Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Минфин сообщил, кого накажут за ошибки в декларациях

Подписка
Срочно заберите все!
№24
15 июня 2015 171 просмотр

Организация занимается проектированием жилых зданий. С заказчиком заключен договор долевого участия в строительстве на 2760.000 руб. Расчет квартирой.24.05. 15 г. подписан акт выполненных работ на сумму 2 760 000руб., то есть сделана проводка: Дт 62.1 Кт 90.1.1 - 2 760 000. Теперь эта квартира подлежит продаже.Оформление в БТИ - дополнительные расходы.Понятно, что реализация выше дог. стоимости - доход, с него налог, дешевле - понесем убытки. Как правильно отразить в бухгалтерском и налоговом учете эту продажу. Налогообложение УСНО доходы минус расходы.

В бухгалтерском учете при передаче в счет выполненных работ квартиры по договору долевого участия необходимо сделать проводки:

Дебет 62 Кредит 90 субсчет «Выручка»– отражена сдача работ заказчику;

Дебет 90, субсчет «Себестоимость продаж», Кредит 20 - списана себестоимость выполненных работ.

Дебет 76 Кредит 62 – получено имущественное право на квартиру.

После получения объекта от застройщика принимаете его к учету по стоимости приобретения:

Дебет 08-3 Кредит 76 субсчет «Расчеты с застройщиком» – принят от застройщика построенный объект; Дебет 43 Кредит 08-3 – принят к учету объект, предназначенный для продажи.

В налоговом учете недвижимость, приобретенная для дальнейшей реализации, считается товаром. При этом на «упрощенке» можно списывать на расходы стоимость самих товаров, а также затраты, непосредственно связанные с их реализацией согласно подп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Статья:Взаимозачет по «будущей» квартире

Ожидаемые имущественные права

Рассмотрим следующую ситуацию.

Подрядная организация выполняет работы на строящемся объекте. Заказчик рассчитывается частично деньгами, частично квартирой.* Сдача дома – в конце 2014 года. В апреле 2014 года заказчик представил акт взаимозачета на сумму стоимости квартиры. Как квалифицировать эту сумму – как ожидаемые имущественные права? Какие сделать проводки?

Сроки

Статьей 410 Гражданского кодекса РФ установлено, что обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной из сторон.

Если срок требования не наступил, но у сторон имеется взаимная задолженность, то они также вправе произвести взаимозачет, основываясь на положениях статьи 421 «Свобода договора» Гражданского кодекса РФ.

Сторона-1 выполнила для Стороны-2 работы на сумму 1 000 000 руб. Акт сдачи-приемки работ подписан 1 апреля 2014 года. По условиям договора оплата данных работ Стороной-2 должна быть произведена до 1 июня 2014 года.

Сторона-2 сдала Стороне-1 результат работ на сумму 1 500 000 руб. Акт подписан 10 апреля 2014 года. По условиям договора оплата работ Стороной-1 должна быть произведена до 1 мая 2014 года. В данной ситуации возможен зачет взаимной задолженности на 1 000 000 руб.:

– по заявлению Стороны-1 начиная с 1 июня 2014 года (ст. 410 Гражданского кодекса РФ);

– по заявлению Стороны-2 начиная с 1 мая 2014 года (ст. 410 Гражданского кодекса РФ),

– по соглашению сторон начиная с 10 апреля 2014 года (ст. 421 Гражданского кодекса РФ). То, что ни у заказчика, ни у подрядчика не наступил срок оплаты обязательств, значения не имеет, так как зачет взаимных обязательств производится по соглашению сторон.

В примере у каждой из сторон в учете была отражена как дебиторская, так и кредиторская задолженность другой стороны.

Зачет обязательств возможен

А могут ли стороны провести взаимозачет, если в бухгалтерском учете у них не имеется одновременно дебиторской и кредиторской задолженности другой стороны? Например, возможно ли составление соглашения, согласно которому задолженность заказчика по оплате выполненных подрядчиком работ будет зачтена в счет исполнения обязанности подрядчика по оплате квартиры авансом? Ведь в данном случае в учете подрядчика отражена только дебиторская задолженность заказчика, а в учете заказчика – только кредиторская задолженность перед подрядчиком.*

Законодательство РФ не содержит запрета на составление такого документа. Его можно назвать соглашением о зачете взаимных обязательств. Отметим, что эти соглашения успешно применяются на практике.

К сожалению, из вопроса не ясно, на основании чего квартира должна быть передана подрядчику.

Обычно используется договор участия в долевом строительстве либо договор купли-продажи. Право сторон заключить договор купли-продажи будущей квартиры следует из пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса РФ. В нем сказано, что договор может быть заключен и в отношении товара, который продавец создаст в будущем.

ООО «Подрядчик» выполнило для ООО «Заказчик» строительно-монтажные работы на объекте* «Дом № 1» на сумму 5 000 000 руб. по договору № 1 от 1 февраля 2014 г.

Акт сдачи-приемки работ подписан 1 апреля 2014 года. По условиям договора ООО «Заказчик» должно произвести оплату данных работ до 1 июня 2014 года.

Между ООО «Заказчик» и ООО «Подрядчик» заключен договор участия в долевом строительстве* № 2 от 1 марта 2014 г., застройщиком по которому является ООО «Заказчик», а участником долевого строительства – ООО «Подрядчик». Цена договора – 4 000 000 руб. (вознаграждение застройщика в ней не выделено).

По условиям договора срок оплаты участником долевого строительства цены договора установлен до 1 июля 2014 года, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства – до 31 декабря 2014 года.

По соглашению сторон от 15 апреля 2014 г. о зачете взаимных обязательств задолженность ООО «Заказчик» по оплате выполненных ООО «Подрядчик» работ частично засчитывается в счет исполнения обязанности ООО «Подрядчик» по оплате цены договора участия в долевом строительстве.* Сумма зачета – 4 000 000 руб.

Бухгалтер ООО «Подрядчик» отразил операции по данной ситуации следующими записями (проводки по начислению НДС в примере не рассматриваем):

ДЕБЕТ 62 субсчет «ООО “Заказчик”» (аналитический счет «Договор № 1 от 01.02.2014»)
КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка» (аналитический счет «Дом № 1»)
– 5 000 000 руб. – реализованы выполненные работы;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Расчеты с ООО “Заказчик”» (аналитический счет «Договор № 2 от 01.03.2014»)
КРЕДИТ 62 субсчет «ООО “Заказчик”» (аналитический счет «Договор № 1 от 01.02.2014»)
– 4 000 000 руб. – проведен зачет взаимных обязательств.

Журнал «Учет в строительстве» № 6, Июнь 2014

2. Статья:Заказчик расплатился жильем

Как вести учет?

Организация (общая система налогообложения), у которой виды деятельности – оптовая торговля строительными товарами и строительство, заключила договор подряда с застройщиком жилого дома. За выполненные работы застройщик рассчитывается будущими квартирами (без НДС) в строящемся доме (сдача дома в следующем году).*

<…>

Правовое содержание операций

Выполнение СМР для застройщика осуществляется на основании договора строительного подряда. Эти операции отражаются подрядчиком через счета реализации, в результате чего у него образуется дебиторская задолженность застройщика (счет 62) по оплате выполненных работ. НДС со стоимости выполненных работ начисляется к уплате в бюджет общим порядком.*

По соглашению сторон стоимость выполненных работ «оплачивается» застройщиком квартирами в строящемся доме. Эту операцию нельзя осуществить без правового оформления. Для этого необходимо заключить договор участия в долевом строительстве или инвестиционный договор,* в соответствии с которым подрядчик становится инвестором строительства и принимает на себя обязательства оплатить инвестиционный взнос. Застройщик в свою очередь обязуется передать по окончании строительства указанные в договоре площади.

После этого стороны осуществляют взаимозачет: задолженность застройщика за выполненные работы по договору подряда засчитывается в счет в инвестиционного взноса подрядчика по договору участия в долевом строительстве (инвестиционному договору). Взаимозачет оформляется актом или соглашением. В результате такой операции у подрядчика вместо дебиторской задолженности за выполненные работы образуется либо дебиторская задолженность (счет 76) на сумму внесенного инвестиционного взноса (если не планируется уступка права требования на квартиры третьим лицам), либо финансовые вложения (счет 58), если планируется уступка прав на квартиры.* Одновременно у него возникают имущественные права на квартиры.

<…>

Пример

Застройщик (ЗАО «Стройдом») рассчитывается с подрядчиком (ООО «Рубикон») за выполненные им работы квартирами в строящемся доме согласно заключенному инвестиционному договору. Стоимость принятых застройщиком работ – 11 800 000 руб.* (в том числе НДС – 1 800 000 руб.), себестоимость – 8 000 000 руб. Стороны провели зачет задолженности застройщика за выполненные работы в счет уплаты взноса за квартиру на 11 000 000 руб.*

<…>

Бухгалтер ООО «Рубикон» отразил операции следующим образом:

Дебет 62
Кредит 90 субсчет «Выручка»
– 11 800 000 руб. – отражена выручка;

Дебет 90 субсчет «Налог на добавленную стоимость»
Кредит 68
– 1 800 000 руб. – начислен НДС;

Дебет 90 субсчет «Себестоимость продаж»
Кредит 20
– 8 000 000 руб. – списана себестоимость;

Дебет 58 Кредит 62
– 11 000 000 руб. – получено имущественное право подрядчика на квартиру;

<…>

Дебет 51 Кредит 62
– 800 000 руб. – получен остаток задолженности за выполненные работы.

Журнал «Учет в строительстве» № 8, Август 2010

3. Рекомендация: Как отразить в бухучете и при налогообложении операции по инвестированию в строительство

<…>

Объект строительства, предназначенный для продажи, инвестор учитывает в следующем порядке.*

После получения объекта от застройщика инвестор принимает его к учету по стоимости приобретения* (п. 13 ПБУ 5/01). Операции, связанные с принятием к учету объекта, инвестор отражает проводками:

Дебет 08-3 Кредит 76 субсчет «Расчеты с застройщиком»
– принят от застройщика построенный объект;

<…>

Дебет 43 Кредит 08-3
– принят к учету объект, предназначенный для продажи.

<…>

Кроме того, построенный объект строительства требует регистрации прав собственности на него. Сумму госпошлины за государственную регистрацию также включите в первоначальную стоимость объекта (п. 6 ПБУ 5/01). Эту операцию отразите проводкой:

Дебет 43 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина»
– учтена госпошлина за регистрацию права собственности на объект строительства, предназначенный для продажи.

Олег Хороший,

государственный советник налоговой службы РФ II ранга

4. Статья:Объект недвижимости может быть товаром

Если организация приобрела недвижимость для того, чтобы ее продать, такой объект к учету можно принимать не в качестве основного средства. А как товар.* Ведь согласно пункту 3 статьи 38 НКРФ товар — это любое имущество, реализуемое или предназначенное для реализации. Соответственно стоимость недвижимости можно списать на расходы в качестве товара* (подп. 23 п. 1 ст. 346.16 НКРФ). Но только после того, как товар, то есть в данном случае недвижимость, будет продан (подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НКРФ).

Журнал «Упрощенка» № 12, Декабрь 2011

5. Статья: «Упрощенец» не может учесть в расходах суммы, потраченные на подготовку недвижимости к продаже

Фирма на УСН с объектом налогообложения доходы минус расходы приобрела квартиру с целью реконструкции и последующей перепродажи. Вправе ли компания учесть расходы на реконструкцию, проектные работы, перевод квартиры из жилого фонда в нежилой?

Нет, ответил Минфин. И пояснил, что недвижимость, приобретенная для дальнейшей реализации, считается товаром (ст. 38 НК РФ). При этом на «упрощенке» можно списывать на расходы только стоимость самих товаров, а также затраты, непосредственно связанные с их реализацией, в том числе расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке* (подп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). В данном перечне не фигурируют расходы на реконструкцию квартиры, проектные работы и перевод объекта из жилого в нежилой фонд. Значит, списать их нельзя.

Журнал «Упрощенка» № 10, Октябрь 2013

16.06.2015г.

С уважением, Наталья Колосова,

Ваш персональный эксперт.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка