Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

До конца года перепроверьте расчеты с работниками

Подписка
Срочно заберите все!
№24
4 сентября 2015 123 просмотра

Мы являемся застройщиками, осуществляем долевое строительство жилых домов. При заключении договора дол. участия мы уплачиваем страховой компании страховые премии за каждую квартиру. Можем ли мы данные расходы перевыставить долевщику для оплаты? Правомерно ли это?

Не можете, не правомерно.

Страхование гражданской ответственности застройщик осуществляет за свой счет в пользу выгодоприобретателей – участников долевого строительства, то есть дольщиков (п. 25 ст. 15.2 закона № 214-ФЗ).

Ваша организация - застройщик получает деньги от дольщиков на финансирование строительства и на содержание застройщика.

С 1 января 2014 года данный вид страхования является условием осуществления налогоплательщиком своей деятельности. Поэтому, в бухучете данные расходы можно учитывать в составе расходов на строительство (на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы»), либо в составе затрат на содержание застройщика (на счете 26 «Общехозяйственные расходы») с последующим отнесением на счет 08. А если в договоре долевого участия выделена сумма вознаграждения застройщика, то с последующим отнесением либо сразу на счет 90 «Продажи», субсчет «Себестоимость продаж» (при использовании метода «директ-костинг»), либо с отнесением на расходы, связанные с оказанием таких услуг (сначала на счет 20 «Основное производство», затем на счет 90). Способ учета должен быть определен в учетной политике Вашей организации -застройщика.

В целях исчисления налога на прибыль расходы на страхование включаются в состав прочих расходов в размере фактических затрат (п. 3 ст. 263 Налогового кодекса РФ).

При этом, их учет в составе расходов на строительство также не вызовет претензий со стороны налоговых органов. Способ учета должен быть закреплен в учетной политике для целей налогообложения.

Обоснование

1.Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов

Отношения, возникающие при долевом строительстве жилых домов, регулируются Законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Эти отношения осуществляются на основании договора участия в долевом строительстве, сторонами которого являются дольщик и застройщик (п. 2 ст. 3 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Бухучет

Порядок отражения в бухучете застройщика долевого строительства жилых домов зависит от способа выполнения строительно-монтажных работ:

  • подрядным способом;
  • собственными силами.

Строительство подрядным способом

Если застройщик строит жилой дом подрядным способом, то он выполняет только функции застройщика. От дольщиков он получает денежные средства:*

  • на финансирование строительства;
  • на содержание застройщика (вознаграждение застройщика за услуги по организации строительства).

<…>

Расходы

Затраты на строительство жилого дома отражайте по мере их возникновения и накапливайте по дебету счета 08-3 нарастающим итогом с начала строительства. При этом застройщик делает следующие записи:*

Дебет 08-3 Кредит 60
– учтена в составе расходов на строительство стоимость работ, выполненных подрядчиком;

Дебет 19 Кредит 60
– учтен предъявленный подрядчиком НДС.

Входной НДС со стоимости подрядных работ отнесите на расходы по строительству жилого дома:

Дебет 08-3 Кредит 19
– учтен в составе расходов на строительство входной НДС со стоимости работ, выполненных подрядчиком.

Расходы по оказанию услуг дольщикам застройщик отражает в бухучете в общем порядке по правилам ПБУ 10/99 как затраты на содержание службы застройщика (п. 5 ПБУ 10/99). Все затраты застройщик признает в тех периодах, в которых они возникли (п. 16–18 ПБУ 10/99). Учет этих расходов, как правило, ведется на счете 26 «Общехозяйственные расходы», в дебет которого списываются прямые и косвенные расходы самого застройщика, связанные с оказанием услуг по организации строительства:*

Дебет 26 Кредит 02 (10, 23, 25, 68, 69, 70, 76, 60...)
– отражены расходы застройщика по организации строительства;

Дебет 19 Кредит 60 (76)
– учтен входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.

Услуги застройщика по договорам участия в долевом строительстве НДС не облагаются (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Поэтому входной НДС по расходам, связанным с оказанием этой услуги, относите на затраты.

Дебет 26 Кредит 19
– отнесен на затраты входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.

<…>

2.Из статьи журнала «Учет в строительстве» № 2 февраль 2014

Страхование гражданской ответственности застройщика

<…>

Правовые аспекты

Страхование гражданской ответственности застройщик осуществляет за свой счет в пользу выгодоприобретателей – участников долевого строительства, то есть дольщиков (п. 25 ст. 15.2 закона № 214-ФЗ).*

Допускается замена выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом в случае уступки права требования по договору с уведомлением об этом страховщика в письменной форме.

Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, что должно быть подтверждено одним из следующих документов:

  • решением суда об обращении взыскания на предмет залога;
  • решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований.

Договор страхования считается заключенным со дня госрегистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного договором участия срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства.

При этом договор страхования должен обеспечивать право выгодоприобретателя на получение страхового возмещения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи жилого помещения.

Обращаем внимание на то, что застройщик обязан заключать договоры страхования гражданской ответственности на все помещения в возводимом объекте.

Повторим, что договор страхования необходимо заключить не до начала строительства, а до подписания первого договора с участником долевого строительства.

Минимальная сумма страхования рассчитывается исходя из площади объекта и средней рыночной цены 1 кв. м жилья.

Практические вопросы

Как уже отмечалось, новая норма вызывает у застройщиков вопросы. Приведем наиболее часто задаваемые.

1. Следует ли с 1 января 2014 года застройщикам, ведущим долевое строительство, в обязательном порядке страховать гражданскую ответственность?

Это зависит от того, какой способ обеспечения выбрал застройщик. Если страхование, а, скажем, не поручительство банка, то оформить договор страхования он обязан. Но следует учесть, что это касается лишь застройщиков, заключивших первый договор долевого участия после 1 января 2014 года.

2. Нужно ли вносить информацию о способе обеспечения в договор долевого участия?

Да, сделать это необходимо. Это прямо установлено в подпункте 5 пункта 4 статьи 4 закона № 214-ФЗ. То есть помимо прочих обязательных данных (определения объекта долевого строительства, срока его передачи, цены договора и т. д.) в договоре участия в долевом строительстве должен быть указан способ обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств. › |

› | Данная норма введена законом № 294-ФЗ.

Кроме того, и в пункте 3 статьи 15.2 закона № 214-ФЗ сказано, что, если застройщик выбрал страхование в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по передаче жилого помещения по договору, он обязан довести до сведения участников долевого строительства условия страхования. А также сведения об обществе взаимного страхования или о страховой организации, которые осуществляют страхование гражданской ответственности застройщика.

Отметим: условия страхования определяются правилами страхования, принятыми или утвержденными страховщиком с учетом требований, установленных статьей 15.2 закона № 214-ФЗ. Договором страхования может предусматриваться право страхователя уплачивать страховую премию в рассрочку.

3. Саморегулируемая организация (СРО) требует от застройщика страховаться, причем еще и список страховых компаний предоставляет. Должна ли строительная компания выполнять эти требования?

В соответствии с законом № 213-ФЗ выбор способа обеспечения и страховой компании предоставлен застройщику. СРО такими полномочиями не обладает.

4. Страховка должна быть на дом или на каждую квартиру?

Договор страхования должен быть заключен на каждый объект долевого строительства, то есть на каждую квартиру.

И в заключение отметим, что дополнительный способ обеспечения увеличивает нагрузку на бизнес. Возможно увеличение стоимости квадратного метра жилья, поскольку все расходы застройщика оплачивает конечный потребитель.*

Жизнь покажет, как новшества отразятся на практике. Но пока какие-то прогнозы делать рано.*

Важно запомнить
Застройщик самостоятельно определяет способ обеспечения своих обязательств по передаче жилого помещения дольщику и указывает его в договоре долевого участия. Правила применяются к договорам участия в долевом строительстве, заключаемым с 1 января 2014 года.

3.Из статьи журнала «Учет в строительстве» № 9 сентябрь 2014

Расходы на страхование ответственности застройщика

<…>

Бухгалтерский учет

Однозначного подхода к отражению в учете затрат на такое страхование еще не сложилось, и официальное мнение пока не высказано. Поэтому приведем возможные варианты учета.

Договор со страховой компанией

При данном способе страхования на сегодняшний день практика предполагает два варианта учета.

1. Учет выплаченных страховщику сумм в составе выданных авансов.

2. Единовременное признание суммы затрат на страхование на дату получения страхового полиса (невозможность единовременного учета в составе расходов нормативно опровергнуть нельзя).

В первом случае услуги по страхованию считаются предварительно оплаченными, так как договор заключается на определенный срок, а в случае его досрочного расторжения сумма к возврату будет определена исходя из оставшегося срока действия договора. При этом признание данных расходов осуществляется за фактические дни действия договора страхования.

Во втором случае следует исходить из того, что до наступления страхового случая задолженность страховщика перед страхователем отсутствует. Более того, при страховании ответственности застройщика такая задолженность никогда и не возникнет, так как выгодоприобретателем по договору страхования изначально является дольщик. Поэтому вести речь о какой-либо дебиторской задолженности нецелесообразно.

Поскольку своя логика имеется в обоих приведенных вариантах, организации нужно самостоятельно разработать и утвердить в учетной политике порядок учета расходов на страхование.

Взаимное страхование

Взносы, уплачиваемые при вступлении в общество взаимного страхования, следует признать в расходах на момент получения свидетельства о членстве, так как их учет в составе авансов никак не обоснован.

Какой счет использовать

Следующий шаг – определить счет, на который следует списать затраты на страхование (и в случае заключения договора, и в случае вступления в общество).

Учет в составе расходов будущих периодов в настоящее время нормативными документами не предусмотрен. Исходя из специфики деятельности застройщика, здесь также возможны варианты:*

1) учет в составе расходов на строительство (на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы»);*

2) учет в составе затрат на содержание застройщика (на счете 26«Общехозяйственные расходы») с последующим отнесением на счет 08. А если в договоре долевого участия выделена сумма вознаграждения застройщика, то с последующим отнесением либо сразу на счет 90 «Продажи», субсчет «Себестоимость продаж» (при использовании метода «директ-костинг»), либо с отнесением на расходы, связанные с оказанием таких услуг (сначала на счет 20 «Основное производство», затем на счет 90).*

При квалификации расходов застройщика общепринятой является ориентация на Методику определения стоимости строительной продукции… МДС 81-35.2004 (утверждена постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1), согласно которой должна составляться смета на строительство. До недавнего времени в смету включались средства на покрытие затрат по добровольному страхованию работников и имущества организаций, в том числе по страхованию строительных рисков. Это было прямо предусмотрено в пункте 9.9 главы 9 «Прочие работы и затраты» сводного сметного расчета (приложение № 8 к Методике… МДС 81-35.2004 в ред. от 1 июня 2012 г. № 2). Однако с 16 июня 2014 года упоминание о страховых платежах из МДС 81-35.2004 исключено приказом Минстроя России от 16 июня 2014 г. №294/пр. Официальных разъяснений по порядку учета в связи с этим пока нет.

Заметим: в судебной практике Методика… МДС 81-35.2004 многими арбитрами признается документом рекомендованным, то есть не обязательным к применению, если стороны не согласовали вопрос ее применения в договоре. › |

› | Такой вывод содержат постановления ФАС Поволжского округа от 13 сентября 2012 г. по делу № А57-24568/2011от 11 сентября 2012 г. по делу № А57-24567/2011от 7 августа 2012 г. по делу № А57-13608/2011ФАС Уральского округа от 3 марта 2010 г. № Ф09-1200/10-С2 и др.

Рекомендованный характер подтвержден и в письме Минрегиона России от 6 декабря 2010 г. № 41105-ИП/08.

Что касается возможности включения страховых сумм в состав расходов на содержание службы застройщика, то все попытки нормативно обосновать такой подход оказались неудачными. Ни в перечне расходов, поименованных в главе 10 «Содержание службы заказчика-застройщика...» сводного сметного расчета (приложение № 8 к Методике… МДС 81-35.2004), ни в других нормативных документах подобных расходов обнаружить не удалось. Хотя сама сущность затрат на страхование позволяет предположить, что это некие обязательные расходы, связанные с осуществлением застройщиком своей основной деятельности.

Поскольку какая-либо четкая регламентация в данном случае отсутствует, способ учета должен быть определен в учетной политике застройщика.*

Налоговый учет

В целях исчисления налога на прибыль расходы на добровольное имущественное страхование включают страховые взносы по видам добровольного имущественного страхования, перечисленным в пункте 1статьи 263 Налогового кодекса РФ. В их числе – добровольное страхование рисков, связанных с выполнением строительно-монтажных работ.

Отметим, страхование ответственности застройщика, несмотря на его обязательность (если застройщик выбрал страхование, а не поручительство), формально остается добровольным, так как данный вид страхования не удовлетворяет требованиям, предъявляемым к обязательному страхованию пунктом 4 статьи 3 Закона РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации». А в подпункте 10 пункта 1 статьи 263 Налогового кодекса РФ установлено, что взносы по договорам добровольного имущественного страхования учитываются при исчислении налога на прибыль, если в соответствии с законодательством РФ такое страхование является условием осуществления налогоплательщиком своей деятельности. Но с 1 января 2014 года исполнение обязательств застройщика перед дольщиками может обеспечиваться страхованием. Договоры участия в долевом строительстве при отсутствии в них сведений о договоре страхования считаются незаключенными (в случае выбора в качестве обеспечительной меры страхования).*

Это означает, что теперь данный вид страхования является условием осуществления налогоплательщиком своей деятельности и страховые взносы по нему могут быть учтены при исчислении налога на прибыль.*

Расходы на страхование включаются в состав прочих расходов в размере фактических затрат (п. 3 ст. 263 Налогового кодекса РФ).*

По мнению автора, невключение в текущие расходы для целей исчисления налога на прибыль организаций в момент уплаты страховой премии или взносов в общество взаимного страхования, а их учет в составе расходов на строительство также не вызовет претензий со стороны налоговых органов.*

Во всяком случае до внесения изменений в Методику… МДС 81-35.2004 в письме Минфина России от 5 июля 2011 г. № 03-03-06/1/396 было разъяснено, что расходы в виде страхования ответственности подрядчика осуществляются застройщиком за счет средств дольщиков в качестве возмещения затрат на строительство. И по мнению финансистов, такие затраты, произведенные в рамках целевого финансирования, при налогообложении прибыли в составе расходов застройщика не учитываются (при условии ведения раздельного учета).

Таким образом, здесь может возникнуть конкуренция норм. Согласно правилам главы 25 Налогового кодекса РФ, средства целевого финансирования, израсходованные по назначению, включению в состав доходов или расходов не подлежат (подп. 14 п. 1 ст. 251п. 17 ст. 270Налогового кодекса РФ). В то же время, согласно порядку, изложенному в пункте 6 статьи 272 Налогового кодекса РФ, такие расходы следует признавать в момент выплаты соответствующих сумм.

Возникает ситуация, в которой одни и те же затраты можно считать целевыми и при исчислении прибыли не учитывать либо руководствоваться специальной нормой и признавать расходы на момент перечисления соответствующих сумм.

Выбор в данном случае за организацией. Это вопрос учетной политики для целей налогообложения.*

Сближение бухгалтерского и налогового учета

Расчеты по страхованию подлежат учету на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» (субсчет «Расчеты по имущественному и личному страхованию»).

Рассмотрим способы учета на конкретных примерах. При этом будем стремиться к сближению бухгалтерского и налогового учета, чтобы минимизировать возникновение разниц.

ПРИМЕР*

Застройщик заключил договор страхования ответственности 10 января 2014 года. Сумма страховой премии – 300 000 руб., срок действия договора страхования – до 31 мая 2015 года (507 дней). Договорами участия в долевом строительстве не предусмотрена оплата услуг застройщика до сдачи объекта (сумма оплаты в договоре не выделена).

Способ I. Согласно учетной политике:*

– страховые премии учитываются как предоплата услуг и признаются расходом организации по мере истечения периода страхования (ежемесячное отнесение на расходы пропорционально календарным дням);

– в бухгалтерском учете расходы на страхование признаются в составе расходов на строительство;

– для целей налогового учета расходы на страхование текущими расходами не признаются (в данной ситуации такой подход позволит сблизить бухгалтерский и налоговый учет и избежать возникновения временных разниц).

В январе 2014 года в себестоимость строительства включена сумма 13 017,75 руб. (300 000 руб.: 507 дн. x 22 дн.).

В феврале 2014 года – 16 568,05 руб. (300 000 руб.: 507 дн. x 28 дн.) и т. д.

Бухгалтер застройщика сделал следующие записи.

10 января 2014 года:

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 51
– 300 000 руб. – перечислена страховая премия.

31 января 2014 года:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 76
– 13 017,75 руб. – учтена в составе расходов на строительство часть страховой премии.

28 февраля 2014 года:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 76
– 16 568,05 руб. – учтена в составе расходов на строительство часть страховой премии.

И так далее до полного списания суммы страховой премии.

Способ II. Согласно учетной политике:*

– страховые премии признаются расходом организации в момент заключения договора страхования;

– расходы на страхование признаются в составе расходов на строительство;

– для целей налогового учета расходы на страхование текущими расходами не признаются.

Тогда записи будут иными.

10 января 2014 года:

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 51
– 300 000 руб. – перечислена страховая премия;

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 76
– 300 000 руб. – включена в состав расходов на строительство сумма страховки.

Способ III. Предположим, что договором участия в долевом строительстве предусмотрена отдельно оплата услуг застройщика (остальные начальные условия оставим неизменными). В учетной политике определено:

– услуги застройщика для целей бухгалтерского и налогового учета признаются ежеквартально в течение срока строительства объекта;

– страховые премии признаются расходом организации в момент заключения договора страхования;

– расходы на страхование ответственности застройщика признаются в составе расходов на оказание услуг застройщика;

– отчетными периодами по налогу на прибыль организаций признаются I квартал, полугодие и 9 месяцев текущего года;

– для целей налогового учета при исчислении прибыли расходы на страхование ответственности застройщика признаются текущими расходами.

В этом случае проводки будут следующими.

10 января 2014 года:

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 51
– 300 000 руб. – перечислена страховая премия;

ДЕБЕТ 20 КРЕДИТ 76
– 300 000 руб. – включена в состав расходов на услуги застройщика сумма страховой премии.

31 марта 2014 года:

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90
– 1 765 000 руб. (сумма условная, в реальности она определяется расчетным путем исходя из условий договора участия в долевом строительстве и установленного срока строительства) – признаны доходы от оказания услуг застройщика на конец отчетного периода;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 20
– 47 928,99 руб. (300 000 руб.: 507 дн. x 81 дн.) – списаны расходы на страхование ответственности застрорйщика пропорционально дням действия договора страхования в отчетном периоде.

Еще один повод для разногласий

В пункте 2 статьи 15.2 закона № 214-ФЗ сказано, что застройщик до госрегистрации договора, заключенного с первым участником долевого строительства, осуществляет страхование гражданской ответственности за свой счет. Словосочетание «за свой счет» означает невозможность переноса данных затрат на дольщика. Указанная формулировка не может препятствовать учету этих расходов при исчислении прибыли. И все же, если компания учитывает их в составе прочих расходов (то есть не включает в стоимость строительства), полностью исключить возможность возникновения претензий налоговиков нельзя.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка