Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

В трудовых книжках можете не ставить печати

Подписка
Срочно заберите все!
№24
14 июля 2015 144 просмотра

Разъясните пожалуйста момент - когда наступает обязанность собственника нежилого помещения в многоквартирном жилом доме по уплате коммунальных платежей? В частности нас интересует судебная практика. Дело в том, что наша организация приобрела недвижимое имущество через агента. Агентский договор был подписан в декабре 2014г. Акт приема-передачи к договору был подписан только в феврале 15, а свидетельства на право собственности выдано в апреле. Согласно ст. 153 ЖК РФ Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Это распространяется и на нежилые помещения? А если сослаться на ГК РФ, то ст. 8 предусмотрено, что возникновение права и обязанностей возникает из договоров и иных сделок, предусмотренных законом. Так с какого момента наша организация берет на себя обязанность по содержанию недвижимого имущества?Заранее благодарю.

Статья 153 ЖК РФ распространяется в том числе на нежилые помещения в жилых домах.

Иными словами к собственникам нежилых помещений в жилых домах применяются нормы Жилищного кодекса РФ. Следовательно, обязанности по оплате коммунальных услуг и общедомовых нужд наступают с момента с момента возникновения права собственности на помещение (подп. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).

Собственник обязан оплачивать коммунальные услуги и общедомовые нужды. Сложившаяся на сегодняшний день многочисленная и единообразная арбитражная практика на уровне ВАС РФ исходит из того, что собственники нежилых помещений в жилых домах обязаны уплачивать коммунальные услуги, а также нести бремя содержания общего имущества наравне с собственниками жилых помещений.

Более того, в предыдущей редакции в указанном подпункте было прямое указание на «жилые помещения», но Федеральный закон №176-ФЗ изменил формулировку на «помещения», фактически уравняв собственников жилых и нежилых помещений, поэтому теперь собственники нежилых помещений в жилых домах обязаны нести расходы на помещение в том же порядке, что и собственники жилых помещений.

Обоснование

Определение ВАС РФ от 17.05.2012 № ВАС-6013/12

<…>

«Судами установлено, что предприниматель является собственником части нежилого помещения (магазин), расположенного в многоквартирном жилом доме, снабжение которого электрической энергией, включая общедомовые нужды, осуществляет общество по договору от 01.07.2009 № 1975/н, заключенному с управляющей компанией.

В соответствии с дополнительным соглашением от 01.07.2009 № 1 к договору управляющая компания передала обществу право принимать плату за электрическую энергию, потребленную, помимо прочего, на указанные нужды.

Ссылаясь на неоплату предпринимателем электрической энергии на общедомовые нужды с июня по ноябрь 2010 года, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя иск, суды исходили из обязанности собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме нести бремя расходов по содержанию общего имущества жилых домов, в которых расположены принадлежащие им на праве собственности нежилые помещения (статьи 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации) с учетом положений пунктов 7, 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

Ссылка заявителя в обоснование довода об отсутствии обязанности производить оплату на общедомовые нужды на наличие у магазина отдельного входа и выхода независимо от подъездов дома, обеспечение тепло-, водо- и электроснабжением независимо от жильцов дома по отдельным инженерным сетям, не принимается.

Суды установили, что помещение магазина расположено в многоквартирном доме, который состоит из трех строений и согласно выписке из реестра учета объектов капитального строительства является единым жилым домом.

Содержание собственного помещения и оплата потребляемых в нем коммунальных услуг не освобождают его собственника от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома*».

<…>

Определение ВАС РФ от 13.11.2012 № ВАС-14258/12

<…>

«Признавая обоснованным требования истца о взыскании расходов на содержание и ремонт общего имущества, суды исходили из того, что предприниматель, являющейся собственником помещения в указанном жилом доме, обязан нести бремя содержания общего имущества, которое необходимо для обслуживания всего этого дома в целом. Указанная обязанность возникает в силу положений статьей 36, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации и норм ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, лица, которым принадлежат нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме, обязаны нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у них расходов на содержание собственного помещения, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, не освобождают этих лиц от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома*».

<…>

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 09.11.2010 № 4910/10

<…>

«Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом*».

<…>

Постановление ФАС МО от 03.08.2012 № А40-113161/2011

<…>

«Ответчик является собственником встроенно-пристроенных нежилых помещений общей площадью 1 722,5 кв. м в многоквартирном доме* по указанному выше адресу (свидетельство о государственной регистрации от 10.09.2003).

Между истцом (управляющая организация) и ответчиком (собственник) 21.06.2010 заключен договор управления многоквартирным домом, согласно которому управляющая организация по заданию собственника в соответствии с приложениями к договору обязалась оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: город Москва, ул. Первомайская, д. 100, а также предоставлять коммунальные услуги и осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В соответствии с пунктом 3.1.2 договора, приложениями № 3, 4 к договору управляющая организация оказывает собственнику услуги по содержанию и выполнению работ по ремонту имущества в многоквартирном доме.

Согласно пункту 3.3.1 договора, в обязанности собственника входит своевременное и полное внесение платы за помещение и коммунальные услуги, а также иных помещений, установленных по решению общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

В приложении № 6 к договору стороны согласовали, что доля общей площади ответчика в доме составляет 1 722,5 кв. м. Доля ответчика в праве общей собственности на общее имущество не используемое им, в многоквартирном жилом доме составляет 0%.

Исковые требования по настоящему делу мотивированы тем, что данное условие договора, освобождающее ответчика об обязанности нести расходы по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома, на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным в силу его ничтожности, поскольку не соответствует требованиям действующего законодательства.

По результатам оценки фактических обстоятельств, суды пришли к выводу, что ответчик не имеет общее с жильцами дома имущество и несет самостоятельные расходы по содержанию своего имущества.* При этом суды на основании статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сослались на решение Арбитражного суда города Москвы от 18.08.2011 по делу № 40-43741/11-114-372 об отказе в удовлетворении иска ОАО «Ремонтно-эксплуатационное управление № 29 района Восточное Измайлово» к ООО «ДАНиК» о взыскании задолженности за оказанные услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Суды признали, что в рамках данного дела судом не было установлено обстоятельств, свидетельствующих о недействительности заключенного сторонами договора на управление многоквартирным домом от 21.06.2010 или его части.

Вместе с тем, разрешая спор, суды не учли, что 09.11.2010 Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принято Постановление № 4910/10 по делу № А71-9485/2009-Г3, содержащее в себе толкование отдельных положений жилищного законодательства.

Согласно правовой позиции, изложенной в данном Постановлении, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме и неотделимого от него, вне зависимости от функционального назначения принадлежащего ему имущества, в силу прямого указания закона (статьи 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 158 Жилищного кодекса Российской Федерации) обязан нести расходы на содержание общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержания собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем услуг не освобождает собственника от бремени расходов на содержание общего имущества, включая земельный участок, на котором расположен дом*».

<…>

Постановление ФАС УО от 29.01.2013 № А47-10102/2011

<…>

«Как установлено судами при рассмотрении спора и следует из материалов дела, общество «ОРДАН» обладает на праве собственности нежилым встроенно-пристроенным помещением, расположенным на первом этаже девятиэтажного кирпичного дома* литер АЕ, площадью 525,6 кв. м, технический подвал площадью 461,8 кв. м по адресу: г. Орск, ул. Добровольского, д. 11 (свидетельство о государственной регистрации права от 21.09.2001).

<…>

Между тем, с учетом изложенных норм права, суды верно указали, что обязательство собственника нежилого встроенно-пристроенного помещения, являющегося частью жилого дома, по оплате расходов по содержанию и ремонту общего имущества возникает в силу закона и не обусловлено наличием договорных взаимоотношений с управляющей компанией. Общество «ОРДАН», являясь собственником нежилого помещения в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Орск, ул. Добровольского, 11, обязан нести затраты на содержание общего имущества данного дома.*

Истцом представлен расчет стоимости услуг, связанных с содержанием общего имущества многоквартирного дома исходя из ставок платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленных органом местного самоуправления на 2009 - 2011 г., пропорционально от принадлежащего ответчику площади нежилого помещения и общей площади жилого дома.

Представленный обществом «Октябрьский ЖИЛКОМСЕРВИС № 6» расчет суммы неосновательного обогащения судами проверен и признан правильным, расчет процентов скорректирован судом первой инстанции с учетом допущенной истцом арифметической ошибки.

Установив фактическое пользования ответчиком услугами истца по техническому обслуживанию и ремонту общедомового имущества в период с 28.07.2009 по 30.06.2011 в отсутствие соответствующего договора и без внесения платы за такое пользование, суды пришли к правильному выводу об удовлетворении требований общества «Октябрьский ЖИЛКОМСЕРВИС № 6» о взыскании с общества «ОРДАН» неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами».

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка