Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Всеобщий переход на онлайн‑кассы — срочно присоединяйтесь

Подписка
Срочно заберите все!
№23
10 сентября 2015 133 просмотра

На основании договора уступки права требования организация приобрела права по аренде земельного участка, находящегося в собственности РФ. В договоре аренды указана годовая арендная плата. Приобрели в феврале 2015г для осуществления строительства, но в сентябре 2015г решили продать права другому лицу. Т.к. мы не собственник у нас не возникают обязанности по сдаче декларации по земельному налогу и уплаты земельного налога? мы же должны уплачивать только арендные платежи? какие еще обязанности возникают? как в учете отразить поступление, арендные платежи и передачу прав?

Действующими правилами бухгалтерского учета порядок учета приобретенного права аренды земельного участка (как актива) не установлен.

Проводки при этом выглядят так:

Дебет 97 Кредит 76 субсчет «Расчеты по аренде» (аналитический счет «Собственник РФ») (отражены расходы на приобретение права аренды;

Дебет 001 (отражена на забалансовом учете стоимость арендованного участка);

Дебет 76 субсчет «Расчеты по аренде» (аналитический счет «Новый арендатор»)Кредит 91 субсчет «Прочие доходы» ( признан прочий доход от передачи права аренды);
Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС» ( начислен НДС со стоимости передачи права аренды);

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 97 (списаны расходы по переданному праву аренды);

Кредит 001 (списана стоимость участка, переданного по договору перенайма);

Плата за земельные участки, арендуемые у государства, от НДС освобождена на основании подпункта 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса РФ. Однако на передачу имущественных прав по аренде земли данное освобождение не распространяется. Такая передача признается объектом обложения НДС.

Поступления, причитающиеся от нового арендатора, включаются в состав доходов от реализации имущественных прав на дату государственной регистрации договора перенайма.

При этом, согласно подпункту 2.1 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса РФ, Ваша организация вправе уменьшить доходы от реализации имущественных прав на цену их приобретения и на сумму расходов, связанных с приобретением и реализацией.

Обязанностей по сдаче декларации и уплате земельного налога у Вас не возникает. Земельный налог платят организации, обладающие земельным участком, признаваемым объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. По земельным участкам, находящимся на праве безвозмездного срочного пользования или аренды, платить налог не нужно. Такие правила установлены статьей 388 Налогового кодекса РФ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух


1.Справочники: Приобретение земельных участков

Дебет Кредит Содержание операции
Бухгалтерские проводки при отражении расходов на приобретение права аренды земли*
1 97 6076 Отражены затраты без НДС на приобретение права аренды земельного участка в составе расходов будущих периодов
Бухгалтерские проводки при перечислении денежных средств
1 6076 51 Отражена оплата приобретаемого права аренды земельного участка
Бухгалтерские проводки при ежемесячном списании расходов, связанных с приобретением права аренды земли в течение срока действия договора аренды
1 20232526,44 97 Стоимость права аренды земельного участка включена в состав расходов по обычным видам деятельности равными долями в течение срока аренды*

<…>

13 200 БУХГАЛТЕРСКИХ ПРОВОДОК С КОММЕНТАРИЯМИ. АЛЕКСЕЙ ТЕПЛЯКОВ

2.Статья: Передача права аренды земли

Бухгалтерский учет

Расходы на приобретение права аренды (далее – право аренды) можно учесть на счете 97«Расходы будущих периодов».

Это позволяют сделать положения пункта 21 ПБУ 2/2008, воспользоваться которыми в данном случае, по мнению автора, допустимо.

Отметим: действующими правилами бухгалтерского учета порядок учета приобретенного права аренды земельного участка (как актива) не установлен.

Предположим, что организация (инвестор-1) отразила расходы на приобретение права аренды на счете 97 (они должны были списываться на строительство объекта постепенно, в течение срока строительства, но в связи с передачей права порядок списания будет другим).

Сам участок, арендованный организацией, учитывается на забалансовом счете 001«Арендованные основные средства» по стоимости, указанной в договоре аренды (п. 2 ст. 8 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗИнструкция по применению Плана счетов). При передаче права аренды стоимость участка списывается с забалансового счета 001. Такие разъяснения даны в письме Минфина России от 24 августа 2004 г. № 03-03-01-04/1/8.*

Стоимость передаваемого права аренды отражается у первоначального арендатора в составе прочих доходов на дату государственной регистрации договора перенайма (п. 7,10.116 ПБУ 9/99).

Одновременно на прочие расходы списывается сумма расходов будущих периодов, учтенная на счете 97 (п. 1119 ПБУ 10/99).

Проводки при этом выглядят так:

Дебет 97
Кредит 76 субсчет «Расчеты по аренде» (аналитический счет «Муниципалитет»)
– отражены расходы на приобретение права аренды;

Дебет 001
– отражена на забалансовом учете стоимость арендованного участка;

Дебет 76 субсчет «Расчеты по аренде» (аналитический счет «Новый арендатор»)
Кредит 91 субсчет «Прочие доходы»
– признан прочий доход от передачи права аренды;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы»
Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС со стоимости передачи права аренды;

Дебет 91 субсчет «Прочие расходы»
Кредит 97
– списаны расходы по переданному праву аренды;

Кредит 001
– списана стоимость участка, переданного по договору перенайма;

Дебет 51
Кредит 76 субсчет «Расчеты по аренде» (аналитический счет «Новый арендатор»)
– получены деньги за уступленное право аренды.*

Стоимость объекта строительства, вероятно, будет формировать инвестор-2 (застройщик). Поскольку все права и обязанности по договору аренды участка перешли к нему, перечислять арендные платежи арендодателю (органу местной власти) на основании договора перенайма будет он.

При этом и расходы на полученное право аренды (с момента регистрации договора), и арендные платежи (с момента подписания передаточного акта на участок) учитывать будет также новый арендатор. То есть он включит затраты в стоимость строительства

<…>

Налоговый учет

Налог на добавленную стоимость. Плата за земельные участки, арендуемые у государства (муниципалитета), от НДС освобождена на основании подпункта 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса РФ.

Однако на передачу имущественных прав по аренде земли данное освобождение не распространяется. Такая передача признается объектом обложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ).*

Налоговая база, согласно пункту 5 статьи 155 Налогового кодекса РФ, определяется исходя из рыночной цены без включения в нее НДС.

Момент определения налоговой базы – день передачи имущественных прав (п. 8 ст. 167 Налогового кодекса РФ). В данной ситуации это день государственной регистрации договора перенайма.

Налог на прибыль организаций. Напомним: расходы на приобретение права аренды земельных участков признаются в составе прочих расходов, но в особом порядке, предусмотренном статьей 264.1 Налогового кодекса РФ. Организация может выбрать один из способов (закрепив его в учетной политике):
– либо равномерно в течение срока, который определяется налогоплательщиком самостоятельно и не должен быть менее пяти лет;
– либо в размере, не превышающем 30 процентов исчисленной налоговой базы предыдущего налогового периода, до полного признания всей суммы указанных расходов.*

Независимо от выбранного способа указанные расходы в целях налогообложения прибыли признаются только по заключенному договору аренды и лишь с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию указанного права.

<…>

Поступления, причитающиеся первоначальному арендатору от нового арендатора (за передачу прав по договору аренды земельного участка), включаются в состав доходов от реализации имущественных прав (без учета налога на добавленную стоимость) на дату государственной регистрации договора перенайма. То есть увеличивают налогооблагаемую базу по прибыли.*

Это следует из положений пункта 1 статьи 248, пункта 1 статьи 249, пункта 3 статьи 271 Налогового кодекса РФ.

При этом, согласно подпункту 2.1 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса РФ, компания (инвестор-1) вправе уменьшить доходы от реализации имущественных прав на цену их приобретения и на сумму расходов, связанных с приобретением и реализацией. В рассматриваемой ситуации такими расходами являются затраты инвестора-1 на заключение договора аренды.*

Если компания какую-то часть затрат уже успела списать, то в расходы при передаче права списывается остаток – несписанная часть стоимости права.

ЖУРНАЛ «УЧЕТ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ», № 6, ИЮНЬ 2011

3. Рекомендация: Как учесть при расчете налога на прибыль доходы и расходы от реализации имущественных прав

<…>

Доходы и расходы от реализации

Доходом от реализации имущественных прав признается выручка от реализации (п. 1 ст. 249 НК РФ). Как определить ее сумму, см. Как оценить в налоговом учете выручку от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав).

При реализации имущественных прав (долей, паев) выручку от реализации можно уменьшить:*

  • на стоимость приобретения имущественных прав (долей, паев);
  • на расходы, связанные с приобретением и реализацией имущественных прав (долей, паев) (например, при продаже доли в уставном капитале в расходы можно включить стоимость пересылки извещений о продаже доли).

Такой перечень расходов установлен подпунктом 2.1 пункта 1 статьи 268 Налогового кодекса РФ.

Если стоимость приобретения имущественных прав (долей, паев) с учетом расходов на их реализацию превышает полученную выручку, разница признается убытком, который организация может учесть при расчете налога на прибыль (подп. 2.1 п. 1п. 2 ст. 268 НК РФ).

<…>

Елена Попова, государственный советник налоговой службы РФ I ранга

10.09.2015г.

С уважением, Ольга Пушечкина,

Ваш персональный эксперт.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка