Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

В декабре вам может прийти сразу два требования из налоговой

Подписка
Срочно заберите все!
№23
16 июля 2015 371 просмотр

У меня вопрос по учету инвестиций в строительство.Предприятие приобрело землю и учитывает на балансе по покупной стоимости 1200 000 руб.В 2015 году предприятие выступит одним из трех соинвесторов по строительству объекта недвижимости и передает землю в качестве оплаты инвестирования в размере 10 000 000 руб.по согласованию с инвесторами. Как отразить эти операции в бухгалтерском и налоговом учете нашего предприятия

В данном случае необходимо отразить выбытие земельного участка:

Дебет 76 Кредит 01 отражено выбытие земельного участка по балансовой стоимости.

При расчете налога на прибыль средства, переданные застройщику по инвестиционному договору, в состав расходов инвестора не включаются.

Разница между балансовой и договорной стоимости по инвестиционному договору не учитывается у инвестора как в бухгалтерском учете, так и при расчете налога на прибыль.

Обоснование

Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

1.Как отразить в бухучете и при налогообложении операции по инвестированию в строительство

В бухучете каждую операцию по перечислению средств (инвестиционного взноса) застройщику привлеченный инвестор отражает проводкой:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с застройщиком» Кредит 51
– перечислены застройщику средства на строительство объекта.

По окончании строительства инвестор принимает от заказчика объект по акту приемки-передачи. Подробнее об этом см. Как застройщику оформить документы для передачи объекта инвестору.

Порядок отражения в бухучете принятого инвестором объекта зависит от характера его дальнейшего использования:*

Объект, предназначенный для собственных нужд, который соответствует критериям пункта 4 ПБУ 6/01, инвестор принимает к учету в качестве основного средства по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01).

Первоначальную стоимость объекта инвестор формирует с учетом всех затрат, связанных с его строительством и доведением до состояния, пригодного к эксплуатации (п. 8 ПБУ 6/01).

В частности, в первоначальную стоимость объекта инвестор включает:*

Такой вывод следует из пункта 24 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н.

Для отражения затрат, связанных со строительством объекта, инвестор использует счет 08-3 «Строительство объектов основных средств». Операции, связанные с принятием к учету построенного объекта, отражает проводками:*

Дебет 08-3 Кредит 76 субсчет «Расчеты с застройщиком»
– принят от застройщика построенный объект;

Дебет 19 Кредит 76 субсчет «Расчеты с застройщиком»
– отражен НДС по построенному объекту на основании счета-фактуры (сводного счета-фактуры), полученного от застройщика;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету НДС по построенному объекту;

Дебет 08-3 Кредит 60 субсчет «Расчеты с застройщиком за услуги по организации строительства»
– отражена сумма вознаграждения, причитающаяся застройщику;

Дебет 08-3 Кредит 23 (25, 26, 60, 68, 70, 76...)
– отражены прочие затраты, связанные с доведением построенного объекта до состояния, пригодного к использованию;

Дебет 19 Кредит 60
– отражен НДС по вознаграждению застройщика и прочим затратам, связанным с доведением объекта до состояния, пригодного к использованию;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
– принят к вычету НДС по вознаграждению застройщика и прочим затратам, связанным с доведением объекта до состояния, пригодного к использованию.

Объект строительства, полностью готовый к эксплуатации, инвестор отражает на счете 01 «Основные средства» или счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (например, если построенный объект инвестор планирует сдавать в аренду). В бухучете инвестор отражает эту операцию проводкой:

Дебет 01 (03) субсчет «Основное средство в эксплуатации» Кредит 08-3
– принят к учету и введен в эксплуатацию построенный объект по первоначальной стоимости.

<…>

ОСНО: налог на прибыль

При расчете налога на прибыль средства, переданные застройщику по инвестиционному договору, в состав расходов инвестора не включаются (п. 17 ст. 270 НК РФ).*

В налоговом учете объекты строительства отразите следующим образом:

  • по первоначальной стоимости, если такие объекты предназначены для нужд инвестора (застройщика, выступающего инвестором) и принимаются к учету в качестве основного средства;
  • по стоимости изготовления, если такие объекты предназначены для продажи и принимаются к учету в качестве готовой продукции.

Если объект принят к учету в качестве основного средства, начните начислять по нему амортизацию (п. 4 ст. 259 НК РФ).

Со следующего месяца после принятия объекта к бухучету в качестве основного средства включите его стоимость в базу по налогу на имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Если построенный объект принят к учету в качестве готовой продукции, затраты на его создание включите в состав расходов в момент реализации (абз. 2 п. 2 ст. 318 НК РФ).

О возможности изменения первоначальной стоимости объекта см. Как определить первоначальную стоимость основного средства в налоговом учете.

<…>

ИЗ СТАТЬИ ЖУРНАЛА «УЧЕТ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ», № 5, МАЙ 2008

2.Если объект передан как инвестиционный вклад


Организация заключила инвестиционный договор на строительство объекта недвижимости. При этом в качестве вклада она передала имущество по стоимости, согласованной сторонами сделки. Нужно ли учитывать в составе доходов в целях налогообложения прибыли разницу между рыночной и остаточной стоимостью переданного актива?

Нет, не нужно.

Если передача имущества носит инвестиционный характер, она не признается реализацией. Основание пункт 3 статьи 39 НК РФ. Поэтому и разница между стоимостью переданного объекта, согласованной сторонами договора, и его остаточной стоимостью не может быть признана доходом при исчислении налога на прибыль. Отметим также, что в этом случае стоимость актива, переданного организации-застройщику, нельзя признать в составе расходов при налогообложении прибыли. Так, в соответствии с пунктом 17 статьи 270 НК РФ организация не учитывает расходы в виде стоимости объекта, переданного в рамках целевого финансирования. К таким объектам в данном случае и относятся средства дольщиков и (или) инвесторов.

Таково и мнение финансистов, изложенное в письме Минфина России от 21 февраля 2008 г. № 03-03-06/1/126.*

Из статьи журнала «Главбух». Приложение «Учет в строительстве», N 4, 2004

3.Вклад в строительство

<…>

Оценка и учет вклада по инвестиционному договору

Как следует из определения инвестиций, приведенного в ст.1 Закона N 39-ФЗ, инвестиционный вклад должен иметь денежную оценку. Но сам порядок оценки вкладов в законе не предусмотрен, поэтому стороны договора самостоятельно определяют стоимость имущества и неимущественных прав, инвестируемых в строительство.

Передача вклада отражается у инвестора на отдельном субсчете к счету 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" по балансовой стоимости. Передав имущество или неимущественные права по договору, инвестор сделает в бухучете такую проводку:

Дебет 76 субсчет "Расчеты по инвестиционному договору" Кредит 51 (01, 04, 10, 20, 41, 43, 50...)

- передан вклад по инвестиционному договору (по балансовой стоимости).

Операция по передаче инвестиционного вклада не облагается НДС (пп.1 п.2 ст. 146 и пп.4 п.3 ст. 39 Налогового кодекса РФ). Стоимость переданного вклада не уменьшает налогооблагаемую прибыль инвестора. Так установлено в п.17 ст.270 Налогового кодекса РФ.*

Заказчик отражает полученный инвестиционный вклад на счете 86 "Целевое финансирование", но уже по договорной стоимости:

Дебет 51 (01, 04, 10, 20, 41, 43, 50...) Кредит 86 субсчет "Вклад по инвестиционному договору"

- отражен инвестиционный вклад (по договорной стоимости).*

При этом в соответствии с пп.14 п.1 ст.251 Налогового кодекса РФ полученный вклад не учитывается у заказчика при налогообложении прибыли.

<…>

4.ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ ОТ 21.02.2008 № 03-03-06/1/126

«Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел письмо по вопросу о порядке налогообложения прибыли при передаче в виде инвестиционного вклада имущества и сообщает следующее.В соответствии с п.17 ст.270 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) для целей налогообложения прибыли организаций не учитываются расходы в виде стоимости имущества, переданного в рамках целевого финансирования в соответствии с пп.14 п.1 ст.251 Кодекса.

К такому имуществу относятся, в частности, средства дольщиков и (или) инвесторов, переданные в рамках целевого финансирования и аккумулированные на счетах организации-застройщика.

Учитывая изложенное, стоимость имущества (основного средства), переданного организации-застройщику в виде инвестиционного вклада по инвестиционному договору, не учитывается при определении налоговой базы по налогу на прибыль в составе расходов.

При этом, поскольку такая передача в соответствии с п.3 ст.39 Кодекса не признается реализацией, разница между стоимостью имущества, передаваемого в качестве инвестиционного вклада, согласованной сторонами договора, и остаточной стоимостью такого имущества не признается доходом, учитываемым для целей налогообложения прибыли*.»

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка