Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Юридические расходы: когда безопасно списывать

Подписка
Срочно заберите все!
№24
26 августа 2015 87 просмотров

Дополнение к №586682: В продолжение нашего предыдущего вопроса. У физического лица имеется в собственности земельный участок площадью 2, 83 ГА, который был приобретен за 12,5 млн. руб. Назначение земельного участка: под малоэтажное жилищное строительство (земли населенных пунктов). Собственник намерен разделить участок на 40 мелких и продать по частям. Стоимость продажи всех участков ориентировочно будет составлять 13 млн. руб.Вопрос 1?Сможет ли Собственник воспользоваться правом по ст.220 НК и уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества? Т.е. при продаже он будет уплачивать налог с следующей разницы: 13 млн-12,5 млн = 500 000 руб. по ставке 13 %? так ли это?Вопрос 2: Образовывается прибыль и является ли это незаконной предпринимательской деятельностью. У этого физ. лица есть ИП но данную сделку он будет проводить как физ. лицо.Вопрос 3: применима ли статья 220 НК к нам, если земельный участок не ИЖС а под малоэтажное жилищное строительство (хотя по малоэтажного жилищному строительству можно строить и индивидуальные жилые дома)?Вопрос 4: есть ли какие либо рекомендации по наиболее оптимальному налогообложению по данной схеме, учитывая что физическое лицо зарегистрировано в качестве ИП и есть ли возможность операции по продаже земельных участков провести по расчетному счету ИП и заплатить с доходов УСН?

1. Нет, не сможет, так как он не сможет подтвердить стоимость каждого участка, а выделять пропорционально или использовать оценщика законодательством не предусмотрено. Только если Вы продадите все 40 вместе Вы сможете попытаться уменьшить на сумму расходов, доказывая, что стоимость всей реализации равна стоимости приобретения первоначального участка. Если же реализация не сразу и разным лицам, то доказать стоимость каждого участка Вы не сможете, а, следовательно, и заявить вычет.

2. Нет, не является. Если это разовая сделка, то ее можно проводить вне рамок предпринимательской, особенно если не заявлен такой код в ЕГРИП

3. Уточните, пожалуйста, применима в части чего?

4. Только, если ИП докажет, что использовал участки в предпринимательской деятельности, имеет соответствующий код ЕГРИП и эта сделка не будет носить единичный характер.

Схемы по оптимизации налогообложения мы, к сожалению, не разрабатываем и не даем им оценку

Обоснование

1. ПИСЬМО МИНФИНА РОССИИ ОТ 18.12.2012 № 03-04-05/7-1411

«Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.Подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса установлено, что при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1000000 рублей.

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Таким образом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму облагаемого дохода от продажи земельного участка, находившегося в его собственности менее трех лет, на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением.

Вместе с тем, как следует из обращения, продаваемый земельный участок образован в результате раздела на две части первоначально приобретенного участка с домом. Таким образом, документально подтверждены расходы только на приобретение в целом первоначального участка с домом.

Кодекс не содержит методики определения расходов по приобретению недвижимого имущества, полученного в результате его выделения (разделения) из первоначально приобретенного.

В указанной ситуации рассчитать сумму расходов, которая может быть учтена при определении налоговой базы от продажи части ранее приобретенного имущества, не представляется возможным.

При таких обстоятельствах налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме 1000000 рублей.

Сумма дохода, полученная от продажи вышеуказанного земельного участка, превышающая 1000000 рублей, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.»

2. Сергея Разгулина, действительного государственного советника РФ 3-го класса

Как предпринимателю на упрощенке облагать доход от продажи имущества, которое он больше не использует в предпринимательской деятельности. Можно ли применить имущественный вычет


Если договор купли-продажи заключен от лица гражданина, а не предпринимателя (т. е. продажа в личных целях), то нужно заплатить НДФЛ. В обратной ситуации – единый налог на упрощенке. Имущественным вычетом воспользоваться не получится в любом случае.

Предприниматель продал имущество в личных целях.
Допустим, предприниматель вел деятельность по грузоперевозкам, для которой приобрел автомобиль. Затем он изменил вид деятельности (предположим, на торговлю), а автомобиль вывел из состава основных средств и несколько лет использовал в личных целях. Когда машину решил продать, договор заключил от своего имени, то есть как от гражданина, а не от предпринимателя.

При таких обстоятельствах с полученного от продажи дохода надо заплатить НДФЛ (подп. 5 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 210НК РФ). Ведь на упрощенке НДФЛ не облагаются только те доходы, которые получены от предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). А поскольку коммерсант перестал использовать имущество в своей деятельности и продал в личных целях, то поступления от сделки купли-продажи нельзя отнести к доходам, полученным в рамках бизнеса.

При этом срок владения имуществом значения не имеет. Воспользоваться льготой по НДФЛ, которая предусмотрена абзацем 1 пункта 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ, то есть не платить налог вовсе, предприниматель не сможет. Данная норма не распространяется на доходы, полученные при реализации имущества, которое когда-то использовалось в предпринимательской деятельности (письма Минфина России от 23 апреля 2013 г. № 03-04-05/14060от 23 марта 2012 г. № 03-04-05/8-365). По той же причине не получится использовать и имущественный вычет (подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Предприниматель продал имущество в рамках предпринимательской деятельности на упрощенке.

Например, у предпринимателя несколько складов для хранения товара в рамках деятельности на упрощенке. В связи со снижением товарооборота коммерсант перестал использовать одно из таких помещений и продал его. Деятельность на упрощенке вести продолжает. Договор купли-продажи заключил от своего имени как от предпринимателя. А это значит, что такие доходы относятся к доходам от предпринимательской деятельности и с них надо заплатить единый налог.

Это следует из пункта 1 статьи 346.15, пункта 1 статьи 249 Налогового кодекса РФ.

Что касается имущественного вычета, то при расчете единого налога он неприменим в принципе.

Главбух советует: чтобы доходы от продажи смело признавать в рамках предпринимательской деятельности и платить упрощенный налог, а не НДФЛ, помимо договора, от лица ИП стоит запастись и другими документами.

Подробнее об этом см. Как определить, что доход, полученный предпринимателем от продажиимущества (выполнения работ, оказания услуг), относится к доходам от предпринимательской деятельности.

Дело в том, что инспекторы на практике только договором не ограничатся. Чтобы понять, относятся доходы от продажи к доходам от предпринимательской деятельности или нет, они будут оценивать разные факторы в совокупности. Это и первичные документы, и обстоятельства совершения сделки, и прочие условия.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка