Журнал, справочная система и сервисы
№4
Февраль

В свежем «Главбухе»

Новый приказ для расчета амортизации

Подписка
Подарки и скидки здесь!
№4
6 июля 2015 41 просмотр

Нежилое помещение сдается нескольким арендаторам по разным договорам аренды, разная площадь. Режим работы арендаторы устанавливают самостоятельно, за охрану своего имущества по договору отвечают сами. Как предусмотреть в договоре ответственность по общей площади?

Чтобы возложить на арендатора ответственность по общей площади помещений здания, нужно включить ее в площадь объекта аренды. Судебная практика подтверждает, что площадь объекта аренды может включать в себя наряду с площадью имеющегося в натуре помещения расчетную величину, образуемую делением общей площади вспомогательных помещений (мест общего пользования) на общую площадь основных помещений, умноженную на площадь переданного ответчику помещения (см., например, Постановление ФАС Московского округа от 06.07.2009 N КГ-А40/5943-09). Поэтому, включением части общей площади в площадь объекта аренды (помимо площади имеющегося в натуре помещения) позволит возложить на арендатора ответственность, связанную с эксплуатацией общей площади здания. При этом в договоре лучше указать конкретные обязанности арендатора, связанные с такой эксплуатацией.

В отношении уже действующих договором аренды можно заключить дополнительные соглашения, направленные на урегулирование вопроса использования общих помещений (по соглашению сторон).

Кроме того, законодательство не запрещает и создание единого коллективного договора по использованию общих помещений, с единым для всех перечнем прав и обязанностей арендаторов, которые арендодатель планирует (передать) возложить на арендаторов.

Обоснование

Из рекомендации Романа Масаладжиу, кандидата юридических наук, ведущего эксперта ЮСС «Система Юрист», Галины Богдановской, кандидата юридических наук, судьи Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, Дмитрия Чваненко, начальника юридического отдела компании «Русский проект».


Что необходимо проверить арендатору при составлении и заключении договора аренды недвижимого имущества

<…>

Права и обязанности сторон

В договоре могут содержаться самые разнообразные права и обязанности арендатора и арендодателя. В то же время есть ряд положений, на которые арендатору стоит обратить внимание в любом случае.*

1. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать помещение либо его часть в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ). В договорах аренды рекомендуется прописывать порядок рассмотрения арендодателем соответствующего обращения арендатора о возможности сдать помещение или его часть в субаренду, чтобы процедура дачи согласия на субаренду не была неопределенной по времени.

Пример условия договора аренды о порядке дачи арендодателем согласия на передачу имущества в субаренду

«При запросе Арендатора о сдаче Помещения либо его части в субаренду Арендодатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней уведомить Арендатора о своем решении».

Согласие арендодателя на сдачу арендатором помещения в субаренду может быть заранее выражено в самом договоре: «Арендатор может сдавать Помещение либо его часть в субаренду на срок, не превышающий срока действия настоящего Договора». В этом случае получение каких-либо дополнительных согласий от арендодателя не требуется. Данный вывод подтверждается такжепунктом 18 информационного письма № 66.

2. Арендатор по умолчанию обязан производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Капитальный ремонт по умолчанию обязан производить арендодатель (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Данное общее правило может быть изменено договором. В связи с этим юрист должен проверить текст договора на предмет распределения обязанностей сторон по содержанию объекта аренды.

3. Арендатор, если иное не предусмотрено в договоре, по окончании срока аренды имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных им за свой счет с согласия арендодателя (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Юристу арендатора нужно обратить особое внимание на то, как этот вопрос прописан в договоре аренды. Арендодатели зачастую указывают в договоре, что арендатор не имеет права на возмещение стоимости неотделимых улучшений: «При прекращении действия Договора Арендатор обязуется передать помещение Арендодателю вместе со всеми произведенными в помещении неотделимыми улучшениями без возмещения их стоимости». Данные условия не отвечают интересам арендатора, в связи с чем их необходимо исключать из текста проекта договора аренды.

В то же время арендатору нужно иметь в виду, что по общему правилу ему не возмещаются расходы на неотделимые улучшения недвижимого имущества, произведенные без согласия арендодателя (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

4. Арендатор по истечении срока договора имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Это правило действует, если одновременно выполняются два условия:

  • арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору;
  • иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Таким образом, необходимо обратить внимание на два момента:

  • в договоре не должно быть оговорки о том, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок;
  • должен быть указан срок, в течение которого это право может быть реализовано, к примеру, не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней до окончания срока аренды.

Внимание: что делать, если арендодатель нарушил право лица на преимущественное заключение договора аренды на новый срок.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

<…>

Иные условия

Договор аренды, как правило, содержит множество иных условий, которые нельзя упускать из виду.

1. В договорах аренды арендодатель нередко пытается прописать пункт следующего содержания: «В течение последнего месяца срока аренды в случае расторжения настоящего Договора Арендодатель вправе показывать Помещение потенциальным арендаторам». Такого рода пункты могут не устраивать арендаторов, у которых в силу специфики деятельности или по другим причинам могут возникнуть трудности из-за постоянных просмотров и присутствия в помещениях третьих лиц.

2. В договоре аренды может содержаться пункт о страховании помещения. На момент заключения договора объект аренды может быть как застрахован, так и нет, а договором обязанность по страхованию объекта аренды может быть возложена на одну из сторон. Чтобы исключить неопределенность в этом вопросе, условие о страховании объекта аренды необходимо прописать в договоре.*

Пример условия договора аренды о страховании недвижимого имущества

«Страхование Помещения осуществляется Арендодателем. На момент заключения настоящего Договора помещение застраховано на срок по 1 января 2012 г., полис страхования № 12345».

3. В договоре может быть прописано условие о досудебном порядке урегулирования споров. В этом случае арендодатель и арендатор смогут обратиться в суд с требованием о расторжении договора только после соблюдения претензионного порядка. Такое условие может оказаться выгодным как арендодателю, так и арендатору.

Однако нужно иметь в виду, что в отдельных случаях обязательность соблюдения обязательного досудебного порядка вытекает из закона. Например, для требований о расторжении договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ). В этих случаях его необходимо будет соблюдать вне зависимости от того, указано это в договоре или нет.

4. В договоре может быть прописано условие о договорной подсудности.

Пример условия договора аренды, изменяющего общее правило о подсудности споров

«Споры, возникающие между Сторонами, разрешаются в Арбитражном суде города Москвы».

По общему правилу иски подаются по местонахождению или местожительству ответчика (ст. 35 АПК РФ). То есть если местонахождением арендатора является г. Смоленск, а местонахождением арендодателя – г. Москва, то по общему правилу иск арендодателя к арендатору должен будет предъявляться в Арбитражный суд Смоленской области, а иск арендатора к арендодателю – в Арбитражный суд г. Москвы. Однако в случае установления в договоре правила о договорной подсудности (ст. 37 АПК РФ) иски как арендодателя к арендатору, так и арендатора к арендодателю должны будут предъявляться в определенный суд, в нашем примере – в Арбитражный суд г. Москвы.

Для арендатора весьма выгодно, чтобы все споры из договора рассматривались в суде по его местожительству (местонахождению). Если арендатор имеет другое местожительство (местонахождение), чем арендодатель, то это минимизирует возможные судебные расходы для арендатора и может оттолкнуть арендодателя от возможного обращения в суд.

Из Постановления ФАС Московского округа от 06.07.2009 N КГ-А40/5943-09

<…>

«Между ОАО "Строительно-промышленная компания Мосэнергострой" (арендодатель) и ИП Ш. (арендатор) был заключен договор аренды от 01.10.2006 г. N 21-37-823, согласно которому арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование на срок с 01.10.2006 г. по 31.08.2007 г. нежилое помещение общей площадью 14,76 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, г. Электрогорск, ул. К. Маркса, д. 4, а арендатор - уплачивать арендодателю арендную плату по ставке 3 300 руб. с учетом НДС за 1 кв. м в год.

Поскольку условиями договора объект аренды обозначен как помещение общей площадью 14,76 кв. м и в нем не содержится ссылок на документы технического учета (поэтажный план, экспликацию), суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что указанный объект аренды не индивидуализирован.

При этом, как установлено судом апелляционной инстанции, указанное в договоре N 21-37-823 от 01.10.2006 г. в качестве объекта аренды нежилое помещение общей площадью 14,76 кв. м включает в себя наряду с имеющимся в натуре и фактически переданным ответчику помещением площадью 8,6 кв. м расчетную величину, образуемую делением общей площади вспомогательных помещений (мест общего пользования) на общую площадь основных помещений, умноженную на площадь переданного ответчику помещения площадью 8,6 кв. м.*

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что указанное в договоре аренды помещение общей площадью 14,76 кв. м не является обособленным объектом, что в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ свидетельствует о его незаключенности и, как следствие, об отсутствии у истца оснований для взыскания суммы арендной платы, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

Действительно, согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, законодателем предусмотрено обязательное для договора аренды требование о необходимости определенно установить объект аренды, при этом "обособленность" подлежащего передаче по договору аренды имущества ст. 607 ГК РФ не установлена в качестве квалифицирующего признака существенности условий о предмете договора аренды.*

Более того, факт использования предпринимателем нежилого помещения и наличия у него задолженности по арендной плате, ответчиком не оспаривается. При этом Ш. полагает, что у нее имеется переплата, поскольку она использовала помещение меньшей площади в размере 8,6 кв. м, в то время как договором предусмотрена оплата за пользование помещением 14,76 кв. м, в площадь которого также включаются места общего пользования, плата за которые, по мнению ответчика, с других арендаторов не взыскивается.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Вы платите НДФЛ досрочно?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка