Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Банк запросил авансовые отчеты директора. Показать?

Подписка
Срочно заберите все!
№24
16 сентября 2015 40 просмотров

Наша организация является инвестором многоквартирного жилого дома. Дом построен на 60%. Квартиры не переуступались. В данный момент хотим расторгнуть договор долевого участия с застройщиком. Жилой дом оформить как недострой и продать.• На кого должен быть оформлен недострой, на инвестора или застройщика?• Реализация недостроя облагается НДС?• Как быть с входным НДС, его можно принять к вычету и в какой момент? НДС отражался у застройщика на 19.8 счете, к вычету не предъявлялся.

В данной ситуации застройщик должен передать недострой инвестору (как стоимость недостроя, так и входной НДС). И инвестору нужно зарегистрировать объект.

Реализация недостроя облагается НДС (если недострой – не является жилым домом). Входной НДС Вы вправе принять к вычету (при условии что недострой – не является жилым домом). Если недострой является жилым домом – вопрос о начислении НДС и принятии к вычету входного налога является спорным. НДС в таком случае правильнее начислить, а к вычету входной налог принимать рискованно.

Обоснование

Из рекомендации Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении доходы от строительства объекта для стороннего инвестора

<…>

Передачу инвестору построенного объекта отразите следующими проводками:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 08-3
– передан инвестору построенный объект (в части стоимости выполненных работ без НДС);

Дебет 76 субсчет «Расчеты с инвесторами» Кредит 19
– передан инвестору построенный объект (в части «входного» НДС, предъявленного подрядчиками на основании сводного счета-фактуры (письмо Минфина России от 18 октября 2011 г. № 03-07-10/15).

<…>

Из статьи Журнала «Российский налоговый курьер», № 18, сентябрь 2014

Отражаем в налоговом и бухгалтерском учете реализацию недостроенного объекта

<…>

Перед продажей недостроенный объект важно зарегистрировать*

Объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ). Значит, право собственности на такой объект необходимо зарегистрировать в ЕГРН (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Получается, перед тем как продать недостроенный объект, организация получает на него свидетельство о праве собственности.*

Здесь есть важный момент. Право собственности на незавершенный объект нельзя зарегистрировать, если он является предметом действующего договора строительного подряда (п. 16 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», приведенного винформационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59). В этом случае необходимо завершить договор с подрядчиком либо расторгнуть его. И только затем уже подавать документы на госрегистрацию «недостроя».*

Для регистрации права на объект незавершенного строительства организация представляет в регистрирующий орган (ст. 25 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними», далее — Закон № 122-ФЗ) следующие документы:

—заявление по форме, приведенной в приложении № 2 к приказу Минэкономразвития России от 29.11.13 № 722;
—документ, подтверждающий право собственности либо пользования земельным участком;
— разрешение на строительство (если такое требуется). Если организация не представит разрешение на строительство, регистрирующий орган обязан сам запросить этот документ в соответствующем учреждении (п. 3 ст. 25 Закона № 122-ФЗ).

Кроме того, за регистрацию права собственности на имущество организация уплачивает госпошлину в размере 15000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Но прикладывать копию платежного поручения на уплату госпошлины при подаче документов не обязательно (п. 4 ст. 16 Закона № 122-ФЗ).

Заявитель получает расписку, подтверждающую прием документов на госрегистрацию (ст. 16 Закона № 122-ФЗ). Право собственности на объект считается зарегистрированным со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

Отметим, если компания не зарегистрирует право собственности на незавершенный строительством объект, дальнейшие сделки с ним суд может признать незаконными (например, постановление ФАС Уральского округа от 25.02.10 № Ф09-11155/09-С6).

Напомним, что переход права собственности на объект незавершенного строительства на основании договора купли-продажи недвижимого имущества также необходимо зарегистрировать (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ и п. 1 ст. 12 Закона № 122-ФЗ)

Рассмотрим, как отразить продажу «недостроя» в бухучете и на что обратить внимание при налогообложении такой сделки.

Компания начисляет НДС в момент передачи «недостроя» покупателю*

При реализации «незавершенки» компания начисляет НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Сделать это нужно на дату передачи «недостроя» по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 16 ст. 167 НК РФ). И не позднее чем через пять календарных дней после подписания передаточного акта организация, продавшая недостроенный объект, оформляет счет-фактуру и делает запись в книге продаж (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Пункт 16 статьи 167 НК РФ действует с 1 июля 2014 года (изменения внесены Федеральным законом от 20.04.14 № 81-ФЗ). Ранее база по НДС при реализации недвижимости возникала на дату перехода права собственности на имущество. А именно — на дату государственной регистрации перехода права на объект недвижимости (п. 2 ст. 223 и п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Федеральный закон от 21.07.14 № 238-ФЗ внес еще одну поправку в пункт 16 статьи 167 НК РФ, которая вступит в силу с 1 октября 2014 года. Так, день передачи недвижимости по передаточному акту или иному документу считается датой отгрузки для целей исчисления НДС. Но эти изменения можно назвать техническими — порядок начисления НДС при реализации недвижимости они не меняют. Ведь базу по НДС компания определяет на дату подписания документа о передаче недвижимого имущества.

При реализации недостроенного жилого дома льготу по НДС применять рискованно

Реализация жилых домов и помещений освобождена от НДС (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Но при продаже «недостроя» это правило не действует.

Ведь жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарно-техническим правилам и нормам (п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ). Значит, недостроенный жилой дом, по сути, жилым помещением не является.

Разъясняя подобный вопрос, Минфин России делает следующий вывод (письма от 12.05.12 № 03-07-10/11 и от 30.07.09 № 03-07-11/186):

«В этой связи в отношении объекта незавершенного строительства жилого дома правовых оснований для применения освобождения от налогообложения, предусмотренного указанным подпунктом 22 пункта 3 статьи 149 Налогового кодекса, не имеется».

Суды соглашаются, что продажа недостроенного жилья НДС не облагается*

Некоторые суды соглашаются с финансовым ведомством в этом вопросе (например, постановление ФАС Поволжского округа от 20.03.13 № А12-9812/2012).

Но есть судебная практика в пользу налогоплательщиков. В частности, ФАС Волго-Вятского округа в постановлении от 24.01.11 № А39-909/2010 установил, что спорный объект предназначен для проживания, отвечает признаку изолированности, обеспечен инженерными системами. Кроме того, компания представила разрешительные и правоустанавливающие документы, подтверждающие целевое назначение спорного объекта — индивидуальный жилой дом. Суд пришел к выводу, что при применении льготы нужно исходить из назначения объекта, а не степени его завершенности. В связи с этим арбитры согласились, что компания обоснованно не начисляла НДС при продаже «недостроя». Аналогичные выводы сделал ФАС Московского округа в постановлении от 10.02.10 № КА-А40/221-10.

<…>

Из рекомендации Ольги Цибизовой, заместителя директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как начислить НДС при реализации товаров (работ, услуг)

<…>

Момент определения налоговой базы*

Моментом определения налоговой базы по товарам (работам, услугам) в целях расчета НДС является наиболее ранняя из следующих дат:

  • день их отгрузки (передачи);
  • день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг).

Таким образом, начислить НДС к уплате в бюджет нужно либо в день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), либо в день их оплаты – в зависимости от того, какое из этих событий произошло раньше. Например, если организация отгрузила покупателю товары (выполнила для заказчика работы, оказала ему услуги), то по этой операции она должна начислить НДС, даже если оплата от покупателя (заказчика) не поступила.

В таком же порядке нужно определять налоговую базу и при реализации объектов недвижимости. То есть продавец тоже должен начислить НДС либо на дату получения предоплаты, либо на дату отгрузки. При этом с 1 июля 2014 года датой отгрузки объекта недвижимости признается дата передачи имущества, указанная в акте или другом передаточном документе. Такой порядок следует из положений пунктов1и16статьи 167 Налогового кодекса РФ. До 1 июля 2014 года датой отгрузки недвижимости считалась дата перехода права собственности на объект, то есть дата государственной регистрации смены собственника.
Аналогичные разъяснения содержатся вписьме Минфина России от 14 октября 2014 г. № 03-07-09/51678*.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка