Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как отменить штраф за ошибки в индивидуальных сведениях

Подписка
Срочно заберите все!
№23
11 августа 2015 44 просмотра

Учредители нашей организации супруги. В настоящее время они построили здание, оформленное в собственность на одного из супругов в качестве жилого дома. Наш директор планирует перевести наш офис в это здание, что влечет за собой изменение юридического адреса организации. Планируется, что организация составит договор аренды с собственником здания и с суммы аренды будет удерживать и перечислять в бюджет, как и положено, НДФЛ. Имеем ли мы право все это осуществить? Я имею ввиду, что здание является по документам жилым домом. Ну и вообще, правомерна ли вся эта схемаФиз.лицу принадлежит земельный участок, на котором расположен жилой дом. Можно ли сдавать часть дома или часть участка в аренду другому физ. лицу или юридическому лицу?

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В п. 1 ст. 607 ГК РФ перечислены объекты, которые можно сдать в аренду. Это земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Таким образом, земельный участок и дом (его часть) может являться объектом аренды.

В ст. 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 209 ГК РФ). Следовательно, сдать объект в аренду вправе ее собственник или иное лицо, полномочия которого совершать такие действия основаны на законе или делегированы ему собственником.

Собственник должен использовать жилое помещение в соответствии с его назначением - для проживания граждан (п. п. 1, 2 ст. 288 ГК РФ, ч. 1 ст. 17 ЖК РФ). Законодательство запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства (п. 3 ст. 288 ГК РФ, ч. 3 ст. 17 ЖК РФ). При этом размещение собственником в принадлежащем ему жилом объекте предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Роспотребнадзор выдал фирме предписание, чтобы она оборудовала отдельный вход в свой офис. Он был расположен в квартире на первом этаже жилого дома. Однако судьи решили, что такое предписание незаконно (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 апреля 2015г. № Ф07-1344/2015). Сам факт заключения договора аренды не обязует общество делать отдельный вход в помещение на первом этаже.
К имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством (ст. 2 ГК РФ).
Таким образом, как и было сказано в предыдущем ответе заключение договора аренды возможно, но у организации будет проблемы с регистрацией юридического адреса и признанием расходов при расчете налога на прибыль.
По земельным участкам никаких ограничений нет.
Обращаем Ваше внимание, что в первых запросах вопрос стоял об использовании жилых помещений в коммерческих целях. А эти цели могут быть разными.

Обоснование

1. Из статьи Журнала «Главбух» № 20, октябрь 2010

«У нас офис в жилом помещении, что нам будет?»

Чем рискуете: Инспекторы могут отказать в регистрации компании и не признать расходы на офис. Чтобы избежать рисков, понадобится перевести квартиру в категорию нежилых помещений.

Первые сложности с офисом в квартире обычно возникают при постановке на учет в ИФНС. Аргументом для отказа в регистрации станет тот факт, что по закону в жилых помещениях вести предпринимательскую деятельность компании нельзя (ст. 17 Жилищного кодекса РФ, ст. 671 и 288 Гражданского кодекса РФ). И даже если квартира принадлежит директору компании, добиться регистрации довольно трудно. Правда, судьи в данном вопросе поддерживают налогоплательщиков (см., например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28 октября 2008 г. № А19-3461/08-35-Ф02-5116/08).

Предположим, что регистрации вы все-таки добились. Но тут возникает вторая проблема: инспекторы не разрешают уменьшать налогооблагаемую прибыль на арендные платежи (если речь идет о съемном помещении). Аргумент тот же: организация использует жилье не по назначению (письмо Минфина России от 14 февраля 2008 г. № 03-03-06/1/93).

Отметим, что арбитражная практика по данному вопросу также складывается в пользу налогоплательщиков. Ведь в Налоговом кодексе РФ нет нормы, которая бы связывала расходы на аренду со статусом помещения. А за нарушения положений Жилищного кодекса РФ компания перед налоговиками отвечать не обязана (постановление ФАС Московского округа от 27 июля 2009 г. № КА-А41/7015-09).

Можно ли избежать споров с инспекторами, если альтернативы «квартирному» офису нет? Да, если перевести квартиру в категорию нежилых помещений. Сделать это может как собственник, так и любое уполномоченное на то лицо. Например, в случае с арендой переводом квартиры в нежилое помещение может заняться арендатор (п. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ). Но обратите внимание: изменить статус квартиры получится, если она расположена либо на первом этаже, либо над другим помещением, которому тоже присвоен статус нежилого.

Для перевода квартиры в другую категорию нужно подготовить:
– заявление о переводе помещения;
– правоустанавливающие документы на недвижимость или их нотариально заверенные копии (договор купли-продажи, нотариально заверенную доверенность от собственника);
– план помещения с его техническим описанием;
– поэтажный план дома, в котором находится квартира.

Если руководство компании, перед тем как открыть офис, хочет устроить перепланировку, понадобится еще и соответствующий проект. Весь пакет документов нужно передать на рассмотрение местным властям. Какой именно департамент занимается этим вопросом в вашем случае, узнайте в городской или районной администрации. После того как вы сдадите все необходимые бумаги, в течение 45 дней госслужащие должны присвоить квартире статус нежилого помещения.

Иван ЛАВРИН, эксперт журнала «Главбух»

2. Из статьи журнала «Упрощенка», № 10, октябрь 2013


Учредитель хочет сдать фирме в аренду свою недвижимость

А.Г. Логинова, эксперт журнала «Упрощенка»

Что предпринять? Заключите договор аренды недвижимости между фирмой и учредителем и при выплате ему доходов удерживайте НДФЛ. Если же у учредителя несколько объектов, которые он хочет сдавать в аренду, ему лучше зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя по виду деятельности «сдача внаем собственного недвижимого имущества».
Тогда ваш договор аренды будет заключен между фирмой и предпринимателем. А налог с полученных доходов учредитель-предприниматель будет уплачивать самостоятельно согласно выбранной системе налогообложения.

Когда учредителю нужно регистрироваться в качестве предпринимателя

Если у вас «упрощенка» с объектом доходы

Данный материал будет интересен бухгалтерам фирм и их учредителям — физическим лицам, планирующим сдавать собственную недвижимость в аренду.

Если учредитель-гражданин предлагает своей фирме помещение в аренду, возникает вопрос: а вправе ли он просто так сдавать имущество, или прежде ему нужно стать предпринимателем? Напомним, зарегистрироваться в качестве предпринимателя необходимо, если ведется предпринимательская деятельность (п. 1 ст. 23 ГК РФ). При этом предпринимательской является самостоятельная деятельность, которая осуществляется на свой риск и направлена на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Предпринимательством могут заниматься лица, зарегистрированные в установленном порядке.

Соответственно главный вопрос звучит так: какие действия гражданина могут содержать признаки предпринимательской деятельности? ФНС в письме от 25.02.2013 № ЕД-2-3/125@ перечисляет следующие признаки:

— изготовление или приобретение гражданином имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

— ведение гражданином учета хозяйственных операций, связанных с осуществлением им сделок;

— взаимосвязь всех сделок, совершенных гражданином в течение определенного периода времени;

— наличие устойчивых связей с продавцами, покупателями либо прочими контрагентами.

Как видите, данные факты довольно обширны. А инспекторы только при наличии достаточных оснований могут посчитать, что в действиях гражданина есть признаки предпринимательской деятельности, и потребовать, чтобы он зарегистрировался как бизнесмен (письмо УФНС России по г. Москве от 27.09.2012 № 20-14/091304@). То есть если гражданин один раз совершил какую-либо сделку, он не обязан становиться предпринимателем.

Суть вопроса

Разовые сделки, в том числе по сдаче имущества в аренду, не являются предпринимательской деятельностью. Однако налоги с дохода платить нужно все равно.

Что касается именно сдачи недвижимости в аренду, то ФНС России выпустила письмо от 08.02.2013 № ЕД-3-3/412@. В нем сказано, что гражданин, предоставляющий в аренду принадлежащую ему квартиру или иное недвижимое имущество, может не регистрироваться как предприниматель. Главное, чтобы с полученного дохода был уплачен НДФЛ.

Но если ваш учредитель сдает в аренду сразу несколько объектов недвижимости, то, скорее всего, здесь можно говорить о наличии в его действиях признаков предпринимательской деятельности. Поэтому в подобной ситуации ему безопаснее стать предпринимателем. А в документах, поданных на регистрацию, указать тот вид деятельности, которым будет заниматься, например «сдача внаем собственного недвижимого имущества» (ОКВЭД 70.2). Налоги с полученного дохода учредитель-предприниматель будет платить сам в зависимости от выбранной системы налогообложения. Если это УСН с объектом доходы, единый налог за год составит 6% от полученных доходов (ст. 346.20 НК РФ).А если это общая система, то предприниматель будет платить НДФЛ по ставке 13%.

На заметку

Можно ли одновременно быть учредителем ООО и зарегистрированным индивидуальным предпринимателем

Предпринимателями являются физлица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (ст. 11 НК РФ). А учредить общество с ограниченной ответственностью может как юридическое, так и физическое лицо (п. 1 ст. 7 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ). Получается, что физлицо, будучи учредителем общества, может одновременно иметь статус индивидуального предпринимателя, никаких запретов законодательством в отношении этого не предусмотрено.

Читайте также

О том, как зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, мы написали в журнале «Упрощенка», 2013, № 8.

Как заключить договор аренды недвижимости с учредителем

Итак, если учредитель однократно заключил сделку по сдаче имущества в аренду, ему не нужно регистрироваться в качестве предпринимателя. И тогда он как физическое лицо вправе оформить договор аренды недвижимости, в том числе и со своей фирмой (ст. 608 ГК РФ). Тот факт, что фирма будет арендовать недвижимость у своего же учредителя, не должен приводить вас как бухгалтера в замешательство. Договор аренды обычный. При этом не забудьте указать в соглашении данные, позволяющие определить арендуемое помещение: его точный адрес, месторасположение в здании (этаж, номер комнаты), а также площадь помещения (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Также зафиксируйте размер, порядок и сроки внесения арендной платы (ст. 614 и 654 ГК РФ).

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка