Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Чиновники советуют перепроверить данные работников

Подписка
Срочно заберите все!
№24
29 июля 2015 332 просмотра

Наше предприятие в мае 2015 г. реорганизовано из КГ МУП в ООО путем преобразования. Учредителем нашего ООО является администрация города Когалыма в лице Комитета по управлению имуществом (КУМИ). С июня 2015 г. мы являемся арендаторами здания, в котором находится наше предприятие, согласно заключенному договору аренды с собствеником здания, т.е.с КУМИ. Договорзаключен на основании проведенного аукциона. Сейчас собственник требует от нас застраховать муниципальное имущество, т.е. здание и еще заключить договор аренды земельного участка, на территории которого находится здание. Ранее, когда мы были КГ МУП, мы владели зданием на праве хозяйственного ведения, поэтому требование собственника страховать муниципальное имущество и платить за аренду земельного участка мы считаем было правомерным. Сейчас мы являемся Арендаторами и платим немалую плату за аренду здания. Правомерным ли является требование собственника, т.е. Арендодателя, о страховании здания и заключения договора аренды земельного участка?

Обязанность арендатора страховать арендуемое имущество определяется договором аренды. В отсутствии данной обязанности в договоре аренды, требование арендодателя застраховать арендуемое имущество необоснованно.

В свою очередь, законодательством установлен принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, сооружения. В частности, в пункте 1 статьи 652 ГК РФ закреплено правило, согласно которому арендатору здания или сооружения одновременно с передачей прав на такую недвижимость передаются и права на ту часть земельного участка, на котором она расположена и который необходим для ее использования. Пари этом, если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением. Необходимость заключения отдельного договора о передаче участка в данном случае отсутствует, поскольку права на участок перешли арендатору здания в силу императивных требований закона.

Таким образом, арендатор здания в период действия договора аренды в любом случае является законным владельцем земельного участка, который занят зданием и необходим для его использования, в связи с чем заключение самостоятельного договора аренды участка не обязательно.

При этом для арендатора здания действует важная гарантия - установленная в договоре аренды здания плата за пользование зданием включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, если иное не предусмотрено законом или договором. Это правило установлено в ст.654 ГК РФ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

1.Что необходимо проверить арендатору при составлении и заключении договора аренды недвижимого имущества

<…>

«Договор аренды в большинстве случаев фактически является договором присоединения арендатора к договору арендодателя. Это происходит путем подписания арендатором того проекта договора, который подготовлен самим арендодателем. Если есть типовой проект договора, то в нем осталось только согласовать сам предмет договора (т. е. указать, какое именно недвижимое имущество будет сдаваться в аренду), срок аренды, а также прописать размер арендной платы и реквизиты арендатора. Кроме того, некоторые условия будут разными в зависимости от того, подлежит договор государственной регистрации или нет.

В то же время в каждом конкретном случае по предложению арендатора арендодатель может изменить те или иные условия типового проекта договора. Арендатору имеет смысл попытаться предложить те условия, которые наилучшим образом защищают его права и интересы. Например, предложить включить в договор неустойку на случай досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

В любом случае при составлении договора аренды юристу арендатора необходимо проверить, соответствует ли текст договора:

  • законодательству;
  • уже достигнутым с арендодателем договоренностям;
  • оптимальному, с точки зрения арендатора, распределению прав и обязанностей между сторонами.

Предмет договора

Предмет договора аренды – условие об имуществе, которое передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование (объект аренды). При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а сам договор признается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Следовательно, для того, чтобы избежать признания договора аренды незаключенным, в договоре нужно с достаточной полнотой индивидуализировать недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды.

Индивидуализировать недвижимое имущество можно по информации, которая содержится:

  • в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • в документах технического учета недвижимого имущества (документах БТИ).

К числу документов БТИ относятся:

  • технический или кадастровый паспорт недвижимого имущества (выписки из таких паспортов);
  • поэтажный план недвижимого имущества и экспликации к плану;
  • выписка из реестра объектов градостроительной деятельности.

Если договор аренды долгосрочный и подлежит государственной регистрации, то к нему обязательно нужно представить документы, содержащие графическое и (или) текстуальное описание объекта недвижимости. Как правило, это документы органов технической инвентаризации объектов недвижимости. Если таких документов нет в распоряжении арендодателя, их можно заказать и получить в территориальном отделении БТИ по местонахождению объекта аренды.

В то же время, если право на недвижимое имущество ранее было зарегистрировано за арендодателем, представление кадастрового паспорта на объект аренды не обязательно. Стороны могут представить иной документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание передаваемого в аренду объекта недвижимости (например, удостоверенный сторонами графический план объекта аренды). В таких случаях отказ в регистрации договора аренды не допускается (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13); далее – постановление № 73 в ред. постановления Пленума ВАС РФ № 13).

131.78449 (11,17)

Каким образом арендатору необходимо индивидуализировать в договоре аренды такой объектнедвижимости, как находящееся в здании нежилое помещение (комнату, офис и т. п.)

При аренде помещения нужно учитывать, что в документах государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним содержится информация о самом здании, в котором находится помещение. Поэтому при аренде помещения особое значение приобретают именно документы органов технической инвентаризации недвижимого имущества, в которых содержится информация в том числе о количестве этажей, площади этажей, помещениях, находящихся на этажах, и их площади.

Пример индивидуализации нежилого помещения в договоре аренды

«Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату недвижимое имущество (нежилое помещение), именуемое далее "Помещение", находящееся в собственности Арендодателя в соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права от ________ г. № ___________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № _________________, площадью 100 кв. м (сто квадратных метров), расположенное в здании по адресу: г. Москва, ул. Кремлевская, д. 10, второй этаж, помещение I, комнаты № 1–18».

131.78450 (11,17)

Как поступить арендатору, если фактическая площадь помещения не соответствует данным технического учета

В отдельных случаях фактическая площадь помещения может не соответствовать данным технического учета. Например, если в помещении произошла реконструкция или перепланировка, но ее не отразили в документах технического учета. В этом случае у арендатора могут возникнуть определенные риски. Например, если фактическая площадь помещений меньше той, которая указана в документах технического учета, то арендатор должен будет платить за излишнюю площадь помещения, которой он не может пользоваться.

Чтобы исключить подобные ситуации, арендатор может предложить арендодателю провести собственный осмотр и обмер площади недвижимого имущества. Если фактическая площадь окажется меньше указанной в техническом паспорте БТИ, то это поможет снизить размер уплачиваемой арендной платы. Можно порекомендовать арендатору следующие варианты решения этого вопроса:

  1. Предложить арендодателю составить на основании проведенного осмотра (обмена) план (схему) сдаваемой в аренду недвижимости. Составленные сторонами планы объекта аренды будут являться неотъемлемым приложением к договору аренды и должны быть подписаны обеими сторонами договорааренды. Иначе возникнут трудности с доказыванием факта согласования воли сторон договора в отношении предмета аренды, в связи с чем договор может быть признан незаключенным. Однако составить собственные планы (схемы) объекта аренды стороны могут лишь в случае, если договор не подлежит государственной регистрации. Дело в том, что для регистрации договора необходимо получить из БТИ документы с датой их выдачи не позднее одного года до обращения в регистрирующий орган.
  2. Предложить арендодателю обратиться в органы технической инвентаризации, чтобы они провели новое обследование и выдали документы технического учета, содержащие актуальную информацию о характеристиках недвижимого имущества. Эта процедура потребует времени. Однако если договор подлежит регистрации, то без таких документов не обойтись. Ведь существующие документы уже устарели и содержат недостоверную информацию, а для регистрации договора необходимо получить из БТИ документы с датой их выдачи не позднее одного года до обращения в регистрирующий орган.Однако перед тем, как обратиться к арендодателю с предложением провести обмер площади объекта аренды, арендатору стоит просчитать все плюсы и минусы. Дело в том, что далеко не всегда удается применить на практике способы, позволяющие минимизировать юридические риски. Даже если удастся выявить расхождение, оно может оказаться не таким уж и большим. Зато арендодатель может вообще передумать заключать договор аренды с таким дотошным арендатором.

131.78451 (11,17)

Как поступить арендатору, если данные о недвижимом имуществе по свидетельству о собственности и по документам БТИ не совпадают

В отдельных случаях номера здания, в котором располагается сдаваемое в аренду помещение, по свидетельству о собственности и документам БТИ не совпадают (например, по свидетельству – д. 10, по документам БТИ – д. 10/1).

В этом случае арендатору нужно потребовать от арендодателя, чтобы последний запросил соответствующую справку в органах технической инвентаризации недвижимого имущества, подтверждающую фактическое совпадение различных адресов по документам технического учета и государственной регистрации.

В краткосрочных договорах аренды предмет договора можно индивидуализировать и без документов госрегистрации и БТИ. А именно путем составления сторонами плана или схемы недвижимого имущества, в которой будет отражено точное местоположение и описание объекта аренды. Для сторон договора такой способ может оказаться проще, чем запрашивать соответствующие документы в отделениях Росреестра и органов технической инвентаризации недвижимого имущества. В частности, такой способ придется использовать, если в отношении объекта недвижимого имущества не осуществляется техническая инвентаризация либо сведения технической инвентаризации не соответствуют фактическим техническим характеристикам помещения (например, в случае последующей реконструкции помещения). Кроме того, данный порядок можно использовать при аренде объектов незавершенного строительства.

Составленный сторонами план (схема) объекта аренды будет являться неотъемлемым приложением к договору аренды и должен быть подписан обеими сторонами договора аренды. В противном случае возникнут трудности с доказыванием факта согласования воли сторон договора в отношении предмета аренды, в связи с чем договор может быть признан незаключенным.

131.78452 (11,17)

Можно ли получить в аренду часть помещения, если да, то как арендатору нужно ее индивидуализировать в договоре

Да, можно. Закон подобных ограничений не содержит.

Индивидуализировать часть помещения можно, обозначив сдаваемую в аренду площадь на поэтажных планах. Для этого на плане нужно отметить ту часть помещения, которая передается в аренду. И здесь же указать ее площадь. Кроме того, для индивидуализации объекта аренды стороны вправе составить иной документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание передаваемой в аренду площади.

Такая позиция содержится в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договореаренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

131.78453 (11,17)

Может ли арендатор взять в аренду часть стены или крыши здания

Да, может. Закон подобных ограничений не содержит.

В соответствии с разъяснениями ВАС РФ допускается передача во временное пользование части крыши здания. К таким договорам будут применяться по аналогии положения законодательства о договореаренды, в том числе о необходимости государственной регистрации договоров аренды, заключенных на срок в один год или более (п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). Аналогичный вывод можно сделать и в отношении аренды части стены здания.

В то же время при получении во временное пользование части крыши или стены здания необходимо помнить о следующих рисках. Во-первых, сдаваемую площадь необходимо индивидуализировать. Это необходимо для того, чтобы согласованная воля сторон была отражена в договоре, а также для того, чтобы сам договор не был признан незаключенным. Во-вторых, арендатор должен иметь возможность использовать сдаваемую в аренду часть крыши или стены здания по назначению. Например, если арендатор желает использовать часть стены или крыши здания для наружной рекламы, то следует иметь в виду, что в размещении наружной рекламы в отдельных случаях может быть отказано (ст. 19 Федерального закона от 13 марта 2006 г. № 38-ФЗ «О рекламе»).

131.78454 (11,17)

Объект аренды не был индивидуализирован в договоре надлежащим образом. Может ли арендатор на этом основании потребовать признать договор незаключенным

Да, может. Но только до момента начала исполнения договора аренды (т. е. до того момента, когда арендатор получил недвижимое имущество и принял его без каких-либо возражений).

Если же договор аренды фактически исполнялся сторонами (например, имущество было передано арендатору, при принятии объекта аренды арендатор не заявил возражений, впоследствии пользовался переданным ему помещением, вносил арендную плату и т. п.), то стороны не вправе оспаривать такой договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на незаключенность или недействительность договора.

Такая правовая позиция содержится в пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

131.78455 (11,17)

Арендодатель не является собственником объекта аренды. Будет ли действителен договораренды, который заключен с таким арендодателем

Да, будет.

Отсутствие у арендодателя права собственности на объект аренды в момент заключения договора не является основанием для признания такого договора недействительным. Арендодатель не сможет на этом основании оспорить договор, чтобы выселить неугодного арендатора.

Дело в том, что арендодатель, который заключил договор аренды и принял на себя обязательство по передаче имущества арендатору, должен обладать правом собственности на такое имущество в момент его передачи арендатору. Это вытекает из смысла статьи 608 Гражданского кодекса РФ. Не допускается лишь заключение подобных договоров в тех случаях, когда земельный участок (объект аренды) принадлежит арендодателю на праве постоянного бессрочного пользования либо если объект недвижимости является самовольной постройкой.

Иными словами, ничто не мешает заключить договор аренды, например, офиса или торговой секции, с организацией, которая заявляет, что планирует через год достроить офисный или торговый центр (или купить его у третьего лица).

В случае неисполнения арендодателем обязательства по передаче имущества в аренду в соответствии с условиями договора (например, вещь, являвшаяся предметом договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора аренды. В договоре также в дополнение к этому можно прописать условие о штрафной неустойке на случай такого нарушения со стороны арендодателя.

Кроме того, будет действительным договор аренды, заключенный с арендодателем, который являлся законным владельцем вновь созданного или переданного ему недвижимого имущества, если право собственности такого арендодателя еще не зарегистрировано в установленном порядке. Имеется в виду ситуация, когда арендодатель уже достроил здание (или получил его от продавца), подал документы на государственную регистрацию права собственности, но эта процедура еще не завершилась.

Такая правовая позиция содержится в пункте 10 и абзаце 3 пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Тем не менее, хотя такой договор не будет являться недействительным, арендатору нужно крайне осторожно подходить к заключению договора аренды с лицом, которое не является собственником объектанедвижимости, поскольку это может повлечь для арендатора серьезные риски. Дело в том, что сама по себе возможность взыскания убытков с арендодателя в случае невыполнения последним обязанности по передаче имущества в аренду не является существенной гарантией прав арендатора, поскольку для этого нужно обращаться в суд. А это, как правило, занимает немало времени и сил. Кроме того, сами убытки в таких случаях далеко не всегда очевидны и весьма трудно доказуемы.

Если арендатор все же решит заключить такой договор, ему стоит оценить степень добросовестности потенциального арендодателя, узнать, что планирует сделать арендодатель для того, чтобы исполнить условие договора о передаче имущества арендатору, какие шаги им уже приняты и т. п. Например, вряд ли имеет смысл заключать договор об аренде офисных помещений в бизнес-центре, который арендодатель планирует построить за несколько месяцев или иной крайне незначительный промежуток времени, если строительство бизнес-центра еще даже не начато.

131.78456 (11,17)

Можно ли заключить договор аренды в отношении объекта капитального строительства, если у арендодателя нет разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию

Да, можно.

Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства в момент передачи его арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. Но только при условии, что объект капитального строительства не является самовольной постройкой.

Передача арендатору объекта аренды до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса РФ.

Однако эксплуатация такого объекта без разрешения на ввод в эксплуатацию запрещена. Лица, виновные в этом (в т. ч. арендатор), могут быть привлечены к административной ответственности в соответствии счастью 5 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Такие правила установлены в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договореаренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

131.78457 (11,17)

Могут ли стороны заключить договор, в соответствии с которым нежилые помещения в здании, не введенном в эксплуатацию, на возмездной основе передаются во временное владение будущему арендатору для целей отделки и ремонта

Да, могут.

Гражданское законодательство не запрещает передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта. Однако поскольку пользование таким помещением по назначению до введения здания в эксплуатацию не представляется возможным, это будет не договор аренды в чистом виде, а непоименованный договор, который прямо не предусмотрен в законе, но ему не противоречит.

Кроме того, условие о возмездной передаче помещений в не введенном в эксплуатацию здании для целей отделки и ремонта может быть включено в предварительный договор аренды. В таком случае заключенный договор фактически будет являться смешанным договором, который содержит в себе не только условия предварительного договора аренды недвижимого имущества, но и условия о передаче помещений будущему арендатору за плату для выполнения ремонтных и отделочных работ.

Такая правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. № 9798/12 иабзаце 2 пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред.постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Об этом см. также Арендодатель вправе получать арендную плату в период отделки арендатором объекта, не введенного в эксплуатацию.

При описании объекта аренды необходимо обратить внимание на следующие моменты.

1. Условие о целевом использовании помещения. Поскольку именно арендатор будет использовать помещения под определенные цели, будь то офис, склад и т. п., то этот пункт имеет большое значение. В противном случае может случиться так, что арендатор не сможет использовать объект недвижимости для тех целей, для которых он ему необходим, не сможет осуществлять в помещении свою деятельность, что может повлечь за собой финансовые убытки и иные негативные последствия. Если арендодатель передаст имущество, которое арендатор не сможет использовать по целевому предназначению, то это может быть основанием для применения к арендодателю определенных санкций. Однако для этого условие о целевом использовании объекта аренды важно прописать в договоре весьма четко, в соответствии с пожеланиями арендатора. Следовательно, не нужно указывать в договоре такие общие формулировки, как, например, «имущество арендуется для предпринимательской деятельности» или «имущество передается для осуществления уставной деятельности арендатора».

Пример условия договора о целевом использовании недвижимого имущества

«Помещение предоставляется для использования под офис».

2. Условие о наличии обременений сдаваемого в аренду помещения. При заключении договора аренды будет не лишним проверить, а в самом договоре указать, что сдаваемое в аренду недвижимое имущество не обременено правами третьих лиц. К такому условию будет применяться правило о заверениях об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ).

Пример условия договора об отсутствии обременений у недвижимого имущества, передаваемого варенду

«Передаваемое в аренду по настоящему Договору помещение не обременено правами третьих лиц (арест, право залога, аренда, доверительное управление и т. д.)».

Если не проверить наличие таких обременений, арендатор может столкнуться с существенными затруднениями в использовании помещения и необходимостью досрочного расторжения договора. Как правило, наличие обременений в отношении объекта аренды можно проверить по информации, содержащейся в Едином государственном реестре прав нанедвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Подробнее см. Как получить у Росреестра информацию о недвижимомимуществе.

Однако нужно иметь в виду следующее.

Если арендодатель сдает недвижимое имущество в аренду по частям, то обременение в связи с регистрацией каждого отдельного договора на часть объекта недвижимости устанавливается на всю недвижимую вещь в целом (абз. 3 п. 9 постановления Пленума ВАС РФ № 73 в ред. постановления Пленума ВАС РФ № 13). Поэтому если арендатору передается в аренду не весь объект недвижимости, а только его часть, то наличие обременений в отношении объекта недвижимостиеще не означает, что обременена именно та часть объекта аренды, которая является предметом заключаемого договора. Кроме того, в ЕГРП не отражаются сведения о том, что помещение уже передано другому лицу по краткосрочному договоруаренды. Поэтому наличие или отсутствие такого обременения с достоверной точностью можно установить лишь при личном осмотре объекта аренды перед подписанием договора и (или) акта приема-передачи помещения.

В любом случае включение в договор оговорки такого рода может оттолкнуть недобросовестного арендодателя от заключения договора. А если объект аренды все же окажется под обременением, от арендодателя можно будет потребовать возмещения причиненных убытков. Вместе с тем, поскольку факт причинения убытков и их размер зачастую не так просто доказать, в договоре целесообразно установить штрафную неустойку на случай передачи арендодателем варенду недвижимого имущества, обремененного правами третьих лиц. Кроме того, арендатор в таком случае будет вправе отказаться от исполнения уже заключенного договора при условии, что соответствующие заверения арендодателя носили для арендатора существенный характер.

Такие правила установлены в статье 431.2 Гражданского кодекса РФ.

Арендная плата

В договорах аренды недвижимости условие о цене договора (об арендной плате) является существенным. Если в договоре нет согласованного условия об арендной плате, он считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

При составлении договора следует учитывать следующие важные моменты, касающиеся условий об арендной плате.

  1. Арендная плата может быть выражена не только в денежных показателях, но и в иных формах. Их примерный перечень закреплен в пункте 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ и не является исчерпывающим. К примеру, в качествеарендной платы может быть предусмотрена оплата арендатором путевок для детей сотрудников арендодателя (постановление Президиума ВАС РФ от 30 ноября 2010 г. № 9600/10).
  2. Арендная плата в денежной форме может быть выражена не только в твердой сумме, но и путем указания на механизм ее исчисления (способ ее расчета).*

Пример условия договора, определяющего порядок исчисления арендной платы

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату, определяемую из расчета 100 $ USA (сто долларов США) за 1 квадратный метр в год в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС».

В зависимости от экономической ситуации такой способ определения арендной платы может быть как выгоден (если курс иностранной валюты снижается), так и не выгоден (если курс повышается) для арендатора. Но в любом случае нужно учитывать, что такой способ позволяет арендодателю обойти ограничение, установленное в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Дело в том, что в течение года должен оставаться неизменным либо сам твердый размерарендной платы, либо порядок ее определения. И если арендная плата меняется в зависимости от курса иностранной валюты, это не является изменением условия договора об арендной плате.

  1. По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью (в т. ч. чаще одного раза в год – такое разъяснение дал Пленум ВАС РФ в п. 21 постановления № 73 в ред. постановления Пленума ВАС РФ № 13). Но в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год. Подробнее см. Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышениеарендной платы.
  2. В договоре необходимо прописать, на ком будет лежать обязанность по оплате коммунальных и иных платежей. Как правило, это является обязанностью арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ). В таком случае важно дополнительно указать, включаются ли суммы коммунальных и иных обязательных платежей в сумму арендной платы либо уплачиваются сверх арендных платежей.

Пример: Как правильно прописать в договоре обязанность арендатора уплачивать коммунальные платежи

Если суммы коммунальных платежей включены в арендную плату, то можно прописать это следующим образом: «Оплата за пользование водой, другими коммунальными услугами, а также электроэнергией, вывоз мусора, пользование землей входят в сумму арендной платы. В стоимость аренды не входит стоимость телефонных переговоров».

Если же суммы коммунальных и иных обязательных платежей уплачиваются сверх арендной платы по договору, то необходимо прописать в договоре, каким именно образом арендатор будет обязан оплачивать коммунальные и иные платежи: путем выставления счетов арендодателем либо согласно счетам коммунальных служб.

131.78458 (11,17)

Можно ли прописать в договоре условие о том, что арендатор обязан заключить договор с коммунальными службами и самостоятельно оплачивать коммунальные услуги

Да, можно.

Однако нужно иметь в виду следующее.

1. Арендатор может самостоятельно заключить только договор электроснабжения с энергоснабжащей организацией. В отношении других потребляемых услуг (теплоснабжение, водоснабжение и др.) арендатор самостоятельно заключить такой договор, скорее всего, не сможет.

Дело в том, что субабонент (арендатор), получивший доступ к электросети (теплосети) абонента (арендодателя), способен потреблять энергию самостоятельно. Это в свою очередь позволяет ему заключить соглашение об оплате потребляемой энергии по отдельному договору. Тогда он сам может вести необходимые расчеты за коммунальные услуги, минуя арендодателя. Это вытекает из статьи 539Гражданского кодекса РФ.

Данный вывод разделяется судебной практикой. Согласно позиции арбитражных судов для соглашения между арендатором-субабонентом и энергоснабжающей организацией не важно, через какие именно сети – собственные или принадлежащие другим лицам – арендатор-субабонент потребляет электроэнергию. Такая правовая позиция содержится, например, в постановлениях ФАС Центрального округа от 13 ноября 2002 г. № А35-1883/02С9 и ФАС Северо-Западного округа от 29 августа 2003 г. № А05-9978/02-263/24.

В то же время именно с абонентом, владеющим энергопринимающими устройствами, у субабонента связано право на получение и потребление энергии. Все договоренности между арендатором-субабонентом и поставщиками энергии носят вторичный характер по сравнению с договоренностями арендодателя-абонента с ними. Следовательно, прежде чем арендатору заключать отдельное субабонентское соглашение с коммунальными службами, нужно получить согласие арендодателя на такой способ взаиморасчетов. Такая правовая позиция содержится, например, в постановлениях ФАС Поволжского округа от 31 октября 2002 г. № А12-1988/2002-18 и ФАС Центрального округа от 21 января 2003 г. № А36-138/8-02.

Согласно Гражданскому кодексу РФ данный порядок действует и в отношении других видов коммунальных услуг, если специальными правилами для них не установлено другое (п. 2 ст. 548 ГК РФ). Так, к услугам по оплате водоснабжения такой вариант расчетов не применим. Дело в том, что правилами пользования системами коммунального водоснабжения и канализации установлено, что абонентами указанных услуг могут быть только собственники помещений (п. 1 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1999 г. № 167п. 2 ст. 548 ГК РФ). Поэтому самостоятельно заключить такой договор арендатор не имеет возможности.

2. Если арендатор, вопреки условиям договора, не заключит подобный договор, то оплатить стоимость оказанных коммунальных услуг по требованию коммунальных служб должен будет именно арендодатель как собственник арендованного помещения. Такая правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 10 ноября 2014 г. № 305-ЭС14-1452 и впостановлении Президиума ВАС РФ от 4 марта 2014 г. № 17462/13.

Пример из практики: Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ указала, что если арендатор в нарушение условий договора аренды не заключит договор на предоставление услуг с коммунальными службами, то обязанность по оплате стоимости коммунальных услуг лежит на арендодателе

Стороны заключили договор аренды нежилого помещения в многоквартирном доме.

По условиям договора арендатор был обязан самостоятельно заключить договоры на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг с соответствующими службами на общее имущество дома, которое он будет использовать, пропорционально арендуемой площади.

Арендатор выполнил эту обязанность и заключил договор на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг с ГУП ДЕЗ района.

После этого на общем собрании собственников помещений по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом было принято решение заключить договор с другой управляющей организацией.

Договор с прежней управляющей компанией был расторгнут. Однако договор на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг с новой управляющей организацией арендатор не заключил.

Поскольку арендатор не исполнял обязательства по оплате содержания и текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома, а также не вносил платежи за предоставленные коммунальные услуги, новая управляющая организация обратилась в арбитражный суд с иском к арендатору и арендодателю о взыскании задолженности по оплате оказанных услуг и пени за просрочку платежа.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования к арендатору в полном объеме, арендодатель (собственник помещений) был признан ненадлежащим ответчиком.

Суд апелляционной инстанции и арбитражный суд округа оставили решение суда первой инстанции без изменения.

Суды пришли к выводу о том, что арендатор, будучи непосредственным потребителем коммунальных услуг, должен вносить управляющей организации плату за предоставленные коммунальные услуги, а также плату за содержание общего имущества многоквартирного дома. Данная обязанность возложена на него арендодателем по договору аренды, а также предусмотрена в статье 616 Гражданского кодекса РФ.

Суды также отметили, что собственник в силу заключенного с арендатором договорааренды не несет никаких обязательств по оплате коммунальных услуг за указанное помещение.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ с этим не согласилась и указала следующее.

Бремя содержания имущества возложено на его собственника (ст. 210 ГК РФ).

Собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, которые заключены с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (ч. 3 ст. 154 ЖК РФ).

В законах не содержится норм, которые возлагали бы обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в жилых домах.

Суды, удовлетворяя исковые требования в отношении арендатора, исходили из наличия в договоре аренды обязанности заключить договоры на снабжение помещения энергетическими и прочими ресурсами. По мнению судов, это подтверждало наличие исключения из общего правила, которое установлено в статье 210 Гражданского кодекса РФ.

Однако договор, который бы предусматривал обязательство арендатора перед истцом оплачивать фактически потребленные им при использовании помещения коммунальные услуги, в действительности не был заключен. Стороной договора аренды истец не является. Поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, у судов не имелось оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника нести коммунальные расходы.

Необоснованной также является ссылка судов на пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ, где предусматривается обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено в законе или договоре аренды. Данная правовая норма регулирует правоотношения между сторонами договора аренды и не является основанием для возникновения у арендатора обязанности оплаты расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, которое расположено в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Поэтому с арендатора нежилого помещения были необоснованно взысканы расходы на содержание общего имущества дома.

На основании изложенного Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ отменила обжалованные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 10 ноября 2014 г. № 305-ЭС14-1452).

Пример из практики: Президиум ВАС РФ указал, что обязанность оплачивать коммунальные услуги лежит на арендодателе как собственнике здания, несмотря на то что в договоре аренды стороны пришли к соглашению о том, что арендатор обязан заключить договор теплоснабжения с соответствующей организацией и оплачивать коммунальные услуги

Стороны заключили договор аренды недвижимого имущества, в котором было предусмотрено, что арендатор обязан заключить договор теплоснабжения с соответствующей организацией и оплачивать коммунальные услуги, в том числе и теплоснабжение.

Договор теплоснабжения здания не был заключен ни собственником здания, ни арендатором, оплата тепловой энергии не производилась.

Энергоснабжающая организация, которая осуществляла поставку тепловой энергии через присоединенную сеть в арендованное здание, обратилась в арбитражный суд с иском к собственнику здания о взыскании неосновательного обогащения.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал. Суд первой инстанции исходил из того, что собственник здания не являлся потребителем тепловой энергии, здание было сдано в аренду и собственник возложил на арендатора обязанность производить оплату коммунальных услуг.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил исковые требования. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что здание в спорный период отапливалось, в связи с чем отказ в иске является необоснованным.

Суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции. Суд кассационной инстанции счел, что собственник здания не может быть признан потребителем (абонентом) тепловой энергии по смыслу статьи 539 Гражданского кодекса РФ. Дело в том, что в спорный период здание было передано в аренду другому лицу, а сам собственник не владел энергопринимающим устройством. Поэтому в данном случае основания для взыскания неосновательного обогащения с собственника здания отсутствуют.

Президиум ВАС РФ с этим не согласился и указал следующее.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено в законе или в договоре (ст. 210 ГК РФ). Поэтому арендодатель как собственник здания в силу закона несет расходы на его содержание, поскольку непосредственно на арендатора законом указанное бремя не возложено.

Договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, а потому не может создавать обязанностей для третьих лиц, которые не участвуют в нем в качестве сторон (п. 3 ст. 308 ГК РФ).

Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения (п. 1 ст. 1107 ГК РФ).

Арендодатель как собственник здания не оплатил тепловую энергию, которая была поставлена энергоснабжающей организацией, в результате чего обогатился за счет последнего.

Поэтому у судов отсутствовали основания для отказа в удовлетворении иска.

На основании изложенного Президиум ВАС РФ отменил решение суда первой инстанции и постановление суда кассационной инстанции и оставил в силе постановление суда апелляционной инстанции.

При этом Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в принятом постановлении, могут быть пересмотрены по новым обстоятельствам, если для этого нет других препятствий (постановление Президиума ВАС РФ от 4 марта 2014 г. № 17462/13).

Однако это не значит, что арендатор будет освобожден от уплаты стоимости коммунальных услуг в период пользования им объектом аренды. Арендодатель может предъявить к арендатору иск о возмещении таких расходов, и суд такой иск удовлетворит (разумеется, если в соответствии с условиями договора расходы на коммунальные услуги не входят в состав арендной платы, которую арендатор уже выплатил). В противном случае получилось бы, что на стороне арендатора возникло неосновательное обогащение.

167.3504 (11,17)

Внимание! Если указать в качестве арендной платы только выплату коммунальных платежей, то договор будет признан незаключенным.

Если в договоре будет указано, что в качестве арендной платы арендатор будет обязан осуществлять только лишь выплату коммунальных платежей, то условие об арендной плате будет не согласовано. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как формаарендной платы (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее – информационное письмо № 66).

Арендатор будет обязан уплачивать арендные платежи лишь после передачи ему арендодателем помещения по акту приема-передачи. Данное условие можно дополнительно прописать в договоре: «Условия заключенного Договора аренды в части начисления арендной платы и иных предусмотренных Договором платежей применяются с даты подписания Сторонами Акта приема-передачи Помещения».

167.3505 (11,17)

Внимание! Если арендодатель не выставил счет на оплату, это не может быть основанием для того, чтобы не перечислять арендную плату.

В предпринимательском обороте широко распространена практика включения в договоры аренды условия об оплате на основании выставленного арендодателем счета.

Пример условия договора о перечислении арендной платы на основании выставленного арендодателем счета

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, на основании выставленного Арендодателем счета перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату, определяемую из расчета 100 $ USA (сто долларов США) за 1 квадратный метр в год в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС».

Между тем подобная практика расчетов не соответствует требованиям действующего законодательства и может вводить арендатора, не обладающего специальными юридическими познаниями, в заблуждение относительно наличия у него обязанности по перечислению арендной платы. Дело в том, что исходя из буквального толкования подобных формулировок можно сделать следующие выводы:

  • исполнение арендатором своей обязанности по внесению арендных платежей должно производиться исключительно на основании выставленного арендодателем счета;
  • если соответствующий счет арендодателем не был выставлен, то и обязанности вносить арендные платежи у арендатора не возникает.

Однако закон не связывает возникновение у арендатора обязанности по оплате арендных платежей с выставлением счета (ст. 614 ГК РФ). Отсутствие такого счета не является основанием для невнесения арендных платежей. Дело в том, что размер и сроки внесения арендной платы определяются сторонами в договоре, а обязанность по внесению арендной платы следует из закона (ст. 606614 ГК РФ). Поэтому при возникновении судебного спора ссылка арендатора на невыставление арендодателем счетов на оплату не повлияет на факт просрочки внесения арендной платы. Поэтому, чтобы исключить подобные недоразумения и не вводить контрагента в заблуждение, юристу арендатора нужно исключать из проекта договора подобные условия или разъяснить соответствующим отделам и службам своей организации смысл этого условия.

Перед подписанием договора арендатору целесообразно уточнить у арендодателя, является ли он плательщиком налога на добавленную стоимость (НДС).

Если арендодатель является плательщиком НДС, то арендатор будет обязан уплачивать арендную плату вместе с НДС. При этом арендатору целесообразно убедиться в том, включает ли согласованный с арендодателем размер арендной платы сумму НДС или нет. Дело в том, что если сумма арендной платы не будет включать в себя НДС, то сумму НДС арендатор будет обязан уплатить сверх согласованной суммы. Для исключения возможных рисков это условие можно дополнительно указать в договоре: «Сумма арендной платы включает в себя НДС (18%)».

Если арендодатель не является плательщиком НДС, то в договоре указывается сумма арендной платы без учета НДС. И в таком случае арендодатель не сможет потребовать от арендатора выплаты НДС, если эту сумму арендатор не перечисляет вместе с арендной платой.

Пример из практики: Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ указала, что если арендодатель находится на упрощенной системе налогообложения и не является плательщиком НДС, то у арендатора не возникает обязанность по уплате НДС

Стороны заключили договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендатор перечислял арендодателю арендную плату плюс НДС.

Впоследствии арендуемое помещение приобрела другая компания, которая стала новым арендодателем. Стороны заключили дополнительное соглашение к договору, которым внесли в него сведения о новом арендодателе. Кроме того, в соглашении было указано, что арендная плата по договору остается прежней, но уже не включает в себя сумму НДС.

Сославшись на то, что арендатор не внес в составе предусмотренных договором платежей сумм налога на добавленную стоимость, арендодатель обратился в суд с иском о взыскании долга по арендной плате.

Суд первой инстанции иск удовлетворил.

Суд апелляционной инстанции и арбитражный суд округа оставили решение суда первой инстанции без изменения.

Суды установили, что в спорный период арендатор не вносил сумму НДС ни арендодателю, ни в бюджет. Однако, как указали суды, оплата цены сделки в полном объеме, включая ту ее часть, которую составляют суммы налога, является гражданско-правовой обязанностью арендатора перед арендодателем. Поскольку арендатор свою обязанность не исполнил, исковые требования должны быть удовлетворены.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ с этим не согласилась и указала следующее.

В договоре аренды (с учетом дополнительного соглашения) есть прямое указание на то, что установленная в нем ежемесячная плата не включает в себя сумму НДС.

Начисление дополнительно к цене реализуемого товара (работ, услуг) суммы НДС предусмотрено в пункте 1 статьи 168 Налогового кодекса РФ. Соответствующее условие не может быть предметом соглашения сторон и является для них обязательным (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Однако организации, которые перешли на упрощенную систему налогообложения, не признаются плательщиками НДС (п. 2 ст. 346.11 НК РФ).

Арендодатель письменно проинформировал арендатора о том, что он находится на упрощенной системе налогообложения и не является плательщиком НДС. В спорный период арендодатель формировал цену без учета сумм НДС и выставлял арендатору счета на оплату арендных платежей без выделения сумм НДС. Соответственно, арендодатель НДС в бюджет не перечислял.

Таким образом, арендодатель необоснованно предъявил суммы НДС к взысканию с арендатора.

На основании изложенного Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ отменила обжалованные судебные акты и отказала в удовлетворении исковых требований (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 12 ноября 2014 г. по делу № 306-ЭС14-146).

Срок действия договора

В договоре аренды, как правило, указывается срок, на который недвижимое имущество передается во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору. Это обеспечивает стабильность отношений между сторонами и позволяет арендатору знать, в течение какого периода времени он будет пользоваться объектом аренды.

Пример условия договора аренды о сроке

«Срок аренды по настоящему Договору определяется Сторонами с "01" августа 2011 года по "30" июня 2012 года включительно. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия он считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены настоящим Договором и Дополнительными соглашениями к нему. Окончание срока действия Договора не освобождает Стороны от ответственности за его нарушения, которые были допущены в течение срока действия настоящего Договора».

Условие о сроке в договоре аренды недвижимого имущества не является существенным. Если срок в договоре не установлен, то договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Это приведет к тому, что договор можно будет расторгнуть в упрощенном порядке.

В то же время условие о сроке аренды имеет значение для формы договора. Дело в том, что договор аренды, заключенный на срок менее одного года либо на неопределенный срок, регистрации не подлежит. Однако договор аренды, заключенный на срок в один год или более, подлежит обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Нередко бывает так, что стороны придают отдельным условиям договора либо всему договору обратную силу. Например, это может происходить в случаях, когда помещение передается арендатору в момент подписания договора, но сам договор требует государственной регистрации и будет заключен значительно позднее.

Пример условия о распространении условий договора аренды на ранее сложившиеся отношения сторон

«Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с даты подписания акта приема-передачи помещения».

В подобных ситуациях арендатору нужно иметь в виду, что его обязанности по договору в любом случае возникают с даты заключения договора. И если стороны договорились применить к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условия о внесении арендатором платы за помещение в период с даты подписания акта приема-передачи, то это означает лишь согласие арендатора оплатить фактическое использование им здания в период до заключения договора на условиях, предусмотренных соглашением сторон. Но это не означает, что сама обязанность по внесению арендной платы возникла у ответчика ранее заключения самого договора. Следовательно, если договором предусмотрена неустойка за просрочку внесения арендной платы, то ее невозможно взыскать с арендатора на том основании, что к моменту заключения договора арендные платежи за предшествующий период не были перечислены.

Порядок передачи помещения

Обязательство арендодателя передать имущество арендатору считается исполненным только после того, как (ст. 655 ГК РФ):

  • имущество предоставлено арендатору во владение и пользование или во временное пользование (т. е. сотрудникам арендатора предоставлен доступ в помещение и переданы ключи от него);
  • стороны подписали передаточный акт.

Если арендодатель уклоняется от подписания передаточного акта, это рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче имущества. Если при передаче имущества в аренду от подписания акта уклоняется арендатор, это рассматривается как его отказ от принятия имущества. Такие правила устанавливает абзац 3 пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса РФ. В этом случае для уклоняющейся стороны могут наступить неблагоприятные последствия в виде расторжения договора, взыскания убытков и (или) неустойки.

Если помещение не передается арендатору одновременно с подписанием договора, то в договоре целесообразно прописать, в течение какого срока арендодатель обязан передать, а арендатор должен принять объект аренды. Это поможет исключить неопределенность в вопросе, когда помещение должно быть передано арендатору. И если к данному сроку помещение не будет передано, виновная в этом сторона может быть привлечена к ответственности.

Пример условия договора аренды о порядке передачи недвижимого имущества арендатору

«Передача помещения производится в течение рабочего дня не позднее трех календарных дней с момента подписания Договора по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора. В момент подписания акта приема-передачи Арендодатель передает Арендатору ключи от арендуемого помещения».

Также в договоре нужно прописать порядок и сроки возврата помещения арендодателю. Это необходимо, чтобы исключить ситуации, когда недобросовестный арендодатель уклоняется от принятия помещения по окончании срока аренды.

Пример условия договора аренды о порядке возврата недвижимого имущества арендодателю по окончании срока аренды

«При прекращении срока действия Договора Арендатор обязуется освободить помещение от своих материальных ценностей и передать его Арендодателю по Акту приема-передачи в течение следующего рабочего дня после даты прекращения срока действия Договора. При подписании Акта приема-передачи Арендатор возвращает Арендодателю ключи от арендуемого помещения».

При подписании акта приема-передачи помещения арендатору необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства:

  • местонахождение и площадь передаваемого помещения должны совпадать с информацией об объекте аренды, изложенной в тексте договора. В противном случае имеется риск принятия не того помещения, которое указано в договоре;
  • в акте приема-передачи необходимо указать состояние помещения на момент его передачи в аренду. Кроме того, в акте стоит перечислить имеющуюся в помещении мебель и иное имущество (например, кондиционеры), а также состояние такого имущества. Если состояние помещения хуже заявленного в договоре, об этом нужно сделать соответствующую запись в акте. Если помещение пустое – также нужно указать об этом в акте. Это все необходимо для того, чтобы арендодатель не потребовал с арендатора возмещения убытков за возврат помещения в худшем состоянии, чем оно было передано, а также за ущерб, вызванный недостачей или повреждением мебели и другого имущества, находившегося в помещении на момент его сдачи в аренду;
  • если в акте приема-передачи указано на аварийное состояние объекта аренды, это не освобождает арендодателя от обязанности привести имущество в состояние, пригодное для использования объекта аренды по назначению, включая проведение капитального ремонта. Если арендодатель не приведет состояние помещения в надлежащий вид, то арендатор вправе выполнить ремонтные работы самостоятельно с зачетом их стоимости в счет арендной платы или с последующим отнесением их стоимости на арендодателя. Такой вывод можно сделать из пункта 12 информационного письма № 66 и постановления ФАС Дальневосточного округа от 14 мая 2013 г. по делу № А51-19716/2012.

Права и обязанности сторон

В договоре могут содержаться самые разнообразные права и обязанности арендатора и арендодателя. В то же время есть ряд положений, на которые арендатору стоит обратить внимание в любом случае.*

  1. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать помещение либо его часть в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ). В договорах аренды рекомендуется прописывать порядок рассмотрения арендодателем соответствующего обращения арендатора о возможности сдать помещение или его часть в субаренду, чтобы процедура дачи согласия на субаренду не была неопределенной по времени.

Пример условия договора аренды о порядке дачи арендодателем согласия на передачу имущества в субаренду

«При запросе Арендатора о сдаче Помещения либо его части в субаренду Арендодатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней уведомить Арендатора о своем решении».

Согласие арендодателя на сдачу арендатором помещения в субаренду может быть заранее выражено в самом договоре: «Арендатор может сдавать Помещение либо его часть в субаренду на срок, не превышающий срока действия настоящего Договора». В этом случае получение каких-либо дополнительных согласий от арендодателя не требуется. Данный вывод подтверждается также пунктом 18 информационного письма № 66.

  1. Арендатор по умолчанию обязан производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Капитальный ремонт по умолчанию обязан производить арендодатель (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Данное общее правило может быть изменено договором. В связи с этим юрист должен проверить текст договора на предмет распределения обязанностей сторон по содержанию объекта аренды.
  2. Арендатор, если иное не предусмотрено в договоре, по окончании срока аренды имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных им за свой счет с согласия арендодателя (п. 2 ст. 623 ГК РФ).Юристу арендатора нужно обратить особое внимание на то, как этот вопрос прописан в договоре аренды. Арендодатели зачастую указывают в договоре, что арендатор не имеет права на возмещение стоимости неотделимых улучшений: «При прекращении действия Договора Арендатор обязуется передать помещение Арендодателю вместе со всеми произведенными в помещении неотделимыми улучшениями без возмещения их стоимости». Данные условия не отвечают интересам арендатора, в связи с чем их необходимо исключать из текста проекта договора аренды.В то же время арендатору нужно иметь в виду, что по общему правилу ему не возмещаются расходы на неотделимые улучшениянедвижимого имущества, произведенные без согласия арендодателя (п. 3 ст. 623 ГК РФ).
  3. Арендатор по истечении срока договора имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Это правило действует, если одновременно выполняются два условия:
    • арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору;
    • иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договореаренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Таким образом, юристу необходимо обратить внимание на два момента:

  • в договоре не должно быть оговорки о том, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок;
  • должен быть указан срок, в течение которого это право может быть реализовано, к примеру, не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней до окончания срока аренды.

167.3506 (11,17)

Внимание! Что делать, если арендодатель нарушил право лица на преимущественное заключение договора аренды на новый срок.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Порядок расторжения договора

Арендатор зачастую не заинтересован в том, чтобы договор аренды прекращался досрочно. Ведь в этом случае ему нужно будет подыскивать себе новое помещение, чтобы продолжать осуществлять свою деятельность. Между тем арендодатель может злоупотреблять своим положением и предпринимать попытки расторгнуть договор в одностороннем порядке. При этом многое будет зависеть от того, какие механизмы для расторжения договора были заложены при его заключении.

О том, в каких случаях может быть расторгнут договор аренды и что в связи с этим нужно учесть арендатору еще при заключении договора, см. Как помешать попыткам арендодателя досрочно расторгнуть договор.

Иные условия

Договор аренды, как правило, содержит множество иных условий, которые грамотный юрист не должен упускать из виду.

1. В договорах аренды арендодатель нередко пытается прописать пункт следующего содержания: «В течение последнего месяца срока аренды в случае расторжения настоящего Договора Арендодатель вправе показывать Помещение потенциальным арендаторам». Такого рода пункты могут не устраивать арендаторов, у которых в силу специфики деятельности или по другим причинам могут возникнуть трудности из-за постоянных просмотров и присутствия в помещениях третьих лиц.

2. В договоре аренды может содержаться пункт о страховании помещения. На момент заключения договора объект арендыможет быть как застрахован, так и нет, а договором обязанность по страхованию объекта аренды может быть возложена на одну из сторон. Чтобы исключить неопределенность в этом вопросе, условие о страховании объекта аренды необходимо прописать в договоре.

Пример условия договора аренды о страховании недвижимого имущества

«Страхование Помещения осуществляется Арендодателем. На момент заключения настоящего Договора помещение застраховано на срок по 1 января 2012 г., полис страхования № 12345».

3. В договоре может быть прописано условие о досудебном порядке урегулирования споров. В этом случае арендодатель и арендатор смогут обратиться в суд с требованием о расторжении договора только после соблюдения претензионного порядка. Такое условие может оказаться выгодным как арендодателю, так и арендатору.

Однако нужно иметь в виду, что в отдельных случаях обязательность соблюдения обязательного досудебного порядка вытекает из закона. Например, для требований о расторжении договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ). В этих случаях его необходимо будет соблюдать вне зависимости от того, указано это в договоре или нет.

4. В договоре может быть прописано условие о договорной подсудности.

Пример условия договора аренды, изменяющего общее правило о подсудности споров

«Споры, возникающие между Сторонами, разрешаются в Арбитражном суде города Москвы».

По общему правилу иски подаются по месту нахождения или месту жительства ответчика (ст. 35 АПК РФ). То есть если местом нахождения арендатора является г. Смоленск, а местом нахождения арендодателя – г. Москва, то по общему правилу иск арендодателя к арендатору должен будет предъявляться в Арбитражный суд Смоленской области, а иск арендатора к арендодателю – в Арбитражный суд г. Москвы. Однако в случае установления в договоре правила о договорной подсудности (ст. 37 АПК РФ) иски как арендодателя к арендатору, так и арендатора к арендодателю должны будут предъявляться в определенный суд, в нашем примере – в Арбитражный суд г. Москвы.

Для арендатора весьма выгодно, чтобы все споры из договора рассматривались в суде по его месту жительства (месту нахождения). Если арендатор имеет другое место жительства (место нахождения), чем арендодатель, то это минимизирует возможные судебные расходы для арендатора и может оттолкнуть арендодателя от возможного обращения в суд».

<…>

2.Особенности споров, возникающих при исполнении договоров аренды государственного и муниципального имущества

<…>

«Анализ судебной практики позволяет определить наиболее актуальные споры, возникающие из договоров аренды государственного и муниципального имущества.

1. Споры об изменении размера арендной платы. В последние годы количество таких споров возросло именно в сфере оборота недвижимых объектов, принадлежащих России, ее субъектам и муниципальным образованиям. Они определяют размер арендной платы либо порядок ее расчета в соответствующих правовых актах. Нередко арендаторы оспаривают такие акты в суде, полагая, что это нарушает их права.

2. Споры о взыскании задолженности по арендной плате с арендаторов государственного и муниципального имущества.

3. Споры о расторжении договоров аренды государственного и муниципального имущества в связи с существенным нарушений арендатором их условий. В этой категории стоит особо отметить споры между арендатором и арендодателем – субъектом РФ или муниципалитетом, возникающие в связи с передачей арендованного имущества без согласия собственника в субаренду.*

Споры об изменении размера арендной платы

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если другие условия не согласованы в договоре. Законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Данная норма является диспозитивной и допускает возможность изменять размер арендной платы по соглашению сторон с любой периодичностью.

Таким образом, в договоре можно сразу установить, как будет меняться арендная плата. Например, в течение определенного срока размер арендной платы может увеличиваться (или уменьшаться) до другой величины, потом снова меняться и т. д. Другой вариант: если стороны в течение одного года несколько раз заключили дополнительные соглашения об изменении размера арендной платы, то все эти соглашения будут действительными, и арендная плата будет меняться в соответствии с ними. При этом не имеет значения, есть ли в самом договоре условие о возможности такого изменения.

А вот в одностороннем порядке размер арендной платы может быть изменен не чаще одного раза в год. Даже если в договоре есть условие, разрешающее арендодателю или арендатору в одностороннем порядке изменять размер аренднойплаты чаще, чем раз в год, это условие будет недействительным.

Такая правовая позиция содержится в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73) в редакции постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13.

Обоснование

Ранее размер арендной платы мог изменяться не чаще одного раза в год, поскольку действовало императивное правило о том, что условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее – информационное письмо № 66).

Однако в пункте 21 постановления № 73 ВАС РФ изменил свою правовую позицию по данному вопросу, закрепив возможность изменения арендной платы по соглашению сторон с любой периодичностью, в том числе чаще одного раза в год.

Это означает, что если арендатор не желает изменения арендной платы в большую сторону, то ему не нужно соглашаться на внесение в договор изменений. Условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным.

Правила об изменении арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя распространяются лишь на те договоры аренды, которые заключены на срок более одного года или без указания срока. Размер арендной платы в период действия договора, заключенного на срок менее одного года, не подлежит изменению (постановление ФАС Поволжского округа от 2 июня 2009 г. по делу № А12-15393/2008). Подробнее об этом см.:

Пример из практики: суд пришел к выводу, что повторное изменение арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы до истечения года является нарушением условий договора

Администрация Прионежского муниципального района (арендодатель) и ЗАО «К.» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка. В соответствии с договором арендодатель может изменить арендную плату в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. Арендная плата была установлена согласно решению Совета Прионежского муниципального района по формуле расчета и исчислялась на основании уведомления. Уведомлением от 17 мая 2008 года администрация изменила размер арендной платы за 2008 год по той же формуле расчета. Следующим уведомлением от 1 ноября 2008 года администрация изменила арендную плату в соответствии с постановлением Правительства Республики Карелия. Теперь годовая арендная плата за использование земельных участков определялась по иной формуле. Впоследствии арендодатель обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендным платежам. Суд первой инстанции признал исковые требования обоснованными. Однако суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что изменение арендной платы по второму уведомлению неправомерно.

Администрация обратилась в кассационную инстанцию. Суд установил, что повторное изменение арендодателем размера арендной платы до истечения года является нарушением условий договора. В течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размерарендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (п. 11 информационного письма № 66). Поэтому сделку по увеличению в одностороннем порядке размера арендной платы, оформленную уведомлением от 1 ноября 2008 года, суд признал недействительной (постановление ФАС Северо-Западного округа от 22 февраля 2011 г. по делу № А26-6065/2009).

Эту позицию поддержал Пленум ВАС РФ, закрепив в пункте 21 постановления № 73 возможность арендодателя изменить арендную плату в одностороннем порядке не чаще одного раза в год.

Если в договоре установлен механизм определения арендной платы, то арендатору необходимо учитывать, что корректировка размера арендной платы на коэффициент инфляции или зависимость арендной платы от валютного курса не означает изменения размера арендной платы, а представляет собой исполнение договора. Подробнее об этом см.:

  • Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы.

Пример из практики: суд разъяснил, что изменение арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора, а представляет собой исполнение этого условия

Арендатор обратился в суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договорааренды, которое предусматривает ежеквартальное повышение размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции. По мнению арендатора, это условие противоречит императивной нормепункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей возможность изменения размераарендной платы не чаще одного раза в год. Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3статьи 614 Гражданского кодекса РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы. В связи с этим стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного этой нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ как не соответствующее закону (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям.

Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. Фактическое изменение размера аренднойплаты в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии спунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит (п. 11 информационного письма № 66).

131.6755 (11,17)

Как можно скорректировать размер арендной платы в судебном порядке

В случае судебного разбирательства арендатор может предъявлять доказательства необоснованности повышения арендной платы арендодателем.

Во-первых, арендатор вправе обратиться в суд с иском о признании недействующим нормативно-правового акта в целом (или в части), которым вносятся изменения в формулу (порядок) расчета.

Пример из практики: суд признал недействующим нормативный акт, в котором установлен коэффициент для определения арендной платы без анализа экономических, природных и иных факторов

ООО «А.» владело на праве аренды земельным участком, который использовало для нескольких видов деятельности. По каждому из них был установлен поправочный коэффициент к базовой ставке арендной платы. Постановлением главы муниципальногообразования г. Краснодара отменена дифференциация коэффициентов по видам целевого использования и установлен максимальный поправочный коэффициент при определении размера арендной платы по этому земельному участку.

ООО «А.» обратилось в суд с иском к администрации муниципального образования г. Краснодара о признании недействующим этого постановления в части установления максимального поправочного коэффициента. Суд пришел к выводу, что администрация не представила доказательства, которые бы подтверждали, что при определении базовых ставок арендной платы проведен анализ и оценка экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка. В связи с этим суд правильно признал недействующим постановление муниципалитета в части установления такого коэффициента (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14 апреля 2010 г. по делу № А32-17438/2009-34/281-59/725-51/1022определением ВАС РФ от 13 августа 2010 г. № ВАС-10666/10 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Во-вторых, в качестве возражений на иск о взыскании арендной платы в новом размере арендатор может указывать, что без заключения соглашения повышение размера арендной платы не имело правовых оснований (в частности, если арендодатель увеличивает арендную плату в одностороннем порядке, однако условие об этом в договоре отсутствует).

Вместе с тем, следует иметь в виду, что по мнению ВАС РФ в случае, если в договоре прописан механизм автоматического расчета арендной платы применительно к определенному правовому акту (например, распоряжению мэра города), то арендодатель вправе производить увеличение арендной платы без подписания каких-либо дополнительных соглашений к договору.

Более того, в этом случае вопреки положениям пункта 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"», даже если речь идет о договоре, прошедшем государственную регистрацию, не требуется не только подписания дополнительного соглашения, но и регистрации такого соглашения (постановление Президиума ВАС РФ от 11 мая 2010 г. № 2015/10).

В-третьих, арендатор вправе предъявить иск об изменении условия договора об арендной плате в связи с существенным изменением обстоятельств, поскольку при заключении договора аренды он не мог предвидеть наступления соответствующих изменений. Как показывает судебная практика, эта возможность малореализуема, так как доказать все условия, закрепленные в статье 451 Гражданского кодекса РФ, весьма сложно. И арбитражные суды сегодня эту норму практически не применяют. Вместе с тем, примеры такой практики имеются (постановление ФАС Центрального округа от 3 октября 2011 г. по делу № А36-3428/2010определением ВАС РФ от 26 декабря 2011 г. № ВАС-16155/11 отказано в передаче дела в Президиум для пересмотра в порядке надзора). Суд, в частности, пришел к выводу о наличии всех условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ, поскольку при заключении договора «стороны объективно не могли предвидеть подобные изменения, касающиеся размера и порядка определения арендной платы, являющейся существенным условием договора аренды». В частности, при заключении договора аренды арендодателем по договору являлся орган местного самоуправления, однако впоследствии произошел переход прав и обязанностей арендодателя к России. Соответственно, изменился и нормативно-правовой акт, устанавливающий размер арендной платы по договору.

В-четвертых, арендатор в обоснование своей позиции может ссылаться на то, что изменение методики (формулы) расчета арендной платы не является экономически обоснованным.

Пример из практики: суд пришел к выводу, что установление коэффициентов, многократно повышающих размер арендной платы, нарушает права арендатора

ЗАО «М.» обратилось в суд с заявлением о признании недействующим постановления Михайловской районной думы Волгоградской области, которым утверждена методика расчета арендной платы за земельные участки. Этой методикой определены значения коэффициента вида использования земельных участков и коэффициента месторасположения земельных участков, которые многократно повышают размер аренднойплаты в зависимости от вида использования земельных участков и их месторасположения.Определение Конституционного суда РФ от 11 мая 2004 г. № 209-О указывает, что дифференциация ставки земельного налога должна быть экономически обоснована, то есть необходим анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка. Недопустимо такое положение вещей, когда дифференцированные ставки устанавливаются органами местного самоуправления и государственной власти фактически произвольно (постановление Конституционного суда РФ от 8 октября 1997 г. № 13-П).

Суд пришел к выводу, что установление коэффициентов, многократно повышающих размерарендной платы за земельные участки, нарушает права и законные интересы заявителя и незаконно возлагает обязанность по уплате повышенной арендной платы без анализа оценочных характеристик и учета экономических факторов (постановление ФАС Поволжского округа от 21 июня 2011 г. по делу № А12-23599/2010).

Споры о взыскании задолженности по арендной плате

Суд удовлетворит исковые требования арендодателя о взыскании задолженности при наличии всех трех условий:

  • арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды срока (ст. 619 ГК РФ);
  • арендатор не представил доказательств уплаты долга;
  • арендодателем соблюден претензионный порядок урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды.

Кроме необходимости выплаты задолженности по внесению арендных платежей, суд по иску арендодателя может принять решение о взыскании с арендатора суммы пеней за просрочку уплаты, о расторжении договора аренды и об обязании вернуть арендуемое помещение (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 1 декабря 2011 г. по делу № А33-4661/2011ФАС Волго-Вятского округа от 2 декабря 2011 г. по делу № А43-1505/2011ФАС Московского округа от 22 февраля 2012 г. по делу № А41-3567/10).

Вместе с тем, как показывает судебная практика, суд может отказать арендодателю в удовлетворении иска о взыскании задолженности по договору аренды, если арендатор не имел возможности внести арендную плату, например, в связи с наложением ареста на денежные средства, находящиеся на его расчетных счетах (постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 января 2012 г. по делу № А56-74635/2010).

131.71388 (11,17)

У арендатора имеется задолженность по арендной плате за государственное или муниципальноеимущество – земельный участок. Кто обязан погасить долг по арендной плате при перенайме такого земельного участка – новый или прежний арендатор

Гражданское и земельное законодательство не разрешает вопрос о судьбе долга по арендной плате при переходе прав и обязанностей по договору аренды к новому арендатору.

Ответ на этот вопрос дала судебная практика. Из постановления Президиума ВАС РФ от 1 октября 2013 г. № 3914/13 следует, что при перенайме земельного участка, который находится в публичной собственности, долг по арендной плате нужно погасить первоначальному арендатору (если арендодатель не давал согласия на перевод долга).

Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что при совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения этой сделки. Вместе с тем, земельное законодательство не обязывает арендатора получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков. Несмотря на это переход обязанностей именно по долгу и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Иными словами, в случае перевода долга на нового арендатора арендодатель, как собственник арендуемого имущества, имеет право как согласиться с таким переводом, так и воспротивиться этому. И если арендодатель не согласен на перевод долга на другое лицо, то долг будет возвращать первоначальный арендатор.

Президиум ВАС РФ, кроме того, отметил, что действия сторон договора перенайма могут быть квалифицированы как злоупотребление правом, если перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели:

  • избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, которые связаны с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором;
  • предоставить необоснованные преимущества новому арендатору.

В таких случаях первоначальный и новый арендаторы будут являться солидарными должниками арендодателя на основании пункта 1 статьи 322 Гражданского кодекса РФ.

Пример из практики: Президиум ВАС РФ разъяснил, что переход обязанностей по долгу и иным санкциям не исключает возможности арендодателя земельного участка выразить согласие на такой переход. В связи с этим судебные акты нижестоящих судов он отменил и передал дело на новое рассмотрение

ООО «П.» (первоначальный арендатор) арендовало земельный участок, находящийся в собственности субъекта РФ. Арендную плату ООО «П.» своевременно не вносило.

Территориальное управление Росимущества (далее – Росимущество) обратилось в суд с заявлением о взыскании долга с арендатора. Суд исковые требования удовлетворил и выдал исполнительный лист.

В ходе исполнительного производства ООО «П.» заключило с ООО ПКФ «С.» (новый арендатор) договор перенайма земельного участка. В соответствии с договором новый арендатор обязался принять права и обязанности по договору аренды земельного участка.

При этом согласно условиям договора перенайма арендатор передает все свои права и обязанности по договору аренды без согласия собственника, но при условии его письменного уведомления.

Таким образом, первоначальный арендатор полагал, что для перенайма участка согласие его собственника не требуется. Для этого достаточно направить письменное уведомление.

ООО «П.» уведомило собственника о заключении договора перенайма. После получения уведомления о перенайме Росимущество посчитало, что состоялось правопреемство. В связи с этим оно обратилось в суд с заявлением о замене должника (первоначального арендатора) на нового арендатора в исполнительном производстве.

Однако суд отказал в удовлетворении требования. Он счел, что правопреемство не состоялось. Суд апелляционной инстанции вывод нижестоящего суда поддержал. Суд указал, что должник может перевести долг на другое лицо только с согласия кредитора (ст. 391 ГК РФ). При этом договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Из этого следует, что в договоре о перенайме также должен быть указан предмет долгового обязательства и его основание. Исходя из буквального толкования условий договора перенайма, суды пришли к выводу о том, что в нем отсутствуют условия о переводе спорного долга и обстоятельства его возникновения.

В кассации судебные акты не обжаловались. Коллегия судей ВАС РФ передала дело в Президиум. При этом судьи ВАС РФ обратили внимание на то, что по общему правилу перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора (ст. 391 ГК РФ). Такое условие защищает имущественные требования кредитора. Однако арендатор земельного участка может переуступить свои права без согласия арендодателя. Это следует из статьи 22 Земельного кодекса РФ.

Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что нижестоящие суды неправильно разрешили спор, поскольку не учли следующее.

  1. По общему правилу перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора (ст. 391 ГК РФ). Эта норма защищает имущественное положение кредитора в обязательстве. Она также позволяет кредитору выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника. Кроме того, кредитор может оценить цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.
  2. В то же время при аренде земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор земельного участка имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка. Для этого нужно только уведомить собственника (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
  3. Исходя из смысла данной нормы земельного законодательства арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договоруаренды, не испрашивая согласия арендатора, как это предусмотрено в статье 391Гражданского кодекса РФ. Следовательно, арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на условия соглашения о замене стороны обязательства и согласиться или не согласиться с объемом передаваемых прав.
  4. Вместе с тем, в Земельном кодексе РФ предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ). В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. Эти гарантии, предоставленные арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов. Ведь гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, в том числе публичных образований (п. 1 ст. 1ст. 124 ГК РФ).

Из изложенного Президиум ВАС РФ сделал вывод, что при совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

Поэтому, несмотря на то что Земельный кодекс РФ не содержит нормы, которая бы обязывала арендатора получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, переход обязанностей по долгу и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Причем если перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, которые связаны с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорааренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, то такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).

В связи с этим новый и старый арендаторы будут являться солидарными должниками арендодателя (ст. 322 ГК РФ).

В результате Президиум ВАС РФ акты нижестоящих судов отменил и передал дело на новое рассмотрение. По мнению Президиума ВАС РФ, суды не дали оценку договору перенайма применительно к распределению прав и обязанностей его сторон, включая обязанность по погашению задолженности и возложению ее на нового арендатора. При новом рассмотрении судам необходимо проверить доводы нового арендатора о погашении долга перед арендодателем в полном объеме (постановление Президиума ВАС РФ от 1 октября 2013 г. № 3914/13).

166.1368 (11,17)

Совет

Благодаря выводам ВАС РФ о порядке погашения задолженности предыдущего арендатора при перенайме земельного участка существенно усилилась позиция арендодателя.

Однако, несмотря на то что по общему правилу (ст. 22 Земельного кодекса РФ) ответственным по договоруаренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор, для сведения к минимуму подобного рода рисков уступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка стоит оформлять отдельным дополнительным соглашением к договору.

Причем в этом соглашении сторонам важно четко прописать следующие условия:

  • кто является должником арендодателя по имеющейся сумме недоплаты и штрафным санкциям;
  • каким образом эта задолженность будет погашаться.

Споры о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением арендатором его условий

По требованию арендодателя суд может досрочно расторгнуть договор аренды в случаях, когда арендатор пользуетсяимуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (ст. 619 ГК РФ).

Арендодатели, например, предъявляют иски о расторжении договора в связи с использованием помещения не по целевому назначению, в связи с ненадлежащей уплатой арендных платежей, неисполнением обязательств, связанных с эксплуатацией арендуемого имущества, его перепланировкой и переоборудованием и т. д.

При рассмотрении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды суд обязан установить следующие обстоятельства:

  • нарушил ли арендатор условия договора аренды;
  • является ли такое нарушение условий договора существенным;
  • соблюден ли истцом порядок досудебного урегулирования спора.

Если, в частности, отсутствует нарушение условий договора либо такие нарушения несущественны, то суд откажет в удовлетворении исковых требований арендодателя.

Пример из практики: суд отказал в удовлетворении требования о расторжении договора, поскольку арендодатель не доказал нарушения арендатором его условий и существенности такого нарушения

Между муниципалитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого здания. В договоре установлено, что арендатор обязан согласовывать с арендодателем переоборудование и перепланирование здания. В связи с перепланировкой здания без его согласия арендодатель обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450, подпункта 1 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ.

Суды обоснованно установили, что арендодатель не доказал как факт нарушения обществом условий договора в виде проведения перепланировки здания, так и существенность данного нарушения. В связи с чем они пришли к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10 ноября 2011 г. по делу № А19-19272/10).

Если арендодателем не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный действующим законодательством, то решение может быть вынесено не в его пользу. Пункт 29 информационного письма № 66 содержит следующее разъяснение: если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранил соответствующие нарушения. Судебная практика показывает: если уведомление, представленное арендодателем в подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, содержит лишь предложение расторгнуть договор, но при этом не содержит предложения об устранении допущенных ответчиком нарушений, то суд придет к выводу, что арендодателем не соблюден досудебный порядок урегулирования спора (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18 января 2012 г. по делу № А19-6150/2011).

В удовлетворении требования арендодателя расторгнуть договор аренды суд может отказать, если арендатор устранил те нарушения, которые послужили основанием для обращения арендодателя в суд (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 6 декабря 2011 г. по делу № А79-7410/2009определением ВАС РФ от 6 апреля 2012 г. № ВАС-7223/10 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке надзора).

Споры, возникающие при субаренде публичного имущества

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, если иное не установлено Гражданским кодексом РФ, другим законом или иными правовыми актами. Ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Федеральный закон от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) предусматривает, что арендатор может передавать арендуемое им государственное и муниципальное имущество в субаренду третьим лицам без проведения торгов (подп. 16 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

При этом требования к площади имущества, которое может быть передано в субаренду без проведения торгов, отмененыФедеральным законом от 6 декабря 2011 г. № 401-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О защите конкуренции" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Следовательно, арендатору для того, чтобы сдать арендуемое им публичное имущество в субаренду без проведения торгов, теперь достаточно только получить согласие собственника. В противном случае суд по иску арендодателя может признать такой договор субаренды недействительным и применить последствия недействительности (ничтожности), обязав субарендатора возвратить арендуемое имущество арендатору.

Пример из практики: передача имущества в субаренду без согласия его собственника неправомерна. Поэтому суд пришел к выводу о ничтожности такого договора и обязал субарендатора вернуть помещение арендатору

Между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель), научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры Свердловской области и ООО «У.» (арендатор) заключен охранно-арендный договор, согласно которому обществу в аренду переданы нежилые помещения в здании – памятнике архитектуры.

ООО «У.» заключило с ООО «С.» договор субаренды, согласно которому ООО «С.» во временное пользование передано отдельно стоящее нежилое здание. Впоследствии ООО «У.» обратилось в суд с иском о признании договора субаренды недействительной (ничтожной) сделкой и о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания ООО «С.» возвратить здание ООО «У.».

Суд установил: к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Заключение договоров аренды может быть осуществлено только по результатам проведения торгов на право заключения этих договоров за исключением случаев, названных в части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. При этом доказательств согласия собственника на передачу здания в субаренду не представлено. Следовательно, передача здания в субаренду неправомерна (постановление ФАС Уральского округа от 9 августа 2011 г. № Ф09-4773/11).

Суд может вынести решение о взыскании с арендатора неустойки (штрафа), предусмотренной договором за передачу арендуемого имущества в субаренду без согласия собственника имущества.

Пример из практики: с арендатора взыскан штраф за передачу помещений в субаренду без согласия собственника имущества

Между Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми (арендодатель) и ООО «Ф.» (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений. Впоследствии ООО «Ф.» передало арендуемые нежилые помещения без согласия арендодателя во временное владение и пользование ООО «К.». Департамент имущественных отношений администрации г. Перми обратился в суд.

В договоре аренды указано, что за сдачу арендуемых помещений в субаренду без разрешения начисляется штраф, равный пятикратной годовой арендной плате за сданные в субаренду помещения. Какие-либо доказательства, свидетельствующие о том, что истец – собственник арендуемых помещений дал согласие на их передачу в субаренду, отсутствуют. Суд принял решение о взыскании с ООО «Ф.» в пользу собственника – Департамента имущественных отношений администрации г. Перми штрафа за незаконную передачу арендуемых помещений в субаренду (решение Арбитражного суда Свердловской области от 7 декабря 2007 г. по делу № А60-10457/2007-С4).

Эти примеры из судебной практики показывают, что истцами, оспаривающими заключение договора субаренды, могут выступать как арендаторы, так и арендодатели – государственные или муниципальные органы. Арендатор, который передает имущество в субаренду без согласия собственника, рискует, поскольку суд вынесет решение о недействительности такого договора (ст. 173.1 ГК РФ).

Кроме того, в случае заключения договора субаренды без согласия собственника договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке. Так, в связи с признанием договора аренды расторгнутым суд возложил на арендатора обязанность освободить спорное сооружение и передать его муниципалитету-арендодателю. При этом суд исходил из того, что передачаимущества в субаренду без согласия собственника является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения (постановление ФАС Уральского округа от 4 апреля 2012 г. № Ф09-684/12 по делу № А76-13747/2011определением ВАС РФ от 5 мая 2012 г. № ВАС-5865/12 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Закон о защите конкуренции запрещает при заключении договоров аренды без проведения торгов в отношениигосударственного или муниципального имущества государственных образовательных учреждений высшего профессионального образования сдавать это имущество, предоставленное хозяйственным обществам, в субаренду. При этом запрет должен быть установлен в самом договоре аренды (подп. 3 п. 3.1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

131.6756 (11,17)

Имеет ли субарендатор право в случае досрочного прекращения договора аренды заключить договор аренды на арендуемое им по договору субаренды имущество

Да, субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Заключение договора аренды с субарендатором в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, в связи с досрочным прекращением договорааренды не является нарушением антимонопольного законодательства. Дело в том, что данный случай является исключением, которое предусмотрено пунктом 1 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (п. 12 разъяснения ФАС России от 1 ноября 2011 г. по применению статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного илимуниципального имущества, утвержденных приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67).

Как показывает судебная практика, если срок действия договора субаренды истек до окончания действия договора аренды, то субарендатор не имеет права на заключение договора аренды. Суды разъясняют, что право субарендатора заключить самостоятельный договор аренды может быть реализовано только в том случае, если на момент расторжения основного договора аренды срок действия договора субаренды еще не истек, и только в пределах оставшегося срока субаренды.

Пример из практики: суд отказал в удовлетворении иска о заключении договорааренды, поскольку срок субаренды истек до даты окончания действия договорааренды

Департамент имущества города Москвы (арендодатель) и ЗАО «Ж.» (арендатор) заключили договор аренды помещения. Впоследствии ЗАО «Ж.» и ЗАО «С.» заключили договор субаренды.

ЗАО «С.» обратилось в суд с иском к департаменту об обязании заключить с ним договораренды помещений. Суд первой инстанции удовлетворил требования истца, установив срок действия договора аренды до 7 июля 2016 года. Однако кассационный суд отменил это решение по следующим основаниям. Законодатель связывает возможность реализации субарендатором права на заключение договора аренды с собственником имущества с наличием на момент прекращения договорных отношений между арендодателем и арендатором договора субаренды. Поэтому право субарендатора на преимущественное заключение с ним самостоятельного договора аренды может быть реализовано только в том случае, если на момент расторжения основного договора аренды срок действия договора субаренды еще не истек и только в пределах оставшегося срока субаренды (постановление ФАС Московского округа от 28 ноября 2011 г. по делу № А40-152208/10-82-1262).

Другие виды споров

Наконец к судебным спорам, которые возникают при исполнении договора аренды, относятся также разнообразные споры, связанные с проведением капитального ремонта арендованных объектов, споры по вопросам перенайма, передачи арендных прав в уставный капитал и т. д. (например, постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 7 декабря 2011 г. по делу № А78-2724/2011ФАС Московского округа от 12 января 2012 г. по делу № А40-29615/11-28-258ФАС Центрального округа от 19 декабря 2011 г. по делу № А14-1549/2011ФАС Северо-Западного округа от 30 ноября 2010 г. по делу № А52-675/2010).

Здесь также все зависит от обстоятельств конкретного дела. Например, если осуществлять капитальный ремонт обязан арендодатель, то в случае установления судом невыполнения им этой обязанности требование арендатора о расторжении договора аренды будет удовлетворено.

Так, при рассмотрении конкретного дела суд пришел к выводу: поскольку арендатор за свой счет привел здание в состояние, пригодное для использования, и установлен факт неосновательного обогащения арендодателя, то договор должен быть расторгнут. При этом убытки подлежат взысканию за счет арендодателя (органа местного самоуправления), а при недостаточности средств – за счет собственника имущества – субсидиарного должника (постановление ФАС Московского округа от 29 марта 2012 г. по делу № А41-44762/09).

Рассмотрим в качестве примера судебный спор о праве арендатора муниципального имущества на объекты, которые он построил (реконструировал) на арендуемом им земельном участке (постановление Президиума ВАС РФ от 28 мая 2013 г. № 17085/12).

Согласно фабуле дела, на земельном участке были незарегистрированные объекты – спортивные сооружения (бытовое помещение, коридор, душевая, мини-футбольное поле, футбольное поле). Арендатор их реконструировал, а также возвел новые объекты и зарегистрировал права на эти объекты.

Администрация предъявила иск о признании за собой права собственности на все указанные объекты. Суды первой и кассационной инстанции в удовлетворении исковых требований отказали. Однако суд апелляционной инстанции вынес судебный акт в пользу арендодателя. Президиум ВАС РФ согласился с мнением апелляционного суда.

Из постановления Президиума ВАС РФ можно сделать следующие выводы:

  • арендатор может претендовать не на приобретение права собственности на такие объекты, а на компенсацию затрат на строительство;
  • арендатор может зарегистрировать право собственности на объекты, которые были построены на земельном участке, только если участок предоставлялся именно для целей строительства;
  • если земельный участок был предоставлен для иных целей, не связанных со строительством, например, как в данном случае, для эксплуатации стадиона, то или такие объекты являются частью земельного участка и, значит, принадлежат арендодателю как собственнику, или только собственник участка может зарегистрировать на них свои права;
  • незарегистрированные здания и сооружения – составная часть земельного участка, и потому они принадлежат лицу, которое является собственником земельного участка;
  • если объект зарегистрирован в качестве недвижимости, то это обстоятельство не лишает суд права иначе оценить правовой режим этого объекта, например как движимую вещь или как составную часть земельного участка;
  • выбор истцом (в данном случае арендодателем) неправильного способа защиты сам по себе не является основанием для отказа в иске.

Пример из практики: Президиум разъяснил, что строения и сооружения, которые арендатор реконструировал и построил, принадлежат арендодателю, поскольку аренда была не в целях строительства. Арендатор имеет только право на компенсацию затрат на строительство и стоимость неотделимых улучшений. Поэтому суд удовлетворил иск администрации и признал за ней права на такие объекты

Индивидуальный предприниматель (арендатор) заключил с администрацией (арендодатель) договор арендыземельного участка. На земельном участке были расположены спортивные сооружения. По условиям договора земельный участок предоставлялся в аренду для целей эксплуатации стадиона.

Арендатор реконструировал ряд объектов, которые располагались на участке: бытовое помещение, коридор и душевую. На основании разрешения на ввод объектов в эксплуатацию он зарегистрировал права на эти объекты. На основании другого разрешения на ввод в эксплуатацию он также зарегистрировал за собой право собственности еще на один объект – футбольное поле.

Свидетельство о госрегистрации права подтверждало, что произведена государственная регистрация права собственности предпринимателя на футбольное поле на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В дальнейшем арендатор обратился с заявлением о предоставлении всего арендуемого земельного участка в собственность. Однако, узнав о наличии зарегистрированного предпринимателем права собственности на объекты недвижимости, которые располагались на земельном участке, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о признании:

  • за собой права собственности на объекты, которые зарегистрировал предприниматель;
  • недействительным права собственности предпринимателя на эти объекты.

Суд первой инстанции в удовлетворении требований администрации отказал.

Апелляционный суд, наоборот, их удовлетворил. Он признал отсутствующим зарегистрированное право собственности арендатора на спорные объекты недвижимости. Признавая право собственности предпринимателя на спорные объекты отсутствующим, суд учел, что в муниципальной собственности находится не просто земельный участок, а стадион, который представляет собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением. По мнению суда, сам по себе факт того, что на земельном участке располагались объекты недвижимости, права на которые не были зарегистрированы за арендодателем – собственником земельного участка, не означает, что эти объекты ему не принадлежат. Здания и сооружения, возведенные на земельном участке и права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в любом случае являются составной частью земельного участка. Следовательно, земельный участок вместе с объектами, на нем расположенными, является единым объектом недвижимости.

При этом арендатор не представил суду документы, подтверждающие строительство спорных объектов недвижимости.

Кассационный суд отменил постановление суда апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции. Суд счел, что администрация не доказала, что соответствующие объекты принадлежатмуниципалитету. Права на эти объекты не были зарегистрированы за арендодателем в ЕГРП, а акт приема-передачи не содержит описания спорного имущества. Приостановление администрацией рассмотрения заявления арендатора о предоставлении в собственность земельного участка суд признал незаконными. Суд исходил из того, что принадлежность объектов предпринимателю на праве собственности подтверждена свидетельствами о государственной регистрации. Исходя из того, что иск о признании права собственности может быть удовлетворен только в случае, если он предъявлен лицом, фактически владеющим спорным имуществом, суд пришел к выводу о том, что администрация избрала ненадлежащий способ защиты права.

Однако Президиум ВАС РФ оставил в силе постановление апелляционной инстанции. При этом он учел следующие обстоятельства.

  1. Если суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности не может обеспечить его восстановление, то это обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения (п. 3 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; далее – постановление № 10/22). В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.
  2. Сам по себе факт госрегистрации в ЕГРП прав на такие объекты за третьими лицами ущемляет интересы собственника земельного участка. Поэтому суд вправе дать этим объектам иную квалификацию и не применять к отношениям сторон правила о недвижимых вещах. Поскольку зарегистрированное право на недвижимое имущество можно оспорить только в судебном порядке и решения суда являются основанием для внесения записи в ЕГРП, администрация правомерно обратилась в суд с иском о признании права собственности на объекты, расположенные на земельном участке. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (п. 53 постановления № 10/22).
  3. По договору аренды земельный участок предоставлялся в аренду для целей эксплуатации стадиона, и арендатор мог возводить на нем новые объекты, а также реконструировать существующие. При этом переход таких объектов в собственность арендатора договор не предусмотрел, что соответствует законодательству. Это означает, что арендатор может претендовать не на приобретение права собственности, а на компенсацию затрат на строительство (реконструкцию) и стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором.
  4. Вместо этого предприниматель зарегистрировал с нарушением закона и договора право собственности на отдельные постройки стадиона. Иными словами, по существу приватизировал арендуемоемуниципальное имущество по основаниям и способом, не предусмотренными законодательством. А затем он обратился с заявлением о выкупе земельного участка как собственник объектов недвижимости.
  5. Футбольное поле суд признал улучшением земельного участка. Это улучшение заключается в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, которые пользуются этим земельным участком. Эти сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка. А так как сооружения не являются вещами, то на них нельзя зарегистрировать вещное право – право собственности. Таким образом, спорный стадион суд признал единым спортивным сооружением, прочно связанным с землей и имеющим в своем составе объекты недвижимости вспомогательного характера (аналогичная правовая позиция изложена впостановлении Президиума ВАС РФ от 20 октября 2010 г. № 6200/10).

Следовательно, арендатор не мог обращаться с заявлением о государственной регистрации права собственности на построенные или реконструированные им объекты, так как они принадлежат арендодателю. Но арендатор вправе претендовать на компенсацию затрат на строительство и реконструкцию и стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором (постановление Президиума ВАС РФ от 28 мая 2013 г. № 17085/12).

Вместе с тем, нужно отметить, что одним из оснований для разрешения этого спора в пользу арендодателя стало отсутствие в деле документов, которые подтверждают создание спорных строений и сооружений именно арендатором.

А в другом деле ВАС РФ в качестве одного из оснований для отказа в иске указал именно неверно избранный истцом способ защиты права (постановление Президиума ВАС РФ от 4 июня 2013 г. № 1276/13).

Также важно обратить внимание на то, что в постановлении Президиума ВАС РФ от 9 июля 2013 г. № 3210/13 суд, наоборот, признал законным возникновение у арендатора права собственности на созданный им на арендованном земельном участке объект недвижимости.

ВАС РФ поддержал выводы суда кассационной инстанции о том, что спорный объект не является самовольной постройкой. В результате Президиум ВАС РФ подтвердил правомерность удовлетворения иска о признании права собственности арендатора на спорный объект как создавшим его лицом. В частности, суд указал, что этот объект недвижимости:

  • представляет собой новое современное здание, которое арендатор построил на месте снесенных строений и которое не является памятником, восстановленным в результате реконструкции;
  • не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;
  • построен арендатором за свой счет на арендованном им земельном участке с согласия собственника, при наличии разрешений компетентных органов и с соблюдением требований градостроительных и строительных норм и правил»

<…>

30.07.2015

С уважением, Александр Кобзарев,

эксперт Системы Юрист

Ответ утвержден Валентиной Яковлевой,

ведущим экспертом Системы Юрист

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка