Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

График отпусков '2017 — как составить с учетом новых сроков отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№23
24 июня 2015 141 просмотр

Я, как индивидуальный предприниматель, с апреля 2013 г. арендую у муниципалитета земельный участок (долгосрочная аренда на 49 лет). На этом земельном участке я на законных основаниях построил в 2014 г. склад (право собственности зарегистрировано в установленном порядке). Кадастровая стоимость на момент заключения Договора долгосрочной аренды в апреле 2013 г. составляла 33105000 рублей. В настоящее время я подготовил все необходимые документы для выкупа этого земельного участка. Но в администрации мне сказали, что кадастровая стоимость на сегодняшний день составляет 114260000 рублей (?!) Я договорился с независимым оценщиком по поводу оценки этого участка. В настоящее время он производит все необходимые расчеты, но уже сейчас ясно, что по независимой оценке стоимость участка не более 38-39 миллионов рублей.Разъясните, пожалуйста, учтут ли в муниципалитете результаты независимой оценки при расчете выкупной стоимости арендуемого мной земельного участка?

Для расчета выкупной цены земельного участка используется кадастровая стоимость, установленная по результатам государственной кадастровой оценки и внесенная в ГКН. Таким образом, для снижения выкупной стоимости участка, заинтересованное лицо должно в установленном порядке оспорить кадастровую стоимость участка с целью ее установления в размере рыночной и внесением соответствующих сведений в ГКН. Сам по себе отчет оценщика, без установления в установленном порядке новой кадастровой стоимости, не будет являться для муниципалитета основанием для уменьшения выкупной цены участка.

Цена выкупа земельного участка определяется в зависимости от категории земельного участка, его кадастровой стоимости, а также от того, в чьей собственности находится земельный участок (федеральной собственности, собственности субъекта РФ, собственности муниципалитета).

При определении порядка выкупа цены действует общее правило:

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:

- Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

- органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

- органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

При этом, для покупателя действует гарантия - при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Данное правило установлено в ч.3 ст.39.4 ЗК РФ.

Конкретный порядок определения цены, определяется соответствующим нормативным актом, в зависимости от того, в чьей собственности находится участок.

Таким образом, для снижения выкупной стоимости участка, заинтересованное лицо должно в установленном порядке оспорить кадастровую стоимость участка с целью ее установления в размере рыночной и внесением соответствующих сведений в ГКН (см. более подробно рекомендацию «Как оспорить кадастровую стоимость»).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Как оспорить кадастровую стоимость

<…>

«В данной рекомендации рассмотрены вопросы о том, по каким основаниям можно оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, куда и в каком порядке для этого нужно обратиться, какие представить документы.

Если арендатор, собственник или иное заинтересованное лицо не согласны с кадастровой оценкой недвижимости (земельного участка, строения, здания, сооружения), они могут обратиться:

– в суд;

– в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость устанавливается по результатам государственной кадастровой оценки и используется для расчета:

– арендной платы за использование земель;

– выкупной цены объекта недвижимости;

– сумм земельного налога.

Оспаривание кадастровой оценки в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

Для рассмотрения спорных вопросов о кадастровой оценке созданы специальные органы – комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровойстоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. № 69 "Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определениякадастровой стоимости"»).*

Комиссии создаются по одной в каждом субъекте РФ.

Порядок обращения в комиссию устанавливает глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости можно подать в комиссию:

  • в период с даты внесения в кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения вкадастр результатов очередной кадастровой оценки или
  • в сроки, установленные статьей 24.19 Закона № 135-ФЗ, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения вкадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

131.76976 (11,17)

Как узнать кадастровую стоимость

Узнать кадастровую стоимость конкретного объекта недвижимости и получить иные необходимые сведения можно на официальном сайте Росреестра. На этом сайте в разделе «Электронные услуги» нужно выбрать подраздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Поиск информации здесь ведется по кадастровому номеру и адресу земельного участка или иного объекта недвижимости. Этот номер указан в свидетельстве о регистрации права собственности, а также в кадастровом паспорте.

Если заинтересованное лицо хочет уточнить кадастровую оценку, оно вправе обратиться за разъяснениями в управление Росреестра (филиал кадастровой палаты Росреестра). По запросу, содержащему кадастровый номер объекта недвижимости, можно получить информацию о его кадастровой стоимости, а также сведения о расчетах этой стоимости.

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в кадастр недвижимости, можно получить бесплатно в виде кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Форма такой справки утверждена приказом Минэкономразвития России от 1 октября 2013 г. № 566.

Для этого нужно обратиться в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту РФ с запросом. Этот запрос оформляется в соответствии с Порядком предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 27 февраля 2010 г. № 75.

Обоснование

Управление Росреестра осуществляет разъяснение результатов последней государственнойкадастровой оценки земель. Исполнение государственной функции по организации проведения государственной кадастровой оценки земель включает в себя процедуру разъяснения результатов государственной кадастровой оценки по запросам заинтересованных лиц.

Разъяснение осуществляется как в отношении общих результатов государственной кадастровой оценки земель определенной категории, так и в отношении результатов государственной кадастровой оценки конкретного земельного участка (п. 13.1–13.4Административного регламента исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции «Организация проведения кадастровой оценки земель», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 28 июня 2007 г. № 215).

Сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, можно получить (ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»):

– в виде копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости;

– в виде кадастровой выписки об объекте недвижимости;

– в виде кадастрового паспорта объекта недвижимости;

– в виде кадастрового плана территории;

– в виде кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости (эта форма справки действует с 10 января 2014 года).

– в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков размещаются на официальном сайте Росреестра в Интернете (постановление Правительства РФ от 7 февраля 2008 г. № 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков»).

Заявитель может направить запрос по своему выбору:

– в виде бумажного документа, представляемого при личном обращении;

– в виде бумажного документа путем его отправки по почте;

– в электронной форме путем заполнения формы запроса, размещенной на официальном сайте Росреестра в Интернете;

– в электронной форме посредством отправки XML-документа с использованием веб-сервисов.

Орган кадастрового учета предоставляет сведения, внесенные в государственный кадастрнедвижимости, в течение пяти рабочих дней с даты получения запроса (п. 2 и 41 приказа Минэкономразвития России от 27 февраля 2010 г. № 75 «Об установлении порядка предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости»).

131.76977 (11,17)

По каким основаниям можно оспорить кадастровую стоимость

Основанием для пересмотра кадастровой стоимости могут стать (абз. 11 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ):

– недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровойстоимости;

– установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость такого объекта.

Чтобы выявить основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, заявитель вправе обратиться с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости:

– к заказчику работ по определению кадастровой стоимости;

– в орган кадастрового учета о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Заказчик работ и орган кадастрового учета обязаны предоставить заявителю сведения в течение семи рабочих дней с даты поступления запроса (абз. 17 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

131.76978 (11,17)

Какие документы нужно представить в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявителю нужно подать в комиссию заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости по одному из основанийоспаривания:

– заявление об оспаривании кадастровой стоимости по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости

– либо заявление об оспаривании кадастровой стоимости по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Заявление в комиссию могут подать правообладатель (собственник, арендатор) и иное заинтересованное лицо в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

Кроме заявления, нужно собрать и представить в комиссию (абз. 18 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ):

  • кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения обоспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подает лицо, которое обладает правом на объект недвижимости);
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если основанием пересмотра кадастровой стоимости является недостоверность сведений);
  • отчет на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление о пересмотрекадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости);
  • положительное экспертное заключение о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности (если рыночная стоимостьобъекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30 процентов). Такое заключение должно быть составлено на бумажном носителе и в форме электронного документа. Заключение готовит эксперт саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов комиссия к рассмотрению не примет. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также можно приложить иные документы, подтверждающие позицию заявителя.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости комиссия рассматривает в течение одного месяца с даты его поступления. В семидневный срок с даты поступления заявления комиссия направляет уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты рассмотрения заявления. Уведомление направляется:

– в орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости и результаты определениякадастровой стоимости которого оспаривает заявитель;

– лицу, обладающему правом на такой объект недвижимости.

Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, то по результатам рассмотрения этого заявления комиссия вправе:*

– отклонить заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости;

– принять решение о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования недостоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости.

В случае принятия решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости заказчик работ по определениюкадастровой стоимости обеспечивает определение кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Если же заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимостиобъекта недвижимости, то комиссия:

  • принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимостиили
  • отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком работы комиссии.

В течение пяти рабочих дней с даты принятия решения комиссия уведомляет об этом заявителя и орган местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимости.

Оспаривание кадастровой стоимости в суде

Решение комиссии, если оно не удовлетворило заявителя, можно оспорить в суде.

167.3142 (11,17)

Внимание! С 6 августа 2014 года из компетенции арбитражных судов исключены дела об оспариваниикадастровой стоимости.

Такие дела теперь независимо от субъектного состава заявителей рассматривают суды общей юрисдикции: республиканские, краевые, областные, суды городов федерального значения и др. (см. ответ Судебной коллегии по экономическим спорам на вопрос № 1 раздела VI «Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике» Обзора судебной практики Верховного суда РФ 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 24 декабря 2014 года; далее – Обзор судебной практики). Эти изменения затронули (Федеральный закон от 4 июня 2014 г. № 143-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с изменением подведомственности некоторых категорий дел, рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами»; далее – Закон № 143-ФЗ):

Как указал Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики, норма, содержащаяся в пункте 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса РФ и устанавливающая подсудность дел по спорам об определении результатов кадастровой стоимости, введена в действие с 6 августа 2014 г. (с даты вступления в силу Закона № 143-ФЗ). И поэтому именно с этой даты дела об оспаривании кадастровой стоимости исключены из сферы ведения арбитражных судов.*

Однако на практике все же возникают определенные вопросы. В частности, можно ли передать такие дела по подсудности в суд общей юрисдикции в следующих случаях:

  • арбитражный суд принял заявление к производству до вступления таких изменений в силу;
  • заявитель направил в арбитражный суд заявление по почте до 6 августа 2014 года, а оно поступило после вступления изменений в силу;
  • заявление поступило в арбитражный суд до 6 августа, но суд его оставил без движения и принял только после вступления изменений в силу.

Дело в том, что пока отсутствуют изменения в процессуальные законы (ГПК РФ и АПК РФ), которые бы уточнили порядок передачи дел из арбитражных судов в суды общей юрисдикции.

Чтобы урегулировать подобные вопросы, заместитель председателя Верховного суда РФ издал письмо от 2 октября 2014 г. № 7ВС-4473/14, которое было разослано в арбитражные суды. Так, Президиум Арбитражного суда Западно-Сибирского округа дал свои разъяснения (информация от 10 октября 2014 г. № Б/Н) со ссылкой на это письмо. Оно указывает на то, что дела по спорам об определения кадастровойстоимости арбитражный суд рассматривает, если:

  • он возбудил дело на основании заявления, которое заявитель успел подать в арбитражный суд до 6 августа 2014 года, то есть до даты вступления в законную силу Закона № 143-ФЗ, и
  • производство по этому делу по состоянию на 6 августа 2014 года не было завершено.

При этом Верховный суд РФ подчеркнул, что прекращение производства по делам в указанных случаях повлечет нарушение гарантированных статьями 46 и 47 Конституции РФ прав заявителей на судебную защиту и на рассмотрение дела тем судом, к подсудности которого оно отнесено законом (ответ Судебной коллегии по экономическим спорам на вопрос № 3 раздела VI «Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике» Обзора судебной практики).

Также арбитражный суд примет к производству заявление в следующих случаях:

  • заявитель подал его в арбитражный суд до 6 августа 2014 года и
  • до указанной даты суд оставил заявление без движения в связи с нарушениями требований статей 125 и126 Арбитражного процессуального кодекса РФ (ч. 1 ст. 128 АПК РФ), а
  • обстоятельства, которые послужили основанием для оставления без движения, были устранены после 6 августа 2014 года.

Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики пояснил, что такой вывод основан на положении, которое содержится в части 3 статьи 128 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В частности, если обстоятельства, которые послужили основанием для оставления заявления без движения, устранены в срок, установленный в определении арбитражного суда, заявление считается поданным в день его первоначального поступления.

Однако если заявление поступило в арбитражный суд после 6 августа 2014 года, то арбитражный суд вернет его на основании пункта 1 части 1 статьи 129 Арбитражного процессуального кодекса РФ. При этом, возвращая заявление, суд укажет, в какой суд заявителю нужно обратиться для того, чтобы подать заявление об оспаривании кадастровой стоимости.

Так, в примере из судебной практики, приведенном ниже, арбитражный суд пришел к выводу о том, что с заявлением об установлении кадастровой стоимости нужно было обращаться в суд общей юрисдикции, а не в арбитражный суд, так как уже вступили в силу изменения о подведомственности.

Пример из практики: арбитражный суд прекратил производство по делу обоспаривании кадастровой стоимости, так как оно подведомственно суду общей юрисдикции

ОАО «ЗЖБИ "С."» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением об установлениикадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости в сумме 59 764 000 руб.

Однако арбитражный суд прекратил производство по делу по следующим основаниям:

1. В статью 24.19 Закона № 135-ФЗ внесены изменения, которые исключили дела о рассмотрении споров о результатах кадастровой стоимости из компетенции арбитражных судов (ст. 3 Закона № 143-ФЗ).

2. Судебными органами, которые теперь уполномочены рассматривать споры о результатах определения кадастровой стоимости независимо от субъектного состава заявителей, являются суды общей юрисдикции. Таковыми выступают, в частности, верховный суд республики, краевой, областной, суд города федерального значения, суд автономной области и автономного округа. Это следует из действующей редакции статьи 24.18 Закона № 135-ФЗ, части 1 статьи 13 этого же закона, а также пункта 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса РФ, куда также были внесены изменения.

3. Дата вступления в силу изменений о подведомственности установлена по истечении 180 дней со дня вступления в силу Закона РФ о поправке в Конституции РФ от 5 февраля 2014 г. № 2-ФКЗ «О Верховном Суде Российской Федерации и прокуратуре Российской Федерации». Это соответствует дате – 6 августа 2014 года (ст. 16 Закона № 143-ФЗ).

4. Согласно разъяснениям, которые приведены в письме Верховного cуда РФ от 2 октября 2014 г. № 7ВС-4473/14, пункт 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса РФ (о подсудности дел о спорах о результатах кадастровой стоимости) введен в действие с 6 августа 2014 года. Именно с этой даты дела указанной категории исключены из сферы ведения арбитражных судов.

5. Из сведений программного комплекса «Судебное арбитражное делопроизводство» и отметки на самом исковом заявлении следует, что представитель истца сдал исковое заявление в суд 6 августа 2014 года. То есть на момент подачи искового заявления оно уже не подлежало рассмотрению в арбитражном суде. Следовательно, данный спор арбитражному суду не подведомственен. Истцу нужно обратиться в республиканский верховный суд.

Производство по делу было прекращено в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду (определение Арбитражного суда Республики Дагестан от 8 октября 2014 г. по делу № А15-3072/2014).

Обратиться за оспариванием результатов определения кадастровой стоимости закон позволяет в такие инстанции:

  • суд;
  • комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

До 22 июля 2014 года предварительное обращение в комиссию как для физических, так и для юридических лиц не требовалось. Поэтому они могли выбирать, обращаться сразу в суд или сначала в комиссиюОднако Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» внес существенные изменения в главу III.1 «Государственная кадастровая оценка» Закона № 135-ФЗ.

Теперь (с 22 июля 2014 года) установлен разный порядок для физических лиц и организаций, которые хотят оспоритьрезультаты определения кадастровой стоимости в суде.

Физическим лицам, как и прежде, необязательно предварительно обращаться в комиссию для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости. А вот юридические лица могут оспаривать результаты определения кадастровойстоимости в суде только в таких случаях:

  • комиссия отклонила заявление о пересмотре кадастровой стоимости, поданное по соответствующему основанию;
  • заявление о пересмотре кадастровой стоимости комиссия не рассмотрела в течение месяца с даты его поступления.

То же самое правило касается и органов государственной власти, органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Эта позиция также отражена на официальном сайте Росреестра.

167.3143 (11,17)

Внимание! В комиссию можно обратиться за пересмотром только тех результатов кадастровой оценки, которые получены после истечения 60 дней со дня официального опубликования Федерального закона от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 167-ФЗ).

Положения Закона № 167-ФЗ, в том числе об оспаривании кадастровой стоимости в суде или в комиссии, не применяются к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения 60 дней после даты официального опубликования данного закона и работы по осуществлению которой не завершились в этот срок (т. е. до 26 сентября 2010 года). Такое правило содержит статья 5 Закона № 167-ФЗ.

Дело в том, что положение об оспаривании кадастровой стоимости в суде либо в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости было введено Законом № 167-ФЗ. В связи с этим результаты определения кадастровой стоимости, полученные по договорам на проведение оценки, которые были заключены до истечения 60 дней со дня официального опубликования Закона № 167-ФЗ, можно оспорить только в суде (письмо Минэкономразвития России от 2 августа 2011 г. № ОГ-Д06-747В).

Это подтверждает и судебная практика. По одному из судебных споров общество заявило требования об изменении внесенной в кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка. Суд указал, что поскольку государственный контракт на проведение кадастровой оценки был заключен 26 июля 2010 года (до истечения 60 дней после даты официального опубликования закона) и результаты такой оценки были утверждены постановлением от 24 декабря 2010 г., то к отношениям сторон нормы закона не применяются. Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке (п. 12 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденныхпостановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316).

Поэтому суд пришел к выводу, что требование общества подлежит рассмотрению в суде по общим правилам искового производства. В результате рассмотрения этого спора суд удовлетворил требование истца в части установления кадастровой стоимости в размере рыночной, поскольку закон допускает такую возможность (постановление ФАС Поволжского округа от 17 октября 2012 г. по делу № А65-33809/2011,определением ВАС РФ от 16 января 2013 г. № ВАС-17879/12 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Судебные споры об оспаривании кадастровой стоимости возникают в случаях:

– несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства и техническим документам по государственнойкадастровой оценке;

– несоблюдения порядка проведения государственной кадастровой оценки и утверждения результатов этой оценки;

– несоблюдения порядка внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости;

– установления кадастровой стоимости земельных участков, равной рыночной стоимости.

Как показывает судебная практика, заинтересованное лицо вправе оспаривать кадастровую стоимость разными способами, в частности, оно может:

– просить привести кадастровую стоимость в соответствие с надлежащими удельными показателями кадастровойстоимости, оспорить отнесение земельного участка к неверной группе разрешенного использования;

– заявить об установлении новой кадастровой стоимости на основании отчета о рыночной стоимости;

– оспаривать нормативный акт субъекта РФ, которым были утверждены результаты кадастровой оценки.

По вопросу оспаривания кадастровой стоимости важными являются три постановления Президиума ВАС РФ: от 21 сентября 2010 г. № 7309/10от 28 июня 2011 г. № 913/11 и от 15 декабря 2011 г. № 12651/11.

Право требовать приведения кадастровой стоимости в соответствие с надлежащими удельными показателями кадастровойстоимости следует из постановления Президиума ВАС РФ от 21 сентября 2010 г. № 7309/10. Президиум ВАС РФ указал, что в полномочия органов кадастрового учета входит внесение в государственный кадастр результатов государственнойкадастровой оценки, которые утверждены органами исполнительной власти субъектов РФ. Под утвержденными результатами кадастровой оценки понимаются показатели, непосредственно указанные в акте органа исполнительной власти субъекта РФ, а не исходные первичные показатели, которые применялись для расчета включенных в такой акт итоговых цифр.

Президиум ВАС РФ признал незаконными действия управления Росреестра по внесению в государственный кадаструдельных показателей кадастровой стоимости, не утвержденных в установленном порядке, а также признал неправильным размер кадастровой стоимости, определенный исходя из этих показателей размера кадастровой стоимости. Следовало определять кадастровую стоимость конкретных земельных участков, которая подлежала внесению в государственныйкадастр на основании результатов государственной кадастровой оценки, утвержденных нормативным актом субъекта РФ.

В постановлении от 28 июня 2011 г. № 913/11 Президиум ВАС РФ разъяснил, что лицо, права которого нарушены несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, может защищаться посредством изменения кадастровой стоимости на рыночную стоимость. То есть можно оспаривать кадастровую стоимость земли по мотивам экономической необоснованности и несоответствия рыночнойстоимости. Такие требования заинтересованного лица не связаны с оспариванием действий органа кадастрового учета. Поэтому они подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночнойстоимости земельного участка.

В данном споре, который дошел до Президиума ВАС РФ, заявитель обратился в арбитражный суд с требованием об установлении кадастровой стоимости используемого им земельного участка. При этом он ссылался на существенное различие между определенной уполномоченным органом кадастровой стоимостью земельного участка и рыночной стоимостью данного земельного участка, которую определил оценщик. Общество представило отчет оценщика о рыночнойстоимости спорного земельного участка, который свидетельствовал о том, что кадастровая стоимость более чем на 30 процентов превышает рыночную стоимость участка.

Из постановления Президиума ВАС РФ также следует, что заинтересованное лицо может оспаривать в суде кадастровуюстоимость в любое время (не только в течение шести месяцев с даты внесения результатов оценки в государственныйкадастр недвижимости).

В третьем важном постановлении Президиума ВАС РФ от 15 декабря 2011 г. № 12651/11 указано, что споры, которые связаны с определением вида разрешенного использования и кадастровой стоимости земельных участков, затрагивают интересы их правообладателей не только в сфере налоговых и земельных отношений, но и гражданского оборота. Поэтому такие споры подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства даже в тех случаях, когда они возникли в связи с действиями органов кадастрового учета.

Пример из практики: Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что управление кадастра отнесло спорный земельный участок к неверной группе разрешенного использования и поэтому неправильно была установлена кадастровая стоимость земельного участка. По результатам нового рассмотрения дела суд обязал орган кадастрового учета включить в государственный кадастрнедвижимости новую кадастровую стоимость земельного участка

ОАО «У.» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к управлению Росреестра (далее – управление) и федеральному государственному учреждению «Земельная кадастровая палата» (далее – учреждение) со следующими требованиями:

– о признании незаконными действий управления по внесению с момента внесения в государственныйкадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка;

– об обязании учреждения исключить из кадастра с момента внесения кадастровую стоимость спорного земельного участка и внести в кадастр иную его кадастровую стоимость.

Свои требования общество обосновывало тем, что управление неправильно отнесло спорный земельный участок при его постановке на кадастровый учет к 9-му виду разрешенного использования, тогда как участок подпадает под 15-й вид разрешенного использования.

Суды трех инстанций в удовлетворении требований общества отказали. Однако Президиум ВАС РФ удовлетворил надзорную жалобу общества по следующим основаниям.

Цель, которую преследовало общество при обращении в арбитражный суд, состояла в уменьшениикадастровой стоимости земельного участка за счет устранения в кадастре недостоверных сведений о номере вида разрешенного использования, присвоенного спорному земельному участку органомкадастрового учета. Однако суды при рассмотрении дела не учли, что споры, связанные с определением вида разрешенного использования и кадастровой стоимости земельных участков, затрагивают интересы их правообладателей не только в сфере налоговых и земельных отношений, но и гражданского оборота.

Президиум ВАС РФ указал, что такие споры подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства даже в тех случаях, когда они возникли в связи с действиями органов кадастрового учета. В данном же случае спор был разрешен судами по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ, то есть с использованием ненадлежащей процедуры арбитражного судопроизводства.

Также Президиум ВАС РФ отметил, что, поскольку спорный земельный участок относится к вновь образованным, его кадастровая стоимость определена посредством умножения площади участка на средний удельный кадастровый показатель по видам разрешенного использования. Разница между внесенной в кадастр и предлагаемой обществом к внесению кадастровой стоимостью этого участка обусловлена исключительно номером вида его разрешенного использования.

В постановлении обращается внимание на то, что при присвоении земельному участку номера вида разрешенного использования управлению следовало соотнести указанный в правоустанавливающих документах вид разрешенного использования этого участка не только с теми видами, которые установлены правовым актом субъекта РФ для целей кадастровой оценки, а в первую очередь с теми видами, которые допускаются для земель данной категории законом, а также учесть функциональное назначение расположенных на участке объектов недвижимости.

При определении номера вида разрешенного использования спорного земельного участка управление согласно требованиям земельного и градостроительного законодательства обязано было установить:

– в состав какой территориальной зоны этот участок входит;

– какие в ней предусмотрены виды разрешенного использования;

– для чего предназначены расположенные на участке объекты недвижимости.

Однако управление не руководствовалось указанными положениями законодательства и при рассмотрении спора не представило суду документов, которые бы свидетельствовали о существовании ограничений в выборе того вида разрешенного использования земельного участка, на котором настаивает общество.

Одновременно в постановлении отмечено, что поскольку основой для возникновения спора послужили действия управления по присвоению спорному земельному участку определенного номера вида разрешенного использования, то и доказать в суде наличие оснований и возражений относительно присвоения этого, а не иного номера вида разрешенного использования должно именно управление.

В итоге Президиум ВАС РФ отменил все принятые по делу судебные акты и направил дело на новое рассмотрение (постановление Президиума ВАС РФ от 15 декабря 2011 г. № 12651/11).

По результатам нового рассмотрения суды трех инстанций требования общества удовлетворили в полном объеме. Суды обязали орган кадастрового учета включить в государственный кадастр недвижимости новуюкадастровую стоимость земельного участка (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29 ноября 2012 г. по делу № А46-13112/2010).

Приведем несколько примеров из судебной практики, когда заинтересованному лицу удалось оспорить кадастровуюстоимость объекта недвижимости.

В первом примере арендатор требовал применить надлежащий удельный показатель кадастровой стоимости и оспаривалотнесение земельного участка к пятой группе разрешенного использования. Установленная кадастровая стоимостьземельного участка влияет на размер арендной платы, которую арендатор должен вносить за пользование этим земельным участком. Суд пришел к выводу о правомерности требований, поскольку отнесение земельного участка к пятому виду разрешенного использования возлагало на арендатора обязанность по перечислению арендной платы в завышенном размере на основании недостоверных сведений об удельном показателе кадастровой стоимости. Поэтому суд обязал применить в отношении спорного земельного участка надлежащий удельный показатель кадастровой стоимости.

Пример из практики: суд счел, что комиссия неправомерно отклонила заявление о пересмотрекадастровой стоимости, поскольку при ее установлении применялся неправильный удельный показатель кадастровой стоимости

Распоряжением департамента государственного имущества и земельных отношений был предоставлен в аренду земельный участок. ООО «И.» и департамент заключили договор аренды указанного земельного участка. Впоследствии арендодателем по договору стала мэрия г. Ульяновска.

В государственный кадастр недвижимости были внесены сведения о земельном участке, а именно: категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для здания автостоянки (литеры А, I, II), кадастровая стоимость – 13 637 700,30 руб., удельный показатель кадастровой стоимости – 1354,29 руб./кв. м.

Постановлением правительства Ульяновской области был установлен средний удельный показателькадастровой стоимости земельных участков, находящихся в городе Ульяновске и отнесенных к третьей группе разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок, который составляет 1008,78 руб./кв. м. В то же время данным постановлением утвержденакадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 73:24:021102:61 в размере 36 237 918,45 руб.

В кадастровом паспорте земельного участка удельный показатель кадастровой стоимости спорного земельного участка указан в размере 3598,60 руб./кв. м, что соответствует пятой группе разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Поскольку применение этого удельного показателя кадастровой стоимости привело к повышенному расчетукадастровой стоимости спорного земельного участка и, как следствие, к увеличенному размеру арендной платы, арендатор обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровойстоимости с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Однако комиссия отклонила заявление арендатора. Она пришла к выводу о том, что основной целью использования участка является извлечение прибыли. Следовательно, основания для отнесения земельного участка к третьей группе разрешенного использования отсутствуют.

В связи с этим арендатор обратился с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в арбитражный суд. Суд, рассмотрев все обстоятельства дела, пришел к выводу о правомерности его требований по следующим основаниям.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастроваяоценка земель. Государственная кадастровая оценка земель осуществляется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 24.19 Закона № 135-ФЗ в редакции Федерального закона от 30 ноября 2011 г. № 346-ФЗ).

Как правильно указали суды предыдущих инстанций, вид разрешенного использования земельного участка является одной из важнейших его характеристик при определении кадастровой стоимости.

В рассматриваемом случае земельный участок поставлен на кадастровый учет в 2009 году и с этого времени был учтен как используемый для здания автостоянки. Однако из отчета от 2011 года об определении кадастровой стоимости земельных участков следует, что земельный участок отнесен к пятой группе разрешенного использования – как земли, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. При этом доказательства того, что на этом земельном участке расположены объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания либо что планируется размещение таких объектов, отсутствуют. Нет доказательств и того, что земельный участок в установленном законом порядке был отнесен к виду разрешенного использования «земли, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания».

Между тем отнесение земельного участка к группе видов разрешенного использования для целей государственной кадастровой оценки земель осуществляется в соответствии с правоустанавливающими документами на земельный участок. В рассматриваемом случае изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка в установленном порядке не производилось.

При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимостьспорного земельного участка определена на основании недостоверных сведений об объекте недвижимости, а именно: при определении кадастровой стоимости был использован неправильный вид разрешенного использования земельного участка.

Следовательно, у комиссии отсутствовали основания для отклонения заявления о пересмотре кадастровойстоимости спорного земельного участка.

Довод ответчика, что отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков никем не оспорени не отменен, суд не принял во внимание, поскольку статья 24.19 Закона № 135-ФЗ (в ред. Федерального закона от 30 ноября 2011 г. № 346-ФЗ) не ставит возможность защиты своих прав и законных интересов в зависимость от обжалования таких отчетов. Также суд не принял во внимание и тот довод, что на заседании комиссии присутствовал представитель собственника спорного земельного участка, который не высказал возражений относительно принятого решения. Возможность судебной защиты нарушенных прав и законных интересов не должна ставиться в зависимость от действий других лиц. В рассматриваемом случае установленная кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер арендной платы, которую арендатор должен вносить за пользование этим земельным участком. Неправомерность отнесения земельного участка к пятому виду разрешенного использования возлагает на арендатора обязанность по перечислению арендной платы в завышенном размере на основании недостоверных сведений об удельном показателе кадастровой стоимости.

В связи с изложенным, поскольку спорный земельный участок используется под стоянку автомобилей и доказательств использования участка под другие цели не имеется, суды обязали применить в отношении этого участка удельный показатель кадастровой стоимости исходя из третьей группы видов разрешенного использования (постановление ФАС Поволжского округа от 19 июля 2013 г. по делу № А72-9897/2012).

В другом споре арендатор потребовал установить новую кадастровую стоимость на основании отчета о рыночнойстоимости, а также внести изменения об этом в государственный кадастр недвижимости. Экспертное заключение об отчете по оценке рыночной стоимости земельного участка подтвердило, что отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

Суд удовлетворил требования, поскольку установил существенное различие между определенной уполномоченным органомкадастровой стоимостью земельного участка и рыночной стоимостью данного земельного участка, определенной оценщиком.

Пример из практики: суд пришел к выводу о том, что требования арендатора об установлениикадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом оценки, правомерны и подлежат удовлетворению

Арендатор и департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска подписали договор аренды земельного участка.

Постановлением правительства Красноярского края от 22 ноября 2011 г. № 708 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Красноярского края» утверждена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 47 002 223 руб. 73 коп.

В связи с этим арендатор обратился за защитой своих прав в суд. Он просил суд установить кадастровуюстоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом, который подготовило ООО «Т.» Согласно этому отчету рыночная стоимость земельного участка составляет 13 354 000 руб. Также истец представил экспертное заключение, подготовленное саморегулируемой организацией оценщиков некоммерческим партнерством «Д.», об отчете по оценке рыночной стоимостиземельного участка. Согласно этому экспертному заключению отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

Суд рассмотрел обстоятельства дела и пришел к выводу о том, что действительно кадастровая стоимостьдолжна быть пересмотрена с учетом рыночной стоимости земельного участка. К такому выводу суд пришел по следующим основаниям.

По результатам оценки рыночной стоимости земельного участка, проведенной ООО «Т.», рыночнаястоимость земельного участка определена по состоянию на дату оценки в размере 13 354 000 руб. Согласно экспертному заключению, подготовленному саморегулируемой организацией оценщиков некоммерческим партнерством «Д.», отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

Поскольку пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ допускает возможность определения кадастровойстоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости и в отчете определена рыночнаястоимость земельного участка в размере 13 354 000 руб., требование истца об установлении кадастровойстоимости земельного участка, равной рыночной стоимости, суд признал подлежащим удовлетворению.

Непринятие комиссией решения не лишает истца права оспорить результаты определения кадастровойстоимости в арбитражном суде. Такое толкование следует из абзаца 1 статьи 24.19 Закона № 135-ФЗ (в ред. Федерального закона от 30 ноября 2011 г. № 346-ФЗ), который предусматривает возможность альтернативного обращения заинтересованного лица за оспариванием результатов определениякадастровой стоимости либо в суде, либо в комиссии по рассмотрению споров о результатах определениякадастровой стоимости.

Возможность оспаривания (наличие спора) результатов предполагает исковой порядок защиты права.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 28 июня 2011 г. № 913/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастрнедвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость.

Такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка.

Следовательно, истец правомерно обратился в арбитражный суд с требованием об установлениикадастровой стоимости используемого им земельного участка со ссылкой на существенное различие между определенной уполномоченным органом кадастровой стоимостью земельного участка и рыночной стоимостью данного земельного участка, определенной оценщиком.

Оценка была проведена на дату установления кадастровой стоимости. Доказательства того, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельных участков определена с учетом их рыночной стоимости, соответствует ей или приближена к ней по значению, в деле отсутствуют. Доказательства недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки и занижения рыночнойстоимости объекта при выбранных аналогах в отношении представленного истцом отчета оценки также не представлены. Вместе с тем, представлено экспертное заключение, в соответствии которым отчет соответствует требованиям законодательства РФ.

Законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственныйкадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Согласно абзацу 4 пункта 2.2 определения Конституционного суда РФ от 1 марта 2011 г. № 275-О-О действующее в настоящее время правовое регулирование допускает возможность пересмотра кадастровойстоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости. Следовательно, лицо, чьи права нарушает определенная уполномоченным органом кадастровая стоимость земельного участка, вправе требовать установления иной кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости земельного участка, в судебном порядке.

Заявленные требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка по существу имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастровогоучета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Суд отклонил доводы ответчика о неверном толковании судом положений статьи 66 Земельного кодекса РФ и принял решение в пользу истца.

Таким образом, требования арендатора об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участков в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом, суд удовлетворил (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2013 г. по делу № А33-3569/2013).

Заинтересованное лицо вправе оспаривать кадастровую стоимость посредством оспаривания нормативного акта субъекта РФ в части, которой установлена такая кадастровая стоимость. Поскольку законодательство не относит к компетенции арбитражных судов рассмотрение дел об оспаривании нормативных актов, которые регулируют земельные отношения, то за оспариванием нормативного акта нужно обращаться в суд общей юрисдикции (обзор законодательства и судебной практики Верховного суда РФ за I квартал 2008 года, утвержденный постановлением Президиума Верховного суда РФ от 28 мая 2008 г.).

Судебная практика оспаривания нормативного акта об утверждении кадастровой стоимости показывает, что суд может признать частично не действующим нормативный акт в следующих случаях:

– земельный участок неправомерно отнесен к той или иной группе разрешенного использования, незаконно установлены удельные показатели кадастровой стоимости, (определения Верховного суда РФ от 22 мая 2013 г. № 20-АПГ13-2 и от 22 декабря 2010 г. № 66-Г10-33);

– субъект РФ не доказал, что была проведена кадастровая оценка и составлен отчет об определении кадастровойстоимости (определение Верховного суда РФ от 22 февраля 2012 г. № 20-Г12-2);

– кадастровая стоимость без экономического и правового обоснования превысила показатели, которые указаны в отчете (определение Верховного суда РФ от 4 апреля 2012 г. № 32-АПГ12-1).

Пример из практики: суд счел, что кадастровая стоимость завышена, установлена произвольно и экономически не обоснована. Поэтому он удовлетворил требования собственника земельного участка и признал приложение к нормативному акту не соответствующим федеральному законодательству

ООО «И.» (собственник земельного участка с кадастровым номером 64:48:010156:264) обратилось в суд с заявлением о признании областного акта недействующим в части утверждения результатов государственной кадастровой оценки принадлежащего ему земельного участка.

При этом собственник сослался на то, что оспариваемый показатель утвержден с нарушением порядка проведения государственной кадастровой оценки земель, установленного федеральным законодательством. Кадастровая стоимость завышена, установлена произвольно и экономически не обоснована.

Суд установил, что после подготовки документов, регламентирующих проведение государственнойкадастровой оценки земель в субъекте РФ, формирования перечня подлежащих государственнойкадастровой оценке земельных участков работы по определению кадастровой стоимости земель населенных пунктов на территории Саратовской области на основании соответствующего контракта проводились «Г.».

По результатам работы составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Саратовской области, который был рассмотрен Росреестром.

Согласно акту проверки отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов по Саратовской области он соответствует Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.

При этом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:48:010156 определена в отчете в сумме 3454,95 руб.

Однако в приложении № 1 к оспариваемому постановлению правительство Саратовской области утвердилокадастровую стоимость указанного земельного участка в сумме 2950,70 руб., то есть отличной отстоимости, которая содержалась в отчете. При этом не было дано какого-либо экономического и правового обоснования.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о нарушении предусмотренной действующим законодательством процедуры государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов и признал названное приложение в оспариваемой заявителем части не соответствующим федеральному законодательству (определение Верховного суда РФ от 4 апреля 2012 г. № 32-АПГ12-1).

В другом деле заинтересованное лицо оспаривало нормативный акт субъекта РФ, поскольку он нарушал права и законные интересы заявителя как собственника земельного участка ввиду необоснованного завышения удельных показателейкадастровой стоимости. Суд удовлетворил заявленные требования и признал такой нормативный акт недействующим в части утверждения среднего удельного показателя кадастровой стоимости.

Пример из практики: суд посчитал требования собственника об оспаривании кадастровойстоимости правомерными, в связи с чем признал нормативный акт субъекта РФ, которым был утвержден средний удельный показатель кадастровой стоимости, частично недействующим

Правительство Республики Дагестан приняло постановление, которым утвердило результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов муниципальных образований.

Представитель М.Г.М. по доверенности Ш.Н.А. обратился в суд с заявлением об оспаривании этого постановления в части утверждения среднего удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв. м земли вкадастровом квартале № 30 г. Дагестанские Огни в сумме 954,70 руб. по «землям под производственными и административными зданиями, строениями, сооружениями промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического снабжения, сбыта и заготовок».

В обоснование своих требований он ссылался на то, что оспариваемое постановление принято без соблюдения установленной федеральным законодательством процедуры проведения государственнойкадастровой оценки земель и нарушает права и законные интересы заявителя как собственника земельного участка ввиду необоснованного завышения удельных показателей и, как следствие, завышенной платы земельного налога.

Решением Верховного суда Республики Дагестан заявленные требования удовлетворены.

Суд признал недействующим со дня принятия указанное постановление в части утверждения среднего удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв. м земли в кадастровом квартале № 30 г. Дагестанские Огни в сумме 954,70 руб. по «землям под производственными и административными зданиями, строениями, сооружениями промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического снабжения, сбыта и заготовок».

Удовлетворяя заявленные требования, суд обоснованно исходил из того, что Правительством Республики Дагестан и управлением Роснедвижимости по Республике Дагестан не представлены доказательства, подтверждающие законность установления удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков (в т. ч. принадлежащего заявителю) (определение Верховного суда РФ от 22 мая 2013 г. № 20-АПГ13-2).

131.76979 (11,17)

С какой даты применяется новая кадастровая стоимость объекта недвижимости

Судебная практика показывает, что рыночная стоимость земельного участка действует как новаякадастровая стоимость с момента вступления решения суда в законную силу.

В постановлении от 28 июня 2011 г. № 913/11 Президиум ВАС РФ указал: суды не учли, что «установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органакадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственныйкадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта».

Арбитражные суды принимают решения с учетом этой позиции Президиума ВАС РФ. Так, по одному из судебных споров суды трех инстанций приняли решение об обязании изменить внесенную в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость земельного участка на его рыночнуюстоимость с даты вступления в силу решения суда. Не согласившись с принятыми судебными актами, предприниматель обратился с заявлением о пересмотре актов в порядке надзора. Однако требование предпринимателя в части необходимости изменений сведений в государственном кадастре недвижимости окадастровой стоимости земельного участка по состоянию 1 января 2010 года ВАС РФ посчитал неправомерным. Суд указал, что это не согласуется с позицией Президиума ВАС РФ, высказанной впостановлении от 28 июня 2011 г. № 913/11 (определение ВАС РФ от 21 ноября 2012 г. № ВАС-14895/12).

Иногда суды, рассматривая споры об изменении кадастровой стоимости земельного участка и обязании органа кадастрового учета внести изменения в кадастр, указав в качестве кадастровой стоимостирыночную стоимость участка, определяют дату новой кадастровой стоимости с конкретной даты. Так, по одному из споров суд первой инстанции принял решение о применении новой кадастровой стоимости с определенной даты (1 января 2009 года). Однако суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции. Он счел неправомерным такой вывод нижестоящего суда. Суд отметил, что предметом заявленных истцами требований является изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Достоверностькадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении были проверены и подтверждены решением суда, вступившим в законную силу. При таких обстоятельствах с учетом правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 28 июня 2011 г. № 913/11 иопределении ВАС РФ от 21 ноября 2012 г. № ВАС-14895/12, рыночная стоимость земельного участка будет действовать как новая кадастровая стоимость с момента вступления решения по настоящему делу в законную силу. Суд кассационной инстанции поддержал данную точку зрения апелляционного суда (постановление ФАС Московского округа от 23 мая 2013 г. по делу № А40-6847/12-41-67определением ВАС РФ от 23 сентября 2013 г. № ВАС-12511/13 отказано в передаче дела).

К аналогичным выводам приходили суды и по другим делам (постановления ФАС Поволжского округа от 5 июля 2013 г. по делу № А12-24456/2012ФАС Западно-Сибирского округа от 3 апреля 2013 г. по делу № А67-864/2011ФАС Центрального округа от 26 сентября 2012 г. по делу № А54-4343/2011определением ВАС РФ от 10 декабря 2012 г. № ВАС-14895/12 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке надзора).

166.2115 (11,17)

Совет

Таким образом, можно значительно снизить размер арендных платежей, если оспорить неверно установленную кадастровую стоимость.

Кроме того, арендатор может при желании выкупить объект недвижимости гораздо дешевле. Ведькадастровая стоимость применяется при расчете выкупной цены арендуемого имущества. Соответственно, если уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости, то это повлечет за собой снижение выкупной цены.

Для этого нужно обратиться в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и об урегулировании разногласий, возникших по договору купли-продажи. Это позволит внести в договор соответствующие изменения, определив новую выкупную цену объекта недвижимости.

Это подтверждают и примеры из судебной практики. В одном из споров арендатор добился значительного (в семь раз) уменьшения выкупной стоимости по договору купли-продажи, а также уменьшил в 60 раз размер арендной платы по договору аренды. Суд признал обоснованным его требование об установлениикадастровой стоимости в размере рыночной, что подтверждалось отчетом об оценке рыночной стоимостиобъекта недвижимости. Поэтому суды удовлетворили в полном объеме исковые требования арендатора об урегулировании возникших при заключении договоров разногласий с администрацией, установив выкупную цену с учетом кадастровой стоимости.

Пример из практики: суды сочли правомерными требования арендатора об установлениикадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости, и удовлетворили иск об урегулировании разногласий при заключении договоров купли-продажи и аренды

ОАО «П.» (арендатор) решил выкупить арендуемый им земельный участок. В это время администрация (арендодатель) как раз утвердила новые результаты кадастровой оценки земель, которые не устроили арендатора.

Департамент направил арендатору письмо с приложением проекта договора купли-продажи земельного участка и проекта договора аренды земельного участка. По условиям проекта договора купли-продажи покупатель приобретает в собственность земельный участок за 7 505 372 руб. 32 коп. По договору аренды земельного участка размер арендной платы составил 669 626 руб. 72 коп. в месяц.

Не согласившись с условиями проектов договоров в части определения цены выкупаемого земельного участка и размера арендной платы, арендатор направил департаменту письмо с приложением протокола разногласий. Арендатор исходил из того, что в проектах договоров на выкуп и аренду цена была сильно завышена.

Для обоснования своей позиции арендатор произвел оценку рыночной стоимостиземельных участков. Отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков подтверждал, что кадастровая стоимость значительно превышает их рыночную стоимость. Исходя из позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 28 июня 2011 г. № 913/11, в таком случае можно претендовать на установление кадастровой стоимости в размере ее рыночной стоимости. Однако департамент отказал арендатору согласовывать такую выкупную цену и арендную плату. Поэтому арендатор подал в суд два иска:

  • об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном рыночной стоимости;
  • об урегулировании возникших разногласий при заключении договоров.

Арендатор просил определить цену выкупаемого земельного участка в размере 1 318 775 (один миллион триста восемнадцать тысяч семьсот семьдесят пять) руб. и установить арендную плату в размере 10 647 (десять тысяч шестьсот сорок семь) руб. 87 коп. в месяц.

Суд первой инстанции удовлетворил иск арендатора об установлении кадастровойстоимости в размере рыночной (решение Арбитражного суда Приморского края от 23 марта 2012 г. по делу № А51-1038/2012).

На основании этого решения суды удовлетворили в полном объеме и требования арендатора об урегулировании разногласий, которые возникли при заключении договора с администрацией.

Апелляционная, а в дальнейшем и кассационная инстанции подтвердили правильность судебного решения.

В частности, кассационный суд указал, что суды обеих инстанций, «учитывая вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Приморского края от 23 марта 2012 г. по делу № А51-1038/2012, которым установлена кадастровая стоимость спорных земельных участков, и принимая во внимание установленный факт приобретения объектов недвижимости, находящихся на спорных земельных участках, из государственной собственности в порядке приватизации, обоснованно пришли к выводу об удовлетворении исковых требований». Выкупная цена должна соответствовать требованиям действующего законодательства на момент принятия судом решения об урегулировании разногласий по цене.

В результате выкупную стоимость имущества арендатору удалось существенно снизить. Он заключил договор купли-продажи недвижимости с выкупной стоимостью в семь раз ниже той, которую установил департамент (постановление ФАС Дальневосточного округа от 27 марта 2013 г. № Ф03-1005/2013 по делу № А51-22874/2011

<…>

26.06.2015

С уважением, Александр Кобзарев,

эксперт Системы Юрист

Ответ утвержден Валентиной Яковлевой,

ведущим экспертом Системы Юрист

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка