Журнал, справочная система и сервисы
№2
Январь

В свежем «Главбухе»

Проверьте себя в кадровых вопросах

Подписка
6 номеров в подарок!
№2
17 июня 2015 21 просмотр

Заказчик должен организации и рассчитался квартирой по договору о переуступке. Дом еще не построен. Квартиру продают физ. лицу.Вопрос:- как и на основании чего сделать зачет с заказчиком, какие должны быть бухг. проводки?- как продать физ. лицу, не имея имущества в собственности?

Сделайте в соответствии с книгой «4.5. Уступка доли в строительстве», а также в соответствии с рекомендациями «Как провести и оформить зачёт взаимных требований» и «Как отразить в бухучёте зачёт взаимных требований» или в соответствии с рекомендацией «Как оформить и отразить новацию в бухучёте», а продайте в соответствии с книгой «4.5. Уступка доли в строительстве».

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Книга:4.5. Уступка доли в строительстве

По договору долевого участия или инвестиционному договору дольщик, инвестор (застройщик-инвестор) вносит денежные средства, имущество и прочие инвестиции, приобретая тем самым право требования будущей недвижимости. При этом до окончания строительных работ он может передать эти права третьему лицу, в том числе и по договору уступки*.

Уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 2 ст. 11 Закона № 214-ФЗ).

Расчеты по уступке доли в жилищном строительстве целесообразно организовать на счете 76 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами»*.

Поступления от выбытия права требования передачи помещения признаются прочими доходами организации согласно п. 7, 16 ПБУ 9/99. Расходы, связанные с уступкой права требования, одновременно включаются в состав прочих расходов на основании п. 11, 16, 18 ПБУ 10/99*.

Рассмотрим, как будут считаться налоги с уступки*.

Начнем с налога на прибыль.

Согласно подп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации имущественных прав (долей, паев) налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения данных имущественных прав (долей, паев) и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией.

Таким образом, налоговая база для целей исчисления налога на прибыль определяется как разница между доходом, полученным от уступки права, и расходами на приобретение (строительство) и реализацию уступаемого права.

То же самое будет и с НДС: на основании п. 3 ст. 155 НК РФ, при уступке имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, доли в них, гаражи или машиноместа налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права и расходами на их приобретение (письма Минфина России от 02.03.2012 № 03-07-11/58, от 01.02.2012 № 03-07-11/26). При налогообложении операций по передаче имущественных прав применяется расчетная ставка НДС 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

По мнению Президиума ВАС РФ, данных подход можно использовать при отражении уступки доли в нежилых помещениях. Так как имущественные права на жилые и нежилые помещения относятся к одному виду объектов гражданских прав, то и правила исчисления НДС к ним должны применяться одинаковые (Постановление от 25.02.2010 № 13640/09).

В 2014 г. с данной позицией согласилась и Федеральная налоговая служба (ФНС) России (письмо от 27.06.2014 № ГД-4-3/12291). Однако ранее официальные органы разъясняли, что применять правила п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав на те виды недвижимого имущества, которые в данной норме прямо не поименованы, недопустимо ни в каких случаях (письма Минфина России от 07.02.2013 № 03-07-11/2927, ФНС России от 08.02.2011 № КЕ-4-3/1907@) и заставляли платить НДС со всей стоимости дохода от уступки.

Поэтому бухгалтер должен решить для себя, как считать НДС по операциям уступки доли в нежилых помещениях. Мы считаем, что после выхода Постановления ВАС России № 13640/09 и письма ФНС России № ГД-4-3/12291 у него есть все шансы доказать контролерам право на применение норм п. 3 ст. 155 НК РФ. Особенно если выбранный подход он закрепит в учетной политике.

В учетной политике может быть записано, что при уступке имущественных прав на нежилые помещения на основании п. 3 ст. 155 НК РФ налоговая база по НДС определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права и расходами на их приобретение.

Пример 4.4*

Застройщик планировал строительство собственного офиса, в связи с чем инвестировал в стройку 34 000 000 руб. Однако до регистрации прав собственности на объект он переуступил свою долю новому правообладателю за 38 000 000 руб.

Данные операции бухгалтер застройщика отразил в учете следующим образом:

Дебет Кредит Содержание операции Сумма, руб.
76 08 Передана доля в строящемся здании новому правообладателю 34000000
51 76 Получены денежные средства от уступки новому правообладателю доли 38000000
76 91 Признан прочий доход от уступки доли 38000000
91 68 Начислен НДС с уступки (38 000 000 руб. – 34 000 000 руб.) ? 18 : 118% 610169
91 76 Списана сумма затрат на уступку доли 34000000

Бухгалтер нового дольщика при покупке доли в стройке отразит следующие данные:

Дебет Кредит Содержание операции Сумма, руб.
76 51 Перечислены денежные средства за долю в строительстве 38 000 000
0081 Отражено возникновение права залога на земельный участок и строящийся на нем объект 38 000 000

_________________________
1 В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика, земельный участок, принадлежащий ему на праве собственности и предоставленный для строительства многоквартирного дома, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей) с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве. Размер обеспечения, полученного каждым конкретным залогодержателем, можно определить исходя из величины обеспечиваемого требования.
_________________________

СТРОИТЕЛЬСТВО:

БУХГАЛТЕРСКИЙ И НАЛОГОВЫЙ УЧЕТ.

ЭЛЬВИРА МИТЮКОВА

2. Рекомендация:Как провести и оформить зачёт взаимных требований

Одним из способов расчетов между организациями является зачет взаимных требований (ст. 410 ГК РФ)*.

Условия проведения взаимозачета

Односторонний зачет возможен при одновременном выполнении трех условий*.

Во-первых, организации, которые намерены провести взаимозачет, должны иметь друг к другу встречные требования. Это означает, что между ними заключены как минимум два разных договора, в одном из которых организация является дебитором, а в другом – кредитором.

Во-вторых, встречные требования организаций должны быть однородными.

В-третьих, взаимозачет возможен, если срок исполнения встречного однородного требования:

  • уже наступил;
  • не был указан в договоре;
  • был определен моментом востребования.

Зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил, тоже возможен. Но только в случаях, предусмотренных законом*.

Для зачета достаточно заявления одной из сторон*.

Если же требования неоднородны или срок исполнения хотя бы одного из обязательств еще не наступил, зачет может быть произведен только по соглашению сторон (абз. 4 п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16)*.

Такой порядок следует из положений статьи 410 Гражданского кодекса РФ*.

Ситуация: какие встречные требования признаются однородными для проведения взаимозачета*

Обязательства признаются однородными, если они предполагают одинаковый способ их погашения и выражены в одной валюте.

Условие о том, что взаимозачет возможен в отношении однородных встречных требований, содержится в статье 410 Гражданского кодекса РФ. Однако само понятие «однородное требование» гражданским законодательством не определено.

В пункте 7 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 29 декабря 2001 г. № 65 сказано, что законодательство не настаивает на том, чтобы предъявляемое к зачету требование вытекало из того же обязательства или из обязательств одного вида. Из этого следует, что однородными можно признать обязательства, которые связаны с исполнением разных договоров, но предполагающих одинаковый способ их погашения. Например, если договоры купли-продажи и подряда, заключенные между одними и теми же организациями, изначально предполагали денежную форму расчетов, то при соблюдении остальных условий эти организации вправе провести зачет взаимных требований. То есть обязательства покупателя по оплате поставленных ему товаров могут быть зачтены в счет исполнения обязательств заказчика по оплате выполненных для него работ.

Если же обязательства организаций по одному договору (например, по договору мены) выражены в натуральных единицах, а по другому (например, по договору возмездного оказания услуг) – в денежной форме, то однородными эти обязательства не признаются.

Также не признаются однородными денежные требования, одно из которых выражено в рублях, а другое – в валюте. Это связано с тем, что иностранная и российская валюта являются самостоятельными видами имущества (ст. 140141 ГК РФ). К аналогичному выводу пришел суд в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 1 декабря 1999 г. № Ф08-2593/99.

Следовательно, провести взаимозачет по таким договорам невозможно.

Запрет на взаимозачет

Зачет взаимных требований не допускается по обязательствам:*

  • в отношении которых истек срок исковой давности;
  • связанным с возмещением вреда, причиненного жизни или здоровью;
  • связанным с взысканием алиментов;
  • связанным с пожизненным содержанием граждан.

Кроме того, проведение зачета невозможно, если это прямо указано в договоре, а также в других случаях, предусмотренных законом. Например, зачет нельзя провести:*

Такие ограничения предусмотрены в статье 411 Гражданского кодекса РФ*.

Главбух советует: перед тем как провести зачет с контрагентом, составьте акт сверки взаимных расчетов с разбивкой по каждому заключенному с ним договору (если договоров было несколько). Это позволит определить точную сумму задолженности, которая может быть погашена зачетом.

Акт сверки является документальным подтверждением суммы взаимных задолженностей. Если в дальнейшем между сторонами возникнут споры, которые придется решать в суде, то отсутствие акта сверки может повлечь за собой признание взаимозачета недействительным. Аналогичные последствия могут наступить, если акт сверки взаимных требований оформлен с нарушением требований законодательства (например, если акт был подписан представителем организации, не уполномоченным подписывать первичные документы). Такой подход подтверждается арбитражной практикой (см., например, определение ВАС РФ от 12 ноября 2007 г. № 14790/07постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 сентября 2007 г. № А11-13478/2006-К1-11/612).

Документальное оформление

Зачет взаимных требований, как и любая хозяйственная операция, должен быть оформлен документально (п. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ)*.

Каких-либо особых требований к оформлению взаимозачета гражданское законодательство не предъявляет. В то же время в статье 410 Гражданского кодекса РФ указано, что для проведения взаимозачёта достаточно заявления одной из сторон*.

На практике это означает, что погасить встречные требования можно в одностороннем порядке, предварительно известив об этом контрагента в письменном виде. Типовой образец заявления о проведении взаимозачёта законодательно не установлен, поэтому его можно составить в произвольной форме*.

Сторона, направившая заявление о зачете встречных однородных требований, должна иметь подтверждение, что документ получен контрагентом и у него нет возражений на проведение взаимозачёта*.

Главбух советует: заявление о проведении взаимозачёта контрагенту лучше отправить заказным письмом с уведомлением. Если при возникновении спора организация не сможет доказать, что контрагент получил это заявление, зачет встречного обязательства может быть признан недействительным (п. 4 информационного письма ВАС РФ от 29 декабря 2001 г. № 65, постановления ФАСПоволжского округа от 28 января 2008 г. № А55-6395/2007,Центрального округа от 31 августа 2006 г. № А23-3149/03Г-10-121,Западно-Сибирского округа от 2 мая 2006 г. № Ф04-1722/2006(21923-А81-10)).

Если инициатор зачета укажет в заявлении конкретную дату, с которой обязательства сторон считаются исполненными, зачет признается состоявшимся с этой даты. Если такая дата не указана, то зачет считается состоявшимся со дня получения заявления контрагентом*.

Второй вариант оформления зачета встречных обязательств – составление акта взаимозачёта. Акт взаимозачёта также не является унифицированным бухгалтерским документом, поэтому он может быть составлен в любой форме с соблюдением требований, предъявляемых к первичным учетным документам бухучета (ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗпостановление ФАС Северо-Западного округа от 21 мая 2007 г. № А05-12882/2006-25)*.

Если в акте взаимозачёта не указана дата, на которую проводится зачёт, моментом взаимного погашения обязательств признается день подписания акта сторонами*.

Главбух советует: независимо от того, как оформляется взаимозачёт (по заявлению одной из сторон или на основании совместного акта), в составленных документах подробно опишите все обстоятельства проведения зачета. Отсутствие таких данных может привести к спорам с контрагентом и с налоговой инспекцией.

Подробно отразите в заявлении (акте) следующую информацию:

  • какие обязательства сторон погашаются зачетом;
  • основания возникновения данных обязательств (со ссылками на подтверждающие документы: договоры, накладные, акты выполненных работ (оказанных услуг), номера выставленных счетов-фактур);
  • на какую сумму проводится зачет взаимных требований.

В заявлении (акте) следует отдельно выделить сумму НДС по каждому встречному обязательству. Это позволит организациям, проводившим взаимозачет, правильно отразить данную операцию в бухгалтерском и налоговом учете.

Отсутствие такой информации может привести к возникновению споров, в результате которых организация может понести договорные санкции. Есть примеры судебных решений, которые подтверждают такую позицию (см., например, определение ВАС РФ от 12 ноября 2007 г. № 14790/07постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 сентября 2007 г. № А11-13478/2006-К1-11/612). Кроме того, неправильное оформление взаимозачета может повлечь за собой и налоговые санкции. Например, при кассовом методе расчета налога на прибыль налоговая инспекция может не признать расходы, задолженность по оплате которых погашена документально не подтвержденным зачетом (п. 3 ст. 273п. 1 ст. 252НК РФ).

Частичный зачёт

Организация может провести как полный, так и частичный зачет взаимных требований. Полный зачет возможен в том случае, если встречные однородные требования полностью эквивалентны*.

Если встречные требования не эквивалентны, зачет может быть проведен на сумму наименьшей задолженности (частичный зачет). В этом случае обязательство, по которому предъявлено наибольшее требование, частично сохраняется, а обязательство, по которому предъявлено меньшее требование, прекращается в полном объеме*.

Пример проведения частичного взаимозачёта*

ООО «Альфа» имеет задолженность перед ООО «Производственная фирма "Мастер"» по оплате товаров, поставленных по договору купли-продажи. Сумма задолженности – 50 000 руб. (в т. ч. НДС – 7627 руб.). «Мастер» имеет перед «Альфой» встречную задолженность по оплате работ, выполненных по договору подряда. Сумма задолженности – 35 000 руб. (в т. ч. НДС – 5339 руб.). По заявлению «Альфы» стороны приняли решение провести взаимозачет.

После проведения взаимозачета обязательство «Альфы» перед «Мастером» сохраняется в сумме 15 000 руб. (в т. ч. НДС – 2288 руб.). Обязательство «Мастера» перед «Альфой» в сумме 35 000 руб. погашается в полном объеме.

<…>

Олег Хороший

начальник отдела налогообложения прибыли организаций

департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

3. Рекомендация:Как отразить в бухучете зачёт взаимных требований

Зачёт взаимных требований является одним из способов расчетов между организациями. Проведение зачёта возможно при соблюдении ряда условий, определенных гражданским законодательством*.

Поскольку зачёт взаимных требований отражает лишь факт оплаты полученных или переданных активов (погашение дебиторской или кредиторской задолженности), в бухучете к возникновению доходов или расходов он не приводит (п. 2 ПБУ 9/99п. 2 ПБУ 10/99)*.

В бухучете зачет взаимных требований отражается на субсчетах, открытых по каждому контрагенту к счетам 60 «Расчёты с поставщиками и подрядчиками», 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», 76 «Расчёты с разными дебиторами и кредиторами»*.

При проведении взаимозачета сделайте проводку:*

Дебет 60 (76) Кредит 62 (76)
– отражено прекращение встречного обязательства по оплате товаров (работ, услуг) зачетом взаимных требований.

<…>

Олег Хороший

начальник отдела налогообложения прибыли организаций

департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

4. Рекомендация:Как оформить и отразить новацию в бухучёте

Организация может погасить свою задолженность перед контрагентом путем её новации. При этом первичное обязательство будет прекращено путем его замены на новое*. Стороны договора остаются теми же.

Признаки новации

Новое обязательство должно предусматривать хотя бы одно из следующих условий:*

  • иной предмет договора. Например, когда вместо выполнения оплаченных контрагентом работ организация берет на себя обязанность по возврату вновь оформленного займа;
  • способ исполнения. Например, когда вместо оплаты приобретенного товара организация делает встречную поставку других товаров.

Если изменения касаются только других условий договора (в частности, сроков и порядка расчетов), такое соглашение не признается новацией. Например, предоставленная контрагентом отсрочка по оплате договора не касается ни предмета договора, ни способа его исполнения. Она изменяет сроки расчетов. Таким образом, первичное обязательство не прекращается и новации не происходит.

Такой порядок следует из положений пункта 1 статьи 414 Гражданского кодекса РФ*.

Внимание:* следует отличать новацию от отступного. Моменты, когда первичное обязательство признается исполненным по этим операциям, разные. Также договор новации и соглашение об отступном предусматривают разные права и обязанности должника и кредитора.

Соглашение об отступном предполагает возможность не исполнять договор. Например, дает должнику право расплатиться с кредитором способом иным, чем указано в первоначальном договоре, однако не вменяет это в его обязанность. При этом обязательство считается погашенным только после фактической передачи отступного (денег или иного имущества). Это следует из статьи 409 Гражданского кодекса РФ и информационного письма Президиума ВАС РФ от 21 декабря 2005 г. № 102.

Целью новации является замена первоначального обязательства на другое обязательство, выполнить которое должник обязан. При этом первичная задолженность считается погашенной после заключения договора о новации. Это следует из пункта 1 статьи 414 Гражданского кодекса РФ.

<…>

Документальное оформление

Новацию обязательства по договору оформите письменно в виде двустороннего документа (или документов, исходящих от каждой из сторон). Новация не может быть произведена в одностороннем порядке или на основании решения суда. Это следует из пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ*.

Форма документа, который подтвердит соглашение о новации, законодательством не установлена. Поэтому составьте его в произвольной форме. Например, в виде договора или соглашения. В нем укажите:*

  • какое первичное обязательство и в каком размере новируется (погашается);
  • какое новое обязательство и в каком размере возникает.

Это позволит подтвердить связь между первичным и новым обязательством, а также определить все существенные условия, с которыми законодательство связывает возникновение новой задолженности*.

Такой порядок следует из пункта 1 статьи 414, пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ и пунктов 2 и 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21 декабря 2005 г. № 103*.

Оформленный сторонами договор послужит основанием для отражения операции новации в бухучёте (ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ)*.

Ситуация: можно ли подтвердить новацию обязательства деловой перепиской с контрагентом (например, письмами, в которых одна сторона предлагает новировать обязательство, а другая принимает это предложение)*

Да, можно.

Договор (соглашение) о новации может быть составлен как в виде одного документа, подписанного обеими сторонами, так и в виде отдельных документов, исходящих от каждой из сторон (п. 1 ст. 414,п. 1 ст. 452 и ст. 434 ГК РФ).

При этом в документе (документах) о новации должно быть четко указано:

  • какое первичное обязательство и в каком размере новируется (погашается);
  • какое новое обязательство и в каком размере возникает.

То есть стороны должны доказать связь между первичным и новым обязательством, а также определить все существенные условия, с которыми законодательство связывает возникновение новой задолженности.

Такой порядок следует из пункта 1 статьи 414, пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ и пунктов 2 и 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21 декабря 2005 г. № 103.

Таким образом, если из деловой переписки с контрагентом определенно следует, что стороны заменили одно обязательство другим, то договор новации в виде единого двустороннего документа можно не заключать. В данном случае считается, что соглашение достигнуто путем направления одной стороной предложения (оферты) заключить договор и принятия его другой стороной (акцепт). Это следует из пункта 2 статьи 432 ГК РФ.

Заключение договора новации подтвердят документы почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи. Например, письма, телеграммы, телексы, телефаксы и т. д. (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

<…>

В учёте кредитора в момент заключения договора новации нужно перевести первичную задолженность в состав авансов, выданных за товары (работы, услуги). То есть учесть ее, например, на счете 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» (76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами») субсчете «Расчеты по авансам выданным»:*

Дебет 60 (76) субсчет «Расчеты по авансам выданным» Кредит 62 (76)

<…>

Олег Хороший

начальник отдела налогообложения прибыли организаций

департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Про налоговые споры. Новый опрос для бухгалтеров

Ваша компания участвовала в судебном налоговом споре (споре с фондом)?

Вы как бухгалтер участвовали в судебном налоговом споре (споре с фондом)?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка