Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

В декабре вам может прийти сразу два требования из налоговой

Подписка
Срочно заберите все!
№23
24 июня 2015 112 просмотров

Если квартира еще находится в жилом фонде, а ООО ее сдает в аренду юридическому лицу под офис. Какая предусмотрена ответственность за это? могут ли признать данный договор недействительным, если выяснится что договор заключен на аренду нежилых помещений, а квартира еще не переведена в нежилой фонд?

Действующее гражданское и жилищное законодательство запрещает хозяйствующим субъектам осуществлять предпринимательскую деятельность в жилых помещениях.

Гражданам (но не организациям!) разрешено осуществлять в своей квартире профессиональную или предпринимательскую деятельность, если она не нарушает права членов семьи, соседей и требования, которым должно отвечать жилое помещение. То есть бизнес не должен быть шумным, грязным, не должен повреждать и разрушать конструкции дома. В то же время понятие «профессиональная деятельность» Жилищный кодекс РФ не раскрывает. Можно лишь предположить, что не обязательно переводить квартиру в нежилой фонд людям творческих профессий, репетиторам, бухгалтерам.

Поэтому если организация решила использовать жилое помещение в качестве турагентства, то смена статуса помещения неизбежна. Если этого не сделать, жилинспеция может взыскать штраф в размере от 40 000 до 50 000 руб. (ст. 7.22 КоАП РФ).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух».

1. Статья: Квартира куплена под офис

Что предпринять? Переведите квартиру в нежилой фонд.* После этого зарегистрируйте право собственности на нежилое помещение. Из фактических затрат на приобретение и обустройство квартиры сформируйте ее первоначальную стоимость и введите объект в эксплуатацию. Если вашим местным законодательством предусмотрена уплата земельного налога собственниками квартир в многоквартирном доме, заплатите его.

Вопрос № 1 Какие существуют ограничения для перевода квартиры под офис

Чтобы разместить в купленной квартире офис, необходимо перевести ее в разряд нежилых помещений (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Если этого не сделать, жилинспеция взыщет с вас штраф в размере от 40 000 до 50 000 руб. (ст. 7.22 КоАП РФ).* Есть два условия, которые нужно выполнить, для того чтобы процедура перевода стала возможной. Во-первых, оборудуйте отдельный доступ к будущему офису, чтобы он не проходил через подъезд или лестничную клетку. А во-вторых, перевести в нежилую недвижимость вы можете только квартиру на первом этаже. Если же она находится выше, то под ней не должно быть жилых площадей. Такой порядок установлен статьей 23 Жилищного кодекса РФ. Важно учитывать и такие ограничения:

Если у вас «упрощенка» с объектом доходы

Наша статья будет вам полезна, поскольку в ней рассказано о процедуре перевода недвижимости в нежилой фонд.

— купленная квартира не может быть обременена правом третьих лиц, то есть она не должна находиться в залоге у банка и на нее не может быть наложен арест;

— в жилом помещении не должен быть кто-либо зарегистрирован;

— дом, в котором расположена квартира, не стоит в планах капитального ремонта и реконструкции, не признан аварийным и не подлежит сносу.

В некоторых случаях перевод жилых помещений в нежилые вообще невозможен. Нельзя, например, перестраивать бывшую квартиру под производственное помещение и размещать там станки, создавая условия, которые противоречат санитарным, строительным, экологическим и противопожарным нормам и правилам (п. 10 ст. 23 ЖК РФ).

<…>

Предприниматель может не переводить квартиру в нежилой фонд, чтобы разместить в ней офис

Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем, у вас есть некоторые преимущества при размещении офиса в своей квартире. Дело в том, что гражданам разрешено осуществлять в своей квартире профессиональную или предпринимательскую деятельность, если она не нарушает права членов вашей семьи, соседей и требования, которым должно отвечать жилое помещение (п. 2 ст. 17 ЖК РФ). То есть бизнес не должен быть шумным, грязным, не должен повреждать и разрушать конструкции дома (п. II Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).

В то же время понятие «профессиональная деятельность» Жилищный кодекс РФ не раскрывает. Можно лишь предположить, что не обязательно переводить квартиру в нежилой фонд людям творческих профессий, репетиторам, бухгалтерам.

А вот если вы решили использовать жилое помещение в качестве магазина или устроить там салон красоты, то смена его статуса неизбежна. И вам нужно выполнить все те же действия, что и организации. То есть сначала получить разрешение на перевод квартиры в нежилое помещение, затем зарегистрировать новый объект и принять его к учету. А налоговая инспекция напомнит вам о необходимости внести плату за землю — налоговики направят вам квитанцию на уплату налога. Конечно, если вашим местным законодательством предусмотрена уплата земельного налога собственниками квартир в многоквартирном доме.*

Н.Г.Сазонова, эксперт журнала «Упрощенка»

№ 2. Февраль 2013

2. Статья: Если предпринимательская деятельность ведется в квартире

Коммерсант планирует оказывать услуги мастера-парикмахера. Имеет ли он право работать на дому по адресу своей прописки? Что необходимо для этого сделать?

Отношения, связанные с жилыми помещениями граждан РФ, регулируются Жилищным кодексом РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

Статьей 16 Жилищного кодекса РФ установлено, что к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Согласно пункту 1 статьи 17 Жилищного кодекса РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. При этом пункт 2 той же статьи допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Основные требования к жилому помещению предусмотрены Положением, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, а также СанПиН 2.1.2.2645-10«Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы», утвержденными постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 № 64 (в редакции изменений и дополнений от 27.12.2010 № 175).

Следует отметить, что действующее гражданское законодательство запрещает хозяйствующим субъектам осуществлять предпринимательскую деятельность в жилых помещениях.

Так, пунктом 2 статьи 671 и пунктом 3 статьи 288 ГК РФ установлено, что жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а использование квартир в других целях (например, под офис) допускается только после перевода последних в нежилые помещения.*

Порядок перевода жилых помещений в нежилой фонд регламентируется Жилищным кодексом РФ. В частности, данному вопросу посвящена отдельная глава 3 «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение».

Обратите внимание: не каждую квартиру можно перевести в нежилое помещение. Существует ряд требований, условий к квартирам для перевода их в состав нежилого фонда.

В соответствии со статьей 22 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается:

  • если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;
  • отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
  • если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.*

Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под такой квартирой не являются жилыми.

Сам порядок перевода жилого помещения в нежилое и обратно закреплен в статье 23Жилищного кодекса РФ.

Так, для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет, в том числе, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого помещения).

ИЮЛЬ 2012

24.06.2015г.

С уважением, Наталья Колосова,

Ваш персональный эксперт.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка