Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

ФНС заранее разъяснила, какие коды ставить в годовой отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№24
1 июня 2015 1197 просмотров

Уже есть разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, дом сдан. Интересует, до какого периода можно принимать затраты, уменьшающие налогооблагаемую базу по прибыли? Например, затраты на покупку и установку лифтов, благоустройство территории, подводку газа, устройство котельной, м.б. отделочные работы. Есть "гарантийный срок", по которому могут обратиться с претензией, можно ли на период этого срока включать затраты в стоимость объекта?

Ситуация до сих пор остается спорной. Суды, контролеры и налогоплательщики не могут прийти к единому мнению на этот счет. Рассмотрев позиции сторон, считается целесообразным учитывать затраты в стоимости объекта до тех пор, пока работы по строительству не будут завершены в полном объеме, несмотря на то, что разрешение на ввод в эксплуатацию объекта может быть выдано и ранее. Подтверждением «недоделок» будут сметы, строительные планы, отчеты технических специалистов об объемах работ, необходимых для исполнения застройщиком. После того, как работы будут завершены в полном объеме, другие затраты, связанные с уже построенным объектом крайне опасно принимать для целей налогообложения.

Что касается гарантийного срока, то расходы, возникающие в этот период, носят иной правовой и налоговый характер, являясь, по сути, расходами на гарантийное обслуживание. Поэтому данные расходы можно учитывать на основании подп. 9 п. 1 ст. 264 НК РФ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Статья: Благоустройство после сдачи домов

Возможные варианты

В практической деятельности часто встречается ситуация, когда застройщик, получая разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в осенне-зимний период, не может выполнить работы по благоустройству территории строительства и откладывает их проведение на весенне-летний период.

При этом застройщик должен определить для себя, о каких работах идет речь. Дело в том, что работы по благоустройству территории условно можно разделить на два вида:

1) благоустройство строительной площадки по окончании строительства в рамках работ, предусмотренных проектом строительства жилого дома;

2) выполнение работ по благоустройству, не входящих в проект строительства жилого дома, касающихся возведения отдельных объектов благоустройства в рамках принятых на себя застройщиком дополнительных обязательств.

Финансирование затрат

В первом случае проблем с финансированием благоустройства у застройщика возникнуть не должно. Ведь такие работы предусмотрены проектом на строительство дома, расходы на которые могут быть осуществлены за счет средств дольщиков в соответствии с требованиями статьи 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Технически это можно сделать, зарезервировав часть средств, полученных от дольщиков, на счете 76 в том размере, который определен сметой на выполнение работ по благоустройству или условиями договора с подрядчиками. То есть при определении экономии средств дольщиков зарезервированная таким образом часть средств дольщиков не увеличивает экономию застройщика. Экономически это обосновывается тем, что средства дольщиков являются целевыми при налогообложении. А поскольку израсходовать их на цели строительства в части расходов на благоустройство территории застройщик не смог по объективным причинам, эти средства остались у него до момента их использования по целевому назначению.

Возможен и иной вариант для первого вида благоустройства. В этом случае экономию средств дольщиков застройщик рассчитывает в полном объеме, не оставляя часть этих средств на финансирование расходов на благоустройство. А потом, когда такие расходы будут произведены, принимает их для целей налогообложения прибыли как экономически обоснованные и связанные с деятельностью, направленной на получение доходов.

Второй вид расходов на благоустройство экономически можно сравнить с расходами на строительство социальных объектов в рамках жилищного строительства. Универсальных рекомендаций здесь дать невозможно, поскольку для принятия решения необходимо оценить все факторы, способствовавшие таким расходам, а именно:

  • условия договоренностей с местными органами власти в части дополнительных расходов на благоустройство;
  • принадлежность указанных объектов;
  • порядок передачи объектов эксплуатирующим организациям и др.

На основе анализа всех этих факторов застройщик принимает решение об источниках финансирования дополнительных расходов на благоустройство, не предусмотренных проектом на строительство.*

Важно запомнить
Денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в целях, определенных статьей 18 закона № 214-ФЗ.

ЖУРНАЛ «УЧЕТ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ» № 7, ИЮЛЬ 2014

2. Статья: Доделки после ввода дома в эксплуатацию

Жилой дом построен, часть квартир, на которые были заключены договоры участия в долевом строительстве, переданы дольщикам, а часть остались в собственности застройщика. При этом еще продолжаются некоторые доделки объекта. Как их отразить в налоговом учете?

Учет расходов в такой ситуации законодательством не предусмотрен.

Как следует из вопроса, застройщик получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Исходя из норм статьи 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию должно выдаваться только после того, как все работы на объекте завершены. Однако практика строительства показывает, что данное условие выполняется в редких случаях.

То есть разрешение на ввод объекта в эксплуатацию застройщик получает на объект не полной готовности. Такая ситуация выходит за рамки правового поля.*

Нормативные акты по бухгалтерскому учету не рассматривают порядок учета в ситуациях, которые не соответствуют требованиям действующего законодательства. Значит, рекомендовать порядок учета расходов, осуществляемых организацией после ввода дома в эксплуатацию, с точки зрения требования нормативных актов невозможно.

В таких случаях можно лишь говорить о рисках, которые ожидают организацию в случае принятия решения о включении данных расходов в стоимость завершенного (по документам) строительства. Риски эти связаны с тем, что налоговые органы могут не признать данные расходы в стоимости строительства обоснованными, поскольку по документам строительство дома завершено.

Следовательно, эти расходы не могут уменьшить сумму дохода по договорам участия в долевом строительстве, определяемого как разница между средствами, полученными от дольщиков, и фактическими расходами по строительству. То же касается ситуации, если застройщик решит отнести данные расходы в стоимость квартир, оставшихся в его распоряжении.*

ЖУРНАЛ «УЧЕТ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ» № 3, МАРТ 2008

3. Книга: Путеводитель по вопросам учета и налогообложения в строительстве

<…>

3.2. Затраты на содержание дома

Организация является заказчиком-застройщиком многоэтажного жилого дома и применяет общую систему налогообложения. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено, акты приемки-передачи квартир дольщиками подписаны. До даты создания ТСЖ либо выбора управляющей компании организация, как застройщик, сама осуществляет управление домом. Затраты на содержание жилого дома (электроэнергия, теплоснабжение, водоснабжение, прочее обслуживание) выставляются поставщиками услуг с НДС. Платежные документы (квитанции) по коммунальным услугам предъявляются организацией собственникам квартир ежемесячно. Как отразить в бухгалтерском и налоговом учете организации-застройщика затраты на содержание жилого дома (коммунальные услуги) после ввода его в эксплуатацию? Является ли этот вид деятельности доходом, формирующим выручку от оказания услуг?

Затраты на содержание жилого дома (коммунальные услуги) после ввода его в эксплуатацию организации-застройщику следует отражать как расходы, связанные с осуществлением обычных видов деятельности, поскольку они направлены на получение дохода, в бухгалтерском учете – по счету 20, в налоговом учете – в составе материальных расходов. В налоговом учете этот вид деятельности формирует выручку от оказания услуг (ст. 249 НК РФ).*

4. Статья: Как учесть расходы после сдачи дома?

Жилой дом построен, получено разрешение на ввод в эксплуатацию. Часть квартир, на которые были заключены договоры участия в долевом строительстве, переданы дольщикам, а часть осталась в собственности застройщика. При этом еще продолжаются некоторые «доделки» объекта. Можно ли затраты на «доделки» учесть в качестве расходов при расчете налога на прибыль?

Письмо Минфина России от 30 июня 2008 г. № 03-03-06/1/378

Ситуация, когда застройщик уже получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, но еще остались «недоделки», не редкость в строительной практике. Можно ли учесть возникающие затраты в составе расходов при налогообложении прибыли? Прямого ответа на этот вопрос нет. По мнению специалистов Минфина, затраты по достройке объекта учесть можно. Правда, в случае, если они необходимы для доведения его до состояния, в котором объект пригоден для использования.

А вот здесь возникает уже другой вопрос. Можно ли считать сформулированные чиновниками условия принятия затрат применимыми к указанной в редакционном вопросе ситуации? Представляется, что нет. Ведь, согласно нормам статьи 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию должно выдаваться только после того, как все работы на объекте завершены. По факту же выходит, что застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в неполной готовности. В таком случае признание затрат на «доделки» в качестве достройки объекта очень проблематично и ведет к высоким налоговым рискам.*

ЖУРНАЛ «УЧЕТ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ» № 8, АВГУСТ 2008

5. Статья: Затраты после сдачи объекта в эксплуатацию

Дом сдан, но не все работы завершены

Жилой комплекс строится по договорам долевого участия (в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Организация исполняет функции заказчика-застройщика и частично инвестора, обеспечивает ведение бухгалтерского и налогового учета. Строительство ведется подрядным способом. На момент получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию имеются незавершенные работы. Как отразить в учете затраты? Как учитывать НДС по работам и услугам, которые будут произведены после сдачи объекта (после получения разрешения на ввод в эксплуатацию)?

Требования не соблюдены

Вначале несколько слов о правовой стороне дела.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство. А также соответствие построенного объекта градостроительному плану и проектной документации (п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ). Значит, этот документ должен выдаваться после завершения всех работ.

И после его получения застройщик уже не должен нести расходы на строительство.

На практике же подавляющее большинство компаний продолжают ведение работ на объекте после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию. Это может быть устранение недоделок, сезонные работы (например, по благоустройству территории, которые при сдаче дома в зимний период выполнить невозможно) и т. д.

Налоговыми органами высказывается мнение, что затраты на строительство, произведенные после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не являются экономически обоснованными и не должны учитываться при исчислении налогов застройщика.

По мнению автора, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию до завершения всех работ может рассматриваться как нарушение градостроительного законодательства, но на порядок бухгалтерского и налогового учета влиять не должно.

Судебная практика, в том числе на уровне ВАС РФ, доказывает, что нарушение гражданского, трудового и иного законодательства влияет на исчисление налогов лишь в случаях, прямо предусмотренных налоговым законодательством.*

Отражение операций в учете

Исходя из изложенного, накопление затрат на строительство объекта на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» будет продолжаться у застройщика на основании первичных документов, подтверждающих понесенные издержки, до полного завершения всех необходимых работ. В том числе и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (при этом в статье не дается оценка правомерности отражения застройщиком затрат на строительство на счете 08 «Капитальные вложения»).

Таким образом, создание резерва по предстоящим расходам на достройку объекта не требуется. Последующие затраты бухгалтер отразит записью:

Дебет 08 Кредит 60 (20, 70, 76)
– учтены расходы на строительство объекта.

С 1 января 2011 года, помимо резервов по сомнительным долгам, резервов под обесценение финансовых вложений и резервов под снижение стоимости материальных ценностей, в бухгалтерском учете предусмотрено отражение только оценочных обязательств в соответствии с ПБУ 8/2010 (утверждено приказом Минфина России от 13 декабря 2010 г. № 167н). Согласно пункту 8 данного ПБУ, они отражаются на счете учета резервов предстоящих расходов.*

В Плане счетов для учета резервов предназначен счет 96 «Резервы предстоящих расходов».

При признании оценочного обязательства в зависимости от его характера величина такого обязательства относится на расходы по обычным видам деятельности или на прочие расходы либо включается в стоимость актива.

До 2011 года создание резерва предстоящих расходов (на покрытие предвиденных затрат) было предусмотрено пунктом 72 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. № 34н. Но в настоящее время данный порядок утратил силу (отменен приказом Минфина России от 24 декабря 2010 г. № 186н).

Расходы застройщика на достройку объекта и доведение его до требуемого состояния, которые производятся после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, не соответствуют понятию оценочных обязательств. Так, согласно пункту 4 ПБУ 8/2010, оценочным является обязательство организации с неопределенной величиной и (или) сроком исполнения, которое может возникнуть:

  • из норм законодательных и иных нормативных правовых актов, судебных решений, договоров;
  • в результате действий организации, которые вследствие ее прошлой практики или заявлений указывают другим лицам, что организация принимает на себя определенные обязанности.*

Обязательством (в общем смысле) считается существующая на отчетную дату задолженность организации, которая является следствием свершившихся проектов ее хозяйственной деятельности и расчеты по которой должны привести к оттоку активов. Обязательство может возникнуть в силу действия договора или правовой нормы, а также обычаев делового оборота.

Понятие обязательства приведено в пункте 7.3 Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике России (одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России, Президентским советом ИПБ РФ 29 декабря 1997 г.).

Так как на момент получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию у застройщика отсутствует обязательство (перед подрядчиком, поставщиком и т. п.) в части предстоящих расходов на завершение строительства, оценочное обязательство в учете отражаться не должно. Резерв не создается.

После завершения работ при передаче объектов (квартир, помещений) дольщикам затраты, накопленные на счете 08, подлежат списанию за счет источников финансирования, то есть за счет средств участников долевого строительства.*

При этом делается проводка:

Дебет 76 (86) Кредит 08
– отражена передача объекта участнику долевого строительства.

Большинство застройщиков для учета средств, поступающих от дольщиков, используют балансовый счет 86 «Целевое финансирование», что, по мнению автора, методологически неверно.

В Плане счетов счет 86 включен в раздел VII «Капитал», в котором учитываются собственные источники организации. Но полученные от дольщиков средства не поступают в собственность застройщика, а должны быть использованы строго по целевому назначению, определенному статьей 18 закона № 214-ФЗ. Следовательно, они являются обязательствами застройщика, а не частью его капитала. То есть расчеты с дольщиками правильнее отражать на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Как учитывать НДС

По расходам на строительство, которые будут понесены застройщиком после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, налог подлежит учету в том же порядке, который применялся в период строительства (до получения указанного разрешения).

Отметим основные моменты.

НДС по расходам на строительство жилого дома не подлежит вычету у застройщика, поскольку передача объектов по договорам долевого участия налогом на добавленную стоимость не облагается (расходы производятся в рамках операций, не подлежащих налогообложению).

У застройщика объектом обложения налогом на добавленную стоимость в соответствии со статьей 146 Налогового кодекса РФ может признаваться стоимость его услуг. Но с 1 октября 2010 года услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (за исключением услуг при сооружении объектов производственного назначения), налогом на добавленную стоимость не облагаются.

Подпункт 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ введен Федеральным законом от 17 июня 2010 г. № 119-ФЗ.

Суммы же налога, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг), используемых для операций, не подлежащих налогообложению, учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг). Это предусмотрено подпунктом 1 пункта 2 статьи 170 Налогового кодекса РФ. Следовательно, НДС по расходам на строительство подлежит включению в стоимость строительства:

Дебет 08 Кредит 60 (76)
– учтены стоимость подрядных работ (товаров) и предъявленные суммы «входного» НДС.

По мнению автора, учитывать суммы налога на счете 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» в данном случае не нужно.

На самом деле застройщики, как правило, выделяют налог на счете 19 для следующих целей.

  1. Для обособленного учета НДС по приобретенным ценностям с целью предъявления дольщикам, являющимся плательщиками этого налога (юрлицам или индивидуальным предпринимателям), сводного счета-фактуры. На основании которого они смогут принять к вычету налог по расходам на строительство объектов, используемых ими в деятельности, облагаемой НДС. При этом застройщик списывает суммы, накопленные на счете 19, за счет средств дольщиков, как и сами расходы на строительство, записью:
    Дебет 76 (86) Кредит 19
    – списана сумма «входного» НДС на расчеты с участником долевого строительства.
  2. Для вычета налога по нежилым помещениям.

Если по окончании строительства часть помещений остается в собственности застройщика, он имеет право на вычет НДС по расходам, приходящимся на их строительство, при условии что эти нежилые помещения будут использоваться в деятельности, облагаемой налогом на добавленную стоимость (и застройщик является плательщиком налога на добавленную стоимость). При этом необходим раздельный учет операций, облагаемых и не облагаемых НДС.

Напомним: по расходам, приходящимся на строительство жилых помещений, остающихся в собственности застройщика на момент окончания строительства, налог вычету не подлежит. Поскольку реализация жилья освобождена от НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ). Налог по таким расходам включается в стоимость строительства этих помещений.

Обратите внимание: застройщик – плательщик НДС, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные пунктом 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ (услуги застройщика, реализация жилых помещений и т. д.), вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения. Для этого необходимо подать соответствующее заявление в налоговую инспекцию.

Тогда налог на добавленную стоимость по расходам, связанным с данными операциями, будет подлежать вычету.

Важно запомнить

Если на момент получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию у застройщика отсутствует обязательство (перед подрядчиком, поставщиком и т. п.) в части предстоящих расходов на завершение строительства, оценочное обязательство в учете отражаться не должно (резерв не создается).

ЖУРНАЛ «УЧЕТ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ» № 1, ЯНВАРЬ 2012

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка