Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Чиновники считают, что в бухгалтерии должно быть мыло

Подписка
Срочно заберите все!
№23
17 августа 2015 216 просмотров

Физическое лицо имеет в собственности несколько квартир. Так же зарегистрирован как частный предприниматель - основной вид деятельности -сдача в наем недвижимого имущества.. В 2014г. часть этих квартир сдавалась в аренду а в ноябре-декабре проданы другим физическим лицам. Доходы от сдачи в найм отражены в декларации по УСН за 2014г, а доходы от продажи в декларации 3-НДФЛ, уплачен налог с доходов по УСН и НДФЛ. Налоговая инспекция требует отражение от продажи имущества в декларации по УСН и грозится доначислить налог. Права ли налоговая? Еще надо отметить что налог на имущество начисляется как с физического лица, а не льготируется как от предпринимательской деятельности.по УСН.

Официальная позиция контролирующих органов такова, что платить налог по УСН нужно с продажи любой недвижимости, хоть раз используемой в бизнесе. И неважно, приобретено это помещение до или после регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя (письмо Минфина России от 21.07.2014 № 03-04-05/35532).

Значит, если недвижимое имущество использовалось коммерсантом в его предпринимательской деятельности, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН. Аналогичные выводы содержатся также в письмах Минфина России от 29.04.2013 № 03-11-11/15091 и от 21.01.2013 № 03-11-11/15.

Таким образом, с поступлений от продажи квартир вам необходимо уплатить налоги как с дохода от предпринимательской деятельности.

Уплата налога на имущество физических лиц в отношении проданных квартир в данном случае не будет служить аргументом в пользу уплаты НДФЛ с дохода от продажи данного имущества. Объясняется это тем, что налоговикам не всегда известно, применяется объект в бизнесе или нет, и они отправляют уведомления на уплату налога по всем объектам.

Чтобы не платить налог на имущество по недвижимости, используемой в предпринимательских целях, предпринимателю необходимо самостоятельно представить в любую налоговую инспекцию:

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 20 января 2014 г. № 03-11-11/1484 и ФНС России от 19 августа 2009 г. № 3-5-04/1290.

Обоснование

1. Из рекомендации
Сергея Разгулина, действительного государственного советника РФ 3-го класса

Как определить, что доход, полученный предпринимателем от продажи имущества (выполнения работ, оказания услуг), относится к доходам от предпринимательской деятельности

По первичным документам, оформленным по сделке.

Квалификация доходов, полученных предпринимателем, зависит от наличия и оформления первичных документов, сопровождающих сделку. О том, что доход получен в рамках предпринимательской деятельности, свидетельствует наличие договоров, накладных, актов приемки выполненных работ (услуг), счетов-фактур, из которых следует, что продавцом (исполнителем) является именно предприниматель. То есть в таких документах должны быть указаны реквизиты свидетельства о регистрации гражданина в качестве предпринимателя.

Правомерность такого вывода подтверждается письмами Минфина России от 21 марта 2011 г. № 03-04-06/3-52от 1 февраля 2011 г. № 03-04-06/3-14.

Из рекомендации «С каких доходов платить НДФЛ предпринимателю»

<…>

2. Из рекомендации
Сергея Разгулина, действительного государственного советника РФ 3-го класса

Как предпринимателю на упрощенке облагать доход от продажи имущества, которое он больше не использует в предпринимательской деятельности. Можно ли применить имущественный вычет

Если договор купли-продажи заключен от лица гражданина, а не предпринимателя (т. е. продажа в личных целях), то нужно заплатить НДФЛ. В обратной ситуации – единый налог на упрощенке. Имущественным вычетом воспользоваться не получится в любом случае.

Предприниматель продал имущество в личных целях.
Допустим, предприниматель вел деятельность по грузоперевозкам, для которой приобрел автомобиль. Затем он изменил вид деятельности (предположим, на торговлю), а автомобиль вывел из состава основных средств и несколько лет использовал в личных целях. Когда машину решил продать, договор заключил от своего имени, то есть как от гражданина, а не от предпринимателя.

При таких обстоятельствах с полученного от продажи дохода надо заплатить НДФЛ (подп. 5 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 210 НК РФ). Ведь на упрощенке НДФЛ не облагаются только те доходы, которые получены от предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). А поскольку коммерсант перестал использовать имущество в своей деятельности и продал в личных целях, то поступления от сделки купли-продажи нельзя отнести к доходам, полученным в рамках бизнеса.

При этом срок владения имуществом значения не имеет. Воспользоваться льготой по НДФЛ, которая предусмотрена абзацем 1 пункта 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ, то есть не платить налог вовсе, предприниматель не сможет. Данная норма не распространяется на доходы, полученные при реализации имущества, которое когда-то использовалось в предпринимательской деятельности (письма Минфина России от 23 апреля 2013 г. № 03-04-05/14060от 23 марта 2012 г. № 03-04-05/8-365). По той же причине не получится использовать и имущественный вычет (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Предприниматель продал имущество в рамках предпринимательской деятельности на упрощенке.

Например, у предпринимателя несколько складов для хранения товара в рамках деятельности на упрощенке. В связи со снижением товарооборота коммерсант перестал использовать одно из таких помещений и продал его. Деятельность на упрощенке вести продолжает. Договор купли-продажи заключил от своего имени как от предпринимателя. А это значит, что такие доходы относятся к доходам от предпринимательской деятельности и с них надо заплатить единый налог.

Это следует из пункта 1 статьи 346.15, пункта 1 статьи 249 Налогового кодекса РФ.

Что касается имущественного вычета, то при расчете единого налога он неприменим в принципе.

Главбух советует: чтобы доходы от продажи смело признавать в рамках предпринимательской деятельности и платить упрощенный налог, а не НДФЛ, помимо договора, от лица ИП стоит запастись и другими документами.

Подробнее об этом см. Как определить, что доход, полученный предпринимателем от продажи имущества (выполнения работ, оказания услуг), относится к доходам от предпринимательской деятельности.

Дело в том, что инспекторы на практике только договором не ограничатся. Чтобы понять, относятся доходы от продажи к доходам от предпринимательской деятельности или нет, они будут оценивать разные факторы в совокупности. Это и первичные документы, и обстоятельства совершения сделки, и прочие условия.

<…>

3. Из рекомендации

Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Какое имущество предпринимателя облагается налогом на имущество физических лиц

<…>

Освобождение от уплаты налога и льготы

В некоторых случаях платить налог на имущество не нужно.

Так, от налога на имущество физических лиц освобождены предприниматели, которые:

<…>

На предпринимателей данные льготы распространяются в общем порядке вне зависимости от того, использует предприниматель свое имущество в коммерческой деятельности или в личных целях.

Если у предпринимателя возникает право на льготу по налогу на имущество, он должен самостоятельно представить в любую налоговую инспекцию:

Об этом сказано в пункте 6 статьи 407 Налогового кодекса РФ.

Перечень документов, необходимых для получения льгот, приведен в таблице.

Подробнее о порядке применения льгот по налогу на имущество физических лиц см. Кто должен платить налог на имущество физических лиц.

<…>

Ситуация: как предпринимателю подтвердить, что имущество используется в деятельности на упрощенке (в целях освобождения от уплаты налога на имущество)

Специального порядка законодательство не предусматривает.

Чтобы не платить налог на имущество по недвижимости, используемой в предпринимательских целях, в любую налоговую инспекцию представьте:

  • заявление (в произвольной форме). В документе следует указать объекты недвижимости, которые освобождаются от налога на имущество в связи с использованием их в рамках упрощенки;
  • документы, подтверждающие фактическое использование имущества в предпринимательской деятельности (договоры с поставщиками, покупателями, арендаторами, платежные документы, свидетельствующие о получении доходов в рамках упрощенки, и т. п.).
  • заявление (в произвольной форме). В документе укажите объекты недвижимости, которые освобождаются от налога на имущество в связи с использованием их в рамках упрощенки;
  • документы, подтверждающие фактическое использование имущества в предпринимательской деятельности (договоры с поставщиками, покупателями, арендаторами, платежные документы, свидетельствующие о получении доходов в рамках упрощенки, и т. п.).

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 20 января 2014 г. № 03-11-11/1484 и ФНС России от 19 августа 2009 г. № 3-5-04/1290.

<…>

4. Из статьи журнала «Бухгалтерия ИП», № 5, май 2015

Какие налоги платит бизнесмен, продавая свою квартиру

<…>

Самое важное в этой статье:
1. От чего зависит порядок налогообложения доходов при продаже недвижимости
2. Какие нюансы нужно прописать в договоре купли-продажи
3. Когда доходы от продажи помещения выгодно учесть в рамках УСН с доходов

<…>

Ситуация № 2. Вы продали недвижимость, которая прежде использовалась в бизнесе

Как мы пояснили выше, если помещение находится в собственности гражданина три года и более, то при его продаже НДФЛ уплачивать не нужно. Однако если вы хоть раз использовали эту недвижимость в предпринимательской деятельности, то эта льгота вами не применяется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, письмо Минфина России от 23.04.2013 № 03-04-05/14060). И с поступлений от продажи помещения вам необходимо уплатить налоги как с дохода от предпринимательской деятельности.

Отметим, что такие аргументы, как невключение стоимости недвижимости в расходы при ведении бизнеса либо вывод этого объекта из состава основных средств до продажи и неиспользование помещения в течение длительного времени, не помогут избежать уплаты налога. Поскольку данные аргументы не являются основанием для того, чтобы вывести выручку из-под налогообложения (постановление Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 № 14009/09).

Соответственно здесь возникает вопрос: на основании каких документов налоговики могут сделать вывод, что недвижимость использовалась вами в бизнесе? Это может быть договор аренды или найма помещения, а также любые другие договоры, в которых местом реализации товаров (работ, услуг) указано данное конкретное помещение, карточка регистрации ККТ и другие документы, на основании которых можно сделать вывод о том, что в помещении велась предпринимательская деятельность.

Теперь поговорим о том, как платить налог с продажи квартиры в зависимости от того, какой режим налогообложения вы применяете.

Коммерсант применяет УСН. В письме Минфина России от 21.07.2014 № 03-04-05/35532 говорится о том, что платить налог по УСН нужно с продажи любой недвижимости, хоть раз используемой в бизнесе. И неважно, приобретено это помещение до или после регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя.

При этом нелишним будет, если вы составите договор о продаже недвижимости, накладную и акт передачи помещения таким образом, чтобы было понятно, что продавцом является именно предприниматель, а не гражданин. То есть написать: «Индивидуальный предприниматель И.А. Скворцов», а не «И.А. Скворцов». И в реквизитах договора укажите данные свидетельства о регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя. Аналогичные выводы содержатся в письмах Минфина России от 21.03.2011 № 03-04-06/3-52 и от 01.02.2011 № 03-04-06/3-14.

Если вы применяете «упрощенку» с объектом доходы, то стоимость квартиры в расходах вы учесть не можете. Если же у вас объект налогообложения — доходы минус расходы, то недвижимость нужно рассматривать как основное средство. И соответственно вы можете списать на расходы при УСН первоначальную стоимость квартиры по правилам, установленным для учета основных средств. Напомним, при «упрощенке» оплаченная стоимость основных средств, приобретенных при УСН, списывается на расходы равными долями ежеквартально в течение одного календарного года после ввода объекта в эксплуатацию. Соответственно если вы купили квартиру, находясь на УСН, то должны были списать стоимость квартиры на расходы при «упрощенке» еще в том году, когда впервые стали использовать ее в бизнесе.

Учтите, часть расходов на приобретение квартиры, таких как ее остаточная стоимость, учесть при расчете единого налога на УСН вы уже не сможете (письмо Минфина России от 04.02.2013 № 03-11-11/50). А расходы, связанные с приобретением квартиры в личных целях и до регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя, проверяющие могут вообще убрать из расчета единого налога на «упрощенке». В частности, в письме Минфина России от 10.02.2015 № 03-11-11/5502 высказано мнение о том, что предприниматель, применяющий «упрощенку» с объектом доходы минус расходы, не может в целях налогообложения учесть стоимость объекта недвижимости, купленного до даты регистрации индивидуального предпринимателя. Обратное доказать можно только в суде (постановления ФАС Уральского округа от 25.02.2010 №?Ф09-801/10-С2, ФАС Западно-Сибирского округа от 25.01.2010 №?А45-13717/2009).

<…>

5. Из статьи журнала «Бухгалтерия ИП», № 2, февраль 2014


Доход от продажи имущества, используемого в деятельности, переведенной на УСН, НДФЛ не облагается

<…>

Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН с объектом налогообложения доходы, в своей предпринимательской деятельности использовал принадлежащие ему на праве собственности две квартиры. Теперь коммерсант планирует продать эти квартиры. Как следует заключать договор купли-продажи с покупателем: от имени физического лица или от имени индивидуального предпринимателя? Будет доход отпродажи таких квартир облагаться в рамках УСН или с него необходимо заплатить в бюджет НДФЛ?
(И.П. Рыженков, г. Орлов, Кировская область)

В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса РФ предпринимательская деятельность — это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1 статьи 346.15 НК РФ налогоплательщики — индивидуальные предприниматели, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 НК РФ, и внереализационные доходы, предусмотренные статьей 250 НК РФ.

Так, если недвижимое имущество использовалось коммерсантом в его предпринимательской деятельности, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН*.

При этом на основании пункта 3 статьи 346.11 НК РФ в случае, когда в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, применяется упрощенная система, такие доходы освобождаются от обложения НДФЛ.

Таким образом, если недвижимость использовалась предпринимателем в «упрощенной» предпринимательской деятельности, выручку от ее реализации следует рассматривать как доход в рамках такой деятельности. Следовательно, эту сумму нужно включить в налоговую базу по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

Аналогичные выводы содержатся в письмах Минфина России от 29.04.2013 № 03-11-11/15091 и от 21.01.2013 № 03-11-11/15.

В отношении вопроса о том, как заключать договор купли-продажи с покупателем (от имени физического лица или от имени ИП), отметим следующее.

Гражданское законодательство не рассматривает в качестве собственника такое лицо, как индивидуальный предприниматель. То есть даже имущество, приобретенное коммерсантом за деньги, полученные от его предпринимательской деятельности, регистрируется на физическое лицо.

Согласно статье 5 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, являются, в частности, его собственники, к которым отнесены в том числе граждане Российской Федерации.

Кроме того, Девятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 06.06.2011 № 09АП-10746/2011-АК указал, что индивидуальные предприниматели самостоятельными субъектами указанных правоотношений не являются и по смыслу приведенной нормы относятся к гражданам.

Таким образом, право собственности на объект недвижимого имущества регистрируется за гражданином в общеустановленном порядке независимо от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя.

Подобные выводы содержат письма УФНС России по г. Москве от 11.03.2010 № 20-14/2/025291@ и от 05.03.2009 № 20-14/2/019833@.

В связи с этим коммерсанту целесообразнее в договоре купли-продажи квартир указывать в качестве продавца индивидуального предпринимателя, что не противоречит нормам гражданского законодательства.

* Если предприниматель применяет УСН с объектом налогообложения доходы, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ).

<…>

6. Из статьи журнала «Упрощенка », № 6, июнь 2014


Предпринимателю с объектом доходы придется заплатить 6% с продажи любой недвижимости, не предназначенной для личного проживания

<…>

Кто спорил: предприниматель на УСН с объектом доходы, которому налоговики доначислили «упрощенный» налог с доходов от продажи 32 квартир, а также выписали штрафы и пени

Позиция суда: деятельность по продаже имущества носила систематический характер и была направлена на извлечение прибыли, а значит, является предпринимательской. Следовательно, с дохода нужнозаплатить налог по УСН

Реквизиты решения:

постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.03.2014 по делу № А11-1642/2013

Предприниматель, применяющий УСН, приобрел 32 квартиры по договору долевого участия в строительстве жилого дома. При этом данный договор он заключил от своего имени как физлицо, что впоследствии было указано в свидетельстве о госрегистрации прав. Также на покупку были потрачены личные средства гражданина. По завершении строительства все квартиры были им проданы по договорам купли-продажи другим физическим лицам.

Коммерсант решил, что данные сделки не относятся к его деятельности на «упрощенке», следовательно, платить налог по УСН он не обязан. Такой вывод он сделал, потому что при постановке на учет в инспекции им был указан единственный вид предпринимательской деятельности — «сдача внаем собственного недвижимого имущества» (код по ОКВЭД 70.20). Соответственно «упрощенный» налог бизнесмен платил только с доходов от аренды, а вот доход от проданных квартир задекларировал как физлицо и исчислил с него НДФЛ. При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 220 НК РФ он уменьшил сумму доходов на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы. И эти расходы оказались больше доходов. В результате начисленный в бюджет НДФЛ оказался равен нулю. Налоговики вынесли решение о доначислении предпринимателю налога по УСН.

Судьи же пояснили следующее. Истец зарегистрировался как предприниматель и перешел на «упрощенку» с объектом доходы раньше, чем приобрел спорную недвижимость. В таком случае он имеет право получить имущественный вычет лишь с объектов, которые не используются в предпринимательской деятельности (под. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ). В конкретной ситуации квартиры систематически реализовывались в течение двух лет с целью получения прибыли, поэтому имеются явные признаки коммерческой деятельности (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Арбитры также отметили, что предпринимательская деятельность связана с различными рисками, поэтому вероятно не только получение прибыли, но и возникновение убытков. И тот факт, что у предпринимателя расходы превысили доходы, еще не говорит о том, что коммерческая деятельность не велась. А вот если бы спорные объекты использовались для личных нужд, то есть для проживания своей семьи или родственников, и были проданы для улучшения жилищных условий, тогда с суммы доходов от продажи действительно нужно было бы заплатить НДФЛ за минусом затрат на покупку.

Суд, сославшись на постановление Конституционного суда РФ от 17.12.96 № 20-П, также указал, что законодательно имущество никак не разграничено на личное и используемое в предпринимательской деятельности. Поэтому при принятии решения следует исходить из конкретной ситуации. В рассматриваемом деле никаких доказательств использования объектов в личных целях коммерсанту предоставить не удалось. В результате ему было предписано заплатить 6% с суммы всего дохода, а также уплатить пени и штраф.

<…>

7. Из статьи журнала «Упрощенка», № 4, апрель 2015


Когда предприниматель на «упрощенке» платит налог на имущество

<…>

Ситуация № 2 У вас в собственности есть прочая недвижимость

Если у вас есть недвижимость, используемая в бизнесе, которая не поименована в статье 378.2 НК РФ, то платить налог на имущество вам не нужно. По общему правилу «упрощенцы» не платят налог на имущество с тех объектов, которые они используют в предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). Если же недвижимость в бизнесе не используется (например, она служит только для личных целей коммерсанта), то с нее придется заплатить налог на имущество как обычному физлицу — на основании уведомления из ИФНС.

Но налоговикам не всегда известно, применяется объект в бизнесе или нет, и они отправляют уведомления на уплату налога по всем объектам. В таком случае, чтобы подтвердить льготу, отправьте в инспекцию заявление об освобождении от уплаты налога на имущество в связи с применением УСН (образец — ниже). К заявлению приложите подтверждающие документы — договоры с арендаторами, платежки, уведомление о применении УСН (письмо Минфина от 20.01.2014 № 03-11-11/1484).

Заявление направьте в инспекцию по месту нахождения недвижимого имущества. Что касается срока, то конкретно он не установлен. Но лучше подать заявление заранее, до того момента, как инспекция рассчитает налог к уплате и разошлет налоговые уведомления. Делает это она обычно летом, поскольку налог должен быть перечислен в бюджет в срок не позднее 1 октября (письмо Минфина России от 05.03.2012 № 03-11-11/67). То есть, к примеру, заявление об освобождении от уплаты налога на имущество физических лиц за 2014 год вы можете подать в начале 2015 года.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме

Новости по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка