Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Коротко о других изменениях

Подписка
Срочно заберите все!
№24
27 августа 2015 23 просмотра

Какие налоги нужно платить при продаже квартиры и как оформить продажу квартира приобрели по договору участия в долевом строительстве.

Если дольщик зарегистрировал право собственности на квартиру, то для ее продажи он должен заключить договор купли-продажи с покупателем и зарегистрировать переход права собственности. Один из главных острых моментов в ходе всей сделки купли-продажи объекта недвижимости – процедура государственной регистрации. Регистрации подлежит только переход права собственности, но не сам договор.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. Помимо заявления о государственной регистрации, заявители должны приложить документы, необходимые для проведения государственной регистрации. Полный перечень документов в каждом конкретном случае определяется индивидуально. Общие требования к документам указаны в статьях 16–18 Закона о государственной регистрации и в Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184).

Примерный список документов, которые необходимо приложить к заявлению о государственной регистрации:

• договор купли-продажи, передаточный акт. Эти документы нужно представить в количестве, равном числу участников сделки, плюс один экземпляр для регистрационного дела;

• решение об одобрении сделки либо подтверждение того, что сделка не является для организации крупной. Например, соответствующая справка с подписями руководителя и главного бухгалтера;

• копия и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц (в т. ч. индивидуальных предпринимателей) – 2 тыс. руб., для организаций – 22 тыс. руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);

• нотариальная доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию;

• нотариальные копии учредительных документов юридических лиц – участников сделки, свидетельства ФНС России о регистрации, перерегистрации юридического лица, а также свидетельства ФНС России, подтверждающие внесение всех изменений в учредительные документы. В некоторых регионах России необязательно подавать указанные документы, если они уже подавались ранее в Росреестр в рамках регистрации другого объекта. В таком случае достаточно просто сослаться на номер регистрационного дела, в котором находятся требуемые документы;

• документы, подтверждающие полномочия руководителя (документ об избрании его на должность). Их нужно представить в Росреестр независимо от того, кто подает документы на государственную регистрацию: сам руководитель организации или представитель по доверенности. Например, документом, подтверждающим полномочия руководителя, может быть протокол собрания участников общества об избрании генерального директора или решение о назначении генерального директора.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

1.На что продавцу обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости

<…>

«Продавец в процессе сделки купли-продажи недвижимого имущества находится в более выгодном положении, нежели покупатель. Дело в том, что основной риск продавца связан только с процедурой получения оплаты от покупателя. На покупателя же (помимо рисков, касающихся непосредственно сделки) ложатся все постриски, связанные с эксплуатацией имущества.

Основные задачи юриста, представляющего интересы продавца, – проверить всеми возможными способами благонадежность покупателя (серьезность его намерений) и согласовать процедуру расчета за объект недвижимости.

В связи с тем, что недвижимость – дорогостоящий актив, сделки по купле-продаже обладают повышенной значимостью и, как правило, находятся на контроле у руководителя компании (или, соответственно, у индивидуального предпринимателя). Зачастую дело осложняется тем, что сделку необходимо провести очень быстро. При этом важно соблюсти определенные правовые процедуры. Провести переговоры и убедить контрагента представить необходимые документы. Согласовать договор. Провести государственную регистрацию сделки. Наконец, велика вероятность того, что сделка с недвижимостью подпадет под критерии крупной сделки, а значит, для ее совершения нужно будет привлечь акционеров (участников) компании.

Особенности договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимого имущества – договор, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Такой договор является разновидностью договора купли-продажи и регулируется общими положениями о купле-продаже в части, не урегулированной специальными нормами параграфа 7 главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Статья 130 Гражданского кодекса РФ определяет перечень имущества, которое закон относит к недвижимому имуществу и на которое распространяются правила, применяемые по отношению к продаже недвижимости. Особенности договора купли-продажи недвижимости:

  • должен быть заключен только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами(ст. 550 ГК РФ). Заключение договора купли-продажи недвижимости иными способами не допускается;
  • закон устанавливает существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, при отсутствии хотя бы одного из которых он будет признан незаключенным.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

Договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В дополнение к тому, что необходимо проверить при согласовании любого договора, юрист продавца должен убедиться, что договор купли-продажи недвижимого имущества содержит все необходимые существенные условия.

1. Условия о предмете договора.

Предмет договора должен четко определять итог, к которому стороны желают прийти в результате реализации договора. Предмет договора определяет саму сущность возникших правоотношений. Отсутствие согласия сторон в отношении предмета сделки не позволит в дальнейшем исполнить договор надлежащим образом. Поэтому такой договор будет считаться незаключенным.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Предметом договора купли-продажи являются индивидуально-определенные вещи, имеющие уникальные признаки, которые зафиксированы, например, в документах органов технической инвентаризации, кадастровом паспорте.

2. Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Договор купли-продажи недвижимости представляет собой один из договоров-исключений, в котором цена является существенным условием договора. Цена в договоре купли-продажи недвижимого имущества должна быть согласована в письменной форме, иначе договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Закон относит к существенному условию договора купли-продажи жилого помещения перечень проживающих в нем лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

3. Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Соответственно, должны быть согласованы условия, которые продавец обозначил как существенные.

Порядок расчетов с покупателем и государственная регистрация договора

Вопрос денежного обеспечения почти всегда оговаривается перед сделкой. Внесение предварительной суммы свидетельствует о серьезном намерении покупателя приобрести объект недвижимости. Поэтому продавцу невыгодно готовиться к сделке (в частности, показывать необходимые документы) без предварительной оплаты.

Чаще всего продавец настаивает на получении аванса, в то время как покупателю выгодно передать задаток. Это два разных условия, которые влекут разные последствия. О чем договорятся стороны, будет зависеть от искусства ведения преддоговорных переговоров и от того, какая сторона больше заинтересована в заключение сделки. По сути в обоих случаях производится предоплата, вопрос только в том, как обозначить эту сумму в договоре: аванс или задаток. Поэтому нередко по сделкам, связанным с куплей-продажей, продавец настаивает на авансе, а покупатель – на задатке.

166.2673 (11,17)

Совет

Продавцу недвижимости выгоднее настаивать на получении аванса, а не задатка.

  • 1. Аванс

В случае аванса по предварительному договору, если основной договор не будет заключен, продавец просто вернет деньги (аванс) покупателю.

  • 2. Задаток

В ситуации, когда задатком обеспечен предварительный договор, покупатель сможет обратиться в суд (в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению основного договора) с требованием о понуждении продавца заключить договор купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ). А при отказе продавца от заключения сделки задаток придется вернуть в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Обычно продавец настаивает на авансе вместо задатка, боясь, что сам откажется от заключения договора купли-продажи. Если же продавец уверен, что не передумает, то ему выгодно согласиться на получение задатка. В этом случае если сделка не состоится по вине покупателя, то денежная сумма остается у продавца (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Тогда как в случае передачи обычного аванса продавец должен будет вернуть покупателю полученные деньги, и в этом случае у продавца остается лишь право на взыскание убытков.

Кроме того, задаток и аванс могут быть переданы как в рамках предварительного договора (описанного выше), так и в рамках основного договора. Разница – в обязательствах, обеспечиваемых задатком в том и другом случае:

  • при передаче задатка при заключении основного договора он обеспечивает прежде всего обязанность покупателя по внесению остальной части покупной цены и обязанность продавца передать имущество покупателю (в т. ч. обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности);
  • при передаче задатка при заключении предварительного договора обеспечивается иная обязанность – обязанность сторон по заключению договора (ст. 429 ГК РФ).

Поэтому когда задаток (аванс) передается как доказательство совершения самого договора купли-продажи (т. е. договор уже заключен), возврат аванса (либо правовые последствия, связанные с передачей задатка) будет обусловлен не обстоятельством незаключения договора, а нарушениями договорных условий (непередача товара, неоплата его и др.).

167.3820 (11,17)

Внимание! Продавцу необходимо проверить, нет ли в договоре фразы о том, что расчет между сторонами уже произведен в полном объеме до подписания договора.

Зачастую стороны включают такое условие, полагая, что это просто одна из стандартных формулировок договора купли-продажи недвижимости. Однако это не так – подобные фразы могут повлечь очень большие проблемы для продавца.

Включить в текст договора такое условие можно только в том случае, если оплата от покупателя действительно поступила. В противном случае (если оплаты не было) возникает риск того, что деньги продавец фактически так и не получил, но имущество уже будет юридически отчуждено. Тогда продавцу останется только право требовать уплаты покупной цены в соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ, ссылаясь на ее фактическое неполучение. Но учитывая указанное условие договора, возможность выиграть такой спор представляется затруднительной.

Когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ). Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ. Момент заключения договора купли-продажи недвижимости и момент перехода права собственности на недвижимое имущество не совпадают.

Государственную регистрацию купли-продажи объекта недвижимости производит Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (далее – Росреестр). На официальном сайте Росреестра можно найти адреса, телефоны, сайты территориальных органов, осуществляющих государственную регистрацию.

С 1 июня 2015 года Росреестр начал принимать в электронном виде документы для государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью во всех регионах России.

Сделку можно считать завершенной только после того, как переход права собственности нашел отражение в ЕГРП и покупатель получает свидетельство о праве собственности на приобретенный объект недвижимости. Форма свидетельства и специальной надписи о переходе права собственности указаны в Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состав номера регистрации (утверждены приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме»).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (абз. 1 п. 1 ст. 556 ГК РФ). После подписания передаточного актаможно говорить о том, что обязательство между сторонами надлежащим образом исполнено.

Необходимо отметить, что передача имущества по передаточному акту может осуществляться и после государственной регистрации перехода права собственности. Иными словами, стороны имеют право договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него. Поэтому у Росреестра отсутствует право требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации. Такой вывод сделал Президиум ВАС РФ в постановлении от 20 сентября 2011 г. № 5785/11.

Если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (абз. 1 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Помимо заявления о государственной регистрации, заявители должны приложить документы, необходимые для проведения государственной регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Полный перечень документов в каждом конкретном случае определяется индивидуально. Общие требования к документам указаны в статьях 16–18 Закона о государственной регистрации и Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184).

Примерный список документов, которые необходимо приложить к заявлению о государственной регистрации, см. в отдельной рекомендации: Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности.

167.3821 (11,17)

Внимание! В ряде случаев для регистрации сделок и (или) возникающих на их основании прав могут потребоваться дополнительные документы.

Государственная регистрация прав – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации). В связи с этим при осуществлении государственной регистрации перехода права собственности в силу статьи 13 Закона о государственной регистрации Росреестр проводит правовую экспертизу документов и проверку законности сделки. Поэтому в ряде случаев перечень правоустанавливающих документов, представляемых для регистрации сделок и (или) возникающих на их основании прав (договор купли-продажи), может быть дополнен. Например, управление Россреестра по Москве установило, что для регистрации сделки, совершенной под условием (ст. 157 ГК РФ), должны предоставляться документы, подтверждающие выполнение соответствующих условий (приказ от 13 апреля 2010 г. № 113 «Об утверждении порядка приема документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и примерных перечней документов, представляемых на государственную регистрацию»).

Подробнее см. Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности.

Проверка покупателя

Перед заключением сделки продавцу необходимо проверить покупателя, чтобы исключить возможные риски. Для этого нужно сделать следующее.

1. Проверить документы.

Если покупателем выступает организация или индивидуальный предприниматель, нужно получить у них те документы, которые рекомендуется запрашивать при проверке любого нового контрагента. Покупателя также можно проверить при помощи внешних источников информации (государственные реестры, интернет-сайты, СМИ).

Если покупателем выступает физическое лицо, помимо документа, удостоверяющего личность, необходимо затребовать:

  • данные об учете в психоневрологическом диспансере и наркологическом диспансере;
  • нотариальное подтверждение о том, что лицо не состоит в браке;
  • нотариальное согласие супруга (супруги) на покупку (с указанием конкретной собственности), если лицо состоит в браке.

Дополнительно можно попросить представить справку о наличии (отсутствии) судимости. Непосредственное предоставление государственной услуги по выдаче справок о наличии (отсутствии) судимости на территории России осуществляется ФКУ «ГИАЦ МВД России» и ИЦ (п. 15 Административного регламента Министерства внутренних дел Российской Федерации по предоставлению государственной услуги по выдаче справок о наличии (отсутствии) судимости и (или) факта уголовного преследования либо о прекращении уголовного преследования, утвержденного приказом МВД России от 7 ноября 2011 г. № 1121).

В крупной компании полномочия по запросу таких справок обычно возлагаются на службу безопасности. Если же такой службы нет, проверка контрагента остается целиком в ведении юриста.

2. Проверить полномочия на покупку объекта имущества.

Недвижимое имущество, как правило, дорогой актив, поэтому часто операции с недвижимостью согласно учредительным документам подпадают под критерии «крупной сделки». Юристу необходимо проверить, будет ли это сделкой с заинтересованностью или крупной сделкой, причем как для покупателя, так и для продавца. Если будет, то важно соблюсти процедуру одобрения сделки. Если этого не сделать, то позже акционер (участник) компании-покупателя в судебном порядке может признать сделку недействительной.

3. Наконец, необходимо проверить документы, подтверждающие полномочия лица, выдавшего доверенность, а также документы подписанта по договору.

167.3822 (11,17)

Внимание! Часто в сделках, связанных с недвижимым имуществом, участвуют посредники. Риск подписания документов лицом по доверенности состоит в том, что согласно статье 188 Гражданского кодекса РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее. По возможности нужно настаивать, чтобы договор подписывал сам приобретатель.

1. Важно, чтобы ключевые документы (передаточный акт, договор купли-продажи) подписывал сам покупатель. Если приобретатель – юридическое лицо, то лицо, уполномоченное учредительными документами. Второй вариант – удостовериться, не отзывалась ли доверенность.

2. Необходимо проверить, обладает ли лицо, выдавшее доверенность, соответствующими полномочиями.

3. Важно убедиться, прописаны ли в доверенности, выданной покупателем, полномочия на совершение всех необходимых действий. Может получиться, например, что полномочие на подписание самого договора в доверенности указано, а вот отдельное полномочие на передачу денежных средств указать забыли».

<…>

2.Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы правильно оформить передачу объекта недвижимости

<…>

«Продавцу важно передать объект недвижимости в срок, установленный договором. В противном случае покупатель может либо отказаться от исполнения договора, либо потребовать передачи объекта в судебном порядке и привлечь продавца к ответственности за уклонение от подписания передаточного акта.

Бывают случаи, когда покупатель уклоняется от приемки недвижимости. У продавца возникают вопросы, как быть в такой ситуации: какие меры ответственности можно применить к покупателю, можно ли сразу в договоре предусмотреть повышенную ответственность покупателя за уклонение от приема недвижимого имущества.

Наконец, в процессе приемки покупатель, как правило, очень щепетильно относится к техническому состоянию объекта, записывая каждый выявленный дефект имущества. Поэтому при передаче недвижимости лучше запастись аргументацией по вопросу тех или иных возможных недостатков недвижимости. С одной стороны, важно не позволить покупателю включить в акт те недостатки, которых на самом деле нет. С другой стороны, слишком долгое согласование перечня недостатков может оказаться невыгодным обеим сторонам, так как не позволит совершить сделку и получить оплату.

Что нужно проверить в документах, оформляемых при передаче объекта

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем происходит по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после совершения двух действий, указанных в абзаце 2 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ.

1. Вручение имущества покупателю.

Вещь считается врученной приобретателю с момента фактического поступления во владение покупателя или указанного им лица (абз. 2 п. 1 ст. 224 ГК РФ). В случае с недвижимым имуществом поступлением во владение может считаться, например, передача ключей от помещения.

2. Подписание сторонами передаточного акта (иного документа о передаче).

Основным документом, согласно которому стороны осуществляют прием-передачу недвижимости, служит передаточный акт (акт приема-передачи). В нем указываются следующие сведения:

  • стороны и реквизиты договора (кто, кому, по какому договору передает недвижимое имущество);
  • индивидуально-определенные признаки имущества (месторасположение, общая площадь, этаж, кадастровый номер земельного участка);
  • имущество, которое расположено на территории объекта недвижимости и передается покупателю вместе с ним (встроенная мебель в жилом или нежилом помещении, временное строение на земельном участке);
  • отсутствие или наличие претензий у покупателя. В первом случае стороны подтверждают, что на момент передачи имущество находится в надлежащем (удовлетворительном) техническом состоянии, соответствующем условиям договора. Это условие для продавца наиболее важно. Во втором случае, если у покупателя есть претензии по качеству, он предложит включить их в акт. Продавцу важно проверить, чтобы эти претензии не были надуманными. Иначе говоря, важно не включить в акт больше недостатков, чем реально есть.

Помимо самой недвижимости, стороны в акте приема-передачи указывают технические документы (относящиеся к недвижимости), которые продавец одновременно передает с недвижимостью (кадастровый паспорт, технический паспорт, планы, схемы, экспликации, иные документы).

Пример формулировки акта приема-передачи объекта недвижимости о передаче ключей и технических документов

«Одновременно с недвижимым имуществом передаются следующие документы: технический паспорт на Нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, ключи».

Такая формулировка часто используется на практике.

Во избежание судебных споров сторонам договора купли-продажи недвижимости лучше (как в договоре, так и в документах, опосредующих фактическую передачу недвижимости покупателю) указывать конкретные документы, которые подлежат передаче (а затем – передаются продавцом покупателю). Например, «Кадастровая карта (план) земельного участка № 1256-58/565 от 15 мая 2012 года, выданная ГУП МосгорБТИ на 5 листах в одном подлинном экземпляре».

Сторонам следует избегать расплывчатых формулировок, таких, например, как «другие документы».

Полный перечень документов, которые желает получить покупатель и которые может передать продавец, должен быть заранее согласован – в тексте договора либо в отдельном приложении. Все указанные в перечне документы затем должны быть переданы с подробным перечислением либо в передаточном акте на объект недвижимости, либо в отдельном документе.

131.2611 (11,17)

Может ли покупатель объекта недвижимости потребовать, чтобы продавец передал ему технический паспорт

Это зависит от того, включили ли стороны такую обязанность в договор купли-продажи.

Если такого условия в договоре нет, то во избежание споров продавцу все же имеет смысл передать покупателю все необходимые документы. Однако если этого не сделать, покупатель не может в судебном порядке потребовать от продавца передачи технического паспорта. А впоследствии не сможет предъявить какие-либо претензии, основанные на том, что был введен в заблуждение относительно характеристик объекта недвижимости по причине отсутствия технического паспорта.

В ответ на такие претензии продавцу имеет смысл сослаться на следующую позицию, которую высказывают некоторые суды: «Часть 2 статьи 456 Гражданского кодекса РФ предусматривает обязанность продавца одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т. п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором. Передача вместе с имуществом относящихся к нему документов не является договорным согласованием сторонами сведений, содержащихся в таких документах, носит субсидиарный характер, осуществляется в ходе исполнения уже заключенного между сторонами договора в целях обеспечения надлежащей эксплуатации приобретенной вещи. Более того, нормативными актами или заключенным между сторонами договором обязанность продавца недвижимого имущества передать покупателю технический паспорт на объект недвижимого имущества не предусмотрена. Право нового собственника на получение технической документации, касающейся приобретенного имущества, реализуется путем обращения в орган технического учета объектов недвижимого имущества» (постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2010 г. по делу № А28-12672/2009-400/30постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 9 июня 2010 г. по делу № А28-12672/2009-400/30 оставлено без изменения).

Когда технической документации много, стороны могут составить дополнительный документ, например, акт приема-передачи технической документации к нежилым помещениям. Кроме того, в некоторых случаях составляется отдельный акт приема-передачи ключей (это может оказаться актуальным, если передается здание, отдельные помещения в котором имеют собственные ключи).

Акт приема-передачи составляется в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: по одному экземпляру для каждой из сторон и один экземпляр для органа, осуществляющего государственную регистрацию.

Пример формулировки акта приема-передачи недвижимого имущества об отсутствии у сторон претензий друг к другу

«Настоящим Актом приема-передачи каждая из сторон по Договору подтверждает, что обязательства сторон выполнены, у сторон нет друг к другу претензий по Договору.

Стороны подтверждают, что на момент приема-передачи техническое состояние
недвижимого имущества удовлетворительное и позволяет использовать его в соответствии с назначением».

Если при осмотре обнаружены дефекты, важно подробно описать характер и степень выявленных дефектов.

Примеры формулировок акта приема-передачи недвижимого имущества, фиксирующие претензии покупателя к состоянию передаваемого имущества

«При осмотре обнаружены следующие дефекты: __________________________________».

«Состояние передаваемого имущества: __________________________________________».

К фиксации недостатков при подписании акта приема-передачи необходимо подойти крайне внимательно. После подписания акта приема-передачи покупателю будет трудно доказать, что недостатки имущества уже имели место на момент передачи недвижимости. Поэтому формулировка в передаточном акте о том, что «покупатель произвел осмотр и не имеет претензий к состоянию недвижимости», позволит продавцу защитить себя на случай возникновения претензий со стороны покупателя по качеству переданного имущества.

131.2612 (11,17)

Стороны подписали акт приема-передачи объекта недвижимости, в котором указано, что покупатель не имеет претензий к состоянию объекта. Что делать продавцу, если покупатель после этого все же предъявит претензию

В таком случае нужно обратить внимание суда на то, что покупатель не представил доказательства скрытых дефектов.

Покупатель действительно может предъявить претензию, но суд откажет покупателю, если не будут представлены доказательства скрытых дефектов, которые покупатель не мог сразу выявить.

Предположим, покупатель подписал акт приема-передачи без возражений. В одном из пунктов акта покупатель согласился, что не имеет претензий к техническому состоянию объекта недвижимости. Иногда стороны включают подобный пункт об отсутствии возражений со стороны покупателя в текст самого договора купли-продажи.

В такой ситуации покупатель может предъявить претензию согласно общим правилам статьи 475 Гражданского кодекса РФ. Но на практике отсутствие у покупателя возражений на момент приемки недвижимости служит основанием для отказа в удовлетворении требований покупателя.

Пример из практики: Суд отказал в удовлетворении требований покупателя об уменьшении покупной цены на стоимость ремонтных работ, так как в акте приема-передачи стороны указали, что претензий к техническому состоянию здания не имеется

Индивидуальные предприниматели (покупатели) обратились в суд с иском к индивидуальному предпринимателю А. (продавцу) об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимого имущества на стоимость ремонтных работ по устранению повреждений кровли административно-производственного здания в размере 143 293 руб. и о взыскании 143 293 руб. в пользу истцов в равных долях по 71 646 руб. каждому.

В ходе рассмотрения спора суд установил, что в акте приема-передачи, «подписанном сторонами без возражений, определено, что указанный объект недвижимого имущества сторонами осмотрен, претензий к техническому состоянию не имеется». Суд принял во внимание отсутствие доказательств о наличии скрытых дефектов недвижимого имущества. В результате суд отказал в удовлетворении исковых требований (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2008 г. № А74-66/2008-03АП-1294/2008 по делу № А74-66/2008).

131.2613 (11,17)

Может ли продавец не оформлять отдельный акт приема-передачи недвижимого имущества, а указать все необходимые сведения в самом договоре купли-продажи

Да, может.

Судебная практика допускает возможность соединения в едином документе и договора купли-продажи, и акта приема-передачи.

«Не может быть признан обоснованным довод суда кассационной инстанции о том, что отсутствие акта приема-передачи нежилого помещения от ООО "Фирма «Одежда»" к предпринимателю свидетельствует о фактическом непоступлении этого помещения во владение последнего и препятствует осуществлению регистрации перехода права собственности на него к предпринимателю. Согласно пункту 7 договора купли-продажи от 10.08.2004 продавец передает, а покупатель принимает нежилое помещение и связанные с его эксплуатацией документы в момент подписания договора, который по обоюдному согласию сторон одновременно имеет силу акта приема-передачи этого объекта» (постановление Президиума ВАС РФ от 12 января 2010 г. № 10885/09).

Как ответить на претензии покупателя, связанные с характеристиками самого объекта недвижимости

На практике иногда случается так, что именно в ходе передачи объекта покупатель обнаруживает: характеристики объекта не соответствуют тем, которые ему были нужны. В такой ситуации продавцу необходимо сослаться на условия договора купли-продажи. Если в нем все характеристики указаны правильно, то покупателю уже поздно предъявлять претензии: ведь продавец передает ему именно тот объект, который покупатель согласился купить.

Пример из практики: Банк собирался приобрести помещение, пригодное для организации операционного офиса, однако в договоре было указано, что он приобретает помещение парикмахерской. Из-за этого банку не удалось доказать, что отсутствие железобетонных перекрытий является недостатком приобретенного имущества

ОАО «Н.» обратилось в суд с иском к муниципальному образованию о взыскании 1 064 390 руб. убытков. По мнению ОАО «Н.», наличие деревянных междуэтажных перекрытий вместо железобетонных является недостатком товара (объекта недвижимости) в смысле статьи 475 Гражданского кодекса РФ. Дело в том, что операционный офис банка должен соответствовать определенным требованиям, в частности, междуэтажные перекрытия должны быть железобетонными.

В ходе рассмотрения спора суд установил, что предметом договора купли-продажи являлось здание парикмахерской, а строительно-технические нормы и правила не предусматривают обязательного наличия железобетонного междуэтажного перекрытия для зданий парикмахерских. «Таким образом, наличие деревянных перекрытий вместо железобетонных не является недостатком недвижимого имущества и не препятствует использованию объекта в соответствии с его назначением».

Банк заявил, что если бы он знал о наличии деревянных перекрытий, то договор мог не состояться либо стороны уменьшили бы стоимость имущества. Однако суд отверг этот довод. Суд решил, что аргумент покупателя о том, что продавец должен был передать помещение, пригодное для размещения банковского офиса, является необоснованным. Ведь целевое назначение отчуждаемого объекта недвижимости изначально было оговорено как здание парикмахерской. Кроме того, «ни в конкурсной документации, ни в договоре купли-продажи также не оговорено, что отчуждаемый объект недвижимости имеет междуэтажные перекрытия из железобетона».

В результате суд отказал в удовлетворении исковых требований (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 9 июня 2010 г. по делу № А28-12672/2009-400/30).

Какая ответственность у продавца наступает за уклонение от подписания передаточного акта

«Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона» – так в статье 309 Гражданского кодекса РФ сформулирован один из принципов гражданского оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст. 310 ГК РФ).

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (п. 1 ст. 393 ГК РФ). Договор может предусматривать уплату неустойки за уклонение продавца от подписания акта. В таком случае убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (п. 1 ст. 394 ГК РФ).

Что нужно сделать продавцу, если покупатель уклоняется от подписания акта приема-передачи

Продавец может столкнуться с тем, что покупатель уклоняется от подписания акта приема-передачи. Такое может произойти, если покупатель уже подписал договор, но потом передумал покупать недвижимость (нашел более выгодный вариант) и, не имея возможности расторгнуть договор, тянет время в расчете на то, что продавец сам откажется от исполнения договора. Другая возможная причина – компетентный исполнитель покупателя, который занимается приемкой недвижимости, находится в отпуске (это может быть связано со сложной внутренней структурой холдинга, когда внутренние структуры не могут разобраться, кто должен принимать объект недвижимости).

Если покупатель уклоняется от подписания акта приема-передачи, это признается отказом от исполнения обязанности покупателя принять имущество.

Покупатель обязан (п. 1 и 2 ст. 484 ГК РФ):

  • принять переданный ему товар за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи;
  • совершить действия, которые в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями необходимы с его стороны для обеспечения передачи и получения соответствующего товара.

В случае отказа покупателя принять товар продавец вправе (п. 3 ст. 484 ГК РФ):

  • отказаться от исполнения договора купли-продажи;
  • потребовать от покупателя принять товар.

Выбор зависит от того, насколько продавцу были интересны условия договора. Предположим, продавец может легко найти нового покупателя на аналогичных условиях. В таком случае продавец может посчитать, что лучше сразу отказаться от исполнения договора купли-продажи, чем продолжать сотрудничество с недобросовестным контрагентом и ждать, когда же он все-таки примет объект. При этом если покупатель уже внес часть оплаты, ее придется вернуть. Если же найти нового покупателя сложно (например, объект дорогостоящий или неликвидный), то продавец может потребовать от покупателя принять и оплатить товар.

В первом случае (отказ от исполнения) достаточно направить покупателю сообщение с объяснением причин, по которым организация решила отказаться от исполнения договора. Нужно сослаться на пункт 3 статьи 484 и абзац 3 пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ. Необходимо представить доказательства того, что продавец выполнил необходимые действия для передачи недвижимости, а покупатель не принял имущество в срок, указанный в договоре.

Если продавец решил выбрать второй способ (т. е. все же потребовать от покупателя принять товар), то можно попытаться решить вопрос сначала в досудебном порядке или сразу обратиться в суд.

1. Досудебный порядок. Продавцу необходимо направить покупателю претензию с требованием принять имущество. В претензии должен быть указан конкретный срок, когда покупатель должен передать имущество.

2. Судебный порядок. Необходимо направить исковое заявление в суд с требованием обязать покупателя принять имущество в соответствии с договором, оплатить его, взыскать сумму расходов на оплату услуг представителей (если такие расходы имеются). Нужно сослаться на пункты 1 и 3 статьи 484, статью 310 Гражданского кодекса РФ.

Чтобы предотвратить такое развитие событий, можно заранее закрепить в договоре ответственность покупателя за уклонение от подписания акта приема-передачи.

Пример условия договора купли-продажи о передаче недвижимого имущества и об ответственности покупателя за уклонение от подписания акта приема-передачи

«Покупатель обязан в течение 3 (трех) рабочих дней с момента подписания настоящего Договора принять у Продавца недвижимое имущество по акту приема-передачи, подписанному уполномоченными представителями Сторон»».

<…>

3.Что нужно сделать продавцу недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности

<…>

«Добросовестный продавец наряду с покупателем заинтересован в успешной государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества. Например, если расчеты производятся через аккредитив или через депозитарную ячейку, продавец сможет получить денежные средства только после того, как предъявит банку заранее прописанные документы, подтверждающие, что регистрация осуществлена.

Один из главных острых моментов в ходе всей сделки купли-продажи объекта недвижимости – процедура государственной регистрации. Регистрации подлежит только переход права собственности, но не сам договор (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Вопросы о государственной регистрации обычно оговариваются сторонами до подписания договора и передачи имущества. При этом договор может предусматривать ответственность продавца за затягивание регистрации. Чтобы избежать штрафных санкций, после подписания договора юристу необходимо выполнить все обязанности по регистрации, которые договор возлагает на продавца, и проследить за тем, чтобы покупателю были переданы все необходимые документы.

Общие положения о регистрации прав

В случаях когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в реестр, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

При этом с момента возникновения основания для регистрации права стороны сделки не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Для лиц, которые не являются сторонами сделки и не участвуют в деле, считается, что права на имущество возникают, изменяются или прекращаются:

  • с момента внесения соответствующей записи в реестр, а
  • не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу решения суда, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права.

Исключения из этого правила могут быть установлены только в законе.

Такие разъяснения даны в пункте 3 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – Постановление № 25.

Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, в ряде случаев право собственности на недвижимость возникает независимо от государственной регистрации (например, при реорганизации юридического лица). Разъяснения, касающиеся таких случаев, приведены в пункте 11 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22).

167.4043 (11,17)

Внимание! Может оказаться, что в реестре прав на недвижимое имущество есть отметка о возражении лица, право которого было зарегистрировано ранее, или отметка о наличии судебного спора

Эта возможность установлена в части 7 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ.

Такие отметки не мешают регистрации прав на это имущество, а также принятию в отношении имущества обеспечительных мер.

Правовым последствием внесения в реестр таких отметок является лишь то, что лицо, которое обратилось за регистрацией права, считается знавшим о соответствующем притязании в случае спора с лицом, по заявлению которого была внесена эта отметка.

Если лицо, по заявлению которого в реестр была внесена отметка, не оспорило зарегистрированное право или суд отказал в таком иске, оно обязано возместить причиненные наличием такой отметки убытки.

Такие разъяснения даны в пункте 4 Постановления № 25.

Как продавцу зарегистрировать переход права собственности

Государственную регистрацию купли-продажи объекта недвижимости производит Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (далее – Росреестр). На официальном сайте Росреестра можно найти адреса, телефоны, сайты территориальных органов, осуществляющих государственную регистрацию.

131.76944 (11,17)

Может ли продавец подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи объекта недвижимости, не обращаясь непосредственно в Росреестр

Да, может.

С 2013 года подать документы на государственную регистрацию можно в многофункциональных центрах по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее – многофункциональный центр), а также в электронном виде на сайте Росреестра.

1. Подача через многофункциональный центр

Новация введена в 2013 году Федеральным законом от 23 июля 2013 г. № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», которым внесены существенные изменения, в том числе в статьи 16 и 18 Закона о государственной регистрации.

Теперь заявление о государственной регистрации прав и иные необходимые для государственной регистрации прав документы заявитель может представить лично через многофункциональный центр (абз. 11 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации).

Информацию о многофункциональном центре своего населенного пункта можно найти в Интернете, если набрать запрос «многофункциональный центр» с указанием своего города или региона. Прием документов осуществляет сотрудник многофункционального центра. Иначе говоря, многофункциональный центр – это не отдельный орган, который может зарегистрировать переход права собственности, а центр, через который в том числе и Росреестр предоставляет свои услуги.

Если заявитель подает документы через многофункциональный центр, то сотрудник, принимающий документы, должен удостовериться в личности заявителя, засвидетельствовать подлинность его подписи на заявлении, а также составить и заверить своей подписью с указанием фамилии, имени, отчества опись принятого заявления и прилагаемых к нему документов. Такое заявление подписывается заявителем (представителем правообладателя, стороны сделки) в присутствии сотрудника многофункционального центра (абз. 12 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации).

Важно отметить: датой приема представленных заявителем лично через многофункциональный центр документов будет день получения таких документов Росреестром (абз. 1 п. 8 ст. 16 Закона о государственной регистрации). При этом многофункциональный центр обязан передать документы, полученные от заявителя, в течение двух дней.

Если в заявлении о государственной регистрации прав заявитель укажет, что желает забрать документы (так же, как и подавал) через многофункциональный центр, то Росреестр обязан передать туда соответствующие документы для выдачи заявителю или его представителю (абз. 12 п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации). Срок передачи документов между Росреестром и многофункциональным центром не может превышать двух дней (абз. 3 п. 8 ст. 16абз. 12 п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации).

2. Подача в электронном виде

С 2013 года на сайте Росреестра доступна электронная услуга по подготовке заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данная возможность позволяет сэкономить время и ускорить процесс подачи документов для государственной регистрации.

На сайте нужно заполнить предлагаемую форму (указать тип и адрес объекта недвижимости, основание перехода права собственности, данные заявителя). Далее на адрес электронной почты будет выслано информационное письмо, в котором будет указан уникальный номер запроса. После получения информационного письма можно выбрать удобный для себя порядок подачи документов.

1. Записаться на прием в свой территориальный отдел Росреестра.

Узнать, как это сделать, можно на сайте Росреестра по каждому отдельному региону. Например, см. условия предварительной записи на прием по Москвепо Московской областипо Санкт-Петербургу.

Запись производится на имеющиеся свободные временные интервалы.

2. Обратиться в Росреестр без предварительной записи и в порядке очереди подать документы.

В обоих случаях (при предварительной подаче документов в электронном виде) нужно предъявить оригиналы документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности.

Кроме того, на сайте Росреестра в отдельных регионах (не во всех настроен подобный сервис) можно в онлайн-режиме посмотреть готовность документов (например, по городу Москве здесь).

Общий срок государственной регистрации прав – не более 10 календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п. 3 ст. 13 Закона о государственной регистрации). Сделку по купле-продаже объекта недвижимости можно считать завершенной только после того, как переход права собственности нашел отражение в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).

В итоге продавец получает свой экземпляр договора купли-продажи с отметкой о том, что государственная регистрация состоялась. Форма специальной надписи о погашении регистрационной записи установлена в приложении № 14 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состав номера регистрации (утверждены приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме»). Порядок оформления записи о прекращении права установлен разделом VI этих Правил.

Обычно продавцу требуется договор купли-продажи с отметкой Росреестра о состоявшейся государственной регистрации. При некоторых формах расчетов договор с такой отметкой нужно предъявить банку, чтобы получить оплату за проданный объект недвижимости. Подробнее об этом см. Способы оплаты объекта недвижимости: как продавцу избежать рисков.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (абз. 1 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Помимо заявления о государственной регистрации, заявители должны приложить документы, необходимые для проведения государственной регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Полный перечень документов в каждом конкретном случае определяется индивидуально. Общие требования к документам указаны в статьях 16–18 Закона о государственной регистрации и в Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184).

Примерный список документов, которые необходимо приложить к заявлению о государственной регистрации:

  • договор купли-продажи, передаточный акт. Эти документы нужно представить в количестве, равном числу участников сделки, плюс один экземпляр для регистрационного дела;
  • решение об одобрении сделки либо подтверждение того, что сделка не является для организации крупной. Например, соответствующая справка с подписями руководителя и главного бухгалтера;
  • копия и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц (в т. ч. индивидуальных предпринимателей) – 2 тыс. руб., для организаций – 22 тыс. руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • нотариальная доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию;
  • нотариальные копии учредительных документов юридических лиц – участников сделки, свидетельства ФНС России о регистрации, перерегистрации юридического лица, а также свидетельства ФНС России, подтверждающие внесение всех изменений в учредительные документы. В некоторых регионах России необязательно подавать указанные документы, если они уже подавались ранее в Росреестр в рамках регистрации другого объекта. В таком случае достаточно просто сослаться на номер регистрационного дела, в котором находятся требуемые документы;
  • документы, подтверждающие полномочия руководителя (документ об избрании его на должность). Их нужно представить в Росреестр независимо от того, кто подает документы на государственную регистрацию: сам руководитель организации или представитель по доверенности. Например, документом, подтверждающим полномочия руководителя, может быть протокол собрания участников общества об избрании генерального директора или решение о назначении генерального директора.

131.76945 (11,17)

Нужно ли продавцу при подаче документов на государственную регистрацию перехода права собственности представлять кадастровый паспорт, выписки из ЕГРП и ЕГРЮЛ, нотариально заверять учредительные документы

Нет, не нужно.

С 2013 года этого не требуется.

Подать документы на регистрацию (заявление, удостоверение личности, договор купли-продажи, учредительные документы, документ об одобрении крупной сделки) можно в Росреестр или в МФЦ.

131.76946 (11,17)

Документ, подтверждающий передачу недвижимости от продавца к покупателю, отсутствует. Может ли Росреестр отказать продавцу в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости

Нет, не может.

Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным только после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Президиум ВАС РФ сформировал следующую позицию: если договор купли-продажи предусматривает, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права (абз. 4 п. 61 постановления № 10/22).

Таким образом, стороны имеют право договориться о передаче недвижимого имущества после государственной регистрации перехода права собственности на него. Поэтому у Росреестра отсутствует право требовать подтверждения такой передачи для целей государственной регистрации. Такой вывод сделал Президиум ВАС РФ в постановлении от 20 сентября 2011 г. № 5785/11.

Пример из практики: президиум ВАС РФ признал незаконным решение Росреестра, который отказал в государственной регистрации перехода права собственности из-за отсутствия документа, подтверждающего передачу недвижимого имущества от продавца к покупателю

Надзорная инстанция указала: «... положения статей 551556 Гражданского кодекса о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли-продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства» (постановление Президиума ВАС РФ от 20 сентября 2011 г. № 5785/11).

Какие особенности государственной регистрации перехода права собственности предусмотрены с 2013 года для граждан

1. Собственники могут заявить о невозможности проведения регистрации без личного участия

1 октября 2013 года вступил в силу Федеральный закон от 23 июля 2013 г. № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», который внес изменения, в том числе и по вопросу государственной регистрации перехода права собственности физических лиц.

Такие собственники могут обратиться в Росреестр с заявлением о невозможности проведения регистрационных действий без личного участия (абз. 10 п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации). Иначе говоря, физическое лицо может подать такое заявление, чтобы исключить возможность перехода права собственности без личного присутствия. Эта мера призвана исключить число мошеннических действий с недвижимостью, когда переход права осуществляется через представителя по доверенности.

Кроме того, прежний собственник может обратиться в Росреестр и заявить о возражении в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости. На основании такого заявления Росреестр вносит соответствующую запись в ЕГРП (ст. 28.1 Закона о государственной регистрации).

2. Закон ужесточил требования государственной регистрации на некоторые виды жилых помещений

Федеральный закон от 10 июля 2012 г. № 118-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» дополнил Закон о государственной регистрации статьей 25.6 «Особенности государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса».

Данная норма, помимо прочего, предусматривает, что на регистрацию перехода права на жилое помещение на основании договора купли-продажи жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса, помимо обычных документов, нужно представлять выписку из списка граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, построенного на земельных участках Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства.

Кроме того, есть случаи, когда Росреестр не должен регистрировать переход права на жилое помещение на основании договора купли-продажи жилья экономического класса. Такие случаи предусмотрены пунктом 4 статьи 25.6 Закона о государственной регистрации.

Как распределить обязанности и затраты сторон по регистрации

Стороны сами определяют, чьи юристы будут заниматься государственной регистрацией договора купли-продажи недвижимого имущества и перехода права собственности. Чаще всего это делают представители покупателя как более заинтересованной стороны. Кроме того, стороны заранее оговаривают, в каких пропорциях оплатят госпошлину и другие расходы (например, услуги посредников, специализирующихся на подготовке документов для государственной регистрации). Как правило, свои расходы по оплате госпошлины каждая из сторон берет на себя. Результат договоренности стороны указывают прямо в договоре.

Примеры положений договора купли-продажи недвижимого имущества по вопросу разделения полномочий сторон при осуществлении государственной регистрации

  • «Продавец несет расходы по подготовке всех материалов и документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, в том числе по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество».
  • «Продавец обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора передать Покупателю необходимый пакет документов для государственной регистрации настоящего Договора».

Какую ответственность по регистрации несет покупатель

Стороны договора купли-продажи недвижимости обязаны представить в Росреестр документы, которые позволят осуществить государственную регистрацию. В обязанность покупателя входит представление только своих учредительных документов.

Хотя обычно покупателю невыгодно затягивать регистрацию, возможны и исключения. Может оказаться, что покупатель намеренно или по небрежности не представил свои учредительные документы, а потом предъявляет претензии к продавцу в связи с тем, что регистрация затянулась или не состоялась.

Поэтому необходимо закрепить в договоре ответственность покупателя за нарушение сроков представления документов для государственной регистрации, а также за уклонение от государственной регистрации перехода права собственности.

Пример: Образец пункта договора купли-продажи недвижимости об ответственности покупателя за уклонение от государственной регистрации

«В случае уклонения Покупателя от представления всех необходимых документов для регистрации перехода права собственности, а также при нарушении сроков представления документов на государственную регистрацию перехода права собственности Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере ___% от стоимости имущества по настоящему Договору».

Какую ответственность по регистрации несет Росреестр

Если по вине Росреестра причинены убытки:

  • незаконным отказом в регистрации прав на имущество;
  • уклонением от регистрации;
  • внесением в реестр незаконных или недостоверных сведений;
  • нарушением порядка регистрации,

то они возмещаются за счет казны РФ.

Такое правило установлено в части 9 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ. Пленум Верховного суда РФ, трактуя это положение в пункте 6 Постановления № 25, исключил виновность Росреестра как условие для возмещения убытков. Таким образом, Пленум Верховного суда РФ имел в виду, что в этом случае виновность Росреестра предусматривается и так и ее не нужно доказывать. Это Росреестр должен доказать свою невиновность.

Несмотря на часть 9 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ, на практике доказать причинно-следственную связь между противоправными действиями Росреестра и понесенными убытками сложно. Так, по одному из дел суд отказал во взыскании убытков, указав, что сама по себе констатация неправомерности действий Росреестра не влечет применения ответственности, предусмотренной статьями 151069 Гражданского кодекса РФ (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16 января 2015 г. № Ф06-18337/2013 по делу № А12-11150/2014)».

<…>

4.Договор купли-продажи квартиры (продавец и покупатель - физические лица)

<…>

«ДОГОВОР


купли-продажи квартиры

г. Москва «03» декабря 2012 г.

Львов Александр Владимирович, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной


стороны и Колесов Юрий Иванович, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой


стороны заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. В соответствии с условиями настоящего договора Продавец продает, а Покупатель


покупает квартиру (далее то тексту – квартира) № 22 на 3-м этаже многоквартирного


жилого дома № 69 по улице Лесная в городе Москве, состоящую из 2 жилых комнат,


общей площадью 46,2 кв. м, площадью без учета лоджий и балконов 45,6 кв. м, жилой


площадью 28 кв. м.

2. Указанная квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании


договора купли-продажи жилого помещения от 19 мая 2008 г. № 123, заключенного


между Львовым Александром Владимировичем и ООО «Торговая фирма


"Гермес"», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права


от 29 мая 2008 года, бланк серии 50 НИ 236598, выданным Управлением


Федеральной регистрационной службы по г. Москве 29 мая 2008 года, кадастровый


(или условный) номер 56-57-98/068/2007-190, о чем в Едином государственном реестре


прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29 мая 2008 года сделана запись о


регистрации № 56-57-98/056/2008-113.

3. По соглашению сторон стоимость указанной квартиры составляет 6 000 000 (Шесть


миллионов) руб.

4. Покупатель купил у Продавца указанную квартиру за 6 000 000 (Шесть миллионов)


руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего


договора, что подтверждается распиской Продавца в получении денег.

5. Продавец гарантирует, что заключает настоящий договор не вследствие


стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и


настоящий договор не является для него кабальной сделкой.

6. Стороны договора подтверждают, что не лишены и не ограничены в дееспособности,


под опекой и попечительством, патронажем не состоят, не страдают заболеваниями,


препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельств его


заключения, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить сделку на


крайне невыгодных для себя условиях.

7. В указанной квартире зарегистрирован Кондратьев Александр Сергеевич, 25 августа


1983 г. р. Продавец обязуется снять с регистрационного учета Кондратьева Александра


Сергеевича в течение 14 (четырнадцати) дней с момента государственной регистрации


перехода права собственности. Физическое освобождение вышеуказанной квартиры – в


течение 14 (четырнадцати) дней с момента государственной регистрации перехода


права собственности.

8. Покупатель удовлетворен качественным состоянием квартиры.

9. Продавец обязан передать Покупателю квартиру. В соответствии со статьей 556


Гражданского кодекса РФ при передаче квартиры сторонами составляется передаточный


акт.

10. Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру после


государственной регистрации перехода права собственности.

11. Покупатель и продавец в зарегистрированном браке не состоят, что подтверждается


их нотариально заверенным заявлением.

12. Покупатель осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной квартиры в


соответствии с правилами и нормами, действующими в РФ для государственного и


муниципального жилищного фонда.

13. С содержанием статей 131, 161, 167, 209, 223, 288, 292, 420, 421, 450, 549, 550, 551,


555, 556 и 557 Гражданского кодекса РФ стороны ознакомлены.

14. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора указанная квартира


никому не продана, не подарена, не заложена, не сдана в аренду, наем, безвозмездное


пользование, не обременена иными гражданско-правовыми сделками, а также в споре и


под арестом (запрещением) не состоит. В соответствии с пунктом 1 статьи 558


Гражданского кодекса РФ лиц, сохраняющих право пользования квартирой после ее


приобретения Покупателем, не имеется.

15. Требования статьи 35 Семейного кодекса РФ соблюдены.

16. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении


предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие


обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами,


будь то в устной или письменной форме, до государственной регистрации перехода права


собственности.

17. Настоящий договор может быть расторгнут в установленном законодательством


порядке.

18. Расходы по заключению настоящего договора несет Покупатель.

19. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в делах


Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и


картографии по Москве (Росреестр по Москве) по адресу: 115191, г. Москва,


ул. Большая Тульская, 15, один – у Покупателя, один – у Продавца.

20. Адреса и банковские реквизиты сторон

Продавец

Львов Александр Владимирович, 26 марта 1971 года рождения,

паспорт серии 46 02 № 545177 выдан УВД Воскресенского р-на Московской обл.,

проживающий по адресу: г. Москва, бул. Яна Райниса, д. 24, корп. 2, кв. 474.

Покупатель

Колесов Юрий Иванович, 25 августа 1976 года рождения,


паспорт серии 45 01 № 122366 выдан ОВД р-на Отрадное г. Москвы,


проживающий по адресу: г. Москва, ул. Ботаническая, д. 20, кв. 6.

21. Подписи сторон

Продавец А.В. Львов

Покупатель Ю.И. Колесов».

<…>

28.08.2015

С уважением, Александр Кобзарев,

эксперт Системы Юрист

Ответ утвержден Олесей Уделько,

ведущим экспертом Системы Юрист

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка