Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Сотрудник не хочет менять больничный лист с ошибкой

Подписка
Срочно заберите все!
№23
14 сентября 2015 29 просмотров

Подскажите сроки действия договоров: поставки, аренды.

Законодательство не устанавливает предельных сроков действия ни для договора аренды, ни для договора поставки – сроки устанавливаются по соглашению сторон, по каждой сделке отдельно.

При этом ГК РФ устанавливает, что для договора аренды, заключенного на продолжительный срок (от 1 года) обязательна государственная регистрация (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ). В отношении договора поставки сроки установлены для исполнения обязанностей поставщика и покупателя, сам договор заканчивает свое действие после исполнения контрагентами обязательств по сделке.

Обоснование

Из рекомендации Даниила Дугинова, советника Администрации Президента РФ, магистра частного права, LL.M, Сергея Аристова, выпускающего редактора ЮСС «Система Юрист», Михаила Латушкина, кандидата юридических наук, начальника правового управления филиала «Центральный» ОАО «Оборонэнергосбыт»

Можно ли потребовать с покупателя оплатить товар раньше срока, установленного в договоре поставки, если поставщик передал его досрочно

Можно, но только при наличии двух условий.

Во-первых, покупатель согласился на то, чтобы товар был поставлен досрочно (п. 3 ст. 508 ГК РФ). При этом если он фактически примет поставленные ему досрочно товары, то у него в любом случае возникнет обязанность их оплатить.

Во-вторых, договор поставки:

  • либо не определяет порядок и формы расчетов (в таком случае покупатель будет обязан оплатить товары не позднее следующего дня с момента их получения),
  • либо устанавливает обязанность оплатить товары в течение определенного времени с момента их получения (в таком случае срок платежа исчисляется с момента фактического получения покупателем товара).

Это установлено пунктом 17 постановления Пленума ВАС РФ от 22 октября 1997 г. № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре поставки».

Если же в договоре установлен конкретный срок оплаты, то от покупателя нельзя будет потребовать перечислить оплату раньше этого срока, даже если поставить товар досрочно. Это связано с тем, что сам факт досрочного принятия покупателем переданного товара не означает изменения условий договора о сроке оплаты и порядке расчетов.

Пример расчета срока оплаты товаров в зависимости от условий договора

На практике описанные выше правила означают следующее.

1. Согласно условиям договора поставки поставщик должен передать товар 23 мая 2012 года. При этом срок, порядок и форма оплаты в договоре не установлены. С согласия покупателя поставщик передал товар досрочно – 2 мая 2012 года. В таком случае покупатель обязан перечислить оплату уже 3 мая 2012 года.

2. Согласно условиям договора поставки поставщик должен передать товар 23 мая 2012 года, а покупатель – перечислить оплату в течение трех дней с момента получения товара. С согласия покупателя поставщик поставил товар досрочно – 14 мая 2012 года. В таком случае покупатель обязан перечислить оплату не позднее 17 мая 2012 года.

3. Согласно условиям договора поставки поставщик должен передать товар 23 мая 2012 года, а покупатель – перечислить оплату 25 июня 2012 года. Поставщик передал товар вовремя и 4 июня потребовал от покупателя перечислить оплату. Покупатель имеет право не выполнять это требование, так как срок оплаты, предусмотренный договором, еще не наступил.

4. Согласно условиям договора поставки, заключенного 18 апреля 2012 года, покупатель обязан перечислить предоплату 25 июня 2012 года, а поставщик обязан поставить товар 25 июля 2012 года. Поставщик с согласия покупателя поставил товар досрочно – 30 мая 2012 года. При этом поставщик потребовал от покупателя сразу перечислить оплату. Покупатель имеет право не выполнять это требование, так как срок оплаты, предусмотренный договором, еще не наступил.

Из рекомендации Галины Богдановской, кандидата юридических наук, судьи Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда, Дмитрия Чваненко, начальника юридического отдела компании «Русский проект», Романа Масаладжиу, кандидата юридических наук, ведущего эксперта ЮСС «Система Юрист»

Что необходимо проверить арендатору при составлении и заключении договора аренды недвижимого имущества

Договор аренды в большинстве случаев фактически является договором присоединения арендатора к договору арендодателя. Это происходит путем подписания арендатором того проекта договора, который подготовлен самим арендодателем. Если есть типовой проект договора, то в нем осталось только согласовать сам предмет договора (т. е. указать, какое именно недвижимое имущество будет сдаваться в аренду), срок аренды, а также прописать размер арендной платы и реквизиты арендатора. Кроме того, некоторые условия будут разными в зависимости от того, подлежит договор государственной регистрации или нет.

В то же время в каждом конкретном случае по предложению арендатора арендодатель может изменить те или иные условия типового проекта договора. Арендатору имеет смысл попытаться предложить те условия, которые наилучшим образом защищают его права и интересы. Например, предложить включить в договор неустойку на случай досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

В любом случае при составлении договора аренды юристу арендатора необходимо проверить, соответствует ли текст договора:

  • законодательству;
  • уже достигнутым с арендодателем договоренностям;
  • оптимальному, с точки зрения арендатора, распределению прав и обязанностей между сторонами.

<…>

Срок действия договора

В договоре аренды, как правило, указывается срок, на который недвижимое имущество передается во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору. Это обеспечивает стабильность отношений между сторонами и позволяет арендатору знать, в течение какого периода времени он будет пользоваться объектом аренды.

Пример условия договора аренды о сроке

«Срок аренды по настоящему Договору определяется Сторонами с "01" августа 2011 года по "30" июня 2012 года включительно. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия он считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены настоящим Договором и Дополнительными соглашениями к нему. Окончание срока действия Договора не освобождает Стороны от ответственности за его нарушения, которые были допущены в течение срока действия настоящего Договора».

Условие о сроке в договоре аренды недвижимого имущества не является существенным. Если срок в договоре не установлен, то договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Это приведет к тому, что договор можно будет расторгнуть в упрощенном порядке.

В то же время условие о сроке аренды имеет значение для формы договора. Дело в том, что договор аренды, заключенный на срок менее одного года либо на неопределенный срок, регистрации не подлежит. Однако договор аренды, заключенный на срок в один год или более, подлежит обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Нередко бывает так, что стороны придают отдельным условиям договора либо всему договору обратную силу. Например, это может происходить в случаях, когда помещение передается арендатору в момент подписания договора, но сам договор требует государственной регистрации и будет заключен значительно позднее.

Пример условия о распространении условий договора аренды на ранее сложившиеся отношения сторон

«Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с даты подписания акта приема-передачи помещения».

В подобных ситуациях арендатору нужно иметь в виду, что его обязанности по договору в любом случае возникают с даты заключения договора. И если стороны договорились применить к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условия о внесении арендатором платы за помещение в период с даты подписания акта приема-передачи, то это означает лишь согласие арендатора оплатить фактическое использование им здания в период до заключения договора на условиях, предусмотренных соглашением сторон. Но это не означает, что сама обязанность по внесению арендной платы возникла у ответчика ранее заключения самого договора. Следовательно, если договором предусмотрена неустойка за просрочку внесения арендной платы, то ее невозможно взыскать с арендатора на том основании, что к моменту заключения договора арендные платежи за предшествующий период не были перечислены.

<…>

Из рекомендации Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как заключить договор аренды


<…>

Регистрация договора

Если организация сдает в аренду недвижимое имущество, то такой договор, заключенный на срок от одного года и выше, подлежит обязательной госрегистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). Причем договор считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).*

Главбух советует: для того чтобы избежать регистрации договора аренды, заключите соглашение на срок менее года (п. 2 ст. 609п. 2 ст. 651 ГК РФ). По окончании этого периода продолжите исполнять условия договора (если нет возражений со стороны арендодателя или арендатора). Тогда соглашение будет пролонгировано на неопределенный срок (п. 2 ст. 621п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Ситуация: нужно ли регистрировать в отделении Росреестра договор аренды нежилого помещения в здании. Договор заключается на год и более

Да, нужно.

Несмотря на то что нежилые помещения в зданиях не относятся к зданиям или сооружениям, они неразрывно с ними связаны. Поэтому данные объекты также являются недвижимостью. В Гражданском кодексе РФ нет особых правил для регистрации договоров аренды нежилых помещений в зданиях. Следовательно, к ним применяются общие правила. Поэтому если срок аренды нежилого помещения в здании превышает или равен году, то его нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Необходимость госрегистрации договоров аренды нежилых помещений подтверждает информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53.

Ситуация: нужно ли регистрировать договор аренды в Росреестре, если он был заключен на срок менее года, а затем пролонгирован на неопределенный срок

Нет, не нужно.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок не менее одного года. То есть от года и выше. Соглашения, пролонгированные на неопределенный срок, под данный порядок не подпадают. Поэтому в госрегистрации не нуждаются (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).*

Порядок госрегистрации договоров аренды прописан в Законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ. С заявлением о регистрации договора в территориальное отделение Росреестра (по местонахождению недвижимости) имеет право обратиться любая из сторон (как арендодатель, так и арендатор). Форма заявления о регистрации прав на недвижимость законодательством не установлена. Поэтому территориальные отделения Росреестра разрабатывают такие бланки самостоятельно (например, в г. Москве действует следующая форма). Если в аренду сдается земельный участок, то заявитель дополнительно должен приложить кадастровый план участка. Если предметом договора аренды являются здания, сооружения (их части) – представьте дополнительно поэтажный план здания. На нем следует выделить те помещения, которые передаются арендатору, и указать их площадь.

Такой порядок следует из положений статьи 26пункта 4 статьи 2 и пункта 1 статьи 9 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ и пункта 5.1.1 Положения, утвержденногопостановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457.

В то же время, если право на недвижимое имущество ранее было зарегистрировано за арендодателем, представление кадастрового паспорта на объект аренды не обязательно. Стороны могут представить иной документ, содержащий графическое и (или) словесное описание передаваемого в аренду объекта недвижимости (например, удостоверенный сторонами графический план объекта аренды). В таких случаях отказ в регистрации договора аренды не допускается (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73).

За госрегистрацию договора аренды необходимо заплатить госпошлину. Ее размер составляет для граждан 1000 руб., для организаций – 15 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Никаких правил относительно того, кто должен оплачивать госпошлину за госрегистрацию договора аренды недвижимости (арендатор или арендодатель), ни гражданское, ни налоговое законодательство не содержит. Поэтому данный вопрос нужно оговорить заранее – в момент заключения договора аренды (например, путем внесения условия об оплате госпошлины в содержание самого договора) (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями также могут быть лица, которым право сдавать имущество в аренду предоставлено законом или его собственником. Например, государственные или муниципальные унитарные предприятия, владеющие государственным имуществом на праве хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ). Это предусмотрено в статье 608 Гражданского кодекса РФ.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка