Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

В январе у вас новые сроки отчетности

Подписка
Срочно заберите все!
№24
15 июля 2015 16 просмотров

Уточнение к ответу на вопрос № 578218 по признанию расходов-доходов при купле-продаже права аренды земли: что именно подразумевается под соглашением о перенайме? В настоящий момент заключены договора купли-продажи зданий, сооружений и права аренды земельных участков, на которых они расположены.

Покупатель права аренды (новый арендатор) в зависимости от целей использования участка должен отразить в бухгалтерском учете компенсацию в составе расходов по обычным видам деятельности либо прочих расходов. В налоговом учете это прочие расходы, связанные с производством и реализацией. Подробнее об учете таких расходов читайте в нижеследующих статьях.

Продавец права аренды (старый арендатор) в бухгалтерском учете признает прочий доход в виде платы на перенаем и начисляет НДС:

- Дебет 76 Кредит 91-1;

- Дебет 91-2 Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС»;

- Дебет 51 Кредит 76.

В налоговом учете старый арендатор отражает доход от реализации имущественных прав (за вычетом НДС).

Обоснование

1. Из статьи журнала «Учет в сельском хозяйстве», № 10, октября 2011
НДС при уступке права аренды земли

<…>

Право аренды земли представляет собой имущественное право требовать у арендодателя предоставления арендатору земельного участка в пользование. Это следует из статьи 128 Гражданского кодекса РФ.

При этом гражданское законодательство называет имущественные права одним из видов имущества. А в целях налогообложения, согласно пункту 2 статьи 38 Налогового кодекса РФ, они представляют собой отдельный самостоятельный объект.

В общем случае передача имущественных прав облагается НДС. Основание подпункт 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ. И если реализация собственно земельных участков и долей в них не признается объектом налогообложения в силу подпункта 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ, то на операции по передаче права аренды земельного участка это положение не распространяется. Правда, есть исключение.

При аренде земли у государства или у муниципального образования, когда от имени арендодателя в пределах своих полномочий выступает орган государственной власти или местного самоуправления, арендная плата не подлежит обложению налогом на добавленную стоимость на основании подпункта 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса РФ. На это указывает и Минфин России в письмах от 1 февраля 2011 г. № 03-07-11/21, от 2 апреля 2010 г. № 03-07-11/90.

Если же в качестве арендодателя выступает организация или физическое лицо, арендная плата за землю подлежит обложению налогом на добавленную стоимость на общих основаниях (разумеется, если арендодатель является плательщиком налога на добавленную стоимость). Такие разъяснения приведены в письмах Минфина России от 1 февраля 2011 г. № 03-07-11/21, от 15 января 2010 г. № 03-07-11/05, ФНС России от 1 августа 2011 г. № ЕД-4-3/12444.

В случае же передачи права аренды земли НДС исчисляется в общем порядке вне зависимости от того, кто передает такие права. Ведь на случаи взимания платы за право аренды земли органом государственной власти или местного самоуправления положения подпункта 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса РФ не распространяются, так как такая плата является не платой за право пользования природным ресурсом, а лишь платой за получение возможности его использования.

Аналогичные разъяснения приведены, например, в письмах Минфина России от 1 февраля 2011 г. № 03-07-11/21, от 21 апреля 2009 г. № 03-07-11/111. При этом на организацию, которой предоставляются такие права, не распространяются положения пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса РФ, то есть ей необходимо исчислять НДС, удерживая его из платы за предоставление права аренды, и перечислять налог в бюджет.

Порядок исчисления налога

Согласно пункту 5 статьи 155 Налогового кодекса РФ, налоговая база при передаче арендных прав определяется в порядке, предусмотренном статьей 154 Налогового кодекса РФ. А пунктом 1 статьи 154 Налогового кодекса РФ установлено, что налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как их стоимость, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 40 Налогового кодекса РФ, без включения в них налога на добавленную стоимость.

Иными словами, налогом облагается вся стоимость права аренды (без учета НДС), определенная договором.

При этом моментом определения налоговой базы является день передачи права пользования земельным участком. Это следует из пункта 8 статьи 167 Налогового кодекса РФ.

<…>

2. Из статьи журнала «Учет в сельском хозяйстве», № 6, июня 2013
Приобретены права на заключение договора аренды земельных участков

<…>

В случае если земельный участок арендуется не для целей строительства основных средств, а, к примеру, для посева озимых, расходы на приобретение права аренды относятся к расходам по обычным видам деятельности (абз. 2 п. 4, п. 5, абз. 6 п. 8 ПБУ 10/99).

Для учета расчетов с арендодателем может использоваться счет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». Такие расходы признаются на дату государственной регистрации договора аренды (п. 16, 18 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).

При этом производится запись по дебету счета учета затрат на производство и кредиту счета 76.

Пример 2

Земельный участок арендован с целью посева озимых, в бухгалтерском учете хозяйства необходимо сделать следующие бухгалтерские записи:

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 76
– 100 000 руб. – отражено приобретение права на заключение договора аренды земельного участка;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 76
– 18 000 руб. – отражен налог на добавленную стоимость, предъявленный органом муниципальной власти;

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 51
– 118 000 руб. – перечислена плата за приобретение права на заключение договора аренды земельного участка.

<…>

Плата за приобретение права на заключение договора аренды земельных участков в полном объеме учитывается при расчете налога на прибыль (ст. 264.1 Налогового кодекса РФ). При этом есть ряд особенностей учета подобных расходов.

Признание затрат возможно только в том случае, если будет заключен сам договор аренды (п. 2 ст. 264.1 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России от 13 октября 2008 г. № 03-03-06/2/142). Если, к примеру, хозяйство приобрело право на аренду земельного участка, но в итоге по собственной инициативе договор аренды не заключило или получило отказ в госрегистрации, то такие расходы при расчете налога на прибыль не учитываются (письмо Минфина России от 29 апреля 2008 г. № 03-03-06/1/298).

<…>

Что касается налога на добавленную стоимость, то продажа права на заключение договора аренды облагается налогом на добавленную стоимость в общем порядке. Налоговой базой в данном случае является стоимость права без учета налога (подп. 1 п. 1 ст. 146, ст. 154, п. 5 ст. 155 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России от 1 февраля 2011 г. № 03-07-11/21). Поэтому если был выставлен счет-фактура и хозяйство арендует землю для совершения облагаемых операций, то оно имеет право принять налог к вычету (п. 1 ст. 172 Налогового кодекса РФ, письмо Минфина России от 4 марта 2009 г. № 03-07-11/51).

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка