Журнал, справочная система и сервисы
№7
Апрель

В свежем «Главбухе»

Для вычета НДС по услугам почты кассовый чек не годится

Подписка
3 месяца подписки в подарок!
№7
23 июня 2015 47 просмотров

Между юрлицами подписан договор аренды недвижимости от 21.12.2014 сроком на 6,5 месяцев(до 30.06.2015).По окончании срока действия аренды, Арендодатель предложил подписать допсоглашение звучащее так:" изложить пункт.. в новой редакции...Срок аренды определить до.....31.12.2015".... Не получится ли так, что договор аренды в связи с изменением звучания пункта о сроке аренды будет подлежать обязательной регистрации как договор заключенный срок более года??? Например, изначально был указан срок – с 1 июля по 31 декабря 2009 года, а в соглашении пишут: «изложить такой-то пункт договора в следующей редакции: “с 1 июля 2009 года по 30 июня 2010 года”». Но этот вариант означает изменение уже имеющегося договора, и общий срок аренды по данному договору определяется уже в соответствии с новой редакцией, то есть с учетом продления. Если в общей сложности он оказывается равным году и более, то договор подлежит государственной регистрации (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 10.03.09 № Ф03-642/2009). Является ли формулировка (" п.п.... договора изложить в новой редакции: "Срок действия договора определить с 01.01.2015 по 30.03.2016") условием пролонгации договора... или это все-таки изменение условий одного договора и подлежит регистрации?

Как можно заключить из вопроса, речь идет не о продлении срока договора аренды, а о его изменении. Причем, стороны установили полностью новый срок путем указания новой даты начала и новой даты окончания этого срока. Целесообразно было бы просто продлить этот срок. В описанной же ситуации появляются основания для регистрации договора. Арбитражные суды квалифицируют подобные действия именно как изменение срока договора аренды, а не его пролонгацию (см., например, ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УО ОТ 11.10.2012 № А07-12965/2011).

По общему правилу, договор аренды подлежит госрегистрации в случае, если он заключен на срок более одного года. Чтобы не регистрировать договор, можно заключить его на 11 месяцев, а затем пролонгировать его. Дело в том, что договор аренды, заключенный на срок менее года и впоследствии пролонгированный, не подлежит государственной регистрации независимо от количества раз его пролонгации. Эта правовая позиция закреплена на уровне ВАС РФ (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

1. Рекомендация: Что необходимо учесть арендатору, если договор аренды недвижимости требует регистрации

<…>

2. Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, продлен на тот же срок.

На практике часто встречаются случаи, когда договор аренды первоначально заключается на срок в 11 месяцев или на иной срок менее года, а потом неоднократно продляется на тот же срок. Согласно правовой позиции ВАС РФ, при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"»; далее – информационное письмо № 59).*

Пример из практики: суд подтвердил, что если договор аренды заключен на срок менее года и впоследствии не более чем на год был продлен дополнительным соглашением, то в этом случае ни договор, ни дополнительное соглашение регистрировать не нужно

Стороны заключили договор аренды со сроком действия с 1 января по 28 декабря 2008 года. В дальнейшем сторонами было заключено дополнительное соглашение к этому договору, в соответствии с которым срок договора был продлен на период с 1 января по 28 декабря 2009 года. В дальнейшем у арендатора возникла задолженность по уплате арендных платежей. Арендодатель предъявил иск о взыскании этой задолженности. Арендатор же подал встречный иск о взыскании неосновательного обогащения на том основании, что поскольку срок договора с учетом дополнительного соглашения составил более года, а сам договор не был зарегистрирован, то он должен считаться незаключенным.

Суды отклонили доводы арендатора, указав на то, что если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, продлен дополнительным соглашением, то возникает новый договор аренды, который не подлежит государственной регистрации при условии, что договор также продлен на срок менее одного года (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 января 2011 г. по делу № А82-104/2010).*

<…>

Галина Богдановская

кандидат юридических наук, судья Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда

Роман Масаладжиу

кандидат юридических наук, старший эксперт ЮСС «Система Юрист», преподаватель МГЮА им. О.Е. Кутафина

Дмитрий Чваненко

начальник юридического отдела ООО «Русский проект»

2. ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УО ОТ 11.10.2012 № А07-12965/2011

<…>

«Как следует из материалов дела, арендные отношения по поводу спорных объектов недвижимости возникли между предпринимателем Кашаповой И.З. и Комитетом по Дюртюлинскому району с момента заключения договора от 30.01.2006 № 1 о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что к моменту вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ арендованное имущество находилось во временном владении и пользовании предпринимателя Кашаповой И.З. менее 3-х лет, является обоснованным. Следовательно верным является и вывод данного суда о том, что на момент совершения оспариваемой сделки у предпринимателя не возникло преимущественное право на выкуп арендуемых помещений.

Более того, в соответствии с п. 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 (далее - информационное письмо № 134) судам разъяснено, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

При этом судами первой и апелляционной инстанций установлено, что договор от 30.01.2006 № 1 о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа заключен предпринимателем Кашаповой И.З. (арендатор) и Комитетом по Дюртюлинскому району (арендодатель) на срок - с 01.02.2006 по 15.01.2007, то есть менее 1 года. Однако дополнительным соглашением от 15.12.2006 № 1 к указанному договору срок аренды изменен путем распространения его условий на период с 16.01.2007 по 31.12.2007, в связи с чем общий срок действия договора превысил 1 год.*

С учетом установленных судами обстоятельств, к рассматриваемым отношениям подлежит применению п. 3 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Доказательства регистрации договора от 30.01.2006 № 1 о передаче объектов государственного нежилого фонда в аренду без права выкупа и дополнительного соглашения от 15.12.2006 № 1 об изменении срока действия договора аренды в материалы дела не представлены. Сведения о наличии вступившего в законную силу решение суда о регистрации данной сделки также отсутствуют.

Данные обстоятельства также подтверждают обоснованность вывода суда первой инстанции о том, что на момент совершения оспариваемой сделки предприниматель Кашапова И.З. не отвечала требованиям, предусмотренным ст. 3Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ».

<…>

24.06.2015г.

С уважением,

Виктория Рыбалкина, эксперт Системы Главбух

Ответ утвержден Натальей Колосовой,

руководителем VIP-поддержки Системы Главбух

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Новости по теме



Совет недели

Страховые взносы на обязательное пенсионное страхование в фиксированном размере, зачисляемые в ПФР на выплату страховой пенсии (исчисленные с дохода свыше 300 000 руб. за периоды, истекшие до 1 января 2017 года) - 182 1 02 02140 06 1200 160.

За период с 2017 — КБК единый и для фиксированного в части ПФР, и для превышения 1% — 182 1 02 02140 06 1110 160.

  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


У вас порядок в документах или бардак?

Где вы храните бухгалтерские документы?

Как часто вы подшиваете документы?

Вы следите за сроками хранения документов?

Как вы уничтожаете документы, по которым истек срок хранения?

В бухгалтерии есть ненужные документы, которые жалко выбросить?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка