Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

В декабре вам может прийти сразу два требования из налоговой

Подписка
Срочно заберите все!
№23
17 августа 2015 123 просмотра

можно ли заключить договор аренды нежилого помещения, части офиса, в котором арендодатель - юридическое лицо (наша организация), а арендатор - физическое лицо? Если да, то как платить НДС и НДФЛ?

Ваша организация может заключить договор аренды с физическим лицом, не имеющим статуса предпринимателя. Главное, чтобы гражданин, сдающий имущество в аренду, был его собственником либо имел право им распоряжаться (ст. 608 и п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Ваша организация, выплачивающая арендную плату гражданину — не предпринимателю, является налоговым агентом по НДФЛ. То есть она обязана рассчитать НДФЛ с арендной платы, удержать налог при ее выплате и перечислить в бюджет (п. 1, 4 и 6 ст. 226 НК РФ).

Физические лица, которые не имеют статуса индивидуального предпринимателя, не являются плательщиками НДС (п. 1 ст. 143 НК РФ). Значит, при оказании ими услуг по аренде имущества не возникает «входного» НДС, который арендатор – Ваша организация может принять к вычету.

Но при расчете налога на прибыль всю сумму арендной платы Ваша организация сможет включить в расходы (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Ее не нужно уменьшать на сумму НДС, как это делается при аренде имущества у плательщика НДС.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1.Ситуация: Можно ли организации-арендатору заключить договор аренды имущества с гражданином

Да, можно.

Положения Гражданского и Налогового кодексов РФ этому не препятствуют. Однако гражданину нужно доказать, что имущество, которое он сдает в аренду, принадлежит ему на праве собственности или ему доверено сдавать его в аренду (например, путем предоставления документов, подтверждающих право собственности). Такой вывод позволяет сделать статья 608 Гражданского кодекса РФ.*

Эту позицию подтверждает и финансовое ведомство (письмо Минфина России от 3 ноября 2006 г. № 03-03-04/2/231).

Олег Хороший, начальник отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России


2.Статья: Арендуем имущество у физического лица: налоговые аспекты и бухучет

ЕленаВайтман, эксперт журнала «Российский налоговый курьер»

<…>

Организация может заключить договор аренды как с физическим лицом, зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, так и с лицом, не имеющим этого статуса. Главное, чтобы гражданин, сдающий имущество в аренду, был его собственником либо имел право им распоряжаться (ст. 608 и п. 2 ст. 615 ГК РФ).*

Предприниматели самостоятельно рассчитывают и уплачивают налоги (подп. 1 п. 1 и п. 2 ст. 227 НК РФ). Разберемся, какие обязательства по налогам возникают у организации, если она арендовала имущество у физического лица, не имеющего статуса ИП. Посмотрим также, как отразить эту сделку в бухгалтерском учете.*

При выплате физлицу арендной платы организации безопаснее удержать НДФЛ и перечислить его в бюджет*

Минфин России считает, что российская компания, выплачивающая арендную плату гражданину — не предпринимателю, является налоговым агентом по НДФЛ (письма от 02.10.14 № 03-04-05/49525от 18.09.13 № 03-04-06/38698от 16.08.13 № 03-04-06/33598 и от 27.02.13 № 03-04-06/5601). То есть она обязана рассчитать НДФЛ сарендной платы, удержать налог при ее выплате и перечислить в бюджет (п. 14 и 6 ст. 226 НК РФ).*

Аналогичного мнения придерживаются налоговики (письма ФНС России от 05.07.12 № АС-4-3/11083@от 09.04.12 № ЕД-4-3/5894@ и от 01.11.10 № ШС-37-3/14584@, УФНС России по г. Москве от 18.06.12 № 20-14/053155@ и от 16.12.11 № 20-14/3/122006).

Если организация выплачивает арендную плату деньгами, у нее есть возможность удержать НДФЛ. Значит, компания не вправе ссылаться на то, что не смогла удержать налог у физического лица (п. 5 ст. 226 НК РФ). На это же указывает Минфин России (письма от 27.02.13 № 03-04-06/5601 и от 06.12.10 № 03-04-06/3-290).

Однако есть мнение, что организация-арендатор может не удерживать НДФЛ с арендной платы, если в договоре аренды прописано, что гражданин самостоятельно уплачивает налог. Это заблуждение. Налоговый агент не вправе перекладывать свои обязанности на получателя дохода (п. 5 ст. 3 НК РФ).*

Включение подобного условия в договор аренды противоречит нормам Налогового кодекса. Это условие будет признано ничтожным (п. 2 ст. 168 ГК РФ). Такой же точки зрения придерживаются и Минфин России (письма от 29.04.11 № 03-04-05/3-314 и от 15.07.10 № 03-04-06/3-148), и суды (постановление ФАС Московского округа от 07.03.12 № А40-40718/11140-184).*

Таким образом, рискованно не удерживать НДФЛ с арендной платы, выплачиваемой физическому лицу — не предпринимателю (подробнее читайте ниже). Если инспекторы обнаружат это нарушение, они оштрафуют организацию за неисполнение обязанностей налогового агента. Штраф составляет 20% от суммы налога, подлежащей удержанию и перечислению в бюджет (ст. 123 НК РФ).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ

НДФЛ перечисляют в бюджет даже при выплате арендодателю аванса*

При каждой выплате арендной платы или ее части организация обязана удержать НДФЛ. Неважно, как компания рассчитывается с арендодателем — авансом, частями либо по завершении месяца или иного периода.

НДФЛ, удержанный из арендной платы, организация перечисляет в бюджет в следующие сроки (п. 6 ст. 226 НК РФ):

—если деньги для расчета с арендодателем она снимает со счета в банке — в день получения наличных средств в банке;
— если рассчитывается с арендодателем в безналичном порядке — в день перечисления арендной платы со счета организации на банковский счет гражданина либо по его поручению на счета третьих лиц

Есть риск, что налоговики признают деятельность гражданина предпринимательской и потребуют, чтобы он зарегистрировался как ИП

Компания, выплачивающая арендную плату деньгами, не вправе ссылаться на то, что не смогла удержать НДФЛ

Если физическое лицо сдает в аренду несколько помещений (неважно, жилых или нежилых) или разных видов имущества, инспекторы могут признать его деятельность предпринимательской. Это опасно тем, что налоговики, скорее всего, потребуют, чтобы гражданин зарегистрировался в качестве предпринимателя и платил налоги как ИП (подробнее читайте ниже).

КСТАТИ

В плане НДС компаниям невыгодно арендовать имущество у физических лиц

Физические лица, которые не имеют статуса индивидуального предпринимателя, не являются плательщиками НДС (п. 1 ст. 143 НК РФ). Значит, при оказании ими услуг по аренде имущества не возникает «входного» НДС, который арендатор может принять к вычету.*

Зато при расчете налога на прибыль всю сумму арендной платы организация сможет включить в расходы (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Ее не нужно уменьшать на сумму НДС, как это делается при аренде имущества у плательщика НДС*

Для организации-арендатора это может повлечь доначисление налога на прибыль. Ведь если предприниматель является плательщиком НДС, компания сможет включить в налоговые расходы не всю сумму арендной платы (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Она вправе учесть лишь сумму за минусом НДС.

Однако Налоговый кодекс не содержит четких критериев, по которым можно было бы определить, нужно ли гражданину, сдающему имущество в аренду, получать статус предпринимателя. ФНС России считает, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать следующие факты (письмо от 08.02.13 № ЕД-3-3/412@):

—физическое лицо приобрело или изготовило имущество с целью извлечения прибыли от его использования или реализации;
—гражданин ведет учет совершаемых им операций и сделок;
—все сделки, заключенные физическим лицом в течение определенного периода времени, взаимосвязаны;
—гражданин имеет устойчивые связи с продавцами, покупателями или прочими контрагентами.

Такие же критерии приводят столичные налоговики (письма УФНС России по г. Москве от 15.06.09 № 20-14/060015@от 29.12.08 № 18-14/121487@ и от 25.01.08 № 18-12/3/005988). По их мнению, при наличии перечисленных признаков физическое лицо, сдающее имущество в аренду, обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя.

В то же время налоговики признают, что в некоторых случаях правильно квалифицировать деятельность гражданина затруднительно (письмо ФНС России от 08.02.13 № ЕД-3-3/412@).

Если гражданин уверен, что в его деятельности отсутствуют признаки предпринимательской деятельности, он может не регистрироваться как ИП. Значит, с доходов, полученных от сдачи имущества в аренду, он вправе платить лишь НДФЛ. Но не исключено, что доказывать свою правоту ему придется в суде.

На сумму арендной платы страховые взносы во внебюджетные фонды не начисляют*

Страховые взносы в ПФР, ФСС РФ и ФФОМС

Выплаты физическим лицам по гражданско-правовым договорам, связанным с передачей имущества в пользование, не облагаются страховыми взносами в фонды (ч. 3 ст. 7Федерального закона от 24.07.09 № 212-ФЗ «О страховых взносах в ПФР, ФСС РФ, ФФОМС», далее — Закон № 212-ФЗ). Договор аренды является разновидностью таких договоров.

Значит, при выплате гражданину арендной платы организация не начисляет страховые взносы во внебюджетные фонды. Такие же разъяснения приводит Минздравсоцразвития России (письмо от 12.03.10 № 550-19).*

<…>

Страховые взносы на травматизм

Выплаты по договору аренды имущества освобождены от страховых взносов на травматизм. Ведь эти взносы начисляют, только если в гражданско-правовом договоре предусмотрена обязанность по их уплате (п. 1 ст. 20.1 Федерального закона от 24.07.98 № 125-ФЗ «Об обязательном социальном страховании от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний»). В договоры аренды подобное условие обычно не включают.*

<…>

В бухгалтерском учете арендованные основные средства отражаются на забалансовом счете*

Бухгалтерский учет операций по аренде имущества у физических лиц отличается от отражения аналогичных сделок с организациями или предпринимателями лишь тремя нюансами:*

—отсутствием проводок по НДС;
—наличием записей об удержании НДФЛ из арендной платы и о перечислении налога в бюджет;
—наличием проводок по начислению и уплате страховых взносов в фонды (только по договорам аренды транспортного средства с экипажем).

Если имущество, полученное по договору аренды, является основным средством, организация отражает его за балансом — на счете 001 «Арендованные основные средства». Учет на забалансовых счетах ведется по простой системе, то есть без использования метода двойной записи.

Арендованные активы отражают за балансом по стоимости, указанной в договоре аренды. На дату получения имущества от физического лица организация делает в бухучете запись:*

Дебет 001 — принято к забалансовому учету арендованное ОС.

Ежемесячно в течение срока действия договора аренды компания формирует следующие проводки:*

Дебет 20 (26 или 44) Кредит 76 — включены в расходы арендные платежи за месяц;
Дебет 76 Кредит 68 — удержан НДФЛ с суммы арендной платы.

Если организация рассчитывается с арендодателем в безналичном порядке, на дату платежа она делает запись:

Дебет 76 Кредит 51 — перечислена арендная плата (за минусом удержанного НДФЛ).

При расчетах наличными в бухучете нужно сделать две проводки:

Дебет 50 Кредит 51 — получены из банка и приняты в кассу наличные деньги для расчетов по договору аренды;
Дебет 76 Кредит 50 — выплачена арендная плата (за вычетом удержанного НДФЛ).

В зависимости от формы расчетов с арендодателем организация обязана перечислить НДФЛ в бюджет не позднее дня перевода арендной платы на банковский счет гражданина или дня получения наличных средств в банке для ее выплаты. На дату уплаты НДФЛ в бюджет она делает проводку:

Дебет 68 Кредит 51 — перечислен в бюджет НДФЛ, удержанный из арендной платы.

<…>

По окончании арендных отношений арендованное основное средство необходимо списать с забалансового учета. На дату возврата актива арендодателю компания делает запись:*

Кредит 001 — списано с забалансового учета основное средство.

ЖУРНАЛ «РОССИЙСКИЙ НАЛОГОВЫЙ КУРЬЕР», № 8, АПРЕЛЬ 2015

17.08.2015г.

С уважением, Ольга Пушечкина,

Ваш персональный эксперт.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка