Журнал, справочная система и сервисы
№7
Апрель

В свежем «Главбухе»

Таблица, которая поможет вам стрясти с менеджеров первичку

Подписка
3 месяца подписки в подарок!
№7
14 июля 2015 267 просмотров

Организация строит многоквартирный жилой дом по ДДУ. Земля находится в аренде. Что будет если расторгнуть договор аренды и заключить с новым застройщиком. В какой ситуации окажутся дольщики.

Расторгнуть договор аренды в данном случае возможно и не удастся, поскольку право аренды находится в силу закона в залоге у участников долевого строительства.

В силу статьи 13 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или право аренды на него, считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору.

Таким образом, право аренды, обремененное залогом в силу закона, выступает гарантом прав и интересов граждан, вложивших денежные средства в строительство жилых домов, и указанное обременение является препятствием для расторжения договора аренды, что подтверждает и судебная практика (см. Постановление ФАС ВВО от 25.08.2010 № А43-39317/2009, Постановление ФАС ВВО от 28.08.2008 № А82-349/2008-14, Постановление ФАС ЗСО от 22.01.2009 № Ф04-48/2009, Постановление ФАС СКО от 04.05.2011 № А32-24410/2010, Постановление ФАС ВВО от 28.08.2008 № А82-348/2008).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

Постановление ФАС ВВО от 28.08.2008 № А82-349/2008-14

<…>

«По окончании строительства контрагенты (со стороны арендодателя - Агентство, созданное 29.05.2006 для осуществления деятельности по подготовке и заключению договоров аренды земельных участков) заключили соглашение от 08.10.2007 о расторжении договора, в соответствии с условиями которого стороны договорились расторгнуть договор аренды земельного участка с 07.08.2007 (с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), а взаимные обязательства считать прекратившимися с момента подписания акта приема-передачи земельного участка (с 08.10.2007). Обязанность по государственной регистрации соглашения от 08.10.2007 о расторжении договора возложена на арендатора.

МУП "Горстройзаказчик" 12.11.2007 обратилось с соответствующим заявлением в Регистрационную службу.

Сообщением от 11.01.2008 № 01/199/2007-293 УФРС отказало заявителю в государственной регистрации соглашения от 08.10.2007, мотивировав отказ тем, что право аренды земельного участка обременено залогом в силу закона на основании части 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве.* Регистрационная служба указала, что, согласно пункту 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 № 82 (далее - Инструкция об особенностях госрегистрации), запись об ипотеке в силу закона погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства.

Посчитав, что данное решение об отказе в государственной регистрации соглашения не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права арендатора земельного участка, Предприятие обратилось с настоящим заявлением в Арбитражный суд Ярославской области.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для принятия судом решения о признании ненормативного акта недействительным необходима совокупность двух условий: несоответствия (противоречия) акта закону или иному правовому акту и нарушения актом прав и законных интересов юридического лица (пункт 6 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.07.96 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). При отсутствии одного из условий оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется.

В части 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве указано, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Из указанной нормы следует, что обременение залогом права аренды упомянутого земельного участка возникло в силу прямого указания закона.

Согласно пункту 3 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

В соответствии с абзацем 2 пункта 21 Инструкции об особенностях госрегистрации запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

До настоящего времени государственная регистрация права собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства не проведена. Следовательно, вывод судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для прекращения залога права аренды земельного участка является правильным».

<…>

С уважением, Александр Кобзарев,

эксперт Системы Юрист

Ответ утвержден Валентиной Яковлевой,

ведущим экспертом Системы Юрист

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Страховые взносы на обязательное пенсионное страхование в фиксированном размере, зачисляемые в ПФР на выплату страховой пенсии (исчисленные с дохода свыше 300 000 руб. за периоды, истекшие до 1 января 2017 года) - 182 1 02 02140 06 1200 160.

За период с 2017 — КБК единый и для фиксированного в части ПФР, и для превышения 1% — 182 1 02 02140 06 1110 160.

  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


У вас порядок в документах или бардак?

Где вы храните бухгалтерские документы?

Как часто вы подшиваете документы?

Вы следите за сроками хранения документов?

Как вы уничтожаете документы, по которым истек срок хранения?

В бухгалтерии есть ненужные документы, которые жалко выбросить?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка