Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

В декабре вам может прийти сразу два требования из налоговой

Подписка
Срочно заберите все!
№23
25 июня 2015 13 просмотров

ПАО 30.04.15 г продает свое имущество ГУПу. Земля на которой расположено продаваемое недвижимое имущество находится в аренде ПАО по договору. 20.05.15 г ГУП получает свидетельство о гос регистрации права на недвижимые здания и сооружения, находящиеся на определенном участке. Возникает вопрос:Кто должен платить аренду за земельный участок с 20.05.2015 г.? При этом ПАО не расторгало договор аренды, а ГУП не заключал новый договор аренды на указанный участок и обе организации находятся на территории Крым.

После перехода права собственности на здание автоматически происходит и переход права аренды, в связи с чем, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, арендную плату должен платить покупатель здания. Продавец выбывает из обязательственных отношений по аренде земельного участка под зданием. При этом покупатель может потребовать переоформления права аренды, но даже если этого не сделать, считается, что ранее заключенный с продавцом договор аренды земельного участка продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже покупателем здания (постановление Президиума ВАС РФ от 27 октября 2009 г. № 8611/09).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

1.Что нужно сделать покупателю здания, если земельный участок находился у продавца здания на праве аренды

<…>

«Если земельный участок находился у продавца здания на праве аренды, то уже с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание его покупатель приобретает право пользования той частью участка, которая необходима для использования этого здания.

Это право возникает независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»; далее – постановление № 11).

На это разъяснение нужно сослаться, если собственник участка будет чинить какие-либо препятствия в пользовании участком.*

Тем не менее вопрос о праве аренды все же необходимо урегулировать, чтобы избежать неопределенности и споров, связанных с перечислением арендной платы и с прочими правами и обязанностями арендатора и арендодателя.

Во-первых, как минимум имеет смысл проверить, сделал ли продавец все необходимое, то есть уведомил ли арендодателя о продаже участка. Дело в том, что в данном случае применяется общее правило: арендатор земельного участка может передать свое право аренды третьему лицу (в т. ч. покупателю здания) без согласия арендодателя при условии его уведомления (п. 5 ст. 22 ЗК РФп. 15 постановления № 11). Уведомление должен направить прежний арендатор, причем сделать это в разумный срок. Если он этого не выполнит, то арендодатель может потребовать от него возместить причиненные убытки (абз. 2 п. 16 постановления № 11). Однако на практике отсутствие такого уведомления может повлечь негативные последствия не только для прежнего арендатора, но и для нового. Поэтому покупатель здания может потребовать, чтобы продавец выполнил свои обязанности по уведомлению арендодателя участка.

Во-вторых, хотя перезаключать договор аренды или вносить в него какие-то изменения в такой ситуации необязательно, это все же желательно сделать, чтобы иметь документальное подтверждение своих прав. Как разъяснил ВАС РФ в абзаце 2пункта 13 постановления № 11, покупатель в такой ситуации имеет право потребовать переоформить право аренды.

Таким образом, после перехода права собственности на здание автоматически происходит и переход права аренды.

Продавец выбывает из обязательственных отношений по аренде земельного участка под зданием. При этом покупатель может потребовать переоформления права аренды, но даже если этого не сделать, считается, что ранее заключенный с продавцом договор аренды земельного участка продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже покупателем здания (постановление Президиума ВАС РФ от 27 октября 2009 г. № 8611/09)*».

<…>

2.Что нужно сделать продавцу здания, если земельный участок находился у него на праве аренды

<…>

«Единственная обязанность продавца здания – уведомить арендодателя о продаже. Дело в том, что в данном случае применяется общее правило: арендатор земельного участка может передать свое право аренды третьему лицу (в т. ч. покупателю здания) без согласия арендодателя при условии его уведомления (п. 5 ст. 22 ЗК РФп. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»; далее – постановление № 11). Уведомление должен направить именно продавец (арендатор), причем должен сделать это в разумный срок. Если продавец этого не сделает, то арендодатель может потребовать возместить причиненные убытки (абз. 2 п. 16 постановления № 11).

Закон не требует в такой ситуации переоформлять право аренды на нового собственника здания. Однако продавцу здания имеет смысл оформить с арендодателем участка соглашение о прекращении договора аренды и зафиксировать в нем отсутствие претензий.

Наконец может случиться так, что между покупателем здания и собственником участка возникнет конфликтная ситуация и покупатель попытается привлечь к участию в этом конфликте продавца здания. В такой ситуации продавцу здания надо понимать, что к нему не могут предъявить никаких претензий, основанных на законе. А юристу покупателя здания можно посоветовать сослаться в споре с арендодателем на пункт 15 постановления № 11. Он гласит, что уже с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание его покупатель приобретает право пользования той частью участка, которая необходима для использования этого здания. При этом возможность уведомления должна быть указана в самом договоре аренды.

Таким образом, после перехода права собственности на здание автоматически происходит и переход права аренды. Продавец выбывает из обязательственных отношений по аренде земельного участка под зданием. Даже если покупатель не потребует переоформления права аренды, считается, что ранее заключенный договор аренды земельного участка продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже новым арендатором, то есть покупателем здания (постановление Президиума ВАС РФ от 27 октября 2009 г. № 8611/09

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка