Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Проверьте себя в расчетах зарплаты и пособий

Подписка
Срочно заберите все!
№24
1 июля 2015 17 просмотров

Прошу дополнить ответ:Кроме договора о развитии застроенных территорий СОГЛАШЕНИЕ с городом можно оформить? Практика арбитражная какова, если у нас только соглашение с городом есть, где прописано, что мы сети им по акту передаем, в ген плане зем.участка сети есть, тех.условия тоже обязывают строить сети?

Нет, нельзя. Т.е. такого соглашения, где прописано, что вы сети им по акту передаете, даже в том случае, если в ген плане зем.участка сети есть, тех.условия тоже обязывают строить сети, - не достаточно. Так как для признания данного объекта – как обременения, как и сообщалось ранее нужно, чтобы изначально в инвестиционном договоре на строительство какого-либо объекта в качестве дополнительного условия строительства было предусмотрено сооружение данной сети теплоснабжения, которая далее будет передана в соответствии с договором с местными властями о развитии застроенной территории теплоснабжающей организации. И это условие установлено законодательно – т.е. перечень допустимых обременений определен статьей 46.2 Градостроительного кодекса РФ и закрепляется договором, заключенным с местными властями (договор о развитии застроенной территории) (ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ). Т.е. передача объектов обременений в пользу органов власти правомерна только в рамках договора о развитии застраиваемой территории, заключенного в соответствии со статьей 46.2 Градостроительного кодекса РФ.

Суды указывают, что только затраты на обременения, которые обусловлены инвестиционным договором, произведены в целях получения доходов. Подробно см. Статья.

Обоснование

Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как отразить в бухучете и при налогообложении расходы на обременения, возникающие при строительстве
<…>

При получении разрешения на строительство либо прав на земельный участок строительные организации в рамках договора о развитии застроенных территорий могут нести затраты, связанные с дополнительными обязанностями (обременениями). Перечень допустимых обременений определен статьей 46.2 Градостроительного кодекса РФ и закрепляется договором, заключенным с местными властями (договор о развитии застроенной территории) (ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ).

Какие обязательства относятся к обременениям

К обременениям относятся следующие виды обязательств:

  • заплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, расположенных на застроенной территории и признанных аварийными и подлежащими сносу (п. 5 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ);
  • создать либо приобрести жилые помещения для граждан, выселяемых с застраиваемой территории (если с этими гражданами были заключены договоры социального найма, договоры найма специализированного жилого помещения) (п. 4 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ);
  • построить или реконструировать объекты инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур (п. 1 ч. 4 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ). Например, дороги на территории, прилегающей к объекту строительства, газопровод, электросеть, школу или детский сад.

Последние два вида объектов обременений после строительства (приобретения) могут быть переданы в государственную или муниципальную собственность (или на баланс эксплуатирующей организации) на основании договора (п. 4 ч. 3 и п. 2 ч. 4 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ).

Ситуация: какими документами оформить передачу построенных объектов обременений в государственную или муниципальную собственность (или на баланс эксплуатирующей организации). Условием получения разрешения на строительство является возведение инженерных коммуникаций

Специальных документов, которыми оформляется передача объектов обременений, нет. Можно использовать унифицированную форму № ОС-1а, которая предназначена для передачи зданий и сооружений. Однако, поскольку объекты обременений основными средствами не являются, и, следовательно, использование этой формы не обязательно, стороны могут составить акт передачи в произвольном виде. Как правило, формы таких документов определяются административными органами.

Финансировать строительство объектов обременений может как сам застройщик, когда он является инвестором, так и привлеченный инвестор.

При этом объекты обременений передает местным властям тот субъект строительной деятельности, на которого такая обязанность возложена по контракту. Как правило, таким субъектом выступает застройщик.

Бухучет

Затраты, связанные со строительством (реконструкцией, приобретением) объектов обременений, можно отражать на отдельном субсчете к счету 08-3, например «Строительство объектов обременений». Это необходимо для организации аналитического учета соответствующих затрат. Для этого на каждый строящийся объект обременений можно открыть отдельный субсчет. Например, «Строительство школы», «Строительство линии электропередач» и т. д.

Сумму расходов на строительство объектов обременения определяйте на основании:

  • первичных учетных документов, применяемых в строительстве (акт о приемке выполненных работ по форме № КС-2, справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме № КС-3 и т. д.);
  • других первичных документов, подтверждающих понесенные затраты (таможенные декларации, приказы о командировке и т. д.).

Строительство объектов обременений отражайте в бухучете следующей проводкой:

Дебет 08-3 субсчет «Строительство объектов обременений» Кредит 60 (10, 23, 25, 26, 60, 70, 76...)
– учтены расходы застройщика (при строительстве собственными силами) или подрядчика (при подрядном способе строительства) на строительство объектов обременений.

Порядок списания в бухучете накопленных затрат на строительство объектов обременений у застройщика зависит от вида обременений.

Если застройщик строит объекты обременений в качестве самостоятельных объектов, которые не предусмотрены проектной документацией по основному строительству и договором на застройку территории, стоимость таких объектов спишите с баланса в состав прочих расходов.

При этом в бухучете сделайте проводку:

Дебет 91-2 Кредит 08-3 субсчет «Строительство объектов обременений»
– стоимость объектов обременений списана на прочие расходы.

Если же указанные расходы осуществляются с целью исполнения обязательств по контракту с местными властями, сумму расходов по созданию объектов обременений отразите в затратах на строительство основного объекта (п. 5.1.1 Положения, утвержденного письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160, п. 8 ПБУ 6/01, п. 6 ПБУ 5/01).

В бухучете застройщика это можно отразить следующими записями:

Дебет 08-3 Кредит 08-3 субсчет «Строительство объектов обременений»
– отражена стоимость объектов обременений в затратах на строительство основного объекта.

Внимание: в случае привлечения инвестиций по договорам участия в долевом строительстве стоимость объектов социальной сферы (школы, сады) нельзя относить на основной объект. Дело в том, что такие расходы не могут быть компенсированы за счет средств дольщиков (п. 6 ч. 1 ст. 18 Закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ).

В такой ситуации при заключении договора участия в долевом строительстве целесообразно увеличить вознаграждение застройщика на сумму расходов на обременения.

Пример отражения в бухучете застройщика расходов на строительство объекта обременения по инвестиционному договору. Застройщик ведет строительство подрядным способом

ООО «Альфа» (застройщик) в рамках инвестиционного договора строит офисное здание. В качестве дополнительного условия строительства предусмотрено сооружение электросетей, которые передаются в соответствии с договором с местными властями о развитии застроенной территории энергоснабжающей организации.

Затраты на строительство сооружения составили 1 180 000 руб., в том числе НДС – 180 000 руб.

В бухучете «Альфы» операции, связанные с исполнением договора, отражены следующим образом:

Дебет 08-3 субсчет «Инженерные сети» Кредит 60
– 1 000 000 руб. – отражена стоимость услуг подрядчика по сооружению инженерных сетей;

Дебет 19 субсчет «Инженерные сети» Кредит 60
– 180 000 руб. – отражен НДС со стоимости услуг подрядчика по сооружению инженерных сетей;

Дебет 60 Кредит 51
– 1 180 000 руб. – оплачены услуги подрядчика;

Дебет 08-3 субсчет «Здание» Кредит 08-3 субсчет «Инженерные сети»
– 1 000 000 руб. – отражена стоимость переданного объекта (инженерных сетей) в затратах на строительство здания.

НДС со стоимости услуг подрядчика по сооружению инженерных сетей передается инвестору в составе сводного счета-фактуры (письмо Минфина России от 18 октября 2011 г. № 03-07-10/15).

По окончании строительства застройщик включает расходы по обременениям в общую стоимость строительства (реконструкцию, приобретение) объекта, передаваемого инвестору. Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении расходы застройщика.

При расчете налогов порядок учета обременений зависит от системы налогообложения, которую применяет организация.

ОСНО: налог на прибыль

Инвестор передает застройщику в распоряжение средства целевого финансирования, в том числе и на строительство (реконструкцию, приобретение) объектов обременений (п. 3 ст. 4 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ). Поэтому налогооблагаемую прибыль застройщика расходы на обременения не уменьшают (п. 17 ст. 270 НК РФ).

У инвестора средства, переданные застройщику по инвестиционному договору, при расчете налога на прибыль в состав расходов также не включаются (п. 17 ст. 270 НК РФ). После получения от застройщика построенного объекта расходы на строительство (реконструкцию, приобретение) учитываются у инвестора в зависимости от дальнейшего использования созданного объекта.

Ситуация: можно ли при расчете налога на прибыль учесть расходы застройщика на строительство (реконструкцию, приобретение) объектов обременений, которые будут переданы в государственную или муниципальную собственность (или на баланс эксплуатирующей организации)

Ответ на этот вопрос зависит от условий договора с местными властями.

Обременения возникают у организации в рамках выполнения условий договора о развитии застроенной территории и связаны с исполнением обязательств перед местными властями, не выполнив которые застройщик не сможет осуществлять строительство объекта недвижимости (ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ). Таким обременением, например, является строительство линий электропередач (инженерных сетей и т. д.) с последующей передачей этого объекта местным властям.

В налоговом законодательстве отсутствуют специальные нормы, регулирующие порядок признания расходов на строительство обременений.

По общему правилу расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества и расходов, связанных с такой передачей, при расчете налога на прибыль не учитываются (п. 16 ст. 270 НК РФ). Однако имущество (работы, услуги, имущественные права) считаются полученными безвозмездно, если их получение не связано с возникновением у получателя обязанности передать что-то взамен (п. 2 ст. 248 НК РФ).

Таким образом, если из условий договора прямо следует, что обязанность по обременениям возникает в счет встречного обязательства местных властей (например, передача прав на земельный участок под застройку или выдача разрешения на строительство), затраты на строительство (реконструкцию) объектов обременений организация вправе учесть в составе расходов при расчете налога на прибыль. В этом случае расходы на обременение формируют первоначальную стоимость основного объекта строительства как расходы капитального характера (п. 5 ст. 270, п. 1 ст. 257 НК РФ). А если построенный объект организация принимает к учету в качестве готовой продукции, то при его дальнейшей реализации указанные затраты включаются в состав расходов в соответствии с пунктом 2 статьи 318 Налогового кодекса РФ.

Если же из условий договора не следует возникновение встречного обязательства местных властей, передача обременений будет признана безвозмездной. Следовательно, признать в расходах для целей налога на прибыль затраты на строительство обременений нельзя (п. 16 ст. 270 НК РФ).

Об этом сказано в письмах Минфина России от 4 февраля 2015 г. № 03-03-06/1/4371, от 12 марта 2009 г. № 03-03-06/1/131 и ФНС России от 4 апреля 2008 г. № 02-1-07/16. Арбитражная практика подтверждает правомерность этого вывода (см., например, определение ВАС РФ от 23 мая 2008 г. № 4609/08, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 1 апреля 2008 г. № А33-8244/2007-03АП-1108/2007-Ф02-1064/2008, от 14 декабря 2007 г. № А33-5631/07-Ф02-9138/07, Московского округа от 1 февраля 2013 г. № А40-11126/12-107-53, от 15 июня 2007 г. № КА-А40/5050-07, Северо-Западного округа от 6 апреля 2012 г. № А56-40046/2011, от 27 марта 2007 г. № А56-6908/2006).

Внимание: уменьшение налогооблагаемой прибыли проверяющие могут признать неправомерным, если не будут соблюдены все необходимые условия.

При решении вопроса о включении затрат на строительство (реконструкцию, приобретение) объектов обременений в налоговые расходы определяющим фактором является оформление отношений между организацией и местными властями. Передача объектов обременений в пользу органов власти правомерна только в рамках договора о развитии застраиваемой территории, заключенного в соответствии со статьей 46.2 Градостроительного кодекса РФ. При этом со стороны муниципалитета возникают возмездные встречные обязательства (в виде предоставления прав на необходимый для строительства земельный участок, а также разрешения на строительство).

Так, рассматривая ситуацию, когда организация несла затраты на перенос инженерных сооружений, а потом передавала их в собственность города без каких-либо встречных обязательств, Минфин России высказался отрицательно в отношении включения их в налоговые расходы (письмо от 3 декабря 2008 г. № 03-03-06/2/161).

В качестве обременения на застройщика может быть возложена обязанность выплатить гражданам, выселяемым с застраиваемой территории, компенсацию в виде другого жилья или денежных средств. Поскольку расходы на расселение жильцов (приобретение квартир, уплата выкупной цены денежными средствами) непосредственно связаны со строительством объекта, включите их в стоимость основного объекта строительства (п. 1 ст. 257 НК РФ). Аналогичной точки зрения придерживается Минфин России в письмах от 28 мая 2007 г. № 03-03-06/1/332, от 20 февраля 2007 г. № 03-03-06/1/103.

Если построенный объект инвестор принимает к учету в качестве готовой продукции, то отразите расходы на расселение жильцов в стоимости ее изготовления. При дальнейшей реализации объекта строительства затраты на создание этого объекта, в том числе расходы на обременение, включите в состав расходов, уменьшающих доходы от реализации этого объекта (п. 2 ст. 318 НК РФ).

ОСНО: НДС

Реализация квартир гражданам НДС не облагается (подп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Ситуация: нужно ли начислить НДС при передаче объектов обременений в государственную или муниципальную собственность (или на баланс эксплуатирующей организации)

Ответ на этот вопрос зависит от условий договора с местными властями.

Если передача объектов обременений происходит в рамках договора развития застроенной территории, то такая передача не является безвозмездной передачей (см. письма Минфина России от 12 марта 2009 г. № 03-03-06/1/131, от 22 октября 2007 г. № 03-03-06/1/733, от 11 октября 2007 г. № 03-03-06/1/711, от 23 мая 2007 г. № 01-02-01/03-893). Следовательно, не возникает объект обложения НДС. Согласен с этим и Минфин России в пункте 2 письма от 16 октября 2006 г. № 03-03-04/1/692.

В противном случае НДС придется заплатить на общих основаниях, если в обычных условиях продажа этих объектов облагается налогом (п. 1 ст. 146 НК РФ).

<…>

Из статьи журнала «Учет в строительстве», № 4, апрель 2009

Передаем объект городу...

Компания является застройщиком жилого дома. С администрацией города заключено соглашение о строительстве и дальнейшей безвозмездной передаче ей незавершенного строительства поликлиники, которая строится в комплексе с домом. Как учесть расходы по такой передаче? Мнения чиновников и судей по данному вопросу различны...

Позиция финансистов

Финансисты неоднократно меняли свою точку зрения в отношении правил учета рассматриваемых расходов.

В последнее время Минфин России указывает, что осуществление застройщиком (заказчиком, инвестором) дополнительных расходов непосредственно вытекает из условий инвестиционного контракта, поэтому такие расходы в целях налогообложения прибыли признаются экономически обоснованными. Данные расходы формируют первоначальную стоимость объекта строительства как расходы капитального характера (письма от 22 октября 2007 г. № 03-03-06/1/733, от 25 мая 2007 г. № 03-03-06/1/319, от 23 мая 2007 г. № 01-02-01/03-893).

Дополнительные обязательства (обременения) в строительстве

Дополнительные обязательства (обременения) в строительстве В ходе реализации инвестиционного контракта у субъектов инвестиционно-строительной деятельности (застройщиков, заказчиков, инвесторов) помимо непосредственно строительства возникают дополнительные обязанности, возлагаемые на них органами власти, например:
– строительство и финансирование объектов социальной и коммунальной инфраструктуры, гражданской обороны, инженерных сетей для нужд государственных или муниципальных органов власти;
– компенсация расходов города, связанных с разработкой предпроектной и конкурсной документации;
– передача части площадей (квартир, машино-мест) в готовом объекте муниципалитету;
– приобретение квартир для расселения жильцов;
– перечисление платежей на развитие городской инфраструктуры.

В ходе реализации инвестиционного контракта у субъектов инвестиционно-строительной деятельности (застройщиков, заказчиков, инвесторов) помимо непосредственно строительства возникают дополнительные обязанности, возлагаемые на них органами власти, например:
– строительство и финансирование объектов социальной и коммунальной инфраструктуры, гражданской обороны, инженерных сетей для нужд государственных или муниципальных органов власти;
– компенсация расходов города, связанных с разработкой предпроектной и конкурсной документации;
– передача части площадей (квартир, машино-мест) в готовом объекте муниципалитету;
– приобретение квартир для расселения жильцов;
– перечисление платежей на развитие городской инфраструктуры.

По сути, чиновники предложили считать, что между застройщиком и органами власти возникают встречные возмездные обязательства:
– органы государственной власти (местного самоуправления) предоставляют права на земельный участок и выдают разрешение на строительство;
– инвестор финансирует проведение работ по строительству, реконструкции, ремонту городских объектов.

При этом ни в одном из перечисленных писем Минфин России не пояснил, нужно ли строительной организации начислять НДС при передаче городу вновь построенных объектов или результатов работ по реконструкции (ремонту) существующих зданий и сооружений.

Если обратиться к ранним письмам Минфина России, то, например, в письме от 16 октября 2006 г. № 03-03-04/1/692 чиновники указывали, что при передаче муниципалитету объектов обременений (водопровода, бизнес-центра) необходимо руководствоваться подпунктом 2 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ. В нем сказано, что передача на безвозмездной основе объектов жилищно-коммунального назначения, а также дорог, электрических сетей, водозаборных сооружений и других подобных объектов органам государственной власти и местного самоуправления или по решению указанных органов специализированным организациям не облагается НДС. Следовательно, суммы «входного» НДС, предъявленные подрядчиком по работам по перекладке водопровода, вычету не подлежат.

Однако, по мнению автора, сейчас эти разъяснения по НДС неприменимы. Ведь раньше Минфин России приравнивал операцию по передаче объектов городу к безвозмездной передаче. А в более поздних письмах он рассматривает выполнение обязательств по обременениям (создание, реконструкцию, капитальный ремонт объектов социальной и коммунальной инфраструктуры, а также инженерных сетей) как экономически обоснованные расходы по выполнению работ (оказанию услуг) соответствующим органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Мнение налоговиков

Практика показывает, что налоговые инспекторы на местах не спешат прислушиваться к мнению Минфина России.

Ссылаясь на то, что имущество и денежные средства застройщик (инвестор) передает органам власти безвозмездно, они исключают такие затраты из состава расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль. Обосновывают они свою позицию пунктом 16 статьи 270 Налогового кодекса РФ, которым установлено, что в целях налогообложения не учитываются расходы в виде стоимости безвозмездно переданного имущества (работ, услуг, имущественных прав) и расходов, связанных с такой передачей.

Для доначисления НДС используются разные основания, например:
– безвозмездность операции по передаче имущества и результатов СМР (п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ);
– исключение сумм «входного» НДС из вычетов в связи с применением подпункта 2 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ (руководствуясь письмом Минфина России № 03-03-04/1/692);
– нецелевое использование средств дольщиков.

Арбитражная практика

Достаточно часто налогоплательщики, не желая конфликтовать с инспекторами, соглашаются с доначислением налогов по итогам налоговой проверки либо сами считают такие расходы необоснованными.

Однако практика показывает, что в случаях, когда организации отстаивали в суде правомерность своей позиции, арбитры признавали мнение налоговиков и их решения о начислении недоимки, пеней и штрафов неправомерными.

Приведем несколько судебных решений. Например, в постановлениях ФАС Восточно-Сибирского округа от 1 апреля 2008 г. № А33-8244/07-03АП-1108/07-Ф02-1064/08 и от 14 декабря 2007 г. № А33-5631/07-Ф02-9138/07 судьи указали, что стоимость квартир, переданных в муниципальную стоимость, является затратами организации на строительство.

Правомерность уменьшения налоговой базы на сумму расходов на обременения признали также арбитры ФАС Центрального округа (постановление от 16 ноября 2006 г. № А08-12461/05-25).

И снова о проблеме НДС: по мнению судей, объекта обложения НДС при передаче городу имущества и результатов выполненных работ не возникает (постановление ФАС Северо-Западного округа от 15 декабря 2004 г. № А56-13931/04). При этом, как отмечено в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 27 марта 2007 г. № А56-6908/2006, суммы НДС, предъявленные подрядными организациями со стоимости работ по объектам обременений, застройщик-инвестор может принять к вычету.

Суды указывают, что затраты на обременения (устройство дорожных покрытий и детских площадок, озеленение, выделение доли площадей города в готовом объекте строительства) обусловлены инвестиционным договором, следовательно, произведены в целях получения доходов.

Что делать?

По мнению автора, организация может поступить следующим образом:
– расходы на исполнение обязательств по любым видам обременений (перечисление денежных средств, строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов городского назначения), установленных для застройщика в инвестиционном договоре, относить на увеличение стоимости строящегося объекта недвижимости (в бухгалтерском и налоговом учете);
– НДС со стоимости переданных органам власти объектов и результатов СМР не начислять, суммы «входного» налога, предъявленные подрядчиками, принимать к вычету.

Изложенная позиция основана на том, что осуществление расходов на обременения – обязанность инвестора, действующего в целях получения прибыли (в виде доходов от дальнейшей эксплуатации готового объекта или его последующей продажи). Без исполнения дополнительных обязанностей, возложенных на инвестора органами государственной власти (местного самоуправления), строительство основного объекта недвижимости, с которым и сопряжено возникновение обременений, невозможно. Следовательно, расходы должны формировать первоначальную стоимость основного объекта строительства, а НДС нужно принять к вычету.

При передаче госорганам жилых домов и жилых помещений суммы «входного» НДС относятся на увеличение стоимости этих объектов, поскольку операции по их передаче не облагаются НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ).

Вместе с тем очевидно и другое – налоговые инспекторы с таким подходом к исчислению налогов скорее всего не согласятся. Доказывать правомерность своих действий налогоплательщику придется в суде. Арбитры, как отмечено выше, считают решения налоговиков о начислении недоимки по налогам, пеней и штрафов не соответствующими законодательству.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка