Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как инспекции ужесточают работу с компаниями

Подписка
Срочно заберите все!
№24
3 июля 2015 84 просмотра

Содержание заказчика-застройщика при ОСНО облагается ли НДС при заключении договора ДДУ содержание заказчика-застройщика при предоставлении дольщику квартиры по жилому фонду и облагается ли НДС при договоре ДДУ, если предметом договора является строительство коммерческого помещения?И нужен ли раздельный учет средств заказчика-застройщика облагаемых и не облагаемых НДС, а так же затрат?Будут ли авансовые платежи по договору ДДУ с учетом в т.ч.содержания заказчика-застройщика так же будут квалифицироваться с НДС и без НДС, т.е. на жилой фонд без НДС, а на нежилой фонд с НДС?

1. Официального разъяснения по данному вопросу нет. Однако при строительстве жилого дома, в котором часть квартир строится за счет средств дольщиков, а другая часть оформляется в собственность застройщика для целей последующей продажи, расходы на содержание застройщика подлежат распределению между стоимостью строительства части квартир, остающихся в собственности застройщика для целей последующей продажи по договорам купли-продажи, и суммой выручки от оказания услуг привлеченным дольщикам. В первом случае часть этих расходов включается в стоимость строительства квартир, остающихся у застройщика. Во втором случае – относится в дебет счета 90, по кредиту которого отражается выручка застройщика. Соответственно, сумма НДС, предъявленная по расходам на содержание застройщика, должна делиться в такой же пропорции, в которой производится распределение расходов. Часть суммы налога, относящаяся к стоимости строительства квартир, которые остаются в собственности застройщика, включается в стоимость этих квартир и не принимается к налоговому вычету. Ведь последующие операции по продаже данных квартир также не будут являться объектом налогообложения. Вторая часть суммы налога принимается к налоговому вычету в обычном порядке, поскольку она связана с расходами, направленными на получение дохода в виде вознаграждения, которое облагается НДС. В Вашем случае можно привести аналог с данной ситуации, независимо от того, что средства привлекаются по ДДУ для коммерческих целях, данные средства привлекаются для операций облагаемых НДС, а значит расходы на содержание также будут облагаться НДС.

2. По облагаемым и не облагаемым НДС операциям застройщик должен обеспечить раздельный учет (п. 4 ст. 149 НК РФ).

3. Официального разъяснения по данному вопросу нет. Однако по нашему мнение авансовые платежи по коммерческому помещению будут квалифицироваться с НДС, по нежилому помещению будут квалифицироваться без НДС.

Обоснование

ИЗ СТАТЬИ ЖУРНАЛА «УЧЕТ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ», № 6, ИЮНЬ 2009

1.Расчет НДС по услугам заказчика-застройщика

<…>

Учет расходов и НДС

Действительно, при строительстве жилого дома, в котором часть квартир строится за счет средств дольщиков, а другая часть оформляется в собственность застройщика для целей последующей продажи, расходы на содержание застройщика подлежат распределению между стоимостью строительства части квартир, остающихся в собственности застройщика для целей последующей продажи по договорам купли-продажи, и суммой выручки от оказания услуг привлеченным дольщикам.

В первом случае часть этих расходов включается в стоимость строительства квартир, остающихся у застройщика.

Во втором случае – относится в дебет счета 90, по кредиту которого отражается выручка застройщика. Соответственно, сумма НДС, предъявленная по расходам на содержание застройщика, должна делиться в такой же пропорции, в которой производится распределение расходов.

Часть суммы налога, относящаяся к стоимости строительства квартир, которые остаются в собственности застройщика, включается в стоимость этих квартир и не принимается к налоговому вычету. Ведь последующие операции по продаже данных квартир также не будут являться объектом налогообложения.

Вторая часть суммы налога принимается к налоговому вычету в обычном порядке, поскольку она связана с расходами, направленными на получение дохода в виде вознаграждения, которое облагается НДС.*

<…>

Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

2.Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов

<…>


Денежные средства, полученные от участников долевого строительства, застройщик в полном объеме включает в налоговую базу по НДС на основании пункта 1 статьи 154 Налогового кодекса РФ как оплату (частичную оплату), полученную в счет предстоящего выполнения работ, оказания услуг (письмо Минфина России от 7 июля 2009 г. № 03-07-10/10).*

<…>

При строительстве подрядным способом НДС не облагаются:

Эта льгота действует только в отношении строительства жилых помещений. Когда же застройщик получает вознаграждение за услуги по долевому строительству нежилых помещений, заплатить НДС нужно.

Такой вывод следует из подпункта 4 пункта 3 статьи 39, подпункта 1 пункта 1 статьи 146 и подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ и письма Минфина России от 28 ноября 2014 г. № 03-07-10/60920.

По облагаемым и не облагаемым НДС операциям застройщик должен обеспечить раздельный учет (п. 4 ст. 149 НК РФ).*

<…>

Из рекомендации


Ольги Цибизовой, заместителя директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

3. Нужно ли платить НДС застройщику с сумм, поступающих от участников долевого строительства жилого дома. Средства по договору поступают от подрядчика, который принимает участие в строительстве. Жилой дом

Да, нужно, но только с части средств, поступающих от участников долевого строительства жилого дома на оплату строительных работ, выполненных собственными силами застройщика.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать его участникам долевого строительства. В свою очередь каждый участник должен заплатить предусмотренную договором сумму и по окончании строительства принять свою часть объекта.

Застройщик может вести строительство собственными силами и (или) силами подрядных организаций.

Об этом сказано в части 1 статьи 4 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Сумма договора может включать в себя:

  • стоимость услуг застройщика (независимо от способа ведения строительства);
  • стоимость строительных работ, а именно возмещение затрат застройщика на привлечение подрядчиков (при ведении строительства силами подрядных организаций) и (или) стоимость работ, выполненных непосредственно застройщиком (при ведении строительства собственными силами).

Это следует из положений части 1 статьи 5 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

Услуги застройщика в рамках договора долевого участия не облагаются НДС (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Исключением из правила являются услуги застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения. При этом к объектам производственного назначения относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг). По мнению ФНС России к таким объектам относятся нежилые помещения многоквартирных домов, которые не входят в состав общего имущества и предназначены для ведения предпринимательской деятельности (размещения офисов, магазинов, объектов общепита и т. п.). Таким образом, льгота предусмотренная подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ, распространяется только на услуги застройщика по договорам, которые предусматривают передачу дольщикам жилых помещений, а также помещений, предназначенных для личных или семейных нужд (например, машино-мест в подземной автостоянке). Если договором предусмотрена передача дольщикам нежилых помещений, предназначенных для предпринимательской деятельности, то со стоимости услуг, относящихся к этой части долевого строительства, застройщик должен начислить НДС. Для этого ему придется вести раздельный учет.

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 26 июня 2012 г. № 03-07-15/67от 4 мая 2012 г. № 03-07-10/10ФНС России от 16 июля 2012 г. № ЕД-4-3/11645.

Следует отметить, что ранее Минфин России придерживался другой точки зрения. В письмах от 8 июня 2011 г. № 03-07-10/11от 24 мая 2011 г. № 03-07-10/09от 11 мая 2011 г. № 03-07-10/08 говорилось, что стоимость услуг застройщика освобождается от НДС в полном объеме. Даже если среди дольщиков есть организации, которые по окончании строительства получают в собственность помещения, предназначенные для ведения предпринимательской деятельности. Однако с 1 октября 2011 года (дата вступления в силу действующей редакции подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ), когда в Налоговом кодексе РФ появилось определение объектов производственного назначения, прежние разъяснения утратили актуальность.

Главбух советует: есть аргументы, позволяющие не начислять НДС со стоимости услуг застройщиков по договорам, которые предусматривают передачу дольщикам нежилых помещений для использования в некоторых видах предпринимательской деятельности. Они заключаются в следующем.

Льгота, предусмотренная подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса РФ, распространяется на услуги застройщиков в рамках договоров долевого участия, кроме услуг, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения. Исходя из буквального содержания этой нормы, к объектам производственного назначения относят объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг). Контролирующие ведомства подразумевают под такими объектами любые помещения, которые предназначены для ведения предпринимательской деятельности. Однако некоторые суды придают понятию «производство товаров (работ, услуг)» более узкий смысл. Они полагают, что это понятие охватывает только процесс изготовления и реализации собственной продукции (см., например, определения ВАС РФ от 5 марта 2009 г. № 3302/08от 19 декабря 2007 г. № 14134/07, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 17 апреля 2012 г. № А03-11940/2011Волго-Вятского округа от 14 июля 2011 г. № А29-8379/2010, Центрального округа от 31 октября 2008 г. № А48-3912/07-2от 14 июня 2007 г. № А82-6804/2005-99). Опираясь на такое толкование определения «производство», застройщики могут попытаться обосновать правомерность применения налоговой льготы ко всей стоимости своих услуг независимо от того, что часть помещений в многоквартирном доме передается дольщикам для ведения предпринимательской деятельности, не связанной с производством (например, для организации торговли или оказания бытовых услуг). Однако следует учитывать, что перечисленные судебные решения были приняты по спорам о необходимости ведения раздельного учета НДС в тех случаях, когда доля расходов на производство товаров (работ, услуг) не превышает пяти процентов от совокупных расходов организации. Не исключено, что в рассматриваемой ситуации суды будут придерживаться другой позиции. В настоящее время арбитражная практика по этому вопросу не сложилась.

Со средств, поступающих от участников долевого строительства в оплату строительных работ, которые застройщик выполняет собственными силами, застройщик должен заплатить НДС как с выручки от реализации (ст. 39 и подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

В части строительных работ, которые ведутся силами подрядчиков, суммы, поступающие от участников долевого строительства, для застройщика не являются выручкой от реализации. Они представляют собой возмещение расходов застройщика на оплату услуг подрядных организаций, с которых платить НДС не нужно.

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 7 июля 2009 г. № 03-07-10/10от 25 марта 2008 г. № 03-07-10/02от 12 июля 2005 г. № 03-04-01/82. Несмотря на то что приведенные письма выпущены до введения льготы по НДС в отношении услуг застройщика, их положения, разъясняющие порядок налогообложения затрат на привлечение подрядчика и самостоятельно выполненных застройщиком строительных работ, можно применять и сейчас, так как по ним законодательство не изменилось.

Сказанное в равной мере относится к расчетам с любыми участниками долевого строительства, в том числе и с участниками, которые одновременно являются подрядчиками по строительству жилого дома. Никаких исключений для них законодательством не установлено. При этом вместо расчетов в денежной форме подрядчик и застройщик могут провести взаимозачет. В рассматриваемой ситуации у каждой из сторон возникают однородные встречные обязательства: у застройщика – по договору строительного подряда, у подрядчика – по договору участия в долевом строительстве. Такие обязательства могут быть прекращены зачетом. Это следует из статьи 410 Гражданского кодекса РФ.

4.Особенности налогообложения операций в рамках долевого строительства со стороны застройщика

<…>

Необходимость начисления НДС на средства, полученные застройщиком от дольщиков, зависит от вида возводимого объекта недвижимости

По правилам подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ освобождаются от налогообложения НДС услуги застройщика, оказанные на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.04 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектовнедвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее —Закон № 214-ФЗ). Под эту льготу не подпадают услуги застройщика, оказываемые при строительстве объектов производственного назначения, к которым относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров, при выполнении работ, оказании услуг (см. врезку «Справка»).

Соответственно необходимость исчисления НДС застройщиком напрямую зависит от вида объекта недвижимости, строительство которого, как правило, ведется в рамках инвестиционного договора. Так, не облагаются НДС авансы по договорам, предусматривающим передачу дольщикам только жилых помещений, нежилых помещений, входящих в состав общего имущества, а также приобретаемых гражданами для личных и семейных нужд (в частности, машино-места на подземной автостоянке). На это указал Минфин России в письмах от 23.03.12 № 03-07-10/06 и от 04.05.12 № 03-07-10/10.*

Однако в рамках долевого строительства застройщик, наряду со строительством жилых зданий, может осуществлять возведение иных помещений, в том числе производственного назначения. Если оба вида таких услуг оформлены одним договором, то освобождение от налогообложения НДС не применяется в части стоимости услуг застройщика, в рамках которых производится строительство нежилых площадей (письмо Минфина России от 26.06.12 № 03-07-15/67). При этом порядок ведения раздельного учета стоимости соответствующих услуг застройщик вправе определить самостоятельно, закрепив его в учетной политике (п. 4 ст. 149 НК РФ и письмо УФНС России по г. Москве от 11.03.10 № 16-15/25433).

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка