Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Вас поздравляют чиновники, от которых зависит ваша работа

Подписка
Срочно заберите все!
№24
20 августа 2015 319 просмотров

Заключен договор аренды помещения, фирма была ЗАО, реорганизовалась в ООО (ООО правопреемник ЗАО). Как правильно сделать:заключить новый договор аренды или дополнительное соглашение?

Договор в этом случае лучше перезаключить.

При этом гражданское законодательство прямо не устанавливает необходимости заключать новый договор в данном случае, поскольку в случае реорганизации юридического лица в форме преобразования, вновь возникшее юридическое лицо является правопреемником его прав и обязанностей в соответствии с передаточным актом, в том числе и по договору аренды. После регистрации возникшего в результате реорганизации юридического лица последнее становится стороной договора на оставшийся срок аренды без заключения нового договора аренды.

Однако налоговый орган считает, что в целях минимизации рисков по признанию расходов для целей налогообложения прибыли следует заключить новый договор, от имени ООО (Письмо УФНС России по Москве от 19.07.2011 № 16-15/071026). По мнению ФНС, поскольку реорганизация представляет собой прекращение или иное изменение правового положения юридического лица, влекущее переход прав и обязанностей от одного юридического лица к другому. В результате реорганизации деятельность реорганизованного юридического лица продолжает другое (другие) юридическое(ие) лицо(а), а само оно прекращает свое существование, новое юридическое лицо начинает действовать от собственного имени, хотя обязательства по исполнению договорных отношений в соответствии с гражданским законодательством и переходят к правопреемнику.

Обоснование

Из рекомендации Владислава Добровольского, кандидата юридических наук, руководителя корпоративной практики Юридической группы «Яковлев и Партнеры» (в 2001–2005 гг. – судья Арбитражного суда г. Москвы), Виталия Перелыгина, эксперта ЮСС «Система Юрист», Сергея Карулина, главного юрисконсульта ОАО «Реестр»

Необходимо ли при преобразовании АО уведомлять кредиторов общества о реорганизации

Нет, с 1 сентября 2014 года закон освобождает от такой обязанности.

Это связано в первую очередь с тем, что закон конкретизировал последствия реорганизации в форме преобразования: в процессе преобразования права и обязанности юридического лица в отношении других лиц не изменяются. Исключение составляют права и обязанности в отношении участников, изменение которых вызвано реорганизацией (п. 5 ст. 58 ГК РФ).

Поскольку права и обязанности кредиторов не изменяются, к отношениям, возникающим в процессе преобразования, не применяются положения о гарантиях прав кредиторов (за исключением обязанности уведомить налоговую инспекцию). А именно при преобразовании больше не нужно (абз. 2 п. 5 ст. 58 ГК РФ):

  • публиковать уведомления в журнале «Вестник государственной регистрации»;
  • удовлетворять требования кредиторов о досрочном исполнении обязательства либо о его прекращении и возмещении убытков.

Однако при реорганизации АО в других формах (слияние, присоединение, разделение, выделение) уведомлять кредиторов по-прежнему необходимо.

Из рекомендации Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как заключить договор аренды

Форма заключения договора аренды (устная или письменная) зависит от срока его действия и статуса арендатора (гражданин или организация).

Форма договора

Договор аренды на срок более года должен быть заключен в письменной форме. Однако если хотя бы одной из сторон договора является организация, то письменная форма договора необходима в любом случае. Таковы требования пункта 1 статьи 609 Гражданского кодекса РФ.

Содержание договора

В тексте договора аренды укажите условия сделки:

К отдельным видам договоров аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) указанные положения применяются, только если другое не установлено специальными положениями законодательства об этих договорах (ст. 625 ГК РФ).

Регистрация договора

Если организация сдает в аренду недвижимое имущество, то такой договор, заключенный на срок от одного года и выше, подлежит обязательной госрегистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651ГК РФ, п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). Причем договор считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).*

Главбух советует: для того чтобы избежать регистрации договора аренды, заключите соглашение на срок менее года (п. 2 ст. 609п. 2 ст. 651 ГК РФ). По окончании этого периода продолжите исполнять условия договора (если нет возражений со стороны арендодателя или арендатора). Тогда соглашение будет пролонгировано на неопределенный срок (п. 2 ст. 621п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Ситуация: нужно ли регистрировать в отделении Росреестра договор аренды нежилого помещения в здании. Договор заключается на год и более

Да, нужно.

Несмотря на то что нежилые помещения в зданиях не относятся к зданиям или сооружениям, они неразрывно с ними связаны. Поэтому данные объекты также являются недвижимостью. В Гражданском кодексе РФ нет особых правил для регистрации договоров аренды нежилых помещений в зданиях. Следовательно, к ним применяются общие правила. Поэтому если срок аренды нежилого помещения в здании превышает или равен году, то его нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Необходимость госрегистрации договоров аренды нежилых помещений подтверждает информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53.

Ситуация: нужно ли регистрировать договор аренды в Росреестре, если он был заключен на срок менее года, а затем пролонгирован на неопределенный срок

Нет, не нужно.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок не менее одного года. То есть от года и выше. Соглашения, пролонгированные на неопределенный срок, под данный порядок не подпадают. Поэтому в госрегистрации не нуждаются (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).

Порядок госрегистрации договоров аренды прописан в Законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. С заявлением о регистрации договора в территориальное отделение Росреестра (по местонахождению недвижимости) имеет право обратиться любая из сторон (как арендодатель, так и арендатор). Форма заявления о регистрации прав на недвижимость законодательством не установлена. Поэтому территориальные отделения Росреестра разрабатывают такие бланки самостоятельно (например, в г. Москве действует следующая форма). Если в аренду сдается земельный участок, то заявитель дополнительно должен приложить кадастровый план участка. Если предметом договора аренды являются здания, сооружения (их части) – представьте дополнительно поэтажный план здания. На нем следует выделить те помещения, которые передаются арендатору, и указать их площадь.*

Такой порядок следует из положений статьи 26пункта 4 статьи 2 и пункта 1статьи 9 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ и пункта 5.1.1 Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457.

В то же время, если право на недвижимое имущество ранее было зарегистрировано за арендодателем, представление кадастрового паспорта на объект аренды не обязательно. Стороны могут представить иной документ, содержащий графическое и (или) словесное описание передаваемого в аренду объекта недвижимости (например, удостоверенный сторонами графический план объекта аренды). В таких случаях отказ в регистрации договора аренды не допускается (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73).

За госрегистрацию договора аренды необходимо заплатить госпошлину. Ее размер составляет для граждан 1000 руб., для организаций – 15 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Никаких правил относительно того, кто должен оплачивать госпошлину за госрегистрацию договора аренды недвижимости (арендатор или арендодатель), ни гражданское, ни налоговое законодательство не содержит. Поэтому данный вопрос нужно оговорить заранее – в момент заключения договора аренды (например, путем внесения условия об оплате госпошлины в содержание самого договора) (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями также могут быть лица, которым право сдавать имущество в аренду предоставлено законом или его собственником. Например, государственные или муниципальные унитарные предприятия, владеющие государственным имуществом на праве хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ). Это предусмотрено в статье 608 Гражданского кодекса РФ.

<…>

Гражданский кодекс РФ

<…>

«Статья 57. Реорганизация юридического лица

<…>

4. Юридическое лицо считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации юридических лиц, создаваемых в результате реорганизации.При реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица первое из них считается реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица.Государственная регистрация юридического лица, создаваемого в результате реорганизации (в случае регистрации нескольких юридических лиц - первого по времени государственной регистрации), допускается не ранее истечения соответствующего срока для обжалования решения о реорганизации (пункт 1 статьи 60.1).

<…>

Статья 58. Правопреемство при реорганизации юридических лиц

1. При слиянии юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему юридическому лицу.

2. При присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица.

3. При разделении юридического лица его права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с передаточным актом.

4. При выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

5. При преобразовании юридического лица одной организационно-правовой формы в юридическое лицо другой организационно-правовой формы права и обязанности реорганизованного юридического лица в отношении других лиц не изменяются, за исключением прав и обязанностей в отношении учредителей (участников), изменение которых вызвано реорганизацией.К отношениям, возникающим при реорганизации юридического лица в форме преобразования, правила статьи 60 настоящего Кодекса не применяются.».

<…>

ПИСЬМО УФНС РОССИИ ПО МОСКВЕ ОТ 19.07.2011 № 16-15/071026 «Реорганизация в форме преобразования»

<…>

«Вопрос: Необходимо ли заключение новых договоров с контрагентами организацией, прошедшей реорганизацию в форме преобразования из ОАО в ООО 4 мая 2011 года, для документального подтверждения понесенных расходов, принимая во внимание, что ООО присвоены новые ОГРН и ИНН?

<…>

Если реорганизация в форме преобразования ОАО в ООО завершена 4 мая 2011 года и соответственно запись о прекращении деятельности ОАО внесена в Единый государственный реестр юридических лиц 4 мая 2011 года, то с указанной даты возникает новое юридическое лицо – ООО. Правопреемнику целесообразно перезаключить договоры с контрагентами в целях минимизации рисков по признанию расходов для целей налогообложения прибыли.*

Реорганизация представляет собой прекращение или иное изменение правового положения юридического лица, влекущее переход прав и обязанностей от одного юридического лица к другому. В результате реорганизации деятельность реорганизованного юридического лица продолжает другое (другие) юридическое(ие) лицо(а), а само оно прекращает свое существование.

Гражданским кодексом РФ предусмотрено пять форм реорганизации: слияние, присоединение, выделение, разделение и преобразование.

При этом пунктом 4 статьи 57 Гражданского кодекса РФ установлено, что юридическое лицо считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц.

Согласно пункту 5 статьи 58 ГК РФ при преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» реорганизация юридического лица в форме преобразования считается завершенной с момента государственной регистрации вновь возникшего юридического лица, а преобразованное юридическое лицо – прекратившим свою деятельность.*

Таким образом, если реорганизация в форме преобразования ОАО в ООО завершена 4 мая 2011 года и соответственно запись о прекращении деятельности акционерного общества внесена в Единый государственный реестр юридических лиц 4 мая 2011 года, то с указанной даты возникает новое юридическое лицо – ООО.

При этом регистрирующий орган, осуществив государственную регистрацию реорганизации юридического лица в форме преобразования, выдает вновь возникшему юридическому лицу свидетельство о государственной регистрации юридического лица при создании по форме № Р51001, а также свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ о прекращении деятельности преобразованного юридического лица по форме № Р50003.

Пунктом 2 статьи 50 НК РФ предусмотрено, что исполнение обязанностей по уплате налогов реорганизованного юридического лица возлагается на его правопреемника (правопреемников). При этом правопреемник (правопреемники) реорганизованного юридического лица при исполнении возложенных на него обязанностей по уплате налогов и сборов пользуется всеми правами, исполняет все обязанности в порядке, предусмотренном Налоговым кодексом РФ для налогоплательщиков. Так, при преобразовании одного юридического лица в другое правопреемником реорганизованного юридического лица в части исполнения обязанностей по уплате налогов признается вновь возникшее юридическое лицо.

По общему правилу в соответствии со статьей 252 НК РФ для учета расходов в целях налогообложения прибыли необходимо, чтобы понесенные налогоплательщиком расходы являлись экономически обоснованными, документально подтвержденными и связаны с деятельностью, направленной на получение доходов.

Так, под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации либо с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы.

Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Пунктом 1 статьи 420 ГК РФ определено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Вместе с тем согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Поскольку обязательства по исполнению договорных отношений в соответствии с гражданским законодательством переходят к правопреемнику, то контрагенты вправе требовать исполнения обязательств у правопреемника.

Вместе с тем правопреемнику целесообразно перезаключить договоры с контрагентами в целях минимизации рисков по признанию расходов для целей налогообложения прибыли*».

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка