Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

О чем еще недавно спорили компании с проверяющими

Подписка
Срочно заберите все!
№23
14 июля 2015 12 просмотров

Организация на ОСН приобретает объект недвижимости, принадлежащий в разных долях двум собственникам, которые будут продавать нам его по разным ценам. Дальше наша компания объединит эти зеленки в одну и будет продавать по частям. Какие налоговые обязательства при этом возникают и как формируется цена одного квадратного метра? Недвижимость коммерческая

Если объект недвижимости изначально приобретается для перепродажи, то он уже не является основным средством и в целях налогообложения будет признаваться товаром. При налогообложении прибыли можно учесть следующие расходы, связанные с покупкой (получением) товаров:

Такие правила установлены статьей 320 Налогового кодекса РФ.

Как Вы распределите стоимость объекта между двумя его частями – это дело Вашей организации. Главное, чтобы это распределение имело экономическое обоснование.

Так, например, стоимость объекта можно распределить исходя из размера соответствующих площадей.

Реализуя части объекта недвижимости, Вы можете устанавливать любую цену за квадратный метр. Дело в том, что сделка оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ). С позиций гражданского законодательства эта цена признается рыночной. Единственное ограничение, при реализации частей объекта недвижимости взаимозависимому лицу контролируйте, чтобы цена соответствовала рыночному уровню.

Обоснование

1. Из рекомендации

Сергея Разгулина, действительного государственного советника РФ 3-го класса

Как оформить и отразить в бухучете приобретение основных средств за плату

<…>

Приобретение имущества для перепродажи отразите проводкой:

Дебет 41 Кредит 60 (76)
– оприходовано имущество, приобретенное для перепродажи.

Нередко товары, приобретенные для перепродажи, организация впоследствии использует для собственных нужд. Если бывший товар вы планируете включить в состав основных средств, то сначала сформируйте его стоимость на счете 08. При этом сделайте такую запись:

Дебет счета 08 Кредит счета 41
– стоимость имущества, приобретенного для перепродажи, учтена в составе вложений во внеоборотные активы.

Отметим, хотя такая проводка и не предусмотрена Инструкцией к плану счетов, она верна. Ведь Инструкция не регулирует бухучет и не имеет преимуществ перед ПБУ (абз. 1, 2 преамбулы к Инструкции к плану счетов, письмо Минфина России от 15 марта 2001 г. № 16-00-13/05).

Сторнировать или исправлять эту запись не нужно. То, что имущество изначально учли на счете 41, – не ошибка. На тот момент предполагалось использовать его как товар (п. 2 ПБУ 5/01).

Порядок формирования первоначальной стоимости основного средства и ее оценки прописан в ПБУ 6/01. Поэтому стоимость товара, который решили использовать как основное средство, включите сначала в состав вложений во внеоборотные активы. Это следует из пунктов 7–12 ПБУ 6/01 и абзаца 8 пункта 2 ПБУ 22/2010.

Как только объект будет отвечать определенным критериям, включите его в состав основных средств в общем порядке.

Ситуация: нужно ли переводить здание на счет 01 «Основные средства» со счета 41 «Товары», если куплено оно для перепродажи, но сделка сорвалась

Ответ на этот вопрос зависит от того, как будете использовать здание в дальнейшем.

Если планируете продать здание (даже в неопределенном будущем), то следует оставить его на счете 41 «Товары». Это связано с тем, что на этом счете отражают любое имущество, предназначенное для перепродажи, в том числе и недвижимость. Имущество, предназначенное для перепродажи, не отвечает критериям основных средств. Такое имущество не амортизируют и с него не платят налог. Все это следует из пунктов 4 и 17 ПБУ 6/01, Инструкции к плану счетов, статей 374 и 375 Налогового кодекса РФ.

Если будете использовать здание в собственной деятельности, то его нужно перевести в состав основных средств. Если, конечно, другие условия для этого выполнены. Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минфина России от 23 июня 2009 г. № 03-05-05-01/36.

<…>

2. Из рекомендации

Сергея Разгулина, действительного государственного советника РФ 3-го класса

Как определить рыночную цену товаров (работ, услуг)

По Гражданскому кодексу РФ любая сделка считается возмездной, если иное не следует из законодательства или договора (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Сделка оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ). С позиций гражданского законодательства эта цена признается рыночной. Если в договоре не определена стоимость сделки, она оплачивается по цене, которая обычно взимается за аналогичные товары (работы, услуги) при сравнимых обстоятельствах (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Что такое рыночная цена

В налоговом законодательстве определение рыночной цены зависит от того, признается ли сделка контролируемой, или нет. Если сделка совершена между невзаимозависимыми лицами, то для целей налогообложения рыночной признается договорная цена (п. 1 ст. 105.3 и п. 1 ст. 105.14 НК РФ). Соответствие цен, примененных в сделках, рыночному уровню контролируется представителями налоговой службы в ходе специальных проверок. Проводя обычные проверки, инспекторы также могут осуществить такой контроль, если при расчете конкретного налога требуется использовать показатель рыночной цены.

Договорная цена, примененная в контролируемой сделке, признается рыночной:

  • если она соответствует уровню цен, регулируемых государством, или согласована с ФАС России (с учетом особенностей, оговоренных в статье 105.4 Налогового кодекса РФ);
  • если она соответствует цене, определенной независимым оценщиком (в сделках, при совершении которых проведение оценки обязательно);
  • если она установлена в соответствии с соглашением о ценообразовании, заключенным с ФНС России;
  • если она установлена в соответствии со специальными правилами определения цен для целей налогообложения, предусмотренными отдельными главами части 2 Налогового кодекса РФ. Например, для расчета налога на прибыль рыночной ценой ценных бумаг признается цена, определенная в соответствии со статьей 280 Налогового кодекса РФ (письмо Минфина России от 29 августа 2012 г. № 03-03-06/1/436);
  • если сделка заключена по результатам биржевых торгов.

Такой порядок следует из положений пунктов 1, 3, 8–12 статьи 105.3 Налогового кодекса РФ.

<…>

3. Из рекомендации

Елены Поповой, государственного советника налоговой службы РФ I ранга

Как отразить при налогообложении приобретение товаров. Организация применяет общую систему налогообложения

При расчете налога на прибыль можно учесть следующие расходы, связанные с покупкой (получением) товаров:

Такие правила установлены статьей 320 Налогового кодекса РФ.

Стоимость приобретения товаров

Стоимость приобретения товара при расчете налога на прибыль равна расходам на его покупку (договорная стоимость).

Если организация определяет доходы и расходы методом начисления, стоимость приобретения товаров признается в момент их реализации. Это следует из положений подпункта 3 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса РФ.

При кассовом методе в расходы можно включить стоимость реализованных товаров, которые были оплачены поставщикам (п. 3 ст. 273 НК РФ). При этом момент признания расходов зависит от момента признания выручки от реализации. Подробнее об этом см. Как учесть при налогообложении прибыли доходы и расходы при реализации покупных товаров.

Если при покупке товара поставщиком был предъявлен НДС, то его можно принять к вычету. Для этого должны быть выполнены следующие условия:

  • товары приобретены для реализации в деятельности, облагаемой НДС;
  • товары приняты к учету;
  • поставщик выставил покупателю правильно оформленный счет-фактуру с выделенной суммой налога.

Об этом говорится в статье 171 Налогового кодекса РФ.

<…>

Расходы, связанные с приобретением товаров

К расходам, связанным с приобретением товаров, относите:

  • расходы на доставку товаров (погрузка, разгрузка, транспортировка);
  • комиссионные (посреднические) вознаграждения, связанные с приобретением товаров;
  • другие расходы, возникшие при приобретении товаров.

Порядок учета расходов, которые могут возникнуть у организации в связи с приобретением товаров, зависит от учетной политики для целей налогообложения. Статьей 320 Налогового кодекса РФ предусмотрены два варианта:

Выбранный вариант организация должна указать в учетной политике для целей налогообложения.

Если организация приняла решение обособленно учитывать расходы, связанные с приобретением товаров, дата признания этих расходов зависит от метода, которым рассчитывается налог на прибыль.

При кассовом методе расходы, связанные с приобретением товаров, учитывайте после того, как они будут оплачены (п. 2 ст. 273 НК РФ). Например, когда покупатель рассчитается с транспортной компанией за доставку товаров.

При методе начисления расходы, связанные с приобретением товаров, должны быть распределены на прямые и косвенные (издержки обращения) (ст. 320 НК РФ). Прямые расходы учитываются в момент реализации товаров, а издержки обращения – в том отчетном периоде, в котором они возникли (подп. 3 п. 1 ст. 268, ст. 320 НК РФ).

К прямым расходам относите стоимость товаров и затраты на доставку товаров до склада организации. При расчете налога на прибыль затраты на доставку спишите в части, относящейся к реализованным товарам.

К издержкам обращения относите все остальные расходы, связанные с приобретением товаров, за исключением внереализационных. Издержки обращения уменьшают налог на прибыль в месяце их возникновения.

Такие правила установлены статьей 320 Налогового кодекса РФ.

Если расходы, связанные с приобретением товаров, включены в стоимость товаров, то они уменьшают налог на прибыль в момент реализации товаров (подп. 3 п. 1 ст. 268, ст. 320 НК РФ). При поступлении товаров эти расходы на издержки обращения не относятся.

Подробнее о налоговом учете расходов, связанных с приобретением и реализацией товаров, см. Как учесть при налогообложении прибыли доходы и расходы при реализации покупных товаров.

<…>

4. Из статьи журнала «Учет в производстве» № 3, Март 2014
Покупка здания: особенности учета

Завод купил здание, часть которого будет использовать в производственных целях, а часть – для перепродажи. Как учесть расходы на его приобретение, а также расходы на услуги юридической компании в данной ситуации?

Отвечает
Е.Ю. Чиркова,
ведущий юрисконсульт департамента налоговой политики ОАО «МЕЧЕЛ»

Если часть здания изначально приобретается для перепродажи, то она уже не является основным средством и в целях налогообложения будет признаваться товаром ( п. 3 ст. 38 НК РФ). При реализации товаров завод вправе уменьшить доходы от продажи на стоимость их приобретения. Основание – подпункт 3 пункта 1 статьи 268 НК РФ,

Получается, часть здания, приобретенная в производственных целях, учитывается в составе основных средств и его первоначальная стоимость, сформированная в момент постановки на учет, уменьшает облагаемые доходы через механизм амортизации.

А часть здания, приобретенная для перепродажи, учитывается как товар. Если при покупке здания завод понес какие-либо расходы, например на услуги юридической компании, государственную пошлину, услуги по оценке, изготовлению документов, их необходимо распределить пропорционально стоимости двух частей здания. Первую часть расходов включить в первоначальную стоимость объекта основных средств. Вторую – в состав прочих расходов (подп. 1415 п. 1 ст. 264 НК РФ). Солидарен с таким подходом и Минфин России ( письмо от 6 февраля 2012 г. № 03-03-06/1/70).

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка