Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Номер за пять минут

Подписка
Срочно заберите все!
№24
1 июля 2015 11 просмотров

Вопрос для юристов.После того как Крым и Севастополь вступили в состав РФ, предпринимателей и организаций которые арендовали помещения и вели свою коммерческую деятельность в поликлиниках, обязали освободить занимаемые помещения, мотивируя это тем, что в РФ запрещено вести коммерческую деятельность в бюджетных поликлиниках и больница. Несмотря на это, возник вопрос. Существую ли «лазейки» в законодательстве или возможно какие-то требования к предпринимателям, чтобы продлить договора аренды. Чем можно в правовом поле убедить руководство поликлиники для продления договора аренды?

На федеральном уровне такого запрета нет.

Ограничения установлены только ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, в соответствии с которой заключение договоров аренды в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Тем не менее, п. 9 указанной статьи как раз говорит о том, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Подробно об этом см. рекомендацию ниже в обосновании.

Обоснование

Из рекомендации

Галины Богдановской, кандидата юридических наук, судьи Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда

Романа Масаладжиу, кандидата юридических наук, ведущего эксперта ЮСС «Система Юрист»

Владимира Ланда, кандидата юридических наук, советника Правового управления правительства г. Москвы

Окончание срока аренды не исключает возможности того, что уже после этого между бывшими арендатором и арендодателем возникнет спор. Дело в том, что истечение срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. И если, например, у арендатора была задолженность по арендным платежам, то арендодатель сможет ее взыскать и после окончания договора. Кроме того, некоторые требования в принципе могут быть заявлены в суде лишь по окончании арендных отношений (например, требования арендодателя о возврате помещения и о выселении арендатора; требования арендатора о возмещении стоимости неотделимых улучшений). При этом нужно иметь в виду, что иски могут быть предъявлены как арендатором к арендодателю, так и арендодателем к арендатору.

Какие требования арендатор может предъявить к арендодателю по окончании срока аренды

1. Арендатор может ссылаться на нарушение его права на преимущественное заключение договора аренды на новый срок.*

Арендатор по истечении срока договора имеет преимущественное право заключить договор аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Это создает определенные неудобства для арендодателя. Во-первых, ему не выгоден сам факт того, что закон ограничивает свободу выбора: арендодатель по каким-либо причинам может просто не захотеть продлевать договор с прежним арендатором, однако будет обязан это сделать. Во-вторых, даже если арендодатель не собирался намеренно нарушать права арендатора, может оказаться, что из-за небрежности или невнимательности новый договор аренды заключен с новым арендатором с нарушением преимущественного права прежнего арендатора.

Если суд решит, что право арендатора заключить договор аренды на новый срок действительно было нарушено, суд может перевести права и обязанности арендатора с нового на прежнего. Арендодателю это грозит тем, что новый арендатор, утративший таким образом право аренды, вправе потребовать возмещения своих убытков.

В такой ситуации арендодателю поможет тот факт, что преимущественное право у арендатора возникает не всегда, а только если одновременно выполняются следующие условия:

  • арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору;
  • договор аренды прекратил свое действие по истечении своего срока и не был расторгнут;
  • арендатор уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения;
  • арендодатель намерен и дальше сдавать имущество в аренду;
  • арендатор намерен заключить договор на условиях, предложенных арендодателем;
  • преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не исключено договором аренды.

Таким образом, преимущество прежнего арендатора существует только в том случае, если иным претендентам на аренду имущества предлагаются одинаковые условия для заключения договора аренды. Если же договор аренды заключен с новым арендатором, то право прежнего арендатора на преимущественное заключение договора будет нарушено лишь при следующих условиях:

  • предыдущий договор аренды прекратил свое действие по окончании своего срока и не был досрочно расторгнут;
  • арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору;
  • старый арендатор уведомил арендодателя о намерении в дальнейшем продолжать арендные отношения;
  • преимущественное право арендатора на заключение договора аренды не исключено договором аренды;
  • арендодатель заключил договор с новым арендатором на условиях, которые сначала не предложил прежнему арендатору. Новые это будут условия или те же, что были в прекращенном договоре, в этом случае значения не имеет.*

Обоснование

Дело в том, что если с новым арендатором будет заключен договор на условиях прекращенного договора аренды, а старый арендатор пожелал воспользоваться преимущественным правом заключить договор, то это будет являться нарушением преимущественного права арендатора на заключение договора, поскольку старый арендатор изъявил свое желание заключить договор на новый срок. Если арендодатель заключит с новым арендатором договор на новых условиях, которые он не предложил прежнему арендатору, то это также будет нарушением преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок, поскольку новые условия ему не были предложены и он от них не отказывался.*

Чтобы предотвратить ситуацию, когда арендатор может заявить о том, что нарушено его преимущественное право, арендодателю нужно:

  • прописать в договоре срок, не позднее которого арендатор обязан уведомить арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок (например, не позднее, чем за 60 календарных дней до окончания срока аренды);
  • получив от арендатора такое уведомление, направить ему письменное предложение заключить договор аренды на иных условиях, чем предусмотрены в действующем договоре (например, если арендодатель желает повысить арендную плату). Это уведомление необходимо либо вручить сотруднику арендатора под подпись, либо направить арендатору по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. В предложении нужно установить срок, в течение которого арендатор должен будет согласиться с новыми условиями аренды либо отказаться от заключения договора на предложенных условиях. А также указать, что в случае неполучения от арендатора ответа в течение этого срока арендодатель вправе предложить иным лицам заключить договор аренды на тех же условиях;
  • если на предложенных прежнему арендатору условиях заключить договор аренды с иным лицом не удастся, то при изменении требований для заключения договора аренды прежнего арендатора нужно уведомить об этом в том же порядке. Это необходимо потому, что на иных условиях прежнему арендатору заключить договор аренды не было предложено, а потому у него снова возникает преимущественное право на заключение договора на новых условиях;
  • если арендодатель не желает более сдавать недвижимое имущество в аренду, то необходимо направить арендатору соответствующее уведомление до окончания срока аренды. В этом случае арендатор не сможет реализовать свое право на преимущественное заключение договора на новый срок.

Пример из практики: суд отказал арендатору в иске о понуждении заключить новый договор аренды, поскольку право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит только добросовестному арендатору и только по договору аренды, прекратившему действие по истечении своего срока

Истец (арендатор) обратился в суд с иском о понуждении арендодателя заключить с ним новый договор аренды. Исковые требования были мотивированы нарушением преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Как следовало из материалов дела, между сторонами был заключен договор аренды, который по истечении своего действия был возобновлен на неопределенный срок.

Арендодатель направил арендатору письмо об одностороннем отказе от исполнения договора, возобновленного на неопределенный срок.

Арендатор посчитал, что он обладает преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок, и обратился в суд.

Суд кассационной инстанции указал, что по смыслу статьи 621 Гражданского кодекса РФ право на заключение договора аренды на новый срок имеется только у добросовестного арендатора по договору аренды, прекратившему действие по истечении своего срока. Заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Кроме того, истец не уведомил ответчика о желании заключить договор на новый срок до окончания действия договора, что не позволяет признать арендатора добросовестным.

С учетом изложенного судами было отказано в удовлетворении исковых требований (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11 января 2010 г. по делу № А79-156/2009).

При аренде государственного и муниципального имущества применяются несколько иные правила о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды. Подробнее об этом см. Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества.

2. Арендатор может ссылаться на то, что арендодатель неправомерно удерживает его имущество.

Арендодатель в определенных случаях может удерживать имущество арендатора по окончании срока аренды, чтобы обеспечить исполнение арендатором своих денежных обязательств. Подробнее об этом см. Что можно потребовать от арендатора недвижимого имущества, если он нарушает условия договора.

3. Арендатор может потребовать возмещения стоимости неотделимых улучшений.

Между сторонами договора по окончании срока аренды может возникнуть спор о возмещении стоимости неотделимых улучшений объекта аренды. Если иное не предусмотрено в договоре, арендатор по окончании срока аренды имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных им за свой счет с согласия арендодателя. Нужно иметь в виду, что арендатор не сможет потребовать от арендодателя возмещения стоимости неотделимых улучшений, если они были осуществлены без согласия арендодателя или были зачтены арендодателем в счет арендной платы в период действия договора.

Кроме того, арендодатель может прямо прописать в договоре, что стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений не подлежит возмещению. Это позволит арендодателю обезопасить себя от необходимости возмещать арендатору стоимость произведенных тем улучшений имущества, а также от возникающих по поводу этого судебных споров. Подробнее об этом см. Что необходимо проверить арендодателю недвижимого имущества при составлении и заключении договора.

4. Арендатор может потребовать возмещения стоимости выполненного им капитального ремонта недвижимого имущества.

По общему правилу арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Однако если арендодатель не выполняет эту свою обязанность, то арендатор вправе самостоятельно выполнить капитальный ремонт объекта аренды и взыскать с арендодателя его стоимость (абз. 4 п. 1 ст. 616 ГК РФ). В этом случае между сторонами может возникнуть спор как в отношении необходимости в проведении капитального ремонта, так и по поводу его стоимости.

Подробнее о том, как арендодателю защитить свои права в случае предъявления арендатором требования о возмещении стоимости капитального ремонта, см. Как предотвратить риски, которые могут возникнуть в связи с ремонтом арендованной недвижимости.

<…>

Из справочника

Случаи, когда договор аренды государственного и муниципального имущества может быть заключен без проведения торгов

Торги на право заключения договора аренды государственного и муниципального имущества не проводятся в случаях передачи прав на имущество (ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции»):*

1) на основании международных договоров России (в т. ч. межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента РФ, актов Правительства РФ, решений суда, вступивших в законную силу;

2) государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Национальному Банку РФ;

3) государственным и муниципальным учреждениям;

4) некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений) (в т. ч. политическим партиям, общественным движениям и т. п.), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в России, а также других видов деятельности, предусмотренных статьей 31.1 Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»;

5) адвокатским, нотариальным, торгово-промышленным палатам;

6) образовательным учреждениям независимо от их организационно-правовых форм, включая государственные и муниципальные образовательные учреждения, и медицинским учреждениям частной системы здравоохранения;

7) для размещения сетей связи, объектов почтовой связи;

8) лицу, обладающему правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения, в случае, если передаваемое имущество является частью соответствующей сети инженерно-технического обеспечения и данные часть сети и сеть являются технологически связанными в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности;

9) в порядке предоставления государственных и муниципальных преференций;

10) лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт по результатам конкурса или аукциона, если предоставление прав на имущество было предусмотрено конкурсной документацией, документацией об аукционе для целей исполнения этого государственного или муниципального контракта;

11) на срок не более чем 30 календарных дней в течение 6 последовательных календарных месяцев;

12) взамен недвижимого имущества, права в отношении которого прекращаются в связи со сносом или с реконструкцией здания, строения, сооружения, которыми или частью которых является такое недвижимое имущество, либо в связи с предоставлением прав на такое недвижимое имущество государственным или муниципальным образовательным учреждениям, медицинским учреждениям;

13) правопреемнику приватизированного унитарного предприятия в случае, если такое имущество не включено в состав подлежащих приватизации активов приватизированного унитарного предприятия, но технологически и функционально связано с приватизированным имуществом и отнесено федеральными законами к объектам гражданских прав, оборот которых не допускается, или к объектам, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности;

14) являющееся частью или частями помещения, здания, строения или сооружения, если общая площадь передаваемого имущества составляет не более чем 20 кв. м и не превышает 10 процентов площади соответствующего помещения, здания, строения или сооружения, права на которые принадлежат лицу, передающему такое имущество;

15) лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, в случае, если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным конкурсной документацией или документацией об аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона, на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в конкурсе или аукционе и конкурсной документацией или документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении конкурса или аукциона. При этом для организатора торгов заключение договоров в этих случаях является обязательным;

16) передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного илимуниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов, или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании пункта 1 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка