Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как без ошибок выдать декабрьскую зарплату до Нового года

Подписка
Срочно заберите все!
№24
29 июня 2015 36 просмотров

У нас заключен договор инвестирования с целью реконструировать объект недвижимости. Мы не создавали товарищество, не заключали договор о совместной деятельности, руководствовались законом 39-ФЗ.Стороны договора Инвестор-1, он же исполняет обязанности заказчика и застройщика и Инвестор-2, его вклад в виде реконструируемых зданий. Справочно:Инвестор-2 является ФГУП и здания у него в хозяйственном владении, и с разрешения собственника (РФ) он передает их в качестве вклада по инвестиционному договору. По условиям инвестиционного контракта площади в реконструируемых зданиях, по завершению будут поделены между сторонами 60%-Инвестору 2 и 40% -Инвестору1. Вопрос был: Как отразить в бухгалтерском и налоговом учете привлечение инвестором-1,являющемся заказчиком и застройщиком, денежных средств соинвесторов по договорам соинвестирования под части своей доли площади в строящемся объекте(торгово-офисный центр)? Т.е. Инвестор-1 часть из своей доли (40%)в реконструируемом объекте передаст соинвесторам. В какой оценке (договорной,остаточной балансовой) отражать вклад Инвестора-2?

Договор инвестирования (инвестиционный договор) не является самостоятельным видом гражданско-правовых договоров. Такая позиция отражена в постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54. Этим постановлением арбитражные суды будут руководствоваться при рассмотрении дел, связанных с заключением, исполнением и квалификацией инвестиционных договоров.
В зависимости от включенных в него условий договор инвестирования, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 8 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ, может быть квалифицирован либо как договор купли-продажи будущего объекта недвижимости, либо как договор подряда, либо как договор простого товарищества. Из вопроса следует, что инвестиционный договор между сторонами не обладает признаками договора о совместной деятельности. Условий о будущей продаже объекта недвижимости договор так же не содержит. Следовательно, вести учет по такому договору необходимо в рамках договора подряда:
– Инвестор – 2 передает Инвестору 1 объект имущества для реконструкции для проведения подрядных работ капитального характера;
– Инвестор 1 в счет выполненных работ получает долю в реконструированном объекте путем подписания отступного или проведением зачета взаимного требования.
Получение софинансирования от сторонних лиц в учете заказчика – застройщика отражается следующим образом (без операций по НДС):
Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвесторами»
– получены средства соинвесторов на строительство (реконструкцию) объекта;
Дебет 62 Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации подрядных работ по реконструкции;
Дебет 90-2 Кредит 20
– списана себестоимость работ;
Дебет 08 Кредит 60
– получена доля в реконструированном объекте (40 процентов);
Дебет 60 Кредит 62
– произведен зачет взаимных требований;
Передачу инвестору построенного объекта отразите следующими проводками:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 08-3
– переданы соинвесторам доли в реконструированном объекте (в части стоимости выполненных работ без НДС).
Реализация услуг застройщика для Инвестора – 2 и соинвесторов облагается НДС в общеустановленном порядке (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Моментом определения налоговой базы по НДС является наиболее ранняя из следующих дат:
– день передачи оказанных услуг, то есть день передачи инвестору построенного объекта;
– день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящего оказания услуг.
Такой вывод следует из пункта 1 статьи 167 НК РФ. В состав налогооблагаемой базы включается доход от реализации работ по реконструкции, в состав расходов себестоимость работ.
По соглашению с соинвесторами в базу включается только размер вознаграждения застройщика (если оно предусмотрено).

Обоснование

Из рекомендации Как отразить в бухучете и при налогообложении операции по инвестированию в строительство

Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как отразить в бухучете и при налогообложении операции по инвестированию в строительство

Правовые основы инвестиционной деятельности

Порядок ведения инвестиционной деятельности, связанной с капитальным строительством объектов, регулируется Законом от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ. Под инвестиционной деятельностью понимают вложение средств в целях получения прибыли и (или) достижения другого полезного эффекта (ст. 1 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ). В частности, инвестировать строительство объекта можно для его дальнейшей продажи или для собственных нужд.

Одним из основных субъектов инвестиционной деятельности является инвестор (п. 1 ст. 4 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ). Функции инвестора может выполнять либо сам застройщик, либо привлеченный инвестор.

Отражение в бухучете операций по инвестированию зависит от того, кто инвестирует в строительство:

  • привлеченный инвестор;
  • застройщик, который одновременно является инвестором.

Бухучет у привлеченного инвестора

Привлеченный инвестор вкладывает средства в строительство на основании договора инвестирования, который заключается с застройщиком (п. 1 ст. 8 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ). Согласно этому договору застройщик привлекает средства инвестора для строительства объекта в соответствии с утвержденным проектом и обязуется построить объект и передать инвестору в определенные договором сроки.

Внимание: договор инвестирования (инвестиционный договор) не является самостоятельным видом гражданско-правовых договоров. Такая позиция отражена в постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54. Этим постановлением арбитражные суды будут руководствоваться при рассмотрении дел, связанных с заключением, исполнением и квалификацией инвестиционных договоров.

В зависимости от включенных в него условий договор инвестирования, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 8 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ, может быть квалифицирован либо как договор купли-продажи будущего объекта недвижимости, либо как договор подряда, либо как договор простого товарищества. На практике такой подход может повлиять на порядок ведения бухучета операций, связанных с реализацией инвестиционных проектов.*

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка