделка по продаже личной квартиры под налогообложение или нет, вы ориентируетесь на срок владения собственностью — три года. А как правильно его определять? Срок считается не в целых календарных годах, а отсчитывается с той даты, когда право собственности на недвижимость было зарегистрировано в Росреестре. Заканчивается срок владения соответственно тем днем, когда в Россреестре была сделана запись о передаче права собственности другому лицу.

Причем течение срока владения имуществом не прерывается, даже если квартира делилась на части. Моментом возникновения права собственности на обе квартиры будет считаться дата первоначальной государственной регистрации недвижимости до ее раздела (письмо Минфина России от 15.07.2014 № 03-04-05/34425).

? Если за предпринимателем в ЕГРИП числится такой вид деятельности, как продажа недвижимости, налоговики могут затребовать дополнительные документы, подтверждающие, что квартира не использовалась в предпринимательской деятельности*.

Нередки случаи, когда квартира сначала находится в долевой собственности супругов, а после полностью переходит к одному из них. Такое изменение размера долей в праве собственности на квартиру также не влияет на исчисление срока владения этой квартирой (письмо Минфина России от 26.03.2015 № 03-04-05/16816). ?

ПРИМЕР.

Продажа предпринимателем личной квартиры. Коммерсант И.А. Скворцов в мае 2015 года продал квартиру, которой он владел более трех лет, но в бизнесе не использовал. При этом договор купли-продажи составлен от имени гражданина И.А. Скворцова, а не индивидуального предпринимателя И.А. Скворцова. В этом случае доход от продажи квартиры не может быть признан доходом от предпринимательской деятельности коммерсанта. Поэтому по таким поступлениям ему нет необходимости составлять декларацию по форме 3-НДФЛ и платить сам налог тоже не нужно.

Ситуация № 2. Вы продали недвижимость, которая прежде использовалась в бизнесе

Как мы пояснили выше, если помещение находится в собственности гражданина три года и более, то при его продаже НДФЛ уплачивать не нужно. Однако если вы хоть раз использовали эту недвижимость в предпринимательской деятельности, то эта льгота вами не применяется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, письмо Минфина России от 23.04.2013 № 03-04-05/14060). И с поступлений от продажи помещения вам необходимо уплатить налоги как с дохода от предпринимательской деятельности.*

Отметим, что такие аргументы, как невключение стоимости недвижимости в расходы при ведении бизнеса либо вывод этого объекта из состава основных средств до продажи и неиспользование помещения в течение длительного времени, не помогут избежать уплаты налога. Поскольку данные аргументы не являются основанием для того, чтобы вывести выручку из-под налогообложения (постановление Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 № 14009/09).

Соответственно здесь возникает вопрос: на основании каких документов налоговики могут сделать вывод, что недвижимость использовалась вами в бизнесе? Это может быть договор аренды или найма помещения, а также любые другие договоры, в которых местом реализации товаров (работ, услуг) указано данное конкретное помещение, карточка регистрации ККТ и другие документы, на основании которых можно сделать вывод о том, что в помещении велась предпринимательская деятельность.

Теперь поговорим о том, как платить налог с продажи квартиры в зависимости от того, какой режим налогообложения вы применяете.

Коммерсант применяет УСН. В письме Минфина России от 21.07.2014 № 03-04-05/35532 говорится о том, что платить налог по УСН нужно с продажи любой недвижимости, хоть раз используемой в бизнесе. И неважно, приобретено это помещение до или после регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя*.

При этом нелишним будет, если вы составите договор о продаже недвижимости, накладную и акт передачи помещения таким образом, чтобы было понятно, что продавцом является именно предприниматель, а не гражданин. То есть написать: «Индивидуальный предприниматель И.А. Скворцов», а не «И.А. Скворцов». И в реквизитах договора укажите данные свидетельства о регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя. Аналогичные выводы содержатся в письмах Минфина России от 21.03.2011 № 03-04-06/3-52 и от 01.02.2011 № 03-04-06/3-14.*

Если вы применяете «упрощенку» с объектом доходы, то стоимость квартиры в расходах вы учесть не можете*. Если же у вас объект налогообложения — доходы минус расходы, то недвижимость нужно рассматривать как основное средство. И соответственно вы можете списать на расходы при УСН первоначальную стоимость квартиры по правилам, установленным для учета основных средств. Напомним, при «упрощенке» оплаченная стоимость основных средств, приобретенных при УСН, списывается на расходы равными долями ежеквартально в течение одного календарного года после ввода объекта в эксплуатацию. Соответственно если вы купили квартиру, находясь на УСН, то должны были списать стоимость квартиры на расходы при «упрощенке» еще в том году, когда впервые стали использовать ее в бизнесе.

Учтите, часть расходов на приобретение квартиры, таких как ее остаточная стоимость, учесть при расчете единого налога на УСН вы уже не сможете (письмо Минфина России от 04.02.2013 № 03-11-11/50). А расходы, связанные с приобретением квартиры в личных целях и до регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя, проверяющие могут вообще убрать из расчета единого налога на «упрощенке». В частности, в письме Минфина России от 10.02.2015 № 03-11-11/5502 высказано мнение о том, что предприниматель, применяющий «упрощенку» с объектом доходы минус расходы, не может в целях налогообложения учесть стоимость объекта недвижимости, купленного до даты регистрации индивидуального предпринимателя. Обратное доказать можно только в суде (постановления ФАС Уральского округа от 25.02.2010 №?Ф09-801/10-С2, ФАС Западно-Сибирского округа от 25.01.2010 №?А45-13717/2009).

Бизнесмен применяет патентную систему или уплачивает ЕНВД.

Доходы от продажи квартиры не относятся к поступлениям от «вмененной» деятельности или деятельности на патенте. Даже если, например, вы получили патент на розничную торговлю, реализация помещения не может быть отнесена к предпринимательской деятельности в сфере розничной торговли. Следовательно, в данной ситуации по доходу от продажи квартиры вам нужно уплатить налоги по общей системе налогообложения или «упрощенке» (письма Минфина России от 14.03.2013 № 03-11-12/29, от 18.07.2013 № 03-04-05/28293 и от 30.06.2014 № 03-11-12/31378). Обратите внимание: платить налоги по УСН можно, только если один из видов вашей деятельности был переведен на УСН.

Индивидуальный предприниматель на общей системе налогообложения. С дохода от продажи квартиры в этом случае нужно заплатить только НДФЛ. Налог на добавленную стоимость по такой реализации не начисляйте (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

А если помещение вы использовали для ведения бизнеса, то имущественный вычет по НДФЛ, о котором мы говорили в самом начале статьи, применить вы не вправе (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Зато сумму доходов от продажи квартиры вы можете уменьшить на расходы по ее приобретению (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Главное — подтвердить эти расходы соответствующими документами. Тогда НДФЛ вы сможете рассчитать только с разницы между ценой приобретения и ценой продажи квартиры. Заметим, что право учесть затраты на покупку недвижимости при ее продаже не зависит от факта ведения предпринимательской деятельности. Согласно с этим и финансовое ведомство (письмо от 28.08.2014 № 03-04-05/43075).

Елена Савина, эксперт журнала «Бухгалтерия ИП»

Журнал «Бухгалтерия ИП», май 2015 г.

10.06.2015г.

С уважением,

Варвара Абрамова, эксперт Системы Главбух.

Ответ утвержден Натальей Колосовой,

руководителем направления VIP-поддержки.

_____________________________

Ответ на Ваш вопрос дан в соответствии с правилами работы экспертной поддержки, которые Вы можете найти по адресу: http:// www.1gl.ru/#/hotline/rules/

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка