Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Банк запросил авансовые отчеты директора. Показать?

Подписка
Срочно заберите все!
№24
25 июня 2015 126 просмотров

Физическое лицо приобрело квартиру в собственность в 2015г. за счет личных средств в сумме 2600 000 руб.и при помощи безвозмездной субсидии в сумме 3 400 000 руб. Итого 6 000 000 руб. В 2016г.ж квартиру планируется продать за 7 000 000 руб.. Какая сумма будет льготироваться для НДФЛ при продаже квартиры в 2015г. и в 2016г.? Субсидия попадает в льготу для налогообложения НДФЛ?

Доходы от продажи квартиры как в 2015, так и в 2016 году можно уменьшить одним из двух способов: либо на имущественный налоговый вычет; либо на подтвержденные расходы, связанные с его получением.

Размер имущественного налогового вычета составляет 1 млн. руб. и в 2016 году не изменяется.

При уменьшении дохода на подтвержденные расходы, полученная субсидия включается (учитывается) в расходах (письма Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669 (доведено до сведения нижестоящих инспекций письмом ФНС России от 22 июля 2014 г. № БС-4-11/14019) и от 15 июля 2013 г. № 03-04-05/27531).

С 2016 года изменится порядок определения доходов от продажи в целях исчисления НДФЛ. Так, если Вы продадите квартиру в 2016 году дешевле ее кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, то доходы надо будет увеличить на разницу. Этот коэффициент региональные власти вправе снизить.

Например. Если Вы продадите квартиру в 2015 или 2016 гг. и будете уменьшать доход на имущественный налоговый вычет, то сумма НДФЛ составит 780 тыс. руб. =(7млн.руб.-1 млн. руб)*13%.

Если Вы продадите квартиру в 2015 году и будете уменьшать доходы на документально подтвержденные расходы, то сумма НДФЛ составит 130 тыс.руб.= (7млн. руб.-6 млн. руб.)*13%.

Если продадите в 2016 году и будете уменьшать на документально подтвержденные расходы, то сумма дохода-7 млн. руб. будет сравниваться с кадастровой стоимостью квартиры. И если она окажется дешевле ее кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, то доходы надо будет увеличить на разницу (коэффициент устанавливают региональные власти).

Обоснование

1.Из рекомендации

Ольги Красновой, директора БСС «Система Главбух»

Валентины Акимовой, государственного советника налоговой службы РФ III ранга

Как получить налоговый вычет при продаже имущества (квартиры, дома, дачи, автомобиля и т. д.)

<…>

Как уменьшить доходы

Нерезидент уменьшить доходы от продажи имущества не вправе (п. 3 и 4 ст. 210 НК РФ). Резидент может их уменьшить одним из двух способов:*

Применить оба способа одновременно нельзя (письме ФНС России от 5 августа 2009 г. № 3-5-04/1174). Какой конкретно способ выбрать, решает сам человек (письмо ФНС России от 12 февраля 2013 г. № ЕД-4-3/2254).

Это следует из положений пункта 3 статьи 210 и подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

<…>

Размер вычета

В зависимости от вида имущества (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, автомобили, доля или ее часть в уставном капитале общества и т. п.) максимальный размер вычета ограничивается суммой 1 000 000 руб. или 250 000 руб. Подробнее эта информация представлена в таблице. В пределах одного года можно одновременно использовать и вычет в размере 1 000 000 руб., и вычет в размере 250 000 руб. (если продается разное имущество).

Такие условия предоставления имущественного налогового вычета указаны в подпункте 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.

Сумма имущественного налогового вычета не зависит от того, кто покупатель. Так, например, при продаже имущества взаимозависимому лицу (члену семьи или близкому родственнику) право на имущественный налоговый вычет сохраняется в полном размере (письмо Минфина России от 29 октября 2010 г. № 03-04-05/9-656).

<…>

Уменьшение доходов на размер расходов

Вместо имущественного налогового вычета доходы от продажи имущества можно уменьшить на расходы, связанные с приобретением этого имущества.* Делать это можно неоднократно. То есть учитывать расходы при продаже имущества можно столько раз, сколько будут совершаться операции по его продаже (письмо Минфина России от 25 февраля 2010 г. № 03-04-05/7-68).

Конкретного перечня таких расходов нет.

Вместе с тем Минфин России в письме от 20 января 2015 г. № 03-04-05/1127 разъяснил, что к ним относятся расходы, которые поименованы в подпункте 4 пункта 3 статьи 220 Налогового кодекса РФ. Это расходы:

  • на приобретение отделочных материалов;
  • на работы, связанные с отделкой, в том числе разработку проектно-сметной документации на отделочные работы;
  • на приобретение самого жилищного объекта.

К расходам на приобретение самого жилищного объекта можно отнести:
– суммы, заплаченные человеком при приобретении имущества, включая средства, полученные по государственному жилищному сертификату (письма Минфина России от 6 декабря 2012 г. № 03-04-05/7-1372 и от 15 апреля 2009 г. № 03-04-05-01/214ФНС России от 17 апреля 2012 г. № ЕД-4-3/6475);
– суммы, заплаченные человеком за имущество, которое покупалось как жилое, а продавал его человек уже как нежилое (письмо Минфина России от 7 апреля 2014 г. № 03-04-05/15478). То есть в процессе использования оно было переведено из жилого фонда в нежилой;
– суммы, заплаченные человеком при покупке двух рядом расположенных квартир, объединенных впоследствии в одну квартиру, которую человек затем продал (письмо Минфина России от 13 февраля 2015 г. № 03-04-05/6490);
– стоимость приватизированной квартиры, указанная в договоре мены, а если не указана, то ее рыночная стоимость на момент мены. Такие расходы актуальны при продаже квартиры, полученной по договору мены вместо приватизированной (письмо Минфина России от 5 марта 2015 г. № 03-04-05/11808);
– субсидии, потраченные гражданином на покупку продаваемого имущества (письма Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669 (доведено до сведения нижестоящих инспекций письмом ФНС России от 22 июля 2014 г. № БС-4-11/14019) и от 15 июля 2013 г. № 03-04-05/27531);*
– средства материнского капитала, потраченные на покупку квартиры (письма Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669 (доведено до сведения нижестоящих инспекций письмом ФНС России от 22 июля 2014 г. № БС-4-11/14019) и от 24 января 2012 г. № 03-04-05/5-59);
– проценты по целевым кредитам, взятым на покупку имущества (письмо Минфина России от 22 апреля 2008 г. № 03-04-05-01/125);
– сумма основного долга по договору займа (без процентов), в ситуации, когда в процессе исполнительного производства должник расплатился имуществом, которое человек и продал (письмо ФНС России от 28 июля 2014 г. № БС-4-11/14579);
– НДФЛ, уплаченный при получении продаваемого имущества (письма Минфина России от 31 октября 2013 г. № 03-04-05/46616ФНС России от 28 июля 2014 г. № БС-4-11/14579);
– сумма, перечисленная на депозитный счет судебных приставов. Поясним. Вы продали квартиру, которую взыскали за долги в порядке исполнительного производства. А квартира дороже, чем сумма долга. Вот именно эту разницу (доплата должнику) и можно учесть в расходах (письмо Минфина России от 11 июня 2014 г. № 03-04-05/28271).

Несмотря на то что в некоторых вышеуказанных письмах Минфин России давал разъяснения в отношении предыдущей редакции статьи 220 Налогового кодекса РФ, их можно применить и к действующей редакции.

А вот расходы, связанные с улучшением жилья, к расходам на его приобретение не относятся. Это, например, установка кондиционера, натяжного потолка, замена окон и дверей, сантехники и т. д. Уменьшить доходы от продажи на них не удастся. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 20 января 2015 г. № 03-04-05/1127.

Расходы должны быть документально подтверждены и оплачены.*

Сумма расходов, на которую можно уменьшить доходы от продажи имущества, ограничена суммой этого дохода. Если расходы на приобретение имущества превышают сумму доходов от его продажи, полученную разницу нельзя учесть при расчете НДФЛ за данный год, в том числе для уменьшения доходов от продажи другого имущества (письма Минфина России от 28 января 2013 г. № 03-04-07/7-19 и ФНС России от 12 февраля 2013 г. № ЕД-4-3/2254).

Сумма расходов не зависит от срока, в течение которого имущество находилось в собственности человека и вида имущества, которое продается (жилье, земельный участок, садовые и дачные дома, автомобили и т. п.).*

Это следует из подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.*

<…>

Пример выбора оптимального варианта расчета НДФЛ при продаже имущества, находящегося в собственности человека менее трех лет*

П.А. Беспалов (резидент России) в 2014 году купил квартиру по цене 1 200 000 руб. В 2015 году он продал квартиру за 1 500 000 руб. Все необходимые документы, подтверждающие расходы, связанные с получением доходов от продажи квартиры, у Беспалова есть.*

Квартира находилась в собственности продавца менее трех лет. Имущественный налоговый вычет составит 1 000 000 руб.*

Если Беспалов решит воспользоваться имущественным вычетом, то НДФЛ, который ему нужно будет заплатить по доходам от продажи квартиры, составит:
(1 500 000 руб. – 1 000 000 руб.) ? 13% = 65 000 руб.*

В этом случае выгоднее уменьшить налогооблагаемый доход на документально подтвержденные расходы по приобретению квартиры. Тогда НДФЛ, который нужно будет заплатить Беспалову, составит:
(1 500 000 руб. – 1 200 000 руб.) ? 13% = 39 000 руб.*

<…>

2.Из статьи журнала «Учет. Налоги. Право»

№ 1-2, 12–19 января 2015

Из-за поправок по НДФЛ выгоднее купить квартиру в 2015 году

С 2016 года изменится порядок расчета НДФЛ при продаже недвижимости. Главных поправок — две.

Период владения. При продаже недвижимости от налога будут освобождены только «физики», которые владели жильем не менее пяти лет, а не трех лет, как ранее (ст. 217.1НК РФ в ред. Федерального закона от 29.11.14 № 382-ФЗ). Прежний срок, три года, останется для «физиков», которые получили жилье по наследству или в подарок от близкого родственника, приватизировали квартиру либо платили ренту. Региональные власти вправе уменьшать пятилетний срок владения, но не обязаны.

При продаже имущества со сроком владения до пяти лет надо будет подать декларацию по НДФЛ. Доход от продажи можно уменьшить на расходы по покупке либо заявить имущественный вычет в размере 1 млн рублей (при продаже квартиры, дачи, комнаты)* либо 250 тыс. рублей (при продаже гаражей, автомобилей и иного имущества).

Цена продажи . Если владелец недвижимости продаст ее в 2016 году дешевле кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, то доходы надо будет увеличить на разницу. Этот коэффициент региональные власти вправе снизить.*

На цифрах

«Физик» купил в 2016 году квартиру и перепродает ее в том же году за 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2016 года — 3 млн рублей. 70% от кадастровой стоимости — 2,1 млн рублей (3 млн руб. ? 0,7). Это выше, чем стоимость, по которой «физик» продал квартиру (2,1 > 2). В доходы надо включить 2,1 млн рублей.

Обе поправки действуют только в отношении жилья, права на которое оформлены после 1 января 2016 года. Поэтому, если есть планы по покупке квартиры, выгоднее оформить сделку до конца 2015 года. Тогда в будущем можно будет продать квартиру через три года, не доплачивая налог с кадастровой стоимости.*

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме

Статьи по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка