Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23
22 июня 2015 9 просмотров

Торговая компания находится на УСНО доходы-расходы. Правомерно ли будет принятие к расходам платы за аренду помещения по краткосрочному договору аренды склада для хранения товара, если арендодатель не является собственником помещения, ссылаясь в вопросе отсутствия документов о собственности на то, что помещение является временным строением.Какой пакет документов будет достаточным для заключения договора аренды такового помещения, доказывается ли его статус временной постройки, как доказывается правомерность арендодателя распоряжаться таковым объектом чтобы сдавать нам.Рискуем ли мы в отказе к принятию таковых расходов со стороны налоговых органовю

Отсутствие у арендодателя права собственности на объект аренды в момент заключения договора не является основанием для признания такого договора недействительным. Главное, чтобы арендодатель, принявший на себя обязательство передать имущество арендатору, обладал правом собственности на этот объект в момент такой передачи (статья 608 ГК РФ). Не допускается заключение договоров аренды в тех случаях, когда объект недвижимости является самовольной постройкой. При заключении договора аренды арендодатель должен указать данные о предмете аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а сам договор признается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Для того чтобы избежать признания договора аренды незаключенным, в договоре нужно с достаточной полнотой индивидуализировать недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды. Индивидуализировать недвижимое имущество необходимо по информации, которая содержится в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в документах технического учета недвижимого имущества (документах БТИ).

Обоснование


Галина Богдановская, кандидат юридических наук, судья Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда

Роман Масаладжиу, кандидат юридических наук, ведущий эксперт ЮСС «Система Юрист»

Дмитрий Чваненко, начальник юридического отдела компании «Русский проект»


Что необходимо проверить арендодателю недвижимого имущества при составлении и заключении договора

<…>

Предмет договора

Предмет договора аренды – условия об имуществе, которое передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование (объект аренды). При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а сам договор признается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Следовательно, для того чтобы избежать признания договора аренды незаключенным, в договоре нужно с достаточной полнотой индивидуализировать недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды.

Индивидуализировать недвижимое имущество необходимо по информации, которая содержится*:

  • в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • в документах технического учета недвижимого имущества (документах БТИ).

К числу документов БТИ относятся*:

  • технический или кадастровый паспорт недвижимого имущества (выписки из таких паспортов);
  • поэтажный план недвижимого имущества и экспликации к плану;
  • выписка из реестра объектов градостроительной деятельности.
  • Если право на недвижимое имущество ранее не было зарегистрировано за арендодателем, то для государственной регистрации договора аренды здания, сооружения, помещения или его части необходимо будет представить в регистрирующий орган кадастровые паспорта сдаваемого в аренду объекта недвижимости с указанием размера арендуемой площади (п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; далее – Закон о госрегистрации), а для государственной регистрации земельного участка или его части – кадастровый паспорт земельного участка с указанием сдаваемой в аренду площади (п. 2 ст. 26 Закона о госрегистрации).

Если право на недвижимое имущество ранее уже было зарегистрировано за арендодателем, представление кадастрового паспорта на объект аренды не обязательно. Стороны могут представить иной документ, содержащий графическое и (или) словесное описание передаваемого в аренду объекта недвижимости (например, удостоверенный сторонами графический план объекта аренды). В таких случаях отказ в регистрации договора аренды не допускается (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13); далее – постановление № 73 в ред. Постановления Пленума ВАС РФ № 13).

Каким образом арендодателю необходимо индивидуализировать в договоре аренды такой объект недвижимости как находящееся в здании нежилое помещение (комнату, офис и т. п.)

При аренде помещения нужно учитывать, что в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится информация только о самом здании, в котором находится помещение. Поэтому при аренде помещения особое значение приобретают именно документы БТИ*, в которых содержится информация в том числе о количестве этажей, площади этажей, помещениях, находящихся на этажах и их площади.

Пример индивидуализации нежилого помещения в качестве объекта аренды

«Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату недвижимое имущество (нежилое помещение), именуемое далее «Помещение», находящееся в собственности Арендодателя в соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права от ________ г. № ___________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № _________________, площадью 100 квадратных метров (сто квадратных метров), расположенное в здании по адресу: г. Москва, ул. Кремлевская, д. 10, второй этаж, помещение I, комнаты № 1–18».

Арендодатель еще не оформил право собственности на объект недвижимости. Можно ли сдать такой объект в аренду и какие риски это влечет

Да, можно.

Например, организация, которая планирует через год достроить офисный или торговый центр (или купить его у третьего лица), может заключить договоры с будущими арендаторами, чтобы избежать простоя помещений и зафиксировать арендную ставку. Можно заключать договоры аренды и в том случае, когда арендодатель уже достроил здание (или получил его от продавца), подал документы на государственную регистрацию права собственности, но эта процедура еще не завершилась.

Дело в том, что отсутствие у арендодателя права собственности на объект аренды в момент заключения договора не является основанием для признания такого договора недействительным. Главное, чтобы арендодатель, принявший на себя обязательство передать имущество арендатору, обладал правом собственности на этот объект в момент такой передачи. Это вытекает из смысла статьи 608 Гражданского кодекса РФ. Не допускается лишь заключение подобных договоров в тех случаях, когда земельный участок (объект аренды) принадлежит арендодателю на праве постоянного бессрочного пользования либо когда объект недвижимости является самовольной постройкой*.

Такая правовая позиция содержится в пункте 10 и абзаце 3 пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Таким образом, недобросовестный арендатор не сможет отказаться вносить арендную плату на том основании, что арендодатель в описанной выше ситуации не имел права заключать договор аренды.

Однако арендодателю с осторожностью нужно подходить к заключению таких договоров с арендатором. Если арендодатель не сможет исполнить обязательства по передаче имущества в аренду в соответствии с условиями договора, он должен будет возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора аренды. Такое может произойти, если арендодатель не приобретет вовремя у третьего лица вещь, которую обязался сдать в аренду, или не изготовит ее сам (например, не успеет достроить здание).

Кроме того, если в договоре прописано условие о штрафной неустойке на случай такого нарушения со стороны арендодателя, то придется уплатить и неустойку.

Получается, заключение такого договора может повлечь для арендодателя неблагоприятные финансовые последствия. Поэтому в каждом конкретном случае арендодателю нужно оценивать реальность и исполнимость условия договора аренды по передаче имущества арендатору, а также возможные финансовые риски. Например, вряд ли имеет смысл заключать договор об аренде офисных помещений в бизнес-центре, который арендодатель планирует построить за несколько месяцев или иной крайне незначительный промежуток времени, если строительство бизнес-центра еще даже не началось.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка