Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как бухгалтеру ужиться с любым начальником

Подписка
Срочно заберите все!
№24
3 июля 2015 128 просмотров

Жилищно-строительный кооператив за счет целевого финансирования - паевых взносов пайщиков построил многоквартирный жилой дом. ЖСК - являлся заказчиком строительства. 28 апреля получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Учет затрат на строительство ведется на сч 08.31. Обязан ли ЖСК 28 апреля,после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, в бухгалтерском учете переносить затраты со сч. 08.3 на сч.01. В мае и июне еще продолжались затраты на благоустройство территории и прочие мелкие смр. Можно ли вообще не переносить затраты на сч 01, а закрывать сч. 08.3 путем зачета целевого финансирования пайщиков в момент подписания с ними актов приемки- передачи квартир.2. С пайщиками подписываются акты приемки-передачи квартир. Далее пайщики самостоятельно регистрируют на себя право собственности на данную квартиру. На ЖСК право собственности в регистрационной службе не регистрируется. Обязан ли ЖСК после ввода дома в эксплуатацию уплачивать налог на имущество.3. После передачи пайщикам квартир по актам, с ними заключается договор на возмещение ЖСК коммунальных услуг (вода, электроснабжение, домофон) и оплату квартплаты, исходя из площади квартиры. Являются ли вышеназванные поступления от пайщиков объектом налогообложения, если ЖСК находится на УСН "Доходы". Нужно ли для приема этих платежей использовать кассовый аппарат или можно выписывать приходные кассовые ордера.

1. Нет, не обязан. Затраты продолжаете собирать на счете 08. 2. Нет, не обязан, поскольку объект списывается со счета 08 и в дальнейшем эксплуатация производится собственником. 3. Да, поскольку ЖСК в данном случае выполняет роль управляющей организации. 4. Да, нужно, если платежи принимаются наличными в кассу (ведь платежи поступают за жилищно-коммунальные услуги).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Рекомендация: Как застройщику оформить передачу объекта дольщику при строительстве жилых домов

Передачу объекта долевого строительства застройщикомдольщику регулирует статья 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.*

Получение разрешение на ввод в эксплуатацию

До того, как передать объект долевого строительства (квартиру, помещение), застройщик должен получить разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома (п. 2 ст. 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ). Для этого нужно обратиться в тот орган, который выдавал разрешение на строительство этого жилого дома (ч. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Внимание: за эксплуатацию объекта строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию (за исключением случаев, когда его выдача не обязательна) нарушителя могут оштрафовать.

Размер штрафа составляет:

  • для граждан – от 500 до 1000 руб.;
  • для организации – от 10 000 до 20 000 руб.

Кроме того, за указанное нарушение к административной ответственности могут быть привлечены должностные лица организации (например, ее руководитель). Размер штрафа составляет от 1000 до 2000 руб.

Об этом говорится в части 5 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Чтобы получить такое разрешение, застройщик должен подать в указанное ведомство следующие документы:

  • заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • градостроительный план земельного участка или проект планировки территории;
  • разрешение на строительство жилого дома;
  • акт приемки жилого дома по форме КС-11 (в случае осуществления строительства на основании договора);
  • документ, подтверждающий соответствие построенного жилого дома требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
  • документ, подтверждающий соответствие параметров построенного жилого дома проектной документации (в т. ч. требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объектов строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов), – должен быть подписан лицом, осуществляющим строительство, а также застройщиком (техническим заказчиком) в случае осуществления строительства на основании договора;
  • документы, подтверждающие соответствие построенного жилого дома техническим условиям, – должны быть подписаны представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
  • схему, отображающую расположение построенного жилого дома, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка. Схема должна быть подписана лицом, осуществляющим строительство, а также застройщиком (техническим заказчиком);
  • заключение Госстройнадзора о соответствии построенного жилого дома требованиям технических регламентов и проектной документации (в т. ч. требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов).

Такой порядок следует из частей 2 и 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Подробнее об этом см. Как застройщику оформить и принять к учету объект строительства.

После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик должен передать квартиры дольщикам. Сделать это нужно не позднее срока, предусмотренного договором участия в долевом строительстве. При этом досрочная передача возможна, только если это предусмотрено договором. Такой порядок следует из пункта 3 статьи 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.*

Сообщение дольщикам о завершении строительства

Перед тем как передавать квартиры дольщикам, застройщик обязан сообщить им о завершении строительства жилого дома и о готовности квартир к передаче. Вместе с этим застройщик также должен сообщить дольщикам о необходимости принятия квартир и о последствиях их бездействия. Типового бланка такого сообщения нет, поэтому его можно составить в произвольной форме.

Передать сообщение дольщику можно любым из двух способов:

  • отправить по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному дольщиком адресу;
  • вручить дольщику лично под расписку.

Сообщение нужно передать в строго установленные сроки:

  • не менее чем за месяц до установленного договором срока передачи долей в жилом доме;
  • не менее чем за 14 рабочих дней до срока начала передачи и принятия, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства.

Дольщик, получивший сообщение застройщика о завершении строительства жилого дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок. Если такой срок договором не установлен, приступить к принятию нужно в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения от застройщика.

Об этом сказано в пункте 4 статьи 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.*

Акт передачи квартир дольщикам

Передача квартиры застройщиком и принятие ее дольщиком осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Если объект долевого строительства не соответствует качествам, указанным в договоре, а также техническим, градостроительным и иным обязательным требованиям, дольщик может отказаться от подписания передаточного акта до тех пор, пока застройщик не выполнит одно из следующих условий:

  • безвозмездно устранит недостатки в разумный срок;
  • соразмерно уменьшит цену договора;
  • возместит расходы на устранение недостатков.

При этом дольщик вправе потребовать от застройщика составить акт, в котором будет указано несоответствие объекта долевого строительства перечисленным выше требованиям.

Такой порядок предусмотрен пунктом 5 статьи 8, подпунктами 1 и 2 статьи 7 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.*

Если у дольщика претензий к объекту нет, но он уклоняется или отказывается принять его в срок, застройщик вправе составить односторонний акт о приемке-передаче. Типового бланка одностороннего акта нет, поэтому его можно составить в произвольной форме.

При этом застройщик должен обладать сведениями о получении дольщиком заказного письма или о его отказе от получения (например, заказное письмо возвращено в связи с отсутствием дольщика по указанному им почтовому адресу). Односторонний акт можно составить по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта. Со дня составления одностороннего акта (иного документа о передаче) риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к дольщику.

Об этом сказано в пункте 6 статьи 8 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ.

С момента подписания сторонами передаточного акта обязательства застройщика считаются исполненными (п. 1 ст. 12 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

В бухучете передачу квартир дольщикам застройщик отражает по дебету счета 76. При этом аналитический учет по счету 76 нужно вести по каждому объекту строительства и по каждому дольщику.

Бухучет

Передачу объекта дольщику отразите проводкой:

Дебет 76 субсчет «Квартира №» Кредит 08-3
– передана дольщику квартира, построенная по договору участия в долевом строительстве.

Подробнее об учете операций по долевому строительству у застройщика см. Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы и расходы застройщика при долевом строительстве жилых домов.*

Олег Хороший,

начальник отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики Минфина России

2. Рекомендация: Какое имущество облагается налогом у российских организаций

<…>

Что облагают налогом на имущество

Российские организации облагают налогом на имущество объекты, которые учтены на счетах 01 «Основные средства» и 03 «Доходные вложения в материальные ценности». Это правило распространяется как на объекты недвижимости, так и на некоторые объекты движимого имущества. В частности, налогом на имущество облагаются объекты, которые:

  • предназначены для передачи или уже переданы во временное владение, пользование, распоряжение, доверительное управление, а также совместную деятельность (в т. ч. за границей);
  • получены по концессионному соглашению;
  • приобретены и фактически эксплуатируются за границей, даже если их никогда не ввозили в Россию.*

К недвижимости, с которой платят налог на имущество, относят здания, сооружения. То есть те объекты, переместить которые без ущерба их назначению невозможно. При этом платить налог с земельных участков или объектов незавершенного строительства не нужно, хотя их тоже относят к недвижимости. Объяснение тут простое. С земельных участков платят отдельный налог. А объекты незавершенного строительства не являются основными средствами, а значит, и при расчете налога на имущество их не учитывают.*

Движимым же имуществом признают объекты, которые не подпадают под определение недвижимости.

Это следует из положений подпункта «а» пункта 4 и пункта 5 ПБУ 6/01, статьи 130 Гражданского кодекса РФ, статьи 374 Налогового кодекса РФ и подтверждается письмами Минфина России от 25 февраля 2013 г. № 03-05-05-01/5322 и ФНС России от 18 февраля 2013 г. № БС-4-11/2677.

Определяя состав имущества, руководствуйтесь также Законом от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ и Общероссийским классификатором основных фондов (ОКОФ), утвержденным постановлением Госстандарта России от 26 декабря 1994 г. № 359. Такие разъяснения есть и в письме Минфина России от 25 февраля 2013 г. № 03-05-05-01/5322.

Жилые дома и жилые помещения признаются объектами обложения налогом на имущество независимо от того, к какой группе активов они отнесены в бухучете. Например, если организация приобрела жилое помещение для перепродажи, то в бухучете оно может быть отражено на счете 41 «Товары». Несмотря на то что это не основное средство, с 2015 года такое помещение тоже может облагаться налогом на имущество (подп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ). Но поскольку налоговой базой для жилых домов (помещений) является кадастровая стоимость, в региональном законе о налоге на имущество организаций они должны быть поименованы в составе объектов налогообложения. Если в региональном законе такой нормы нет, платить налог на имущество за жилые объекты, которые не учитываются в составе основных средств, не нужно. Такой вывод подтверждается письмом Минфина России от 30 марта 2015 г. № 03-05-05-01/17315.

Это следует из положений пункта 1 статьи 374, абзаца 2 пункта 2 статьи 372 и пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ.

Таким образом, под обложение налогом на имущество подпадают:
основные средства, учет которых регулируется правилами ПБУ 6/01 и Методическими указаниями, утвержденными приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н;
– жилые дома и жилые помещения независимо от того, являются они основными средствами или нет.

<…>

Елена Попова,

государственный советник налоговой службы РФ I ранга

3. Рекомендация: Как управляющей компании отразить при налогообложении операции по предоставлению коммунальных услуг жильцам. Организация применяет упрощенку

При расчете единого налога поступившие от жильцов дома коммунальные платежи учтите в составе доходов (п. 1 ст. 346.15, ст. 249 НК РФ, письмо Минфина России от 24 августа 2009 г. № 03-11-06/2/159). Если организация уплачивает единый налог с разницы между доходами и расходами, перечисленные ресурсоснабжающей организации коммунальные платежи можно учесть в расходах (подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Организации, которые рассчитывают единый налог по объекту «доходы», данные затраты не учитывают (ст. 346.14 НК РФ).*

Перечислять коммунальные платежи жильцы могут и напрямую ресурсоснабжающей организации, то есть минуя счет управляющей компании. Такое право им дано пунктом 7.1 статьи 155 Жилищного кодекса РФ. При такой форме расчетов эти платежи в доходах не учитывайте. Об этом сказано в письме Минфина России от 7 апреля 2014 г. № 03-11-06/2/15441.

Пример отражения в бухучете и при налогообложении операций по предоставлению коммунальных услуг жильцам. Организация применяет упрощенку с объектом «доходы минус расходы»

Управляющая компания «Альфа» применяет упрощенку, налог платит с разницы между доходами и расходами.

Ресурсоснабжающая организация является плательщиком НДС.

В многоквартирном доме под управлением «Альфы» установлен общедомовой прибор учета, во всех помещениях имеются индивидуальные приборы учета.

Плата за поставленную в дом воду, объем которой определен по показаниям общедомового прибора учета, составила в июне 177 000 руб. (в т. ч. НДС – 27 000 руб.).

В июле «Альфа» получила плату от жильцов размере 177 000 руб.

В учете были сделаны следующие проводки.

В июне:

Дебет 20 Кредит 60
– 150 000 руб. (177 000 руб. – 27 000 руб.) – отражены затраты на услуги ресурсоснабжающей организации по водоснабжению;

Дебет 19 Кредит 60
– 27 000 руб. – отражен входной НДС;

Дебет 20 Кредит 19
– 27 000 руб. – отнесен НДС на стоимость услуг;

Дебет 62 Кредит 90-1
– 177 000 руб. – отражена реализация услуг потребителям;

Дебет 90-2 Кредит 20
– 177 000 руб. – списана себестоимость услуг.

В июле:

Дебет 51 Кредит 62
– 177 000 руб. – получены денежные средства от потребителей;

Дебет 60 Кредит 51
– 177 000 руб. – перечислены денежные средства ресурсоснабжающей организации.

В июле при расчете единого налога бухгалтер «Альфы» отразил в доходах от реализации 177 000 руб. Ту же сумму он отразил в расходах.

Олег Хороший,

начальник отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики Минфина России

4. Рекомендация: В каких случаях надо применять ККТ

Кто должен применять ККТ

Применять контрольно-кассовую технику (ККТ) обязаны все те организации и предприниматели, которые ведут расчеты наличными или же принимают к оплате банковские карты. Данное правило работает, когда речь идет о реализации товаров, оказании услуг и выполнении работ. При этом неважно, с кем происходят расчеты. Это могут быть просто граждане, предприниматели или представители организаций. Правило установлено в пункте 1 статьи 2 Закона от 22 мая 2003 г. № 54-ФЗ.

Обязанность применять ККТ не зависит и от вида организации. К слову, некоммерческие организации (в т. ч. организации госсектора) должны использовать кассовые аппараты наравне со всеми. Тот факт, что деятельность не приносит прибыли, роли не играет (письмо ФНС России от 30 июля 2012 г. № АС-4-2/12617).*

Правда, все же есть несколько исключений, когда применять ККТ не обязательно. Лишь платежные агенты обязаны применять ККТ в любом случае. Никакие исключения для них не действуют (п. 4 ст. 2 Закона от 22 мая 2003 г. № 54-ФЗ).

<…>

Елена Попова,

государственный советник налоговой службы РФ I ранг

.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка