Журнал, справочная система и сервисы
№2
Январь

В свежем «Главбухе»

ПФР требует взносы с зарплаты, которую директор не получал

Подписка
6 номеров в подарок!
№2
15 июля 2015 142 просмотра

Может ли организация (просто так) купить квартиры для последующей перепродажи? если да, то как отразить ее в бухучете, какие нужно сделать проводки? соответственно какие налоги необходимо будет заплатить? организация применяет УСН.

Да, организация может приобретать жилые помещения для перепродажи. Поступление такого имущества отражается в бухгалтерском учете аналогично поступлению товаров для перепродажи. С жилых помещений, находящихся в собственности нужно платить налог на имущество по кадастровой стоимости, если это предусмотрено региональным законом. Доходы от продажи недвижимого имущества облагаются УСН.

Обоснование

Из рекомендации
Елены Поповой, государственного советника налоговой службы РФ I ранга.

Как учесть поступление основных средств и нематериальных активов при упрощенке

Ситуация: можно ли при расчете единого налога при упрощенке учесть расходы на приобретение недвижимого имущества, предназначенного для перепродажи. Организация применяет упрощенку и платит единый налог с разницы между доходами и расходами

Да, можно.

Организации, которые применяют упрощенку и платят единый налог с разницы между доходами и расходами, могут включить в расчет налоговой базы стоимость оплаченных покупных товаров (подп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Товаром в целях налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). Поэтому организации на упрощенке вправе признавать затраты на приобретение объекта недвижимости, предназначенного для перепродажи. Такие расходы учтите в налоговой базе в момент реализации объекта (подп. 23 п. 1 ст. 346.16, подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ). Подробнее об этом см. Как списать стоимость покупных товаров, приобретенных для перепродажи, при упрощенке.

Если перед реализацией объекта недвижимости организация несла расходы на его предпродажную подготовку, то учесть эти расходы при расчете налоговой базы по единому налогу нельзя. Глава 26.2 Налогового кодекса РФ не предусматривает увеличения стоимости приобретенных товаров на сумму затрат, связанных с доведением их до состояния, в котором они пригодны для использования в запланированных целях.

Аналогичная точка зрения отражена в письмах Минфина России от 8 июня 2011 г. № 03-11-06/2/91, от 11 июля 2007 г. № 03-11-05/148.

Главбух советует: есть аргументы, позволяющие организациям, применяющим упрощенку, учитывать расходы, связанные с предпродажной подготовкой реализуемого имущества. Они заключаются в следующем.

Если организация приобретает недвижимость для перепродажи, то для целей налогообложения этот объект рассматривается как товар (письмо Минфина России от 11 июля 2007 г. № 03-11-05/148). Одним из видов расходов, которые уменьшают налоговую базу по единому налогу при упрощенке, являются материальные затраты (подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Они принимаются к учету в порядке, предусмотренном статьей 254 Налогового кодекса РФ (п. 2 ст. 346.16 НК РФ). Подпункт 2 пункта 1 этой статьи предусматривает списание на расходы любых материальных затрат, связанных с предпродажной подготовкой реализуемого товара. Кроме того, расходы, непосредственно связанные с реализацией товаров, позволяет учесть подпункт 23 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. Что касается экономической обоснованности данных расходов, то они оправданны (п. 1 ст. 252 НК РФ). Поскольку при реализации объекта они принесут организации доход в виде продажной стоимости имущества (см., например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 августа 2006 г. № Ф04-4867/2006(25120-А46-33)).

Таким образом, при правильном оформлении документов, расходы, связанные, например, с проведением косметического ремонта продаваемого здания (стоимость материалов, работ, выполненных подрядчиками и т. д.), можно списать в уменьшение налоговой базы по единому налогу.

Из рекомендации
Елены Поповой, государственного советника налоговой службы РФ I ранга.

Как отразить в бухучете приобретение товаров

В бухучете товарами признаются любые товарно-материальные ценности (ТМЦ), приобретенные для дальнейшей реализации (Инструкция к плану счетов).

Бухучет: поступление

В бухучете оприходовать товар можно, после того как будет закончена его приемка и проверка по количеству (п. 2.1.13 Методических рекомендаций, утвержденных письмом Комитета РФ по торговле от 10 июля 1996 г. № 1-794/32-5).

Порядок отражения поступивших товаров в бухучете зависит от:
способа получения товара;
условий договора, регулирующих порядок перехода права собственности на товар от продавца к покупателю;
применяемой системы налогообложения;
– способов учета товаров, закрепленных в учетной политике для целей бухучета.

В учетной политике организации должны быть закреплены, как минимум, следующие моменты:
способ формирования себестоимости товаров (с учетом расходов на их приобретение или без);
способ отражения себестоимости товаров в бухучете;
способ учета торговой наценки.

Если есть необходимость вести учет товаров по специально разработанной номенклатуре, также укажите на это в учетной политике организации для целей бухучета. Отметьте, что наименования товаров в приходных документах и учетных регистрах, используемых в организации, могут не совпадать, и опишите технологию обработки учетной информации, которая поступает от поставщиков товаров. Правомерность такого подхода подтверждается письмом Минфина России от 28 октября 2010 г. № 03-03-06/1/670.

<…>

Бухучет при УСН

Организации, применяющие упрощенку, обязаны вести бухучет в полном объеме (ч. 1 ст. 2 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

Полученные товары нужно приходовать с учетом НДС. Права на возмещение НДС из бюджета такие организации не имеют, поэтому сумму налога следует включать в стоимость товаров. При поступлении товаров сделайте следующие проводки:

Дебет 41 (15) Кредит 60 (76...)
– отражена стоимость полученного товара;

<…>

Способы учета торговой наценки

Товары, приобретенные для розничной торговли, можно учитывать как с торговой наценкой (по продажной цене), так и без нее (по покупной цене) (п. 13 ПБУ 5/01).

Если организация приняла решение учитывать товары для розницы по продажной цене, то при поступлении товаров сделайте следующие проводки:

Дебет 41 (15) Кредит 60
– оприходованы товары;

Дебет 41 Кредит 42
– отражена торговая наценка по товарам, приобретенным для розничной торговли.

Такой порядок установлен Инструкцией к плану счетов.

Сумму наценки (порядок ее расчета) установите приказом руководителя.

Пример отражения в бухучете поступления товаров, предназначенных для розничной торговли. Организация ведет учет поступивших товаров с учетом торговой наценки

ЗАО «Альфа», занимающееся розничной торговлей, получило товары, стоимость которых составляет 118 000 руб., в том числе НДС – 18 000 руб. Торговая наценка по данной категории товаров составляет 40 процентов. «Альфа» учитывает товары, предназначенные для продажи в розницу, на счете 41 с учетом торговой наценки. Товары, используемые в оптовой и розничной торговле, учитываются на разных субсчетах:
– субсчет «Товары на складах» используется для учета товаров, продаваемых оптом;
– субсчет «Товары в розничной торговле» используется для учета товаров с торговой наценкой, предназначенных для продажи в розницу.

Бухгалтер «Альфы» сделал в учете такие проводки:

Дебет 41-1 «Товары на складах» Кредит 60
– 100 000 руб. (118 000 руб. – 18 000 руб.) – отражено поступление товаров;

Дебет 19 Кредит 60
– 18 000 руб. – выделен НДС по поступившим товарам;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– 18 000 руб. – поставлен к вычету НДС, предъявленный продавцом товаров;

Дебет 41-2 субсчет «Товары в розничной торговле» Кредит 41-1 субсчет «Товары на складах»
– 100 000 руб. – переданы товары в розничную торговлю;

Дебет 41-2 субсчет «Товары в розничной торговле» Кредит 42
– 40 000 руб. (100 000 руб. ? 40%) – начислена торговая наценка.

Из рекомендации
Елены Поповой, государственного советника налоговой службы РФ I ранга.

Какие налоги (кроме единого) нужно платить при упрощенке


Организации и автономные учреждения на упрощенке освобождаются от уплаты:

– налога на имущество. Исключение составляет налог на имущество с объектов недвижимости, налоговой базой для которых является кадастровая стоимость. Подробнее о расчете налога на имущество исходя из кадастровой стоимости см. Как рассчитать налог на имущество;
– налога на прибыль. Исключение составляет налог на прибыль с доходов контролируемых иностранных компаний, дивидендов и процентов по государственным (муниципальным) ценным бумагам. В отношении этих доходов (кроме дивидендов, полученных от российских организаций) организации на упрощенке должны подавать декларации по налогу на прибыль (п. 5 ст. 25.15 НК РФ, письмо ФНС России от 1 марта 2010 г. № 3-2-10/4).

Кроме того, организации и автономные учреждения на упрощенке не признаются плательщиками НДС. Исключение составляет уплата НДС:
– при проведении операций по договорам совместной деятельности, доверительного управления имуществом, а также по концессионным соглашениям. Причем если организация является участником простого товарищества, ведущим общие дела, доверительным управляющим или концессионером, она обязана составлять и сдавать декларации по НДС, подлежащему уплате в бюджет по итогам деятельности в рамках этих договоров. Об этом сказано в пункте 1 Порядка, утвержденного приказом ФНС России от 29 октября 2014 г. № ММВ-7-3/558, и письмах Минфина России от 15 июня 2009 г. № 03-11-09/212, от 21 марта 2008 г. № 03-07-11/103;
– при импорте товаров. Если организация ввозит товары из стран, не являющихся участницами Таможенного союза, она платит НДС на таможне. В отношении этих сумм общие декларации по НДС подавать не нужно. Если организация ввозит товары из стран – участниц Таможенного союза, она платит НДС по своему местонахождению. В отношении этих сумм подаются специальные декларации по форме, утвержденной приказом Минфина России от 7 июля 2010 г. № 69н. Об этом сказано в пункте 1 Порядка, утвержденного приказом Минфина России от 7 июля 2010 г. № 69н, и письмах Минфина России от 26 января 2012 г. № 03-07-14/10, от 30 января 2007 г. № 03-07-11/09.

Такой порядок следует из положений пункта 2 статьи 346.11 Налогового кодекса РФ.

Все остальные налоги, взносы и сборы платите на общих основаниях. Например, взносы на обязательное пенсионное, социальное и медицинское страхование (ч. 1 ст. 5 Закона от 24 июля 2009 г. № 212-ФЗ), взносы на страхование от несчастных случаев и профзаболеваний (абз. 7 ст. 3 Закона от 24 июля 1998 г. № 125-ФЗ), транспортный налог (ст. 357 НК РФ), плату за загрязнение окружающей среды (постановление Правительства РФ от 28 августа 1992 г. № 632).

Такие правила установлены пунктами 2 и 5 статьи 346.11 Налогового кодекса РФ.

Из рекомендации
Елены Поповой, государственного советника налоговой службы РФ I ранга.

Какое имущество облагается налогом у российских организаций
Жилые дома и жилые помещения признаются объектами обложения налогом на имущество независимо от того, к какой группе активов они отнесены в бухучете. Например, если организация приобрела жилое помещение для перепродажи, то в бухучете оно может быть отражено на счете 41 «Товары». Несмотря на то что это не основное средство, с 2015 года такое помещение тоже может облагаться налогом на имущество (подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ). Но поскольку налоговой базой для жилых домов (помещений) является кадастровая стоимость, в региональном законе о налоге на имущество организаций они должны быть поименованы в составе объектов налогообложения. Если в региональном законе такой нормы нет, платить налог на имущество за жилые объекты, которые не учитываются в составе основных средств, не нужно. Такой вывод подтверждается письмом Минфина России от 30 марта 2015 г. № 03-05-05-01/17315.

Это следует из положений пункта 1 статьи 374, абзаца 2 пункта 2 статьи 372 и пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ.

<…>

Письмо Минфина России от 08.12.2014 № 03-11-11/62822

УСН: учет расходов на приобретение жилых и нежилых помещений, предназначенных для дальнейшей реализации

Вопрос
Индивидуальный предприниматель осуществляет деятельность по перепродаже готовых объектов недвижимости (приобретает готовые жилые и нежилые помещения по договору купли-продажи и в дальнейшем по договору купли-продажи продает жилые и нежилые помещения третьим лицам). Индивидуальный предприниматель находится на упрощенной системе налогообложения "доходы минус расходы".
Прошу сообщить:
1. Имеет ли индивидуальный предприниматель право уменьшить налогооблагаемую базу для исчисления налога по УСН на сумму затрат, потраченных на приобретение жилых и нежилых помещений в соответствии с пп.23 п.1 ст.346.16 НК РФ?
2. В какой момент необходимо учитывать доходы от продажи жилых и нежилых помещений, если договор заключен и денежные средства получены от покупателя в одном отчетном периоде, а переход права собственности в регистрирующем органе на этот объект недвижимости зарегистрирован в следующем отчетном периоде? В какой момент необходимо учитывать доходы от продажи жилых и нежилых помещений, если договор заключен в одном отчетном периоде, а денежные средства получены от покупателя и переход права собственности в регистрирующем органе на эту квартиру зарегистрирован в следующем отчетном периоде? Либо вне зависимости от даты перехода права собственности на недвижимое имущество моментом возникновения налогооблагаемой базы будет дата получения денежных средств от покупателя в силу п.1 ст.346.17 НК РФ?

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу применения упрощенной системы налогообложения и сообщает следующее.
В соответствии с подпунктом 23 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (уменьшенные на величину расходов, указанных в подпункте 8 пункта 1 статьи 346.16 Кодекса), а также на расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров, в том числе на расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке товаров.
Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 346.17 Кодекса расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров.
Пунктом 1 статьи 39 Кодекса предусмотрено, что реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем (за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 39 Кодекса) признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных Кодексом, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе.
При этом согласно пункту 2 статьи 39 Кодекса место и момент фактической реализации товаров, работ или услуг определяются в соответствии с частью второй Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 346.17 Кодекса налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, датой получения доходов (в том числе доходов от реализации товаров) признают день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) иным способом (кассовый метод).
Вместе с тем в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.06.2010 № 808/10 указано, что расходы на оплату товаров, предназначенных для дальнейшей реализации, признаются в составе расходов при исчислении налога по упрощенной системе налогообложения после фактической передачи товаров покупателю независимо от того, оплачены они покупателем или нет.
В соответствии с пунктом 3 статьи 38 Кодекса товаром для целей Кодекса признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
Таким образом, расходы на приобретение жилых и нежилых помещений, предназначенных для дальнейшей реализации, при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, учитываются в составе расходов после передачи права собственности на данные помещения. При этом доход от продажи данных жилых и нежилых помещений должен включаться в состав доходов при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, в день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) иным способом вне зависимости от даты перехода права собственности на вышеуказанные помещения.
<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Какой код вы указали в поле 101 январской платежки по взносам?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка