Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23
21 июля 2015 3 просмотра

Организация-застройщик, у которой в аренде земля, заключила договор инвестирования.Инвестор в соответствии с Договором принимает на себя обязательство осуществлять финансирование путём передачи инвестиций в строительство Производственного комплекса лекарственных средств на земельном участке, а Застройщик обязуется собственными и привлеченными силами обеспечить возведение объекта в соответствии с проектной документацией и после завершения строительства - передать обозначенные в настоящем Договоре помещения в указанном объекте, в собственность Инвестора. Как в бухучете отразить поступление денежных средств у Застройщика по данному договору?

Средства на финансирование строительства, полученные от инвестора, учитываются у застройщика на отдельном субсчете к счету 76, например «Расчеты с инвесторами». В момент их получения делается проводка:

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» – получены средства инвесторов на строительство объекта.

Обоснование

Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении доходы от строительства объекта для стороннего инвестора

Застройщик может возводить объект за счет собственных средств или за счет привлеченных средств.

Застройщик, который строит за счет привлеченных средств, может это делать в рамках договора инвестирования в строительство или в рамках договора участия в долевом строительстве.

Об отражении доходов застройщика по договору участия в долевом строительстве см. Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов.

Бухучет

В бухучете порядок отражения доходов застройщика по договору инвестирования в строительство зависит от способа выполнения строительно-монтажных работ:

  • с привлечением подрядной организации;
  • собственными силами.

Это объясняется тем, что способ ведения строительства связан с функциями, которые выполняет застройщик.

Если застройщик строит объект подрядным способом, то он выполняет только функции застройщика. От инвестора он получает денежные средства:

  • на финансирование строительства;
  • на содержание застройщика (вознаграждение застройщику за услуги по организации строительства).

Средства на финансирование строительства учитывайте на отдельном субсчете к счету 76, например «Расчеты с инвесторами». В момент их получения делайте проводку:

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвесторами»
– получены средства инвесторов на строительство объекта.*

Сумму вознаграждения застройщика за услуги по организации строительства отражайте на отдельном субсчете к счету 62, например, «Расчеты с инвесторами».

Вознаграждение, полученное до момента признания выручки, учитывайте в порядке, предусмотренном для учета авансов полученных. Для этого сделайте проводки:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 62 субсчет «Авансы полученные»
– получен аванс на вознаграждение застройщика;

Дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС с авансов полученных.

Средства на финансирование строительства доходом застройщика не являются. Однако впоследствии часть этих средств (например, в сумме экономии) может быть признана вознаграждением застройщика. В такой ситуации суммы, признанные вознаграждением, учтите в составе доходов.*

Доходом (выручкой) застройщика по инвестиционному договору на строительство объекта является вознаграждение за оказание застройщиком услуг по организации строительства (п. 5 ПБУ 9/99).

Размер вознаграждения определяется условиями договора. Так, например, договором можно установить следующие способы определения вознаграждения:

  • фиксированная сумма;
  • процент от сметной стоимости строительства;
  • сумма экономии целевых средств, которые остаются в распоряжении застройщика после окончания строительства;
  • комбинированный способ, когда общая сумма вознаграждения складывается из заранее установленного размера (в виде фиксированной суммы или процентного отношения) и экономии по окончании строительства (полной или ее части).

Выручку от реализации услуг по организации строительства застройщик признает при одновременном выполнении следующих условий:

  • застройщик имеет право на получение этой выручки, что подтверждается договором или другим документом;
  • сумма выручки может быть определена;
  • застройщик получил оплату за выполненные работы либо у него есть уверенность в получении оплаты. Например, у застройщика имеются документы (договор, акт приемки выполненных работ, гарантийное письмо и т. д.), на основании которых он может потребовать оплаты выполненных работ;
  • услуга оказана;
  • расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.

Это следует из положений пункта 12 ПБУ 9/99.

Как правило, период признания выручки в бухучете зависит от длительности договора инвестирования в строительство:

  • после передачи построенного объекта инвестору, если договор инвестирования носит краткосрочный характер (менее 12 месяцев);
  • по мере готовности, если договор инвестирования носит долгосрочный характер либо сроки его начала и окончания приходятся на разные годы.

Это следует из положений пунктов 12 и 13 ПБУ 9/99 и пунктов 12 и 17 ПБУ 2/2008.

По краткосрочным договорам выручку отражайте на дату составления акта приемки-передачи (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99,ч. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

Если услуги застройщика считаются оказанными по мере готовности, выручку отражайте на отчетную дату по тому же принципу, что и подрядчики (п. 217 и 23 ПБУ 2/2008).

Малые предприятия могут признавать выручку в соответствии с ПБУ 9/99 (включая возможность использования кассового метода учета доходов), не применяя ПБУ 2/2008. То есть такие организации вправе выбрать период отражения выручки по своему усмотрению. Независимо от длительности договора инвестирования в строительство (п. 2.1 ПБУ 2/2008п. 6 информации Минфина России № ПЗ-3/2015письмо Минфина России от 25 марта 2013 г. № 03-11-06/2/9208).

Выручку от реализации услуг по организации строительства на момент ее признания отразите проводкой:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации услуг по организации строительства.

При этом затраты застройщика списываются со счета 26 «Общехозяйственные расходы» в дебет счета 90-2.

После окончания строительства начислите НДС, если застройщик является плательщиком этого налога. Начисление НДС отразите проводкой:

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС со стоимости оказанных услуг по организации строительства.

Если ранее был учтен полученный аванс на выплату вознаграждения, сделайте следующие проводки:

Дебет 62 субсчет «Авансы полученные» Кредит 62 субсчет «Расчеты с инвесторами»
 зачтен аванс, ранее полученный от инвестора на выплату вознаграждения;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных»
– восстановлен НДС, уплаченный с суммы авансов.

Передачу инвестору построенного объекта отразите следующими проводками:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 08-3
– передан инвестору построенный объект (в части стоимости выполненных работ без НДС);

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 19
– передан инвестору построенный объект (в части «входного» НДС, предъявленного подрядчиками на основании сводного счета-фактуры (письмо Минфина России от 18 октября 2011 г. № 03-07-10/15).

После списания расходов в дебет счета 76 в учете может образоваться:

  • экономия средств инвестора (сумма полученного финансирования превысила расходы на строительство);
  • недостаток средств инвестора (сумма расходов на строительство превысила сумму полученного финансирования).

Сумму недостатка средств, возмещенную инвестором, отразите проводкой:

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с инвесторами»
– получены от инвестора недостающие средства.

Списание суммы экономии зависит от условий договора инвестирования в строительство. Если по условиям договора сумма экономии подлежит возврату инвестору, эту операцию отразите проводкой:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 51
– перечислена инвестору сумма экономии.

Сумма экономии, которая по условиям договора не подлежит возврату инвестору, признается вознаграждением застройщику. В этом случае сделайте в учете следующие проводки:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвестором» Кредит 90-1
– отражена в составе доходов сумма экономии, признанная вознаграждением застройщику.

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС с суммы экономии, признанной вознаграждением застройщику.

<…>

Если застройщик строит объект собственными силами, то он выполняет функции подрядчика. В такой ситуации доходы отражайте в том же порядке, что и подрядчик. Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда.

При расчете налогов порядок учета доходов от реализации работ и услуг по договору инвестирования в строительство зависит от системы налогообложения, которую применяет застройщик.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка