Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

В чем постоянно путаются бухгалтеры, когда платят НДФЛ и взносы

Подписка
Срочно заберите все!
№24
15 июня 2015 12 просмотров

Наша организация заключила договор аренды с Арендатором (период с 01.08.2015 по 31.01.2016)В договоре аренды есть пункт: «Арендатор вправе досрочно отказаться от настоящего Договора (исполнения настоящего Договора) в одностороннем порядке (односторонний отказ в соответствии со статьей 450.1. Гражданского кодекса РФ) путем уведомления Арендодателя об отказе от настоящего Договора (исполнения настоящего Договора) за 90 дней до окончания его действия».Проконсультируйте, пожалуйста, применение статьи 450.1.1. Арендатор имеет право отказаться в одностороннем порядке от исполнения обязательств относительно всех пунктов договора?2. Какие есть основания для отказа?3. Какие риски еще могут быть с применением вышеуказанной статьи?

В данной ситуации:

арендодатель не предоставляет имущество арендатору или создает препятствия для использования имущества в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет серьезные недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены им во время осмотра;

арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, если это является его обязанностью;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии не пригодном для использования;

иные основания, предусмотренные договором аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

  1. Да, однако, нужно быть готовым к судебному разбирательству в отношении этого вопроса.
  2. Перед тем как обратиться в суд, арендодатель должен письменно предупредить арендатора, что нарушения договора нужно устранить в разумный срок. По требованию арендатора суд также может досрочно расторгнуть договор аренды в случаях, когда:
  3. При расторжении договора в одностороннем порядке нужно быть готовым к тому, что арендодатель подаст встречный иск с изложением своих требований (например, при не оплате – процентов за просрочку и т.д.). В случае, если арбитры станут на сторону арендодателя вам придется нести расходы по оплате требований истца.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1.Рекомендация: Как заключить договор аренды

<…>

Договор аренды может быть расторгнут:

<…>

На основании решения суда арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды, если арендатор:

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Даже если арендатор погасит долг, арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора (п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73);
  • не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, если в соответствии с договором это является его обязанностью;
  • по другим основаниям, предусмотренным в договоре аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ). При этом такие основания не обязательно должны быть связаны с какой-то виной арендатора (п. 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Перед тем как обратиться в суд, арендодатель должен письменно предупредить арендатора, что нарушения договора нужно устранить в разумный срок. Это следует из положений статьи 619 Гражданского кодекса РФ.

По требованию арендатора суд также может досрочно расторгнуть договор аренды в случаях, когда:

  • арендодатель не предоставляет имущество арендатору или создает препятствия для использования имущества в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  • переданное арендатору имущество имеет серьезные недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены им во время осмотра;
  • арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, если это является его обязанностью;
  • имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии не пригодном для использования;
  • иные основания, предусмотренные договором аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).*

Об этом говорится в статье 620 Гражданского кодекса РФ.

Переход права собственности (или хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу основанием для изменения или расторжения договора аренды не является (ст. 617 ГК РФ).

Арендатор или арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды (расторгнуть его), если не определен срок договора аренды. Для этого нужно предупредить своего партнера за один месяц. Этот срок увеличивается до трех месяцев, если объектом аренды является недвижимость. В то же время стороны могут предусмотреть в договоре иной срок для такого предупреждения. В ряде случаев такой срок определяется законодательством, например при отказе от договора проката для уведомления арендодателя отводится 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК РФ). Об этом сказано в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендуемое имущество арендодателю. Оно должно быть возвращено в том состоянии, в котором было получено. При этом следует учитывать нормальный износ объекта. Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его, но несвоевременно, то арендодатель вправе потребовать выплатить:

  • арендную плату за все время просрочки,
  • проценты за пользование чужими деньгами.

Когда эта сумма не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.*

Это следует из статей 622 и 395 Гражданского кодекса РФ и положений пунктов 38 и 39 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66.

<…>

Ситуация: как определить разумный срок, по истечении которого арендодатель вправе расторгнуть договор через суд. Арендатору направлено предупреждение об устранении нарушений и предложение расторгнуть договор без указания срока для ответа

В пункте 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 сказано, что к договорам аренды применяются правила пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ. Это общие правила о расторжении договоров.

Там указано, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено в суд не сразу. Сначала нужно получить отказ другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор. В суд также можно обращаться, если в срок, указанный в предложении (или установленный законом, или договором), не будет ответа. Если такой срок не был оговорен, то достаточно подождать 30 календарных дней.

Таким образом, «разумный срок», по истечении которого арендодатель вправе обратиться в суд за расторжением договора, составляет 30 дней со дня сделанного предложения.*

При этом необходимым условием удовлетворения иска о досрочном расторжении договора является получение арендатором от арендодателя:

  • предупреждения об устранении нарушений;
  • предложения расторгнуть договор аренды, если нарушения не будут устранены.

Это следует из положений статьи 619 и пунктов 29 и 30 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66.

В суд нужно представить доказательство того, что арендатор был предупрежден о намерении арендодателя расторгнуть отношения. Доказательством может служить или подпись получателя, или уведомление о вручении заказного письма. Если такого доказательства суд не увидит, то иск о досрочном расторжении договора рассмотрен не будет (ст. 148 АПК РФ).

<…>

Олег Хороший,

начальник отдела налогообложения прибыли организаций

департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

2. Гражданский кодекс РФ
Часть первая (с комментариями)

<…>

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.*

3. Пункт утратил силу с 1 июня 2015 года - Федеральный закон от 8 марта 2015 года № 42-ФЗ. - См. предыдущую редакцию.

4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.*

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка