Журнал, справочная система и сервисы
№2
Январь

В свежем «Главбухе»

Все запутались, когда сдавать упрощенную декларацию вместо нулевой

Подписка
6 номеров в подарок!
№2
27 августа 2015 21 просмотр

Когда новый владелец имущества должен поставить его на учет, если выкупает помещение в рассрочку? В день подписания договора или когда полностью погасит долг за помещение? Налог на имущество нужно платить после постановки на учет? В течении нескольких лет погашения долга нужно платить налог на имущество? Если имущество полностью самортизировалось у старого владельца, мы можем поставить его на учет и начислять амортизацию только в течении 12 месяцев? После того как помещение полностью самортизируется нужно ли платить налог на имущество?

В порядке пункта 4 статьи 4 Закона № 159 –ФЗ, при выкупе субъектом малого или среднего предпринимательства арендуемого имущества заключается договор купли-продажи. В случае, если арендуемое имущество  приобретается арендатором  в рассрочку , указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Соответственно, после прохождения регистрации перехода права собственности на недвижимость в  регистрирующем органе арендатор становится собственником имущества.

Следовательно, как указано выше, до момента окончательного расчета с продавцом объект ОС признается находящимся в залоге у продавца. В связи с этим до окончания расчетов с продавцом договорная стоимость ОС отражается в учете организации-покупателя на забалансовом  счете  009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные»
В случае, если срок, в течение которого основное средство использовал предыдущий собственник, превышает срок, указанный в
Классификации, то покупатель должен определить срок полезного использования, исходя из того, как долго это основное средство планируется еще эксплуатировать (с учетом техники безопасности и других фактов) (абз. 2 п. 7 ст. 258 НК РФ). Причем организация вправе установить срок, не превышающий 12 месяцев.

Налог на имущество платиться с момента постановки объекта недвижимости на учет в качестве основного средства.

Объект недвижимости исключите из расчета налоговой базы по налогу на имущество с месяца, следующего за его выбытием из состава основных средств. Поэтому, даже если объект полностью самортизирован, но учтен на 01 счете, то налог на имущество надо платить.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Рекомендация: Как реализовать право малого и среднего бизнеса на выкуп имущества, арендуемого у муниципалитетов и субъектов РФ

<…>

Как оплатить выкупаемое имущество

Арендатор имеет право выбрать один из двух порядков оплаты выкупаемого имущества:

  • единовременно;
  • в рассрочку.

Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов РФ.

Право выбора срока рассрочки в установленных пределах принадлежит покупателю (ч. 2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ). При оплате имущества в рассрочку, помимо уплаты основной денежной суммы, покупатель должен заплатить проценты. Размер процентов исчисляется исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центробанка России.

С 1 июля 2015 года минимальный срок рассрочки оплаты приобретаемого недвижимого имущества составляет пять лет (ранее – три года) (ч. 1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ). Рассрочка осуществляется посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях (ч. 1 ст. 5 Закона № 159-ФЗ).

Если законом субъекта РФ не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, то применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

Такое правило предусматривает часть 1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ*.

Зачастую на практике возникают споры о порядке оплаты выкупаемого имущества. Но не все суды имеют единообразную позицию по этому вопросу.

<…>

С какого момента арендатор прекращает платить за пользование имуществом и становится покупателем

Ответ на этот вопрос дал Пленум ВАС РФ в постановлении от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73).

ВАС РФ указал на особый правовой статус арендаторов, являющихся субъектами малого и среднего предпринимательства. Закон установил жесткий императив, запрещающий включать в такой договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условия о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения. Однако обязательным условием при этом является выкуп имущества в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ (п. 6 постановления № 73).

Обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон (п. 8 постановления № 73). Кроме того, до полной его оплаты выкупаемое имущество находится в залоге у продавца. Условия договора о неприменении такого правила ничтожны (ч. 5 ст. 5 Закона № 159-ФЗ)*.

Александра Ёрш кандидат юридических наук, помощник заместителя председателя ВАС РФ

Наталья Шмакова кандидат юридических наук, старший эксперт ЮСС «Система Юрист»

Владимир Ланда кандидат юридических наук, советник Правового управления правительства г. Москвы

2. Рекомендация: С какого момента можно исключить из налоговой базы по налогу на имущество стоимость выбывших объектов недвижимости

Объект недвижимости исключите из расчета налоговой базы по налогу на имущество с месяца, следующего за его выбытием из состава основных средств.

Если выбытие имущества не связано с его реализацией (например, имущество выбывает в связи с ликвидацией), то дату его списания с баланса определяйте по первичным документам, подтверждающим выбытие (п. 78, 80, 81 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н). При выбытии объект недвижимости ликвидируется и не может удовлетворять требованиям пункта 4 ПБУ 6/01. Поэтому его нельзя учитывать в качестве основного средства. Таким образом, из налоговой базы по налогу на имущество стоимость этого объекта должна быть исключена начиная с месяца, следующего за его выбытием. Аналогичная точка зрения отражена в письме Минфина России от 26 октября 2005 г. № 03-03-04/1/301.

Если выбытие связано с реализацией, объект недвижимости нужно исключить из состава основных средств в момент его передачи покупателю (на дату составления акта приема-передачи). Независимо от того, состоялась ли госрегистрация перехода права собственности на объект к покупателю или нет. Факт госрегистрации имеет значение для признания доходов и расходов, связанных с продажей объекта недвижимости*. Это объясняется тем, что расходы от продажи основных средств нельзя признать до того момента, пока в учете не будет отражена выручка от их реализации. Доход от реализации имущества возникает в момент перехода права собственности на него к новому владельцу (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99). А в рассматриваемой ситуации моментом перехода права собственности является дата его госрегистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 2 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ).

Поэтому при реализации объекта недвижимости его остаточную стоимость спишите на счет 45 «Товары отгруженные» (к этому счету можно открыть субсчет «Переданные объекты недвижимости»). Такую операцию нужно отразить на дату подписания акта приема-передачи объекта:

Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01 субсчет «Выбытие основного средства»
– списана остаточная стоимость реализованного объекта недвижимости.

Со следующего месяца продавец прекращает начисление налога на имущество по этому основному средству.

На дату регистрации перехода права собственности в учете нужно отразить доход от реализации объекта недвижимости и списать его остаточную стоимость в расходы:

Дебет 62 Кредит 91-1
– отражена выручка от реализации основного средства;

Дебет 91-2 Кредит 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости»
– списана в расходы остаточная стоимость реализованного объекта недвижимости.

Аналогичные разъяснения содержатся в письме Минфина России от 22 марта 2011 г. № 07-02-10/20.

Следует отметить, что если впоследствии договор купли-продажи объекта недвижимости будет признан недействительным, то в соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ каждая из сторон обязана будет вернуть другой все полученное по сделке (покупатель возвращает продавцу здание, а продавец покупателю – средства, полученные в оплату). Некоторые суды считают, что в подобных ситуациях восстанавливать начисление налога на имущество продавец должен не с даты первоначальной реализации этого объекта, а с даты его возврата покупателем. ВАС РФ считает такой подход правомерным (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 148).

<…>

Внимание: по мнению Высшего арбитражного суда РФ, до тех пор, пока покупатель не зарегистрирует свое право собственности на приобретенный объект недвижимости, плательщиком налога на имущество по этому объекту признается его продавец (постановление Президиума ВАС РФ от 29 марта 2011 г. № 16400/10). Если при проверке налоговая инспекция будет руководствоваться не разъяснениями Минфина России, а позицией ВАС РФ, у продавца, исключившего реализованный объект из состава основных средств до госрегистрации перехода права собственности, могут возникнуть споры с проверяющими*.

Из рекомендации «С какого момента нужно платить налог на имущество (прекращать уплату налога)»

Елена Попова,

государственный советник налоговой службы РФ I ранга

3. Ситуация: Можно ли при расчете налога на прибыль единовременно списать в расходы стоимость основного средства, бывшего в эксплуатации. Организация применяет линейный метод амортизации. Нормативный срок службы приобретенного основного средства истек

По мнению Минфина России, единовременное списание возможно, если срок, в течение которого основное средство использовал предыдущий собственник, превышает срок, указанный в Классификации, утвержденной постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. № 1 (п. 7 ст. 258 НК РФ).

Если в результате зачета срока получается отрицательная величина, покупатель должен определить срок полезного использования, исходя из того, как долго это основное средство планируется еще эксплуатировать (с учетом техники безопасности и других фактов) (абз. 2 п. 7 ст. 258 НК РФ). Причем организация вправе установить срок, не превышающий 12 месяцев. Это соответствует позиции контролирующих ведомств, высказанной в письмах Минфина России от 3 августа 2005 г. № 03-03-04/1/142, УФНС России по г. Москве от 2 апреля 2008 г. № 20-12/031693 и от 16 февраля 2007 г. № 20-12/014722. Тогда объект имущества можно будет списать на затраты единовременно на основании статей 254 и 256 Налогового кодекса РФ.

Ранее в письмах УМНС России по г. Москве от 18 августа 2004 г. № 26-12/54016 и от 28 ноября 2003 г. № 26-12/66552 высказывалась иная точка зрения. Если имущество изначально считалось амортизируемым, новый собственник должен его списывать в течение как минимум года (п. 1 ст. 256 НК РФ).

В такой ситуации организации необходимо самой принять решение относительно порядка учета в расходах имущества, бывшего в эксплуатации. При этом следует учитывать, что позиция финансового ведомства имеет приоритет по сравнению с позицией налоговой службы, поскольку согласно налоговому законодательству инспекторы обязаны руководствоваться в работе письменными разъяснениями Минфина России (подп. 5 п. 1 ст. 32 НК РФ)*.

Из рекомендации «Как отразить при налогообложении приобретение основных средств за плату»

Андрей Кизимов, заместитель директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме

Новости по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Про налоговые споры. Новый опрос для бухгалтеров

Ваша компания участвовала в судебном налоговом споре (споре с фондом)?

Вы как бухгалтер участвовали в судебном налоговом споре (споре с фондом)?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка