Журнал, справочная система и сервисы
№7
Апрель

В свежем «Главбухе»

Новые лидеры и апрельские задания

Подписка
3 месяца подписки в подарок!
№7
4 августа 2015 141 просмотр

Что нужно учесть при приобретении ОС (нежилое помещение) по договору долевого строительства.Возможно есть особенности в бухгалтерском и налоговм учете.

Затраты на строительства отражайте на счете 08 до момента ввода объекта в эксплуатацию. После этого объект переведите на счет 01 и списывайте расходы на его создание через амортизацию.

Обоснование

Из рекомендации

Строительство: бухгалтерский и налоговый учет

4.2.1. Учет строительства на счете 08

По мнению Минфина России, застройщик ведет учет затрат на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» в любом случае, даже при строительстве для сторонних дольщиков и инвесторов (письмо Минфина России от 18.05.2006 № 07-05-03/02).

Выдержка из письма Минфина России от 18.05.2006 № 07-05-03/02

Исходя из Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н, и Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, расходы застройщика, связанные с возведением объектов строительства, в том числе объектов долевого строительства у основного застройщика, отражаются в бухгалтерском учете с применением счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» (независимо от того, осуществляется это строительство подрядным или хозяйственным способом).

С кредита этого счета расходы списываются в корреспонденции:

  • со счетом 01 «Основные средства» – при принятии инвестором, застройщиком (заказчиком) объектов, законченных строительством, к учету в качестве основных средств;
  • со счетом 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» – при сдаче инвестору, застройщику, перечислившему средства на строительство объектов в порядке долевого участия основному застройщику, объектов, законченных строительством;
  • со счетами 43 «Готовая продукция», 90 «Продажи» -при принятии к учету (при продаже) объектов, законченных строительством и предназначенных для продажи по договорам купли-продажи, а также при совмещении функций субъектов инвестиционной деятельности инвестора, застройщика и подрядчика.

Видимо, такая позиция основана на том, что пока застройщик не передал объект и затраты по его строительству дольщикам и инвесторам, такое незавершенное строительство должно считаться внеоборотными активами самого застройщика. Однако многие аудиторы имеют на этот счет иную точку зрения.

Согласно Плану счетов бухгалтерского учета по дебету счета 08 организация учитывает расходы, которые в последствии будут приняты к учету в качестве основных средств. И в балансе эти расходы отражаются как долгосрочные (более одного года) капитальные вложения, способные приносить организации экономические выгоды.

Таким образом, наличие в балансе затрат по счету 08 должно восприниматься как возникновение в будущем объектов основных средств. Если же возникновение объектов основных средств в результате этих затрат не предполагается, то такая информация в балансе о наличии внеоборотных активов считается недостоверной.

Организации, придерживающиеся такой позиции, отражают расходы на строительство для дольщиков и инвесторов в составе оборотных активов, например по дебету счетов 20 (при совмещении функций генподряда), 76 (без совмещения функций генподряда).

Мы считаем, что обе точки зрения имеют право на существование. Выбранный вариант учета строительная организация должна закрепить в учетной политике. *

В учетной политике застройщика может быть отражено, что расходы, связанные с возведением объектов долевого строительства, отражаются в бухгалтерском учете с применением счета 08.

При осуществлении строительства для сторонних дольщиков или инвесторов бухгалтер застройщика отражает следующие записи (учет ведется на счете 08):

Дебет Кредит Содержание операции
51 62 (76) Получены средства по договорам долевого участия в строительстве (по инвестиционным договорам)
76 субсчет «НДС» 68 Начислен НДС с авансов, полученных в счет будущего выполнения СМР со всей суммы, поступившей от дольщиков (инвесторов)
08 10, 26, 60, 70, 76... Отражены затраты по строительству при выполнении работ собственными силами и подрядным способом
19 60 Отражены суммы предъявленного подрядчиками НДС
68 19 Заявлен вычет по НДС, предъявленному подрядчиками
26 10, 60, 70, 71... Отражены расходы на содержание подразделения, выполняющего функции застройщика
08 26 Расходы на содержание подразделения, выполняющего функции застройщика, включены в стоимость строительства
62 (76) 90/1 Отражена выручка от реализации строительных работ в отношении дольщиков
90 68 Начислен НДС с реализации
68 76 субсчет «НДС» Зачтен НДС с аванса в счет налога, начисленного с реализации
90 08 Списаны расходы по строительству

13 200 бухгалтерских проводок с комментариями

1.5. Затраты по строительству основных средств

Отражение в бухгалтерском учете приобретения заказчиком материалов для выполнения строительно-монтажных работ подрядными организациями.

Дебет Кредит Содержание операции
Бухгалтерские проводки в момент оприходования материалов, если их поступление организация-заказчик отражает без использования счета 15 «Заготовление и приобретение материальных ценностей»
1 10 60, 76 Отражена (начислена) покупная стоимость материала без НДС, приобретенного для выполнения строительно-монтажных работ подрядной организацией
2 10 60, 76 Отражены (начислены) транспортно-заготовительные расходы без НДС
Бухгалтерские проводки в момент оприходования материалов, если их поступление организация-заказчик отражает с использованием счета 15 «Заготовление и приобретение материальных ценностей»
1 15 субсчет «Заготовление и приобретение материалов» 60, 76 Отражена (начислена) покупная стоимость материала без НДС, приобретенного для выполнения строительно-монтажных работ подрядной организацией
2 15 субсчет «Заготовление и приобретение материалов» 60, 76 Отражены (начислены) транспортно-заготовительные расходы без НДС
3 10 15 субсчет «Заготовление и приобретение материалов» Оприходованы на склад(ы) материалы, предназначенные для выполнения строительно-монтажных работ подрядной организацией
Бухгалтерские проводки при отражении НДС по материалам, приобретенным для подрядных работ
1 19 60, 76 Учтен (начислен) НДС со стоимости материалов, приобретенных для выполнения строительно-монтажных работ подрядной организацией
2 19 60, 76 Учтен (начислен) НДС по транспортно-заготовительным расходам
3 68 субсчет «Расчеты по НДС» 19 Принята к вычету из бюджета сумма НДС со стоимости материалов, приобретенных для выполнения строительно-монтажных работ подрядной организацией
Бухгалтерские проводки при оплате материалов
1 60, 76 50, 51 Оплачена поставщику организацией-покупателем задолженность по приобретенным у него материалам
2 60, 76 50, 51 Оплачена стоимость транспортно-заготовительных расходов

Отражение в бухгалтерском учете передачи заказчиком материалов подрядным организациям для выполнения строительно-монтажных работ.

Дебет Кредит Содержание операции
Бухгалтерские проводки при передаче заказчиком материалов для проведения строительно-монтажных работ подрядным организациям
1 10-7 10 Списана фактическая себестоимость материалов, переданных для проведения строительно-монтажных работ подрядным организациям на отдельный субсчет (для их обособленного учета)
Бухгалтерские проводки при возврате заказчику материалов, подрядными организациями после окончания строительно-монтажных работ
1 10 10-7 Начислена фактическая себестоимость остатка материалов, полученных (возвращенных) после окончания строительно-монтажных работ подрядными организациями с отдельного субсчета

Отражение в бухгалтерском учете фактических расходов (затрат), связанных со строительством основных средств.

Дебет Кредит Содержание операции
Бухгалтерские проводки при списании стоимости материалов, использованных для строительства основных средств, если материалы учитываются по фактурной стоимости
1 08-3 10 Списана фактическая себестоимость материалов, израсходованных при строительстве основных средств
Бухгалтерские проводки при списании стоимости материалов, использованных для строительства основных средств, если материалы учитываются по учетной стоимости
1 08-3 10 Списана учетная себестоимость материалов, израсходованных при строительстве основных средств
2 08-3 16 субсчет «Отклонение в стоимости материалов» Списана положительная разница между учетной и фактурной стоимостью (перерасход) материала, отражаемая по дебету счета 16 или
08-3 16 субсчет «Отклонение в стоимости материалов» Сторнирована отрицательная разница между учетной и фактурной стоимостью (экономия) материала, отражаемая по кредиту счета 16
Бухгалтерские проводки при начислении амортизации оборудования, использованного при строительстве основных средств
1 08-3 02 субсчет «Амортизация основных средств, учитываемых на счете 01» Отражена сумма амортизации объекта основных средств
Бухгалтерские проводки при начислении заработной платы и взносов с начисленной заработной платы работников, занятых строительством основных средств
1 08-3 70, 69 Отражена начисленная сумма заработной платы и взносов с начисленной заработной платы работников, занятых строительством основных средств
Бухгалтерские проводки при отражении задолженности по уплате налогов и сборов, включаемых в затраты капитального строительства
1 08-3 68 Начислены налоги и сборы на затраты капитального строительства или
08-3 68 Сторнирована переплата налогов и сборов с затрат капитального строительства
Бухгалтерские проводки по работам (услугам) собственным, при списании общехозяйственных расходов, приходящихся на строительство объектов основных средств
1 08-3 26 Отражена доля общехозяйственных расходов, приходящихся на строительство объектов основных средств
Бухгалтерские проводки по работам (услугам) собственным, при списании затрат (расходов) вспомогательных (подсобных) производств, приходящихся на строительство объектов основных средств
1 08-3 23 Отражена доля затрат (расходов) вспомогательных производств, приходящихся на строительство объектов основных средств
Бухгалтерские проводки по работам (услугам) с НДС, оказанными сторонними организациями по строительству объектов основных средств
1 08-3 60, 76 Начислена стоимость потребленных работ (услуг) без НДС на вложения во внеоборотные активы
2 97 60, 76 Отражена стоимость потребленных работ (услуг) без НДС в составе расходов (затрат) будущих периодов
3 19-1 60, 76 Учтен (начислен) НДС по выполненным работам (услугам) сторонней организацией
4 60, 76 50, 51 Оплачена сторонней организации стоимость потребленных работ (услуг) по строительству объекта основных средств
Бухгалтерские проводки по работам (услугам) без НДС, оказанными сторонними организациями по строительству объектов основных средств
1 08-3 60, 76 Начислена стоимость потребленных работ (услуг) с НДС на вложения во внеоборотные активы
2 97 60, 76 Отражена стоимость потребленных работ (услуг) с НДС в составе расходов (затрат) будущих периодов
3 60, 76 50, 51 Оплачена сторонней организации стоимость потребленных работ (услуг) по строительству объекта основных средств
Бухгалтерские проводки при создании резервов предстоящих расходов за счет затрат (расходов) капитального строительства
1 08-3 96 Включены ежемесячные отчисления в резервы предстоящих расходов в затраты (расходы) капитального строительства
Бухгалтерские проводки при списании расходов будущих периодов за отчетный период (месяц) на затраты (расходы) капитального строительства
1 08-3 97 Списаны текущие расходы (затраты) будущих периодов на затраты (расходы) капитального строительства

Отражение в бухгалтерском учете исправления ошибки списания материалов заказчика для проведения строительно-монтажных работ подрядными организациями, если ошибка выявлена в текущем году.

Дебет Кредит Содержание операции
1 08-3 10-7 Восстановлена (сторно) в месяце выявления ошибки фактическая себестоимость материалов, ошибочно списанных на строительно-монтажные работы подрядчика

Отражение в бухгалтерском учете вычета НДС по строительно-монтажным работам, выполненным для собственного потребления.

Дебет Кредит Содержание операции
Бухгалтерские проводки при исчислении НДС
1 19 субсчет «НДС при строительстве основных средств» 68 субсчет «Расчеты по НДС» Начислен НДС со стоимости строительно-монтажных работ для собственного потребления, выполненных за налоговый период
Бухгалтерские проводки при принятии к вычету НДС организацией на объем строительно-монтажных работ в том же налоговом периоде, в котором его исчислили к уплате
1 68 субсчет «Расчеты по НДС» 19 субсчет «НДС при строительстве основных средств» НДС, исчисленный на сумму фактических расходов по строительству объекта хозяйственным способом, принят к вычету на момент определения налоговой базы по строительно-монтажным работам для собственного потребления – последнее число каждого налогового периода

Отражение в бухгалтерском учете списания выявленных недостач и потерь в капитальном строительстве в случае установки виновных лиц.

Дебет Кредит Содержание операции
Бухгалтерские проводки при списании недостач (потерь) ценностей, выявленных при инвентаризации объектов строительства, а также недостачи капитальных вложений, выявленной при строительстве объекта основных средств
1 94 08-3 Отражена выявленная сумма фактических затрат (расходов) капитального строительства, приходящаяся на недостачи и потери при возведении объекта основных средств
Бухгалтерские проводки при возмещении ценностей по норме убыли
1 08-3 94 Оприходована (возмещена) убыль ценностей – усушка, утруска, распыл и т. п. в пределах норм на затраты капитального строительства
Бухгалтерские проводки при возмещении недостачи капитальных вложений и ценностей сверх нормы убыли за счет виновных лиц
1 73-2, 76 94 Возмещена недостача капитальных вложений и убыль ценностей сверх нормы за счет виновных лиц или
70 94 Недостача капитальных вложений и убыль ценностей сверх нормы погашена из заработной платы виновных лиц
Бухгалтерские проводки при восстановлении суммы НДС по недостающим ценностям сверх норм естественной убыли
1 94 68 субсчет «Расчеты по НДС» Восстановлена сумма НДС по ценностям, списанным в связи с их недостачей или порчей сверх норм естественной убыли. Сумма НДС по недостающим или испорченным ценностям сверх норм естественной убыли отражена на счете недостач и потерь от порчи ценностей или
19-394 68 субсчет «Расчеты по НДС»19-3 Восстановлена сумма НДС по ценностям, списанным в связи с их недостачей или порчей сверх норм естественной убыли Сумма НДС по недостающим или испорченным ценностям сверх норм естественной убыли отражена на счете недостач и потерь от порчи ценностей
Бухгалтерские проводки при возмещении НДС сверх норм естественной убыли за счет виновных лиц
1 73-2, 76 94 Возмещена сумма НДС по недостающим или испорченным ценностям сверх норм естественной убыли за счет виновных лиц или
70 94 Сумма НДС по недостающим или испорченным ценностям сверх норм естественной убыли погашена из заработной платы виновных лиц
ПРИМЕЧАНИЕ. В развитие счета 94 «Недостачи и потери от порчи ценностей» могут быть открыты дополнительные субсчета, в частности 94-1 «Недостачи и потери от порчи ценностей физическими лицами, являющимися работниками организации», 94-2 «Недостачи и потери от порчи ценностей физическими лицами, не являющимися работниками организации», 94-3 «Недостачи и потери от порчи ценностей организациями – юридическими лицами» и 94-4 «Недостачи и потери от порчи ценностей при неустановке виновных лиц»

Отражение в бухгалтерском учете списания выявленных недостач и потерь в капитальном строительстве в случае неустановки виновных лиц.

Дебет Кредит Содержание операции
Бухгалтерские проводки при списании недостач (потерь) ценностей, выявленных при инвентаризации объектов строительства, а также недостачи капитальных вложений, выявленной при строительстве объекта основных средств
1 94 08-3 Отражена выявленная сумма фактических затрат (расходов) капитального строительства, приходящаяся на недостачи и потери при возведении объекта основных средств
Бухгалтерские проводки при возмещении ценностей по норме убыли
1 08-3 94 Оприходована (возмещена) убыль ценностей – усушка, утруска, распыл и т. п. в пределах норм на затраты капитального строительства
Бухгалтерские проводки при возмещении недостачи капитальных вложений и ценностей сверх нормы убыли в случае неустановки виновных лиц
1 91-2 94 Недостача капитальных вложений и убыль ценностей сверх нормы погашена за счет прочих расходов организации
Бухгалтерские проводки при восстановлении суммы НДС по недостающим ценностям сверх норм естественной убыли
1 94 68 субсчет «Расчеты по НДС» Восстановлена сумма НДС по ценностям, списанным в связи с их недостачей или порчей сверх норм естественной убыли. Сумма НДС по недостающим или испорченным ценностям сверх норм естественной убыли отражена на счете недостач и потерь от порчи ценностей или
19-3 68 субсчет «Расчеты по НДС» Восстановлена сумма НДС по ценностям, списанным в связи с их недостачей или порчей сверх норм естественной убыли
94 19-3 Сумма НДС по недостающим или испорченным ценностям сверх норм естественной убыли отражена на счете недостач и потерь от порчи ценностей
Бухгалтерские проводки при возмещении НДС сверх норм естественной убыли в случае неустановки виновных лиц
1 91-2 94 Сумма НДС по недостающим или испорченным ценностям сверх норм естественной убыли погашена за счет прочих расходов организации

Отражение в бухгалтерском учете списания выявленных недостач и потерь в капитальном строительстве по чрезвычайным обстоятельствам.

Дебет Кредит Содержание операции
Бухгалтерские проводки при списании по чрезвычайным обстоятельствам недостач (потерь) ценностей, выявленных при инвентаризации объектов строительства, а также недостачи капитальных вложений, выявленной при строительстве объекта основных средств
1 91-2 08-3 Отражена в качестве прочих расходов выявленная сумма фактических затрат (расходов) капитального строительства, приходящаяся на недостачи и потери при возведении объекта основных средств
Бухгалтерские проводки при возмещении вывяленной потери ценностей по чрезвычайным обстоятельствам в пределах нормы убыли
1 08-3 91-1 Оприходована (возмещена) убыль ценностей – усушка, утруска, распыл и т. п. в пределах норм на затраты капитального строительства. Убыль ценностей по нормам отражена в составе прочих доходов организации
Бухгалтерские проводки при восстановлении НДС по списанным ценностям в случае их недостачи, боя или порчи по чрезвычайным обстоятельствам, если для ценностей определены нормы убыли
1 91-2 68 субсчет «Расчеты по НДС» Восстановлена сумма НДС по ценностям, списанным в связи с их недостачей или порчей сверх норм естественной убыли. Сумма НДС по недостающим или испорченным ценностям сверх норм естественной убыли отражена в качестве прочих расходов или
19-3 68 субсчет «Расчеты по НДС» Восстановлена сумма НДС по ценностям, списанным в связи с их недостачей или порчей сверх норм естественной убыли
91-2 19-3 Сумма НДС по недостающим или испорченным ценностям сверх норм естественной убыли отражена в качестве прочих расходов

Отражение в бухгалтерском учете передачи проектной документации, разработанной сторонней организацией.

Дебет Кредит Содержание операции
Бухгалтерские проводки при отражении расходов по приобретению проектной документации на строительство объекта основных средств
1 08 60, 76 Отражена в качестве внеоборотных активов фактическая стоимость без НДС приобретенной проектной документации
2 19 60, 76 Отражен НДС по приобретенной проектной документации
Бухгалтерские проводки при перечислении денежных средств
1 60, 76 51 Оплачена стоимость проектных работ
Бухгалтерские проводки при продаже проектной документации. Предприятием принято решение о нецелесообразности использования проектной документации при строительстве объекта и о продаже ее другому предприятию по договорной стоимости
1 62, 76 91-1 Отражена выручка от реализации проектной документации
2 91-2 68 субсчет «Расчеты по НДС» Начислена задолженность бюджету по НДС со стоимости реализованной документации
3 91-2 08 Списаны на прочие расходы фактические затраты (себестоимость) проектной документации
4 68 субсчет «Расчеты по НДС» 19 Принят к вычету НДС по проектной документации
Бухгалтерские проводки при поступлении денежных средств
1 51 62, 76 Отражена оплата проектной документации

Из журнала «Учет в строительстве» № 12, Декабрь 2013

Формирование стоимости объекта при строительстве собственными силами

Создание основного средства

Каковы правила отражения операций?

Бухгалтерский учет

Следует руководствоваться Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утверждено письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160).

Учет расходов ведется на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (субсчет «Строительство объектов основных средств») нарастающим итогом с начала строительства в разрезе отчетных периодов до ввода объекта в действие (п. 1.4, 2.2, 2.3 Положения № 160).

Затраты на строительство (зарплата работников с начисленными на нее взносами, стоимость материалов, сумма амортизации производственного оборудования и пр.) учитываются по фактическим расходам на строительно-монтажные работы (СМР). К ним относится и договорная стоимость работ, выполненных подрядной организацией (без учета НДС).

Налоговый учет

Налог на прибыль. При использовании основных средств собственного производства их первоначальная стоимость определяется как стоимость готовой продукции.

Затраты формируют первоначальную стоимость амортизируемого имущества без учета принимаемого к вычету НДС (п. 5 ст. 270, п. 1 ст. 257 Налогового кодекса РФ).

Налог на добавленную стоимость. СМР для собственного потребления, согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса РФ, подлежат обложению НДС. При этом налоговое законодательство не содержит их расшифровки. Обратимся к другим источникам. К строительно-монтажным работам, выполненным хозяйственным способом, относятся работы, осуществляемые для своих нужд собственными силами организации. В том числе работы, для выполнения которых организация выделяет на стройку рабочих основной деятельности с выплатой им заработной платы по нарядам строительства. А также работы, выполненные строительными организациями по собственному строительству (не в рамках подрядных договоров, а например, при реконструкции собственного административно-хозяйственного здания, в ходе строительства собственной производственной базы и т. п.). › | *

› | Понятие раскрыто в пункте 22 Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения № 1-предприятие «Основные сведения о деятельности организации» (утверждены приказом Росстата от 20 декабря 2012 г. № 643).

При исчислении налога учитывают лишь СМР капитального характера, в результате которых создаются новые объекты основных средств, в том числе объекты недвижимого имущества (здания, сооружения и т. п.). Или изменяется их первоначальная стоимость в случаях достройки, дооборудования, реконструкции и т. д. (письмо Минфина России от 5 ноября 2003 г. № 04-03-11/91).

В налоговую базу, согласно пункту 2 статьи 159 Налогового кодекса РФ, входит только стоимость работ, выполненных своими силами, без учета стоимости работ, произведенных подрядными организациями (решение ВАС РФ от 6 марта 2007 г. № 15182/06).

Налоговая база определяется на последнее число каждого квартала. Сумма НДС при этом равна произведению базы и ставки налога (18%). Начисленную сумму налога организация вправе принять к вычету на момент определения налоговой базы (п. 10 ст. 167, п. 1 ст. 166, ст.163, п. 3 ст. 164, п. 6 ст. 171, п. 5 ст.172 Налогового кодекса РФ).

На последнее число каждого квартала (пока идет строительство) нужно составить счет-фактуру и зарегистрировать его:

  • в журнале учета полученных и выставленных счетов-фактур… – в части 1 «Выставленные счета-фактуры» (подп. «а» п. 7 Правил ведения журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур…);
  • в книге продаж… (п. 3, 21 Правил ведения книги продаж…);
  • в книге покупок… (п. 20 Правил ведения книги покупок…).

Формы документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утверждены постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2011 г. № 1137.

Учтите: суммы «входного» НДС, предъявленные поставщиками и подрядчиками, организация принимает к вычету в обычном порядке – на дату принятия материалов или работ к учету на основании полученного счета-фактуры.

2 сентября 2013 года ООО «СтройРесурс» (общая система налогообложения) приобрело материалы стоимостью 1 180 000 руб. (в том числе НДС – 180 000 руб.) для строительства собственного здания цеха по производству стройматериалов, в тот же день передав их в производство. 30 сентября 2013 года в бухгалтерию сданы заказ-наряд на выполненные работы по строительству цеха на сумму 500 000 руб. и материальный отчет о расходе материалов на сумму 1 000 000 руб. На основании заказ-наряда начислена зарплата рабочим, занятым на строительстве цеха, и взносы во внебюджетные фонды (в том числе на травматизм). Общая сумма зарплаты с начислениями составила 654 500 руб. (500 000 руб. + 500 000 руб. ? 30,9%).

Бухгалтер ООО «СтройРесурс» отразил операции следующими записями.

2 сентября 2013 года:

ДЕБЕТ 10 КРЕДИТ 60
– 1 000 000 руб. (1 180 000 – 180 000) – приобретены материалы;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
– 180 000 руб. – выделен НДС со стоимости материалов;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 10
– 1 000 000 руб. – переданы материалы в производство;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19
– 180 000 руб. – принят к вычету НДС со стоимости материалов.

30 сентября 2013 года:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 70 (69)
– 654 500 руб. – начислена зарплата и взносы работникам, занятым на строительстве;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 68
– 297 810 руб. ((1 000 000 руб. + 654 500 руб.) ? 18%) – начислен НДС со стоимости СМР, выполненных собственными силами;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19
– 297 810 руб. – принят к вычету НДС, начисленный со стоимости СМР.

Возведение объекта для продажи

Затраты на сооружение объекта недвижимости, предназначенного для продажи, по мнению автора, следует отражать на счете 20 «Основное производство».

При строительстве жилых домов НДС по затратам, связанным с их строительством, включается в расходы, поскольку реализация жилья налогом на добавленную стоимость не облагается (подп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ). При реализации же нежилых помещений НДС подлежит уплате в бюджет в общем порядке. Поэтому налог, связанный с затратами на строительство нежилых помещений, принимается к вычету. › |

› | При осуществлении операций, облагаемых и не облагаемых НДС, организации необходимо вести раздельный учет сумм налога, уплаченных поставщикам и подрядчикам.

В налоговом учете затраты на возведение объекта должны рассматриваться как затраты на создание готовой продукции и оцениваться по прямым статьям расходов (п. 2 ст. 319 Налогового кодекса РФ).

Воспользуемся условиями примера 1, заменив компанию и цель строительства: ООО «ЖилСтрой» сооружает жилой дом для продажи. А также сумму материального отчета – 1 180 000 руб. Добавим, что 30 сентября 2013 года получено разрешение на ввод здания в эксплуатацию. А 31 октября 2013 года (на дату регистрации договора купли-продажи) покупателю передана по акту квартира стоимостью 2 000 000 руб. (цифры условные, порядок учета рассматривается на примере одной квартиры). Бухгалтер ООО «ЖилСтрой» сделал в учете следующие записи.

2 сентября 2013 года:

ДЕБЕТ 10 КРЕДИТ 60
– 1 180 000 руб. – приобретены материалы (НДС включен в стоимость);

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 10
– 1 180 000 руб. – переданы материалы в производство.

30 сентября 2013 года:

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 70 (69)
– 654 500 руб. – начислена заработная плата и взносы;
ДЕБЕТ 43 КРЕДИТ 20
– 1 834 500 руб. (1 180 000 + 654 500) – введен в эксплуатацию жилой дом (сформирована себестоимость готовой продукции).

31 октября 2013 года:

ДЕБЕТ 62
КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка»
– 2 000 000 руб. – передана квартира покупателю;

ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж»
КРЕДИТ 43
– 1 834 500 руб. – списана себестоимость квартиры.

Долевое строительство

Здесь тоже есть ряд особенностей.

Бухгалтерский учет

Деятельность по строительству собственными силами жилого дома в целях последующей передачи квартир участникам, по мнению автора, можно рассматривать как выполнение строительных работ и оказание услуг застройщиком для указанных лиц.

Расходы на строительство компания отражает по дебету счета 20 с разделением по двум статьям (субсчетам): расходы на строительство и расходы на содержание застройщика. › |

› | Поступления от дольщиков квалифицируются в соответствии с пунктом 12 ПБУ 9/99 как доходы от обычных видов деятельности (выручка) и тоже делятся на два вида: возмещение расходов на строительство и вознаграждение застройщика.

Выручку нужно отразить на дату передачи квартир дольщикам по передаточным актам. До этого момента привлеченные средства участников учитываются в составе кредиторской задолженности в качестве полученных авансов или предоплаты (п. 3 ПБУ 9/99).

Для учета расчетов с участниками долевого строительства, по мнению автора, можно использовать счет 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками».

Налоговый учет

Налог на прибыль. Средства дольщиков (инвесторов), аккумулированные на счетах застройщика, в состав доходов не входят при условии ведения раздельного учета по ним (если раздельный учет не ведется, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения. Такие правила установлены в подпункте 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ).

При нецелевом использовании полученных средств их нужно отнести к внереализационным доходам на дату нецелевого использования (п. 14 ст. 250, подп. 9 п. 4 ст. 271 Налогового кодекса РФ).

Иными словами, в состав доходов застройщика после завершения строительства включается только разница между суммой, полученной от дольщиков, и суммой затрат на строительство. Причем даже в том случае, если застройщик выполняет работы собственными силами. Это подтверждают письма Минфина России от 25 марта 2008 г. № 03-07-10/02 и от 8 февраля 2007 г. № 03-11-04/2/29.

Соответственно затраты застройщика на строительство не учитываются и в расходах (см. письма Минфина России от 1 апреля 2008 г. № 03-03-06/1/219, от 19 июля 2006 г. № 03-03-04/1/599, п. 5.2 Порядка заполнения налоговой декларации... утвержденного приказом ФНС России от 22 марта 2012 г. № ММВ-7-3/174@).

А вот затраты на содержание застройщика в расходах признаются.

Налог на добавленную стоимость. Здесь несколько сложных моментов.

1. Чиновники считают, что работы по сооружению собственными силами застройщика многоквартирных домов подлежат обложению НДС в общеустановленном порядке. На это указано в письме Минфина России от 8 июня 2011 г. № 03-07-10/11. В то же время услуги застройщика от НДС освобождены, за исключением услуг, оказываемых при возведении объектов производственного назначения (подп. 23.1 п. 3 ст.149 Налогового кодекса РФ).

Поэтому при поступлении от дольщиков авансов их необходимо разделить исходя из положений пункта 1 статьи 154 Налогового кодекса РФ:

  • на часть, предназначенную на возмещение затрат на строительство объекта собственными силами застройщика (включается в налоговую базу как оплата (частичная оплата), полученная в счет предстоящего выполнения работ, подлежащих налогообложению);
  • на часть, получаемую на оплату услуг застройщика (в налоговую базу по НДС не включается, если застройщик пользуется освобождением от налога). › |

› | Застройщик вправе отказаться от освобождения, подав в свою налоговую инспекцию соответствующее заявление не позднее 1-го числа налогового периода (квартала), с которого он планирует отказ от льготы или приостановление ее использования (п. 5 ст. 149 Налогового кодекса РФ).

2. Теперь немного о вычетах. При выполнении застройщиком СМР собственными силами «входной» НДС по приобретенным товарам (работам, услугам), стоимость которых включается в налоговую базу, подлежит вычету в общем порядке. В том числе по проектным работам, услугам по аренде земельного участка и т. д.

3. И наконец об окончательном определении налоговой базы.

На день выполнения работ налог нужно начислить еще раз, но уже не с авансов, а со стоимости выполненных работ, приняв к вычету суммы налога, начисленные ранее с полученных авансов (п. 14 ст. 167, п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 Налогового кодекса РФ). При этом также следует помнить, что суммы возмещения расходов на строительство облагаются налогом на добавленную стоимость, а вознаграждение застройщика при сооружении жилья нет. Поэтому необходимо вести раздельный учет сумм налога, уплаченных поставщикам и подрядчикам.

ООО «Престиж» строит многоквартирный дом (долевое участие).

Строительство ведется своими силами (данные по затратам на строительство возьмем из примера 1).

2 сентября 2013 года поступили деньги от участника на возмещение затрат на строительство в сумме 2 000 000 руб. и на вознаграждение застройщика – 300 000 руб. (цифры условные, для упрощения примера все данные приведены из расчета на одного дольщика).

31 октября 2013 года получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию, и тогда же квартира передана дольщику.

Бухгалтер ООО «Престиж» отразил указанные операции следующими проводками.

2 сентября 2013 года:

ДЕБЕТ 51
КРЕДИТ 62 субсчет «Авансы полученные» (субсчет второго уровня «Операции, облагаемые НДС»)
– 2 000 000 руб. – поступили деньги дольщика на возмещение затрат на строительство;

ДЕБЕТ 51
КРЕДИТ 62 субсчет «Авансы полученные» (субсчет второго уровня «Операции, не облагаемые НДС»)
– 300 000 руб. – поступили средства от дольщика на вознаграждение застройщика;

ДЕБЕТ 76 субсчет «НДС, начисленный с авансов»
КРЕДИТ 68
– 305 084,75 руб. (2 000 000 руб. ? 18/118) – начислен НДС с аванса;

ДЕБЕТ 10 КРЕДИТ 60
– 1 000 000 руб. (1 180 000 – 180 000) – приобретены материалы;

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
– 180 000 руб. – выделен НДС со стоимости материалов;

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 10
– 1 000 000 руб. – переданы материалы в производство;

ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19
– 180 000 руб. – принят к вычету НДС со стоимости материалов.

30 сентября 2013 года:

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 70 (69)
– 654 500 руб. – учтены затраты на строительство дома.

31 октября 2013 года:

ДЕБЕТ 62
КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка» (субсчет второго уровня «Операции, облагаемые НДС»)
– 2 000 000 руб. – отражена стоимость выполненных СМР;

ДЕБЕТ 62
КРЕДИТ 90 субсчет «Выручка» (субсчет второго уровня «Операции, не облагаемые НДС»)
– 300 000 руб. – отражено вознаграждение застройщика;

ДЕБЕТ 90 субсчет «Себестоимость продаж»
КРЕДИТ 20
– 1 654 500 руб. – списана себестоимость строительства;

ДЕБЕТ 90 субсчет «НДС»
КРЕДИТ 68
– 305 084,75 руб. (2 000 000 руб. ? 18/118) – начислен НДС со стоимости выполненных СМР;

ДЕБЕТ 62 субсчет «Авансы полученные» (субсчет второго уровня «Операции, облагаемые НДС»)
КРЕДИТ 62 субсчет «Расчеты с заказчиками»
– 2 000 000 руб. – зачтен аванс;

ДЕБЕТ 62 субсчет «Авансы полученные» (субсчет второго уровня «Операции, не облагаемые НДС»)
КРЕДИТ 62 субсчет «Расчеты с заказчиками»
– 300 000 руб. – зачтен аванс;

ДЕБЕТ 68
КРЕДИТ 76 субсчет «НДС, начисленный с авансов»
– 305 084,75 руб. – принят к вычету НДС, начисленный с аванса.

Важно запомнить
Строительно-монтажные работы, выполненные для собственного потребления, подлежат обложению НДС, при этом начисленный НДС принимается к вычету (подп. 3 п. 1 ст. 146, п. 6 ст. 171 Налогового кодекса РФ).

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Страховые взносы на обязательное пенсионное страхование в фиксированном размере, зачисляемые в ПФР на выплату страховой пенсии (исчисленные с дохода свыше 300 000 руб. за периоды, истекшие до 1 января 2017 года) - 182 1 02 02140 06 1200 160.

За период с 2017 — КБК единый и для фиксированного в части ПФР, и для превышения 1% — 182 1 02 02140 06 1110 160.

  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


У вас порядок в документах или бардак?

Где вы храните бухгалтерские документы?

Как часто вы подшиваете документы?

Вы следите за сроками хранения документов?

Как вы уничтожаете документы, по которым истек срок хранения?

В бухгалтерии есть ненужные документы, которые жалко выбросить?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка