Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23
17 августа 2015 3 просмотра

У ООО в собственности административное здание и земельный участок. Стоимость здания 35 000 000,00, земельного участка 2 800 000,00. Все договора коммунального характера заключены на ООО. Директор он же учредитель решил перевести здание и земельный участок в собственности на себя. По какой стоимости я могу продать эти объекты? по рыночной или по оценке БТИ? Какие налоги возникают у юр лица, у физ лица? с кем должны быть заключены договора коммунального характера.

При продаже данных объектов в сделке необходимо применять рыночную цену. Одним из основных условий для признания сделок контролируемыми является их совершение между взаимозависимыми лицами (п. 1 ст. 105.14 НК РФ). В данном случае стороны могут быть признаны взаимозависимыми на основании подп. 2 п. 2 ст. 105.1 НК РФ.

В налоговом учете при продаже имущества отразите:

С дохода от реализации здания заплатите НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 154 НК РФ)

Операции по реализации земельных участков НДС не облагаются. Это установлено подпунктом 6 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ.

У физического лица при этом не возникает никаких налогов.

Налоговый вычет при покупке применить не получится, так как получить имущественные налоговые вычеты можно только в отношении жилых объектов и земельного участка под приобретенным жилым домом или земельного участка для строительства жилого дома.

Договоры с ресурсоснабжающими организациями могут быть заключены с прежним собственником ООО, который будет перевыставлять счета от них новому владельцу (учредителю).

Но для этого между сторонами сделки должен быть заключен договор, согласно которому новый собственник здания (учредитель) оплачивает потребленные им коммунальные услуги через прежнего владельца.

До переоформления договоров с ресурсоснабжающими организациями на нового собственника абонентом, приобретающим коммунальные услуги, признается прежний владелец здания. Однако фактическим потребителем этих услуг является новый собственник.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1.Справочники: Условия признания лиц взаимозависимыми

Взаимозависимые лица Условия признания взаимозависимыми Основание
По доле участия**
Организация А и физическое лицо F F прямо и (или) косвенно участвует*** в А (с долей более 25%) подп. 2 п. 2 ст. 105.1 НК РФ*

<…>

2.Рекомендация: Как определить рыночную цену товаров (работ, услуг)

По Гражданскому кодексу РФ любая сделка считается возмездной, если иное не следует из законодательства или договора (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Сделка оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ). С позиций гражданского законодательства эта цена признается рыночной. Если в договоре не определена стоимость сделки, она оплачивается по цене, которая обычно взимается за аналогичные товары (работы, услуги) при сравнимых обстоятельствах (п. 3 ст. 424 ГК РФ).*

Что такое рыночная цена

В налоговом законодательстве определение рыночной цены зависит от того, признается ли сделка контролируемой, или нет. Если сделка совершена между невзаимозависимыми лицами, то для целей налогообложения рыночной признается договорная цена (п. 1 ст. 105.3 и п. 1 ст. 105.14 НК РФ). Соответствие цен, примененных в сделках, рыночному уровню контролируется представителями налоговой службы в ходе специальных проверок. Проводя обычные проверки, инспекторы также могут осуществить такой контроль, если при расчете конкретного налога требуется использовать показатель рыночной цены.

Договорная цена, примененная в контролируемой сделке, признается рыночной:*

Такой порядок следует из положений пунктов 138–12 статьи 105.3 Налогового кодекса РФ.

<…>


Взаимозависимые лица

Одним из основных условий для признания сделок контролируемыми является их совершение между взаимозависимыми лицами (п. 1 ст. 105.14 НК РФ). Стороны сделки могут быть признаны взаимозависимыми в связи с участием одной из них в капитале другой, с учетом степени влияния на принятие управленческих решений, а также по другим критериям.*

На практике наиболее сложным является определение долей взаимного участия организаций в уставных капиталах друг друга. Между тем от правильной оценки этих долей зависит, являются ли стороны сделки взаимозависимыми и должны ли они соблюдать правила ценообразования для целей налогообложения.

В налоговом законодательстве есть следующие понятия, используемые для определения взаимозависимости: доля участия, которая в свою очередь формируется исходя из доли прямого участия и доли косвенного участия.

Доля прямого участия определяется как:*

Такой порядок предусмотрен пунктами 2 и 5 статьи 105.2 Налогового кодекса РФ.

<…>


Принцип сопоставления доходов

В основу налогообложения контролируемых сделок между взаимозависимыми лицами заложен принцип сопоставления доходов, фактически полученных по сделке, с доходами, которые организация могла бы получить, если бы аналогичная сделка совершалась с лицом, не являющимся взаимозависимым. При этом любой доход, недополученный организацией в сделке с взаимозависимым лицом, учитывается при формировании налоговой базы. Такой порядок предусмотрен пунктом 1 статьи 105.3 Налогового кодекса РФ. Например, организация, предоставившая взаимозависимому лицу беспроцентный заем, для целей налогообложения должна включить в состав доходов сумму процентов, которые она получила бы, если бы такой же заем был предоставлен любой другой организации на рыночных условиях (письмо Минфина России от 24 февраля 2012 г. № 03-01-11/1-15).

Чтобы определить, соответствует ли договорная цена, примененная в контролируемой сделке, рыночному уровню, нужно использовать информацию о сопоставимых сделках, сторонами которых не являются взаимозависимые лица. А потом сравнить полученные данные.*

<…>

Сергей Разгулин, действительный государственный советник РФ 3-го класса

3.Рекомендация: Как отразить при налогообложении продажу основных средств

<…>


ОСНО: налог на прибыль

В налоговом учете при продаже основных средств отразите:

  • доход от реализации (выручку следует включить в состав доходов на дату составления акта приема-передачи имущества)
  • расходы в виде остаточной стоимости здания;
  • расходы, связанные с реализацией.
    • если она соответствует уровню цен, регулируемых государством, или согласована с ФАС России (с учетом особенностей, оговоренных в статье 105.4 Налогового кодекса РФ);
    • если она соответствует цене, определенной независимым оценщиком (в сделках, при совершении которых проведение оценки обязательно);
    • если она установлена в соответствии с соглашением о ценообразовании, заключенным с ФНС России;
    • если она установлена в соответствии со специальными правилами определения цен для целей налогообложения, предусмотренными отдельными главами части 2 Налогового кодекса РФ. Например, для расчета налога на прибыль рыночной ценой ценных бумаг признается цена, определенная в соответствии со статьей 280 Налогового кодекса РФ (письмо Минфина России от 29 августа 2012 г. № 03-03-06/1/436);
    • если сделка заключена по результатам биржевых торгов.
    • доля непосредственного участия одной организации (физического лица) в уставном (складочном) капитале (фонде) другой организации;
    • непосредственно принадлежащая одной организации (физическому лицу) доля голосующих акций другой организации.
  • доход от реализации;
  • расходы в виде остаточной стоимости основных средств;
  • расходы, связанные с реализацией (например, расходы по обслуживанию и транспортировке проданного имущества).*

<…>


ОСНО: НДС

Основные средства, подлежащие продаже, для целей обложения НДС рассматриваются как товар (п. 3 ст. 38 НК РФ). С дохода от реализации товаров (работ, услуг) на территории России заплатите НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146п. 1 ст. 154 НК РФ)*

<…>

Сергей Разгулин, действительный государственный советник РФ 3-го класса


4.Ситуация: в какой момент при расчете налога на прибыль учесть выручку от реализации объектов, право собственности на которые подлежит госрегистрации (например, недвижимости). Организация применяет метод начисления

Выручку следует включить в состав доходов на дату составления акта приема-передачи имущества.*

С 2013 года признание доходов от реализации недвижимого имущества не увязывается ни с моментом передачи правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав, ни с фактом такой регистрации. Датой реализации недвижимого имущества при методе начисления признается дата передачи объекта покупателю по передаточному акту или по иному документу о передаче недвижимого имущества. Такой порядок предусмотрен абзацем 2пункта 3 статьи 271 Налогового кодекса РФ.

Елена Попова, государственный советник налоговой службы РФ I ранга

5.Ситуация: В каких случаях можно получить имущественные вычеты при покупке или строительстве

Получить имущественные налоговые вычеты можно только после того, как купленное или построенное в Россииимущество человек оформил в собственность. К таким объектам относятся:*

  • квартира или комната;
  • жилой дом, в том числе и пока не достроенный, а также жилой блок в таунхаусе;
  • земельный участок для строительства собственного жилья;
  • земельный участок под приобретенным жилым домом;
  • доли во всем перечисленном имуществе.

Такой перечень есть в подпунктах 3 и 4 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ. Приведен он и в письмах Минфина России от 9 августа 2013 г. № 03-04-05/32314от 18 апреля 2013 г. № 03-04-05/5-383.

Ольга Краснова директор БСС «Система Главбух»

Валентина Акимова государственный советник налоговой службы РФ III ранга

6.Ситуация: В каких случаях можно получить имущественные вычеты при покупке или строительстве

Получить имущественные налоговые вычеты можно только после того, как купленное или построенное в Россииимущество человек оформил в собственность. К таким объектам относятся:

  • квартира или комната;
  • жилой дом, в том числе и пока не достроенный, а также жилой блок в таунхаусе;
  • земельный участок для строительства собственного жилья;
  • земельный участок под приобретенным жилым домом;
  • доли во всем перечисленном имуществе.*

Такой перечень есть в подпунктах 3 и 4 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ. Приведен он и в письмах Минфина России от 9 августа 2013 г. № 03-04-05/32314от 18 апреля 2013 г. № 03-04-05/5-383.

Ольга Красновадиректор БСС «Система Главбух»

Валентина Акимовагосударственный советник налоговой службы РФ III ранга

18.08.2015г.

С уважением,

Светлана Шарипкулова, эксперт БСС «Система Главбух».

Ответ утвержден Натальей Колосовой,

руководителем направления VIP-поддержки БСС «Система Главбух».

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка