Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Проверьте, что вы знаете об изменениях в работе

Подписка
Срочно заберите все!
№24
29 сентября 2015 105 просмотров

ЧП берет в аренду площадь и выкупает еще для реализации товара. Как правильно оформить договор? не могу понять,помещение которое хотим приобрести находится в здании,где разделенное на несколько площадей.За аренду именно площади оплачивать тому кому она принадлежит и почему то еще нужно выкупить площадь эту у другого представителя,площадь а не помещение. здесь что то не могу понять.

Для выбора надлежащей правовой конструкции следует исходить из того, кто является собственником площади, планируемой передачи в аренду и какова цель и воля сторон – получить часть помещения в аренду или произвести выкуп части помещения.

Если воля сторон направлена на получение части помещения в аренду, то представляется возможным заключить договор аренды с собственником объекта недвижимости. Так, закон не запрещает предоставления в аренду части помещения. Индивидуализировать часть помещения можно, обозначив сдаваемую в аренду площадь на поэтажных планах. Для этого на плане нужно отметить ту часть помещения, которая передается в аренду. И здесь же указать ее площадь. Кроме того, для индивидуализации объекта аренды стороны вправе составить иной документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание передаваемой в аренду площади.

Такая позиция содержится в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

При этом, оснований для заключения договора купли-продажи с третьим лицом (представителем) не усматривается.

Во-первых, необособленная часть помещения, которая не прошла кадастровый учет не может выступать объектом купли-продажи, поскольку не сформирована как обособленный объект недвижимости. При этом вновь образуемое (создаваемое) помещение согласно части 7 статьи 27 Закона о кадастре должно быть изолировано или обособлено от других помещений в здании (сооружении) – см. Письмо Минэкономразвития России от 18.07.2013 № ОГ-Д23-4098 «О порядке раздела зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства».

Во-вторых, неясен статус продавца – является ли он собственником или уполномоченным лицом.

В-третьих, даже в случае выкупа части помещения, договор аренды на эту часть должен прекратиться в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

1.Что необходимо проверить арендатору при составлении и заключении договора аренды недвижимого имущества

<…>

«Договор аренды в большинстве случаев фактически является договором присоединения арендатора к договору арендодателя. Это происходит путем подписания арендатором того проекта договора, который подготовлен самим арендодателем. Если есть типовой проект договора, то в нем осталось только согласовать сам предмет договора (т. е. указать, какое именно недвижимое имущество будет сдаваться в аренду), срок аренды, а также прописать размер арендной платы и реквизиты арендатора. Кроме того, некоторые условия будут разными в зависимости от того, подлежит договор государственной регистрации или нет.

В то же время в каждом конкретном случае по предложению арендатора арендодатель может изменить те или иные условия типового проекта договора. Арендатору имеет смысл попытаться предложить те условия, которые наилучшим образом защищают его права и интересы. Например, предложить включить в договор неустойку на случай досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

В любом случае при составлении договора аренды юристу арендатора необходимо проверить, соответствует ли текст договора:

  • законодательству;
  • уже достигнутым с арендодателем договоренностям;
  • оптимальному, с точки зрения арендатора, распределению прав и обязанностей между сторонами.

Предмет договора

Предмет договора аренды – условие об имуществе, которое передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование (объект аренды). При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а сам договор признается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Следовательно, для того, чтобы избежать признания договора аренды незаключенным, в договоре нужно с достаточной полнотой индивидуализировать недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды.

Индивидуализировать недвижимое имущество можно по информации, которая содержится:

  • в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • в документах технического учета недвижимого имущества (документах БТИ).

К числу документов БТИ относятся:

  • технический или кадастровый паспорт недвижимого имущества (выписки из таких паспортов);
  • поэтажный план недвижимого имущества и экспликации к плану;
  • выписка из реестра объектов градостроительной деятельности.

Если договор аренды долгосрочный и подлежит государственной регистрации, то к нему обязательно нужно представить документы, содержащие графическое и (или) текстуальное описание объекта недвижимости. Как правило, это документы органов технической инвентаризации объектов недвижимости. Если таких документов нет в распоряжении арендодателя, их можно заказать и получить в территориальном отделении БТИ по местонахождению объекта аренды.

В то же время, если право на недвижимое имущество ранее было зарегистрировано за арендодателем, представление кадастрового паспорта на объект аренды не обязательно. Стороны могут представить иной документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание передаваемого в аренду объекта недвижимости (например, удостоверенный сторонами графический план объекта аренды). В таких случаях отказ в регистрации договора аренды не допускается (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13); далее – постановление № 73 в ред. постановления Пленума ВАС РФ № 13).

131.78449 (11,17)

Каким образом арендатору необходимо индивидуализировать в договоре аренды такой объект недвижимости, как находящееся в здании нежилое помещение (комнату, офис и т. п.)

При аренде помещения нужно учитывать, что в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится информация о самом здании, в котором находится помещение. Поэтому при аренде помещения особое значение приобретают именно документы органов технической инвентаризации недвижимого имущества, в которых содержится информация в том числе о количестве этажей, площади этажей, помещениях, находящихся на этажах, и их площади.

Пример индивидуализации нежилого помещения в договоре аренды

«Арендодатель сдает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование за плату недвижимое имущество (нежилое помещение), именуемое далее "Помещение", находящееся в собственности Арендодателя в соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права от ________ г. № ___________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № _________________, площадью 100 кв. м (сто квадратных метров), расположенное в здании по адресу: г. Москва, ул. Кремлевская, д. 10, второй этаж, помещение I, комнаты № 1–18».

131.78450 (11,17)

Как поступить арендатору, если фактическая площадь помещения не соответствует данным технического учета

В отдельных случаях фактическая площадь помещения может не соответствовать данным технического учета. Например, если в помещении произошла реконструкция или перепланировка, но ее не отразили в документах технического учета. В этом случае у арендатора могут возникнуть определенные риски. Например, если фактическая площадь помещений меньше той, которая указана в документах технического учета, то арендатор должен будет платить за излишнюю площадь помещения, которой он не может пользоваться.

Чтобы исключить подобные ситуации, арендатор может предложить арендодателю провести собственный осмотр и обмер площади недвижимого имущества. Если фактическая площадь окажется меньше указанной в техническом паспорте БТИ, то это поможет снизить размер уплачиваемой арендной платы. Можно порекомендовать арендатору следующие варианты решения этого вопроса:

  1. Предложить арендодателю составить на основании проведенного осмотра (обмена) план (схему) сдаваемой в аренду недвижимости. Составленные сторонами планы объекта аренды будут являться неотъемлемым приложением к договору аренды и должны быть подписаны обеими сторонами договора аренды. Иначе возникнут трудности с доказыванием факта согласования воли сторон договора в отношении предмета аренды, в связи с чем договор может быть признан незаключенным. Однако составить собственные планы (схемы) объекта аренды стороны могут лишь в случае, если договор не подлежит государственной регистрации. Дело в том, что для регистрации договора необходимо получить из БТИ документы с датой их выдачи не позднее одного года до обращения в регистрирующий орган.
  2. Предложить арендодателю обратиться в органы технической инвентаризации, чтобы они провели новое обследование и выдали документы технического учета, содержащие актуальную информацию о характеристиках недвижимого имущества. Эта процедура потребует времени. Однако если договор подлежит регистрации, то без таких документов не обойтись. Ведь существующие документы уже устарели и содержат недостоверную информацию, а для регистрации договора необходимо получить из БТИ документы с датой их выдачи не позднее одного года до обращения в регистрирующий орган.Однако перед тем, как обратиться к арендодателю с предложением провести обмер площади объекта аренды, арендатору стоит просчитать все плюсы и минусы. Дело в том, что далеко не всегда удается применить на практике способы, позволяющие минимизировать юридические риски. Даже если удастся выявить расхождение, оно может оказаться не таким уж и большим. Зато арендодатель может вообще передумать заключать договор аренды с таким дотошным арендатором.

131.78451 (11,17)

Как поступить арендатору, если данные о недвижимом имуществе по свидетельству о собственности и по документам БТИ не совпадают

В отдельных случаях номера здания, в котором располагается сдаваемое в аренду помещение, по свидетельству о собственности и документам БТИ не совпадают (например, по свидетельству – д. 10, по документам БТИ – д. 10/1).

В этом случае арендатору нужно потребовать от арендодателя, чтобы последний запросил соответствующую справку в органах технической инвентаризации недвижимого имущества, подтверждающую фактическое совпадение различных адресов по документам технического учета и государственной регистрации.

В краткосрочных договорах аренды предмет договора можно индивидуализировать и без документов госрегистрации и БТИ. А именно путем составления сторонами плана или схемы недвижимого имущества, в которой будет отражено точное местоположение и описание объекта аренды. Для сторон договора такой способ может оказаться проще, чем запрашивать соответствующие документы в отделениях Росреестра и органов технической инвентаризации недвижимого имущества. В частности, такой способ придется использовать, если в отношении объекта недвижимого имущества не осуществляется техническая инвентаризация либо сведения технической инвентаризации не соответствуют фактическим техническим характеристикам помещения (например, в случае последующей реконструкции помещения). Кроме того, данный порядок можно использовать при аренде объектов незавершенного строительства.

Составленный сторонами план (схема) объекта аренды будет являться неотъемлемым приложением к договору аренды и должен быть подписан обеими сторонами договора аренды. В противном случае возникнут трудности с доказыванием факта согласования воли сторон договора в отношении предмета аренды, в связи с чем договор может быть признан незаключенным.

131.78452 (11,17)

Можно ли получить в аренду часть помещения, если да, то как арендатору нужно ее индивидуализировать в договоре

Да, можно. Закон подобных ограничений не содержит.

Индивидуализировать часть помещения можно, обозначив сдаваемую в аренду площадь на поэтажных планах. Для этого на плане нужно отметить ту часть помещения, которая передается в аренду. И здесь же указать ее площадь. Кроме того, для индивидуализации объекта аренды стороны вправе составить иной документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание передаваемой в аренду площади.

Такая позиция содержится в пункте 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

131.78453 (11,17)

Может ли арендатор взять в аренду часть стены или крыши здания

Да, может. Закон подобных ограничений не содержит.

В соответствии с разъяснениями ВАС РФ допускается передача во временное пользование части крыши здания. К таким договорам будут применяться по аналогии положения законодательства о договоре аренды, в том числе о необходимости государственной регистрации договоров аренды, заключенных на срок в один год или более (п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). Аналогичный вывод можно сделать и в отношении аренды части стены здания.

В то же время при получении во временное пользование части крыши или стены здания необходимо помнить о следующих рисках. Во-первых, сдаваемую площадь необходимо индивидуализировать. Это необходимо для того, чтобы согласованная воля сторон была отражена в договоре, а также для того, чтобы сам договор не был признан незаключенным. Во-вторых, арендатор должен иметь возможность использовать сдаваемую в аренду часть крыши или стены здания по назначению. Например, если арендатор желает использовать часть стены или крыши здания для наружной рекламы, то следует иметь в виду, что в размещении наружной рекламы в отдельных случаях может быть отказано (ст. 19 Федерального закона от 13 марта 2006 г. № 38-ФЗ «О рекламе»).

131.78454 (11,17)

Объект аренды не был индивидуализирован в договоре надлежащим образом. Может ли арендатор на этом основании потребовать признать договор незаключенным

Да, может. Но только до момента начала исполнения договора аренды (т. е. до того момента, когда арендатор получил недвижимое имущество и принял его без каких-либо возражений).

Если же договор аренды фактически исполнялся сторонами (например, имущество было передано арендатору, при принятии объекта аренды арендатор не заявил возражений, впоследствии пользовался переданным ему помещением, вносил арендную плату и т. п.), то стороны не вправе оспаривать такой договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на незаключенность или недействительность договора.

Такая правовая позиция содержится в пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

131.78455 (11,17)

Арендодатель не является собственником объекта аренды. Будет ли действителен договор аренды, который заключен с таким арендодателем

Да, будет.

Отсутствие у арендодателя права собственности на объект аренды в момент заключения договора не является основанием для признания такого договора недействительным. Арендодатель не сможет на этом основании оспорить договор, чтобы выселить неугодного арендатора.

Дело в том, что арендодатель, который заключил договор аренды и принял на себя обязательство по передаче имущества арендатору, должен обладать правом собственности на такое имущество в момент его передачи арендатору. Это вытекает из смысла статьи 608 Гражданского кодекса РФ. Не допускается лишь заключение подобных договоров в тех случаях, когда земельный участок (объект аренды) принадлежит арендодателю на праве постоянного бессрочного пользования либо если объект недвижимости является самовольной постройкой.

Иными словами, ничто не мешает заключить договор аренды, например, офиса или торговой секции, с организацией, которая заявляет, что планирует через год достроить офисный или торговый центр (или купить его у третьего лица).

В случае неисполнения арендодателем обязательства по передаче имущества в аренду в соответствии с условиями договора (например, вещь, являвшаяся предметом договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора аренды. В договоре также в дополнение к этому можно прописать условие о штрафной неустойке на случай такого нарушения со стороны арендодателя.

Кроме того, будет действительным договор аренды, заключенный с арендодателем, который являлся законным владельцем вновь созданного или переданного ему недвижимого имущества, если право собственности такого арендодателя еще не зарегистрировано в установленном порядке. Имеется в виду ситуация, когда арендодатель уже достроил здание (или получил его от продавца), подал документы на государственную регистрацию права собственности, но эта процедура еще не завершилась.

Такая правовая позиция содержится в пункте 10 и абзаце 3 пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Тем не менее, хотя такой договор не будет являться недействительным, арендатору нужно крайне осторожно подходить к заключению договора аренды с лицом, которое не является собственником объекта недвижимости, поскольку это может повлечь для арендатора серьезные риски. Дело в том, что сама по себе возможность взыскания убытков с арендодателя в случае невыполнения последним обязанности по передаче имущества в аренду не является существенной гарантией прав арендатора, поскольку для этого нужно обращаться в суд. А это, как правило, занимает немало времени и сил. Кроме того, сами убытки в таких случаях далеко не всегда очевидны и весьма трудно доказуемы.

Если арендатор все же решит заключить такой договор, ему стоит оценить степень добросовестности потенциального арендодателя, узнать, что планирует сделать арендодатель для того, чтобы исполнить условие договора о передаче имущества арендатору, какие шаги им уже приняты и т. п. Например, вряд ли имеет смысл заключать договор об аренде офисных помещений в бизнес-центре, который арендодатель планирует построить за несколько месяцев или иной крайне незначительный промежуток времени, если строительство бизнес-центра еще даже не начато.

131.78456 (11,17)

Можно ли заключить договор аренды в отношении объекта капитального строительства, если у арендодателя нет разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию

Да, можно.

Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства в момент передачи его арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. Но только при условии, что объект капитального строительства не является самовольной постройкой.

Передача арендатору объекта аренды до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса РФ.

Однако эксплуатация такого объекта без разрешения на ввод в эксплуатацию запрещена. Лица, виновные в этом (в т. ч. арендатор), могут быть привлечены к административной ответственности в соответствии счастью 5 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Такие правила установлены в пункте 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

131.78457 (11,17)

Могут ли стороны заключить договор, в соответствии с которым нежилые помещения в здании, не введенном в эксплуатацию, на возмездной основе передаются во временное владение будущему арендатору для целей отделки и ремонта

Да, могут.

Гражданское законодательство не запрещает передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта. Однако поскольку пользование таким помещением по назначению до введения здания в эксплуатацию не представляется возможным, это будет не договор аренды в чистом виде, а непоименованный договор, который прямо не предусмотрен в законе, но ему не противоречит.

Кроме того, условие о возмездной передаче помещений в не введенном в эксплуатацию здании для целей отделки и ремонта может быть включено в предварительный договор аренды. В таком случае заключенный договор фактически будет являться смешанным договором, который содержит в себе не только условия предварительного договора аренды недвижимого имущества, но и условия о передаче помещений будущему арендатору за плату для выполнения ремонтных и отделочных работ.

Такая правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. № 9798/12 иабзаце 2 пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред.постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Об этом см. также Арендодатель вправе получать арендную плату в период отделки арендатором объекта, не введенного в эксплуатацию.

При описании объекта аренды необходимо обратить внимание на следующие моменты.

1. Условие о целевом использовании помещения. Поскольку именно арендатор будет использовать помещения под определенные цели, будь то офис, склад и т. п., то этот пункт имеет большое значение. В противном случае может случиться так, что арендатор не сможет использовать объект недвижимости для тех целей, для которых он ему необходим, не сможет осуществлять в помещении свою деятельность, что может повлечь за собой финансовые убытки и иные негативные последствия. Если арендодатель передаст имущество, которое арендатор не сможет использовать по целевому предназначению, то это может быть основанием для применения к арендодателю определенных санкций. Однако для этого условие о целевом использовании объекта аренды важно прописать в договоре весьма четко, в соответствии с пожеланиями арендатора. Следовательно, не нужно указывать в договоре такие общие формулировки, как, например, «имущество арендуется для предпринимательской деятельности» или «имущество передается для осуществления уставной деятельности арендатора».

Пример условия договора о целевом использовании недвижимого имущества

«Помещение предоставляется для использования под офис».

2. Условие о наличии обременений сдаваемого в аренду помещения. При заключении договора аренды будет не лишним проверить, а в самом договоре указать, что сдаваемое в аренду недвижимое имущество не обременено правами третьих лиц. К такому условию будет применяться правило о заверениях об обстоятельствах (ст. 431.2 ГК РФ).

Пример условия договора об отсутствии обременений у недвижимого имущества, передаваемого в аренду

«Передаваемое в аренду по настоящему Договору помещение не обременено правами третьих лиц (арест, право залога, аренда, доверительное управление и т. д.)».

Если не проверить наличие таких обременений, арендатор может столкнуться с существенными затруднениями в использовании помещения и необходимостью досрочного расторжения договора. Как правило, наличие обременений в отношении объекта аренды можно проверить по информации, содержащейся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Подробнее см. Как получить у Росреестра информацию о недвижимом имуществе.

Однако нужно иметь в виду следующее.

Если арендодатель сдает недвижимое имущество в аренду по частям, то обременение в связи с регистрацией каждого отдельного договора на часть объекта недвижимости устанавливается на всю недвижимую вещь в целом (абз. 3 п. 9 постановления Пленума ВАС РФ № 73 в ред. постановления Пленума ВАС РФ № 13). Поэтому если арендатору передается в аренду не весь объект недвижимости, а только его часть, то наличие обременений в отношении объекта недвижимости еще не означает, что обременена именно та часть объекта аренды, которая является предметом заключаемого договора. Кроме того, в ЕГРП не отражаются сведения о том, что помещение уже передано другому лицу по краткосрочному договору аренды. Поэтому наличие или отсутствие такого обременения с достоверной точностью можно установить лишь при личном осмотре объекта аренды перед подписанием договора и (или) акта приема-передачи помещения.

В любом случае включение в договор оговорки такого рода может оттолкнуть недобросовестного арендодателя от заключения договора. А если объект аренды все же окажется под обременением, от арендодателя можно будет потребовать возмещения причиненных убытков. Вместе с тем, поскольку факт причинения убытков и их размер зачастую не так просто доказать, в договоре целесообразно установить штрафную неустойку на случай передачи арендодателем в аренду недвижимого имущества, обремененного правами третьих лиц. Кроме того, арендатор в таком случае будет вправе отказаться от исполнения уже заключенного договора при условии, что соответствующие заверения арендодателя носили для арендатора существенный характер.

Такие правила установлены в статье 431.2 Гражданского кодекса РФ.

Арендная плата

В договорах аренды недвижимости условие о цене договора (об арендной плате) является существенным. Если в договоре нет согласованного условия об арендной плате, он считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

При составлении договора следует учитывать следующие важные моменты, касающиеся условий об арендной плате.

  1. Арендная плата может быть выражена не только в денежных показателях, но и в иных формах. Их примерный перечень закреплен в пункте 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ и не является исчерпывающим. К примеру, в качестве арендной платы может быть предусмотрена оплата арендатором путевок для детей сотрудников арендодателя (постановление Президиума ВАС РФ от 30 ноября 2010 г. № 9600/10).
  2. Арендная плата в денежной форме может быть выражена не только в твердой сумме, но и путем указания на механизм ее исчисления (способ ее расчета).

Пример условия договора, определяющего порядок исчисления арендной платы

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату, определяемую из расчета 100 $ USA (сто долларов США) за 1 квадратный метр в год в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС».

В зависимости от экономической ситуации такой способ определения арендной платы может быть как выгоден (если курс иностранной валюты снижается), так и не выгоден (если курс повышается) для арендатора. Но в любом случае нужно учитывать, что такой способ позволяет арендодателю обойти ограничение, установленное в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Дело в том, что в течение года должен оставаться неизменным либо сам твердый размер арендной платы, либо порядок ее определения. И если арендная плата меняется в зависимости от курса иностранной валюты, это не является изменением условия договора об арендной плате.

  1. По соглашению сторон договора размер арендной платы может меняться с любой периодичностью (в т. ч. чаще одного раза в год – такое разъяснение дал Пленум ВАС РФ в п. 21 постановления № 73 в ред. постановления Пленума ВАС РФ № 13). Но в одностороннем порядке по требованию арендодателя размер арендной платы в любом случае может быть изменен не чаще одного раза в год. Подробнее см. Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы.
  2. В договоре необходимо прописать, на ком будет лежать обязанность по оплате коммунальных и иных платежей. Как правило, это является обязанностью арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ). В таком случае важно дополнительно указать, включаются ли суммы коммунальных и иных обязательных платежей в сумму арендной платы либо уплачиваются сверх арендных платежей.

Пример: Как правильно прописать в договоре обязанность арендатора уплачивать коммунальные платежи

Если суммы коммунальных платежей включены в арендную плату, то можно прописать это следующим образом: «Оплата за пользование водой, другими коммунальными услугами, а также электроэнергией, вывоз мусора, пользование землей входят в сумму арендной платы. В стоимость аренды не входит стоимость телефонных переговоров».

Если же суммы коммунальных и иных обязательных платежей уплачиваются сверх арендной платы по договору, то необходимо прописать в договоре, каким именно образом арендатор будет обязан оплачивать коммунальные и иные платежи: путем выставления счетов арендодателем либо согласно счетам коммунальных служб.

131.78458 (11,17)

Можно ли прописать в договоре условие о том, что арендатор обязан заключить договор с коммунальными службами и самостоятельно оплачивать коммунальные услуги

Да, можно.

Однако нужно иметь в виду следующее.

1. Арендатор может самостоятельно заключить только договор электроснабжения с энергоснабжащей организацией. В отношении других потребляемых услуг (теплоснабжение, водоснабжение и др.) арендатор самостоятельно заключить такой договор, скорее всего, не сможет.

Дело в том, что субабонент (арендатор), получивший доступ к электросети (теплосети) абонента (арендодателя), способен потреблять энергию самостоятельно. Это в свою очередь позволяет ему заключить соглашение об оплате потребляемой энергии по отдельному договору. Тогда он сам может вести необходимые расчеты за коммунальные услуги, минуя арендодателя. Это вытекает из статьи 539Гражданского кодекса РФ.

Данный вывод разделяется судебной практикой. Согласно позиции арбитражных судов для соглашения между арендатором-субабонентом и энергоснабжающей организацией не важно, через какие именно сети – собственные или принадлежащие другим лицам – арендатор-субабонент потребляет электроэнергию. Такая правовая позиция содержится, например, в постановлениях ФАС Центрального округа от 13 ноября 2002 г. № А35-1883/02С9 и ФАС Северо-Западного округа от 29 августа 2003 г. № А05-9978/02-263/24.

В то же время именно с абонентом, владеющим энергопринимающими устройствами, у субабонента связано право на получение и потребление энергии. Все договоренности между арендатором-субабонентом и поставщиками энергии носят вторичный характер по сравнению с договоренностями арендодателя-абонента с ними. Следовательно, прежде чем арендатору заключать отдельное субабонентское соглашение с коммунальными службами, нужно получить согласие арендодателя на такой способ взаиморасчетов. Такая правовая позиция содержится, например, в постановлениях ФАС Поволжского округа от 31 октября 2002 г. № А12-1988/2002-18 и ФАС Центрального округа от 21 января 2003 г. № А36-138/8-02.

Согласно Гражданскому кодексу РФ данный порядок действует и в отношении других видов коммунальных услуг, если специальными правилами для них не установлено другое (п. 2 ст. 548 ГК РФ). Так, к услугам по оплате водоснабжения такой вариант расчетов не применим. Дело в том, что правилами пользования системами коммунального водоснабжения и канализации установлено, что абонентами указанных услуг могут быть только собственники помещений (п. 1 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1999 г. № 167п. 2 ст. 548 ГК РФ). Поэтому самостоятельно заключить такой договор арендатор не имеет возможности.

2. Если арендатор, вопреки условиям договора, не заключит подобный договор, то оплатить стоимость оказанных коммунальных услуг по требованию коммунальных служб должен будет именно арендодатель как собственник арендованного помещения. Такая правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 10 ноября 2014 г. № 305-ЭС14-1452 и впостановлении Президиума ВАС РФ от 4 марта 2014 г. № 17462/13.

Пример из практики: Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ указала, что если арендатор в нарушение условий договора аренды не заключит договор на предоставление услуг с коммунальными службами, то обязанность по оплате стоимости коммунальных услуг лежит на арендодателе

Стороны заключили договор аренды нежилого помещения в многоквартирном доме.

По условиям договора арендатор был обязан самостоятельно заключить договоры на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг с соответствующими службами на общее имущество дома, которое он будет использовать, пропорционально арендуемой площади.

Арендатор выполнил эту обязанность и заключил договор на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг с ГУП ДЕЗ района.

После этого на общем собрании собственников помещений по выбору управляющей организации для управления многоквартирным домом было принято решение заключить договор с другой управляющей организацией.

Договор с прежней управляющей компанией был расторгнут. Однако договор на эксплуатационное обслуживание и предоставление коммунальных услуг с новой управляющей организацией арендатор не заключил.

Поскольку арендатор не исполнял обязательства по оплате содержания и текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома, а также не вносил платежи за предоставленные коммунальные услуги, новая управляющая организация обратилась в арбитражный суд с иском к арендатору и арендодателю о взыскании задолженности по оплате оказанных услуг и пени за просрочку платежа.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования к арендатору в полном объеме, арендодатель (собственник помещений) был признан ненадлежащим ответчиком.

Суд апелляционной инстанции и арбитражный суд округа оставили решение суда первой инстанции без изменения.

Суды пришли к выводу о том, что арендатор, будучи непосредственным потребителем коммунальных услуг, должен вносить управляющей организации плату за предоставленные коммунальные услуги, а также плату за содержание общего имущества многоквартирного дома. Данная обязанность возложена на него арендодателем по договору аренды, а также предусмотрена в статье 616 Гражданского кодекса РФ.

Суды также отметили, что собственник в силу заключенного с арендатором договора аренды не несет никаких обязательств по оплате коммунальных услуг за указанное помещение.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ с этим не согласилась и указала следующее.

Бремя содержания имущества возложено на его собственника (ст. 210 ГК РФ).

Собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, которые заключены с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (ч. 3 ст. 154 ЖК РФ).

В законах не содержится норм, которые возлагали бы обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в жилых домах.

Суды, удовлетворяя исковые требования в отношении арендатора, исходили из наличия в договоре аренды обязанности заключить договоры на снабжение помещения энергетическими и прочими ресурсами. По мнению судов, это подтверждало наличие исключения из общего правила, которое установлено в статье 210 Гражданского кодекса РФ.

Однако договор, который бы предусматривал обязательство арендатора перед истцом оплачивать фактически потребленные им при использовании помещения коммунальные услуги, в действительности не был заключен. Стороной договора аренды истец не является. Поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, у судов не имелось оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника нести коммунальные расходы.

Необоснованной также является ссылка судов на пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ, где предусматривается обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено в законе или договоре аренды. Данная правовая норма регулирует правоотношения между сторонами договора аренды и не является основанием для возникновения у арендатора обязанности оплаты расходов на содержание арендованного имущества в пользу третьих лиц.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).

Таким образом, именно собственник нежилого помещения, которое расположено в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Поэтому с арендатора нежилого помещения были необоснованно взысканы расходы на содержание общего имущества дома.

На основании изложенного Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ отменила обжалованные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 10 ноября 2014 г. № 305-ЭС14-1452).

Пример из практики: Президиум ВАС РФ указал, что обязанность оплачивать коммунальные услуги лежит на арендодателе как собственнике здания, несмотря на то что в договоре аренды стороны пришли к соглашению о том, что арендатор обязан заключить договор теплоснабжения с соответствующей организацией и оплачивать коммунальные услуги

Стороны заключили договор аренды недвижимого имущества, в котором было предусмотрено, что арендатор обязан заключить договор теплоснабжения с соответствующей организацией и оплачивать коммунальные услуги, в том числе и теплоснабжение.

Договор теплоснабжения здания не был заключен ни собственником здания, ни арендатором, оплата тепловой энергии не производилась.

Энергоснабжающая организация, которая осуществляла поставку тепловой энергии через присоединенную сеть в арендованное здание, обратилась в арбитражный суд с иском к собственнику здания о взыскании неосновательного обогащения.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал. Суд первой инстанции исходил из того, что собственник здания не являлся потребителем тепловой энергии, здание было сдано в аренду и собственник возложил на арендатора обязанность производить оплату коммунальных услуг.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил исковые требования. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что здание в спорный период отапливалось, в связи с чем отказ в иске является необоснованным.

Суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции. Суд кассационной инстанции счел, что собственник здания не может быть признан потребителем (абонентом) тепловой энергии по смыслу статьи 539 Гражданского кодекса РФ. Дело в том, что в спорный период здание было передано в аренду другому лицу, а сам собственник не владел энергопринимающим устройством. Поэтому в данном случае основания для взыскания неосновательного обогащения с собственника здания отсутствуют.

Президиум ВАС РФ с этим не согласился и указал следующее.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено в законе или в договоре (ст. 210 ГК РФ). Поэтому арендодатель как собственник здания в силу закона несет расходы на его содержание, поскольку непосредственно на арендатора законом указанное бремя не возложено.

Договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, а потому не может создавать обязанностей для третьих лиц, которые не участвуют в нем в качестве сторон (п. 3 ст. 308 ГК РФ).

Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения (п. 1 ст. 1107 ГК РФ).

Арендодатель как собственник здания не оплатил тепловую энергию, которая была поставлена энергоснабжающей организацией, в результате чего обогатился за счет последнего.

Поэтому у судов отсутствовали основания для отказа в удовлетворении иска.

На основании изложенного Президиум ВАС РФ отменил решение суда первой инстанции и постановление суда кассационной инстанции и оставил в силе постановление суда апелляционной инстанции.

При этом Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с толкованием, содержащимся в принятом постановлении, могут быть пересмотрены по новым обстоятельствам, если для этого нет других препятствий (постановление Президиума ВАС РФ от 4 марта 2014 г. № 17462/13).

Однако это не значит, что арендатор будет освобожден от уплаты стоимости коммунальных услуг в период пользования им объектом аренды. Арендодатель может предъявить к арендатору иск о возмещении таких расходов, и суд такой иск удовлетворит (разумеется, если в соответствии с условиями договора расходы на коммунальные услуги не входят в состав арендной платы, которую арендатор уже выплатил). В противном случае получилось бы, что на стороне арендатора возникло неосновательное обогащение.

167.3504 (11,17)

Внимание! Если указать в качестве арендной платы только выплату коммунальных платежей, то договор будет признан незаключенным.

Если в договоре будет указано, что в качестве арендной платы арендатор будет обязан осуществлять только лишь выплату коммунальных платежей, то условие об арендной плате будет не согласовано. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»; далее – информационное письмо № 66).

Арендатор будет обязан уплачивать арендные платежи лишь после передачи ему арендодателем помещения по акту приема-передачи. Данное условие можно дополнительно прописать в договоре: «Условия заключенного Договора аренды в части начисления арендной платы и иных предусмотренных Договором платежей применяются с даты подписания Сторонами Акта приема-передачи Помещения».

167.3505 (11,17)

Внимание! Если арендодатель не выставил счет на оплату, это не может быть основанием для того, чтобы не перечислять арендную плату.

В предпринимательском обороте широко распространена практика включения в договоры аренды условия об оплате на основании выставленного арендодателем счета.

Пример условия договора о перечислении арендной платы на основании выставленного арендодателем счета

«Арендатор ежемесячно, не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца, на основании выставленного Арендодателем счета перечисляет на расчетный счет Арендодателя арендную плату, определяемую из расчета 100 $ USA (сто долларов США) за 1 квадратный метр в год в рублях по курсу ЦБ РФ на день платежа, включая НДС».

Между тем подобная практика расчетов не соответствует требованиям действующего законодательства и может вводить арендатора, не обладающего специальными юридическими познаниями, в заблуждение относительно наличия у него обязанности по перечислению арендной платы. Дело в том, что исходя из буквального толкования подобных формулировок можно сделать следующие выводы:

  • исполнение арендатором своей обязанности по внесению арендных платежей должно производиться исключительно на основании выставленного арендодателем счета;
  • если соответствующий счет арендодателем не был выставлен, то и обязанности вносить арендные платежи у арендатора не возникает.

Однако закон не связывает возникновение у арендатора обязанности по оплате арендных платежей с выставлением счета (ст. 614 ГК РФ). Отсутствие такого счета не является основанием для невнесения арендных платежей. Дело в том, что размер и сроки внесения арендной платы определяются сторонами в договоре, а обязанность по внесению арендной платы следует из закона (ст. 606614 ГК РФ). Поэтому при возникновении судебного спора ссылка арендатора на невыставление арендодателем счетов на оплату не повлияет на факт просрочки внесения арендной платы. Поэтому, чтобы исключить подобные недоразумения и не вводить контрагента в заблуждение, юристу арендатора нужно исключать из проекта договора подобные условия или разъяснить соответствующим отделам и службам своей организации смысл этого условия.

Перед подписанием договора арендатору целесообразно уточнить у арендодателя, является ли он плательщиком налога на добавленную стоимость (НДС).

Если арендодатель является плательщиком НДС, то арендатор будет обязан уплачивать арендную плату вместе с НДС. При этом арендатору целесообразно убедиться в том, включает ли согласованный с арендодателем размер арендной платы сумму НДС или нет. Дело в том, что если сумма арендной платы не будет включать в себя НДС, то сумму НДС арендатор будет обязан уплатить сверх согласованной суммы. Для исключения возможных рисков это условие можно дополнительно указать в договоре: «Сумма арендной платы включает в себя НДС (18%)».

Если арендодатель не является плательщиком НДС, то в договоре указывается сумма арендной платы без учета НДС. И в таком случае арендодатель не сможет потребовать от арендатора выплаты НДС, если эту сумму арендатор не перечисляет вместе с арендной платой.

Пример из практики: Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ указала, что если арендодатель находится на упрощенной системе налогообложения и не является плательщиком НДС, то у арендатора не возникает обязанность по уплате НДС

Стороны заключили договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендатор перечислял арендодателю арендную плату плюс НДС.

Впоследствии арендуемое помещение приобрела другая компания, которая стала новым арендодателем. Стороны заключили дополнительное соглашение к договору, которым внесли в него сведения о новом арендодателе. Кроме того, в соглашении было указано, что арендная плата по договору остается прежней, но уже не включает в себя сумму НДС.

Сославшись на то, что арендатор не внес в составе предусмотренных договором платежей сумм налога на добавленную стоимость, арендодатель обратился в суд с иском о взыскании долга по арендной плате.

Суд первой инстанции иск удовлетворил.

Суд апелляционной инстанции и арбитражный суд округа оставили решение суда первой инстанции без изменения.

Суды установили, что в спорный период арендатор не вносил сумму НДС ни арендодателю, ни в бюджет. Однако, как указали суды, оплата цены сделки в полном объеме, включая ту ее часть, которую составляют суммы налога, является гражданско-правовой обязанностью арендатора перед арендодателем. Поскольку арендатор свою обязанность не исполнил, исковые требования должны быть удовлетворены.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ с этим не согласилась и указала следующее.

В договоре аренды (с учетом дополнительного соглашения) есть прямое указание на то, что установленная в нем ежемесячная плата не включает в себя сумму НДС.

Начисление дополнительно к цене реализуемого товара (работ, услуг) суммы НДС предусмотрено в пункте 1 статьи 168 Налогового кодекса РФ. Соответствующее условие не может быть предметом соглашения сторон и является для них обязательным (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Однако организации, которые перешли на упрощенную систему налогообложения, не признаются плательщиками НДС (п. 2 ст. 346.11 НК РФ).

Арендодатель письменно проинформировал арендатора о том, что он находится на упрощенной системе налогообложения и не является плательщиком НДС. В спорный период арендодатель формировал цену без учета сумм НДС и выставлял арендатору счета на оплату арендных платежей без выделения сумм НДС. Соответственно, арендодатель НДС в бюджет не перечислял.

Таким образом, арендодатель необоснованно предъявил суммы НДС к взысканию с арендатора.

На основании изложенного Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ отменила обжалованные судебные акты и отказала в удовлетворении исковых требований (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 12 ноября 2014 г. по делу № 306-ЭС14-146).

Срок действия договора

В договоре аренды, как правило, указывается срок, на который недвижимое имущество передается во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору. Это обеспечивает стабильность отношений между сторонами и позволяет арендатору знать, в течение какого периода времени он будет пользоваться объектом аренды.

Пример условия договора аренды о сроке

«Срок аренды по настоящему Договору определяется Сторонами с "01" августа 2011 года по "30" июня 2012 года включительно. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия он считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены настоящим Договором и Дополнительными соглашениями к нему. Окончание срока действия Договора не освобождает Стороны от ответственности за его нарушения, которые были допущены в течение срока действия настоящего Договора».

Условие о сроке в договоре аренды недвижимого имущества не является существенным. Если срок в договоре не установлен, то договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Это приведет к тому, что договор можно будет расторгнуть в упрощенном порядке.

В то же время условие о сроке аренды имеет значение для формы договора. Дело в том, что договор аренды, заключенный на срок менее одного года либо на неопределенный срок, регистрации не подлежит. Однако договор аренды, заключенный на срок в один год или более, подлежит обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Нередко бывает так, что стороны придают отдельным условиям договора либо всему договору обратную силу. Например, это может происходить в случаях, когда помещение передается арендатору в момент подписания договора, но сам договор требует государственной регистрации и будет заключен значительно позднее.

Пример условия о распространении условий договора аренды на ранее сложившиеся отношения сторон

«Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с даты подписания акта приема-передачи помещения».

В подобных ситуациях арендатору нужно иметь в виду, что его обязанности по договору в любом случае возникают с даты заключения договора. И если стороны договорились применить к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условия о внесении арендатором платы за помещение в период с даты подписания акта приема-передачи, то это означает лишь согласие арендатора оплатить фактическое использование им здания в период до заключения договора на условиях, предусмотренных соглашением сторон. Но это не означает, что сама обязанность по внесению арендной платы возникла у ответчика ранее заключения самого договора. Следовательно, если договором предусмотрена неустойка за просрочку внесения арендной платы, то ее невозможно взыскать с арендатора на том основании, что к моменту заключения договора арендные платежи за предшествующий период не были перечислены.

Порядок передачи помещения

Обязательство арендодателя передать имущество арендатору считается исполненным только после того, как (ст. 655 ГК РФ):

  • имущество предоставлено арендатору во владение и пользование или во временное пользование (т. е. сотрудникам арендатора предоставлен доступ в помещение и переданы ключи от него);
  • стороны подписали передаточный акт.

Если арендодатель уклоняется от подписания передаточного акта, это рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче имущества. Если при передаче имущества в аренду от подписания акта уклоняется арендатор, это рассматривается как его отказ от принятия имущества. Такие правила устанавливает абзац 3 пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса РФ. В этом случае для уклоняющейся стороны могут наступить неблагоприятные последствия в виде расторжения договора, взыскания убытков и (или) неустойки.

Если помещение не передается арендатору одновременно с подписанием договора, то в договоре целесообразно прописать, в течение какого срока арендодатель обязан передать, а арендатор должен принять объект аренды. Это поможет исключить неопределенность в вопросе, когда помещение должно быть передано арендатору. И если к данному сроку помещение не будет передано, виновная в этом сторона может быть привлечена к ответственности.

Пример условия договора аренды о порядке передачи недвижимого имущества арендатору

«Передача помещения производится в течение рабочего дня не позднее трех календарных дней с момента подписания Договора по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора. В момент подписания акта приема-передачи Арендодатель передает Арендатору ключи от арендуемого помещения».

Также в договоре нужно прописать порядок и сроки возврата помещения арендодателю. Это необходимо, чтобы исключить ситуации, когда недобросовестный арендодатель уклоняется от принятия помещения по окончании срока аренды.

Пример условия договора аренды о порядке возврата недвижимого имущества арендодателю по окончании срока аренды

«При прекращении срока действия Договора Арендатор обязуется освободить помещение от своих материальных ценностей и передать его Арендодателю по Акту приема-передачи в течение следующего рабочего дня после даты прекращения срока действия Договора. При подписании Акта приема-передачи Арендатор возвращает Арендодателю ключи от арендуемого помещения».

При подписании акта приема-передачи помещения арендатору необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства:

  • местонахождение и площадь передаваемого помещения должны совпадать с информацией об объекте аренды, изложенной в тексте договора. В противном случае имеется риск принятия не того помещения, которое указано в договоре;
  • в акте приема-передачи необходимо указать состояние помещения на момент его передачи в аренду. Кроме того, в акте стоит перечислить имеющуюся в помещении мебель и иное имущество (например, кондиционеры), а также состояние такого имущества. Если состояние помещения хуже заявленного в договоре, об этом нужно сделать соответствующую запись в акте. Если помещение пустое – также нужно указать об этом в акте. Это все необходимо для того, чтобы арендодатель не потребовал с арендатора возмещения убытков за возврат помещения в худшем состоянии, чем оно было передано, а также за ущерб, вызванный недостачей или повреждением мебели и другого имущества, находившегося в помещении на момент его сдачи в аренду;
  • если в акте приема-передачи указано на аварийное состояние объекта аренды, это не освобождает арендодателя от обязанности привести имущество в состояние, пригодное для использования объекта аренды по назначению, включая проведение капитального ремонта. Если арендодатель не приведет состояние помещения в надлежащий вид, то арендатор вправе выполнить ремонтные работы самостоятельно с зачетом их стоимости в счет арендной платы или с последующим отнесением их стоимости на арендодателя. Такой вывод можно сделать из пункта 12 информационного письма № 66 и постановления ФАС Дальневосточного округа от 14 мая 2013 г. по делу № А51-19716/2012.

Права и обязанности сторон

В договоре могут содержаться самые разнообразные права и обязанности арендатора и арендодателя. В то же время есть ряд положений, на которые арендатору стоит обратить внимание в любом случае.

  1. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать помещение либо его часть в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ). В договорах аренды рекомендуется прописывать порядок рассмотрения арендодателем соответствующего обращения арендатора о возможности сдать помещение или его часть в субаренду, чтобы процедура дачи согласия на субаренду не была неопределенной по времени.

Пример условия договора аренды о порядке дачи арендодателем согласия на передачу имущества в субаренду

«При запросе Арендатора о сдаче Помещения либо его части в субаренду Арендодатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней уведомить Арендатора о своем решении».

Согласие арендодателя на сдачу арендатором помещения в субаренду может быть заранее выражено в самом договоре: «Арендатор может сдавать Помещение либо его часть в субаренду на срок, не превышающий срока действия настоящего Договора». В этом случае получение каких-либо дополнительных согласий от арендодателя не требуется. Данный вывод подтверждается также пунктом 18 информационного письма № 66.

  1. Арендатор по умолчанию обязан производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Капитальный ремонт по умолчанию обязан производить арендодатель (п. 1 ст. 616 ГК РФ). Данное общее правило может быть изменено договором. В связи с этим юрист должен проверить текст договора на предмет распределения обязанностей сторон по содержанию объекта аренды.
  2. Арендатор, если иное не предусмотрено в договоре, по окончании срока аренды имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных им за свой счет с согласия арендодателя (п. 2 ст. 623 ГК РФ).Юристу арендатора нужно обратить особое внимание на то, как этот вопрос прописан в договоре аренды. Арендодатели зачастую указывают в договоре, что арендатор не имеет права на возмещение стоимости неотделимых улучшений: «При прекращении действия Договора Арендатор обязуется передать помещение Арендодателю вместе со всеми произведенными в помещении неотделимыми улучшениями без возмещения их стоимости». Данные условия не отвечают интересам арендатора, в связи с чем их необходимо исключать из текста проекта договора аренды.В то же время арендатору нужно иметь в виду, что по общему правилу ему не возмещаются расходы на неотделимые улучшения недвижимого имущества, произведенные без согласия арендодателя (п. 3 ст. 623 ГК РФ).
  3. Арендатор по истечении срока договора имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Это правило действует, если одновременно выполняются два условия:
    • арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору;
    • иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Таким образом, юристу необходимо обратить внимание на два момента:

  • в договоре не должно быть оговорки о том, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок;
  • должен быть указан срок, в течение которого это право может быть реализовано, к примеру, не позднее чем за 30 (тридцать) календарных дней до окончания срока аренды.

167.3506 (11,17)

Внимание! Что делать, если арендодатель нарушил право лица на преимущественное заключение договора аренды на новый срок.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Порядок расторжения договора

Арендатор зачастую не заинтересован в том, чтобы договор аренды прекращался досрочно. Ведь в этом случае ему нужно будет подыскивать себе новое помещение, чтобы продолжать осуществлять свою деятельность. Между тем арендодатель может злоупотреблять своим положением и предпринимать попытки расторгнуть договор в одностороннем порядке. При этом многое будет зависеть от того, какие механизмы для расторжения договора были заложены при его заключении.

О том, в каких случаях может быть расторгнут договор аренды и что в связи с этим нужно учесть арендатору еще при заключении договора, см. Как помешать попыткам арендодателя досрочно расторгнуть договор.

Иные условия

Договор аренды, как правило, содержит множество иных условий, которые грамотный юрист не должен упускать из виду.

1. В договорах аренды арендодатель нередко пытается прописать пункт следующего содержания: «В течение последнего месяца срока аренды в случае расторжения настоящего Договора Арендодатель вправе показывать Помещение потенциальным арендаторам». Такого рода пункты могут не устраивать арендаторов, у которых в силу специфики деятельности или по другим причинам могут возникнуть трудности из-за постоянных просмотров и присутствия в помещениях третьих лиц.

2. В договоре аренды может содержаться пункт о страховании помещения. На момент заключения договора объект аренды может быть как застрахован, так и нет, а договором обязанность по страхованию объекта аренды может быть возложена на одну из сторон. Чтобы исключить неопределенность в этом вопросе, условие о страховании объекта аренды необходимо прописать в договоре.

Пример условия договора аренды о страховании недвижимого имущества

«Страхование Помещения осуществляется Арендодателем. На момент заключения настоящего Договора помещение застраховано на срок по 1 января 2012 г., полис страхования № 12345».

3. В договоре может быть прописано условие о досудебном порядке урегулирования споров. В этом случае арендодатель и арендатор смогут обратиться в суд с требованием о расторжении договора только после соблюдения претензионного порядка. Такое условие может оказаться выгодным как арендодателю, так и арендатору.Однако нужно иметь в виду, что в отдельных случаях обязательность соблюдения обязательного досудебного порядка вытекает из закона. Например, для требований о расторжении договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ). В этих случаях его необходимо будет соблюдать вне зависимости от того, указано это в договоре или нет.

4. В договоре может быть прописано условие о договорной подсудности.

Пример условия договора аренды, изменяющего общее правило о подсудности споров

«Споры, возникающие между Сторонами, разрешаются в Арбитражном суде города Москвы».

По общему правилу иски подаются по месту нахождения или месту жительства ответчика (ст. 35 АПК РФ). То есть если местом нахождения арендатора является г. Смоленск, а местом нахождения арендодателя – г. Москва, то по общему правилу иск арендодателя к арендатору должен будет предъявляться в Арбитражный суд Смоленской области, а иск арендатора к арендодателю – в Арбитражный суд г. Москвы. Однако в случае установления в договоре правила о договорной подсудности (ст. 37 АПК РФ) иски как арендодателя к арендатору, так и арендатора к арендодателю должны будут предъявляться в определенный суд, в нашем примере – в Арбитражный суд г. Москвы.

Для арендатора весьма выгодно, чтобы все споры из договора рассматривались в суде по его месту жительства (месту нахождения). Если арендатор имеет другое место жительства (место нахождения), чем арендодатель, то это минимизирует возможные судебные расходы для арендатора и может оттолкнуть арендодателя от возможного обращения в суд».

<…>

2.На что покупателю обратить внимание при заключении договора купли-продажи недвижимости

<…>

«Перед сделкой купли-продажи недвижимого имущества даже у опытного юриста возникает масса вопросов. Как правило, это связано с повышенной значимостью сделки (ведь недвижимость – дорогостоящий актив). Такие сделки, как правило, находятся на контроле у руководителя компании (или, соответственно, у индивидуального предпринимателя). Часто сделку необходимо провести очень быстро. При этом важно соблюсти определенные правовые процедуры. Проверить чистоту сделки на предмет рисков, как настоящих, так и будущих. Провести переговоры и убедить контрагента представить необходимые документы. Провести государственную регистрацию сделки. Наконец, велика вероятность того, что сделка с недвижимостью подпадет под критерии крупной сделки, а значит, для ее совершения нужно будет привлечь акционеров (участников) компании.

Покупатель в сделке по купле-продаже недвижимости – менее защищенная сторона, чем продавец (хотя и у продавца есть свои персональные риски). В частности, покупателю достаются все постриски, связанные с эксплуатацией имущества. Поэтому на стадии заключения договора важно проверить вероятные риски, связанные с приобретаемым имуществом. Например, приобретая земельный участок, важно узнать, каковы планы органов государственной власти на земельный массив, в который включен интересующий земельный участок.

Особенности договора купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимого имущества – договор, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Такой договор является разновидностью договора купли-продажи и регулируется общими положениями окупле-продаже в части, не урегулированной специальными нормами параграфа 7 главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ). Статья 130 Гражданского кодекса РФ определяет перечень имущества, которое закон относит к недвижимому имуществу и на которое распространяются правила, применяемые по отношению к продаженедвижимости. Особенности договора купли-продажи недвижимости:

  • должен быть заключен только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами(ст. 550 ГК РФ). Заключение договора купли-продажи недвижимости иными способами не допускается;
  • закон устанавливает существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, при отсутствии хотя бы одного из которых он будет признан незаключенным.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости

Договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В дополнение к тому, что необходимо проверить при согласовании любого договора, юрист покупателя должен убедиться, что договор купли-продажи недвижимого имущества содержит все необходимые существенные условия.

1. Условия о предмете договора.

Предмет договора должен четко определять итог, к которому стороны желают прийти в результате реализации договора. Предмет договора определяет саму сущность возникших правоотношений. Отсутствие согласия сторон в отношении предмета сделки не позволит в дальнейшем исполнить договор надлежащим образом. Поэтому такой договор будет считаться незаключенным.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимоеимущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположениенедвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ).

Предметом договора купли-продажи являются индивидуально-определенные вещи, имеющие уникальные признаки, которые зафиксированы, например, в документах органов технической инвентаризации, кадастровом паспорте.

2. Условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Договор купли-продажи недвижимости представляет собой один из договоров-исключений, в котором цена является существенным условием договора. Цена в договоре купли-продажи недвижимого имущества должна быть согласована в письменной форме, иначе договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Для договора купли-продажи жилого помещения закон устанавливает еще одно существенное условие – перечень проживающих в нем лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

3. Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ). Соответственно, должны быть согласованы условия, которые продавец обозначил как существенные.

Государственная регистрация

Когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ). Порядок государственной регистрации, основания приостановления или отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Об этом сказано в пункте 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в реестр, если иное не установлено законом (ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

При этом с момента возникновения основания для регистрации права стороны сделки не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Для лиц, которые не являются сторонами сделки, считается, что права на имущество возникают, изменяются или прекращаются:

  • с момента внесения соответствующей записи в реестр,
  • а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу решения суда, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права.

Исключения из этого правила могут быть установлены только в законе.

Такие разъяснения даны в пункте 3 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – Постановление № 25.

Государственную регистрацию купли-продажи объекта недвижимости производит Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (далее – Росреестр). На официальном сайте Росреестра можно найти адреса, телефоны, сайты территориальных органов, осуществляющих государственную регистрацию.

С 1 июня 2015 года Росреестр начал принимать в электронном виде документы для государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью во всех регионах России.

Момент заключения договора купли-продажи недвижимости и момент перехода права собственности на недвижимоеимущество не совпадают. Это один из самых острых вопросов договора купли-продажи для покупателя, так как момент оплаты по договору, как правило, связан с моментом подписания самого договора. Однако сделку можно считать завершенной только после того, как переход права собственности нашел отражение в ЕГРП и покупатель получает свидетельство о праве собственности на приобретенный объект недвижимости. Форма свидетельства и специальной надписи о переходе права собственности указаны в Правилах ведения Единого государственного реестра прав нанедвижимое имущество и сделок с ним, состав номера регистрации (утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимоеимущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме»).

Если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (абз. 1 п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Помимо заявления о государственной регистрации, заявители должны приложить документы, необходимые для проведения государственной регистрации (абз. 1 п. 2 ст. 16 Закона о государственной регистрации). Полный перечень документов в каждом конкретном случае определяется индивидуально. Общие требования к документам указаны в статьях 16–18 Закона о государственной регистрации и Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184).

Примерный список документов, которые необходимо приложить к заявлению о государственной регистрации, см. в рекомендации Что нужно сделать покупателю недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности.

167.3816 (11,17)

Внимание! В ряде случаев для регистрации сделок и (или) возникающих на их основании прав могут потребоваться дополнительные документы.

Государственная регистрация прав – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации). В связи с этим при осуществлении государственной регистрации перехода права собственности в силу статьи 13 Закона о государственной регистрации Росреестр проводит правовую экспертизу документов и проверку законности сделки. Поэтому в ряде случаев перечень правоустанавливающих документов, представляемых для регистрации сделок и (или) возникающих на их основании прав (договор купли-продажи), может быть дополнен. Например, управление Россреестра по Москве установило, что для регистрации сделки, совершенной под условием (ст. 157 ГК РФ), должны представляться документы, подтверждающие выполнение соответствующих условий (приказ от 13 апреля 2010 г. № 113 «Об утверждении порядка приема документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и примерных перечней документов, представляемых на государственную регистрацию»).

Подробнее см. Что нужно сделать покупателю недвижимости, чтобы зарегистрировать переход права собственности и Что нужно сделать покупателю недвижимости, если продавец уклоняется от регистрации.

Проверка самого объекта недвижимого имущества

Чтобы исключить риски, связанные с самим приобретаемым объектом, юристу нужно запросить выписку из ЕГРП, проверить правоустанавливающие документы, а также проверить, не ведется ли судебный спор в отношении этого объекта.

1. Выписка из ЕГРП.

Первое, что необходимо сделать, начиная проверку приобретаемого объекта недвижимости, – получить сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о правах на приобретаемый объект. Сведения, содержащиеся в ЕГРП, предоставляются в виде выписки из ЕГРП или в ином виде, определенном Минэкономразвития России. Выдачей выписок из ЕГРП занимается Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (далее – Росреестр). На официальном сайте Росреестра можно найти адреса, телефоны, сайты территориальных органов (подробнее см. Как найти информацию на сайте Росреестра).

167.4044 (11,17)

Внимание! Может оказаться, что в реестре прав на недвижимое имущество есть отметка о возражении лица, право которого было зарегистрировано ранее, или отметка о наличии судебного спора

Эта возможность установлена в части 7 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ.

Такие отметки не мешают регистрации прав на это имущество, а также принятию в отношении имущества обеспечительных мер.

Правовым последствием внесения в реестр таких отметок является лишь то, что лицо, которое обратилось за регистрацией права, считается знавшим о соответствующем притязании в случае спора с лицом, по заявлению которого была внесена эта отметка.

Если лицо, по заявлению которого в реестр была внесена отметка, не оспорило зарегистрированное право или суд отказал в таком иске, оно обязано возместить причиненные наличием такой отметки убытки.

Такие разъяснения даны в пункте 4 Постановления № 25.

С 1 марта 2013 года статьей 8.1 Гражданского кодекса РФ закреплен принцип публичной достоверности реестра. Согласно ему любое добросовестное лицо может полагаться на запись, сделанную в реестре, однако недобросовестное лицо (т. е. лицо, которому известно или должно быть известно о недостоверности указанной записи) защиту на основании записей в реестре получить не может.

При этом лицо, зарегистрированное в реестре в качестве правообладателя, считается правообладателем, но в действительности может таковым не являться, так как соответствующая запись может быть оспорена в судебном порядке.

Сведения, содержащиеся в ЕГРП, являются общедоступными (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом). Действует правило открытости сведений о государственной регистрации прав. Росреестр обязан предоставить выписку из ЕГРП любому лицу, обратившемуся по запросу, в том числе посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи, путем обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения ЕГРП (абз. 1 п. 1 ст. 7 Закона о государственной регистрации).

Однако есть информация ограниченного доступа, которая может быть предоставлена только кругу лиц, определенномупунктом 3 статьи 7 Закона о государственной регистрации.

Максимальный срок выдачи выписки из ЕГРП составляет не более чем пять рабочих дней со дня получения Росреестром соответствующего запроса (абз. 1 п. 2 ст. 7 Закона о государственной регистрации).

За предоставление сведений, содержащихся в ЕГРП, взимается плата. Приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2010 г. № 650 «О порядке взимания и возврата платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, и размерах такой платы» установлены:

  • размеры платы;
  • порядок взимания и возврата платы за предоставление сведений из ЕГРП.

Официальная информация о порядке выдачи сведений о зарегистрированных правах приведена на сайте Росреестра. Тут же можно получить:

  • бланк заявления о предоставлении сведений из ЕГРП;
  • бланк квитанции об оплате за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав нанедвижимое имущество и сделок с ним.

167.3817 (11,17)

Внимание! Без предварительного получения выписки из ЕГРП покупатель рискует приобрести объект, который, например, является объектом аренды или ипотеки. Данные обременения сохраняются и при переходе прав на недвижимое имущество. Если же недвижимость находится под арестом, регистрационный орган вовсе не зарегистрирует переход права собственности.

Важность получения выписки из ЕГРП состоит в следующем:

  • выписка позволит выяснить, кому принадлежит на праве собственности интересующий объектнедвижимости;
  • получение выписки из ЕГРП будет свидетельствовать, что будущий собственник (добросовестный приобретатель) предпринял надлежащие действия для законного приобретения имущества (ст. 302 ГК РФ).

В выписке из ЕГРП будет отражена информация об обременении имущества. Например, в выписке ЕГРП будет отражено, имеется ли арест на объект имущества, находится ли имущество в залоге, наложен ли сервитут на земельный участок и иные ограничения (обременения).

Кроме того, дополнительно, когда речь идет о земельном участке, важно удостовериться, не ограничен ли он публичным сервитутом. Подобная информация запрашивается в местных органах власти по местонахождению земельного участка.

См. также Как собрать пакет документов для регистрации сделки с недвижимым имуществом, Как получить информацию у Росреестра, Запрос о предоставлении сведений из ЕГРП.

2. Проверка наличия судебного спора.

Информация об имеющихся судебных разбирательствах в отношении потенциального предмета покупки крайне важна. Поэтому важно проверить наличие судебных споров.

Если в отношении объекта недвижимости имеется судебный спор, он может быть никак не отражен в ЕГРП. Дело в том, что Росреестр вносит в реестр только информацию о вступившем в силу решении суда.

При этом закон разрешает внести отметку по обращению (ч. 7 ст. 8.1 ГК РФ):

1) лица, имеющего возражения в отношении зарегистрированного права. Если он не оспорит в течение трех месяцев зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается;

2) лица, уже оспаривающего зарегистрированное право в суде.

Однако это право указанных выше лиц, а не обязанность. Поэтому даже при наличии спора отметки об этом может и не быть в реестре.

Для контроля нужно проверить картотеку арбитражных дел, а также сайт арбитражного суда того региона, где находится имущество.

Кроме того, представляется целесообразным проверить не только существующие судебные разбирательства в отношении предмета сделки, но и судебные процессы с участием самого продавца.

3. Правоустанавливающие документы.

Проверяется история совершенных сделок с объектом недвижимости. Необходимо проверить как минимум две цепочки (отпродавца к покупателю). Часто продавец ссылается на отсутствие документов, связанных с предыдущей куплей-продажейили приватизацией, если она имела место. В таком случае важно оценить риски и, возможно, осуществить самостоятельный поиск документов. Если же продавец не предъявляет документы, показывающие, как он сам приобрелобъект недвижимости, это может быть весьма подозрительно. В таком случае важно проявить повышенные меры предосторожности при приобретении такого объекта недвижимости.

Главное, на что следует обратить внимание при изучении документов, связанных с прошедшим приобретением, – есть ли у третьих лиц право требования на приобретаемый объект недвижимости в порядке виндикации. Исследование стоит провести до глубины срока исковой давности.

Проверка продавца

Определенные риски могут быть связаны не только с объектом недвижимости, но и с самим продавцом. Поэтому юристу предприятия нужно сделать следующее.

1. Проверить документы.

Если продавцом выступает организация или индивидуальный предприниматель, нужно получить у них те документы, которые рекомендуется запрашивать при проверке любого нового контрагента. Продавца также можно проверить при помощи внешних источников информации (государственные реестры, интернет-сайты, СМИ).

Если продавцом выступает физическое лицо, помимо документа, удостоверяющего личность, необходимо затребовать:

  • данные об учете в психоневрологическом диспансере и наркологическом диспансере;
  • нотариальное подтверждение о том, что лицо не состоит в браке;
  • нотариальное согласие супруга (супруги) на продажу (с указанием конкретной собственности), если лицо состоит в браке.

Дополнительно можно попросить предоставить справку о наличии (отсутствии) судимости. Непосредственное предоставление государственной услуги по выдаче справок о наличии (отсутствии) судимости на территории России осуществляется ФКУ «ГИАЦ МВД России» и ИЦ (п. 15 Административного регламента Министерства внутренних дел Российской Федерации по предоставлению государственной услуги по выдаче справок о наличии (отсутствии) судимости и (или) факта уголовного преследования либо о прекращении уголовного преследования, утвержденного приказом МВД России от 7 ноября 2011 г. № 1121).

В крупной компании полномочия по запросу таких справок обычно возлагаются на службу безопасности. Если же такой службы нет, проверка контрагента остается целиком в ведении юриста.

2. Проверить полномочия по распоряжению объектом имущества.

Недвижимое имущество, как правило, дорогой актив, поэтому часто операции с недвижимостью согласно учредительным документам подпадают под критерии «крупной сделки». Юристу необходимо проверить, будет ли это сделкой с заинтересованностью или крупной сделкой, причем как для покупателя, так и для продавца. Если будет, то важно соблюсти процедуру одобрения сделки. Если этого не сделать, то позже акционер (участник) компании-продавца в судебном порядке может признать сделку недействительной.

Другие ограничения могут быть связаны с запретом продавать имущество без согласия собственника. Например, согласностатье 295 Гражданского кодекса РФ предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Следовательно, нужно проверить, имеется ли согласие собственника, и соблюсти предусмотренные законом правовые процедуры.

3. Наконец необходимо проверить документы, подтверждающие полномочия лица, выдавшего доверенность, а также документы лица, подписывающего договор.

167.3818 (11,17)

Внимание! Часто в сделках, связанных с недвижимым имуществом, участвуют посредники. Риск подписания документов лицом по доверенности состоит в том, что согласно статье 188 Гражданского кодекса РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее. По возможности нужно настаивать, чтобы договор подписывал собственник.

1. Важно, чтобы ключевые документы (передаточный акт, договор купли-продажи) подписывал сам собственник. Если собственник – юридическое лицо, то лицо, уполномоченное учредительными документами. Второй вариант – удостовериться, не отзывалась ли доверенность.

2. Необходимо проверить, обладает ли лицо, выдающее доверенность, соответствующими полномочиями.

3. Важно убедиться, прописаны ли в доверенности, выданной продавцом, полномочия на совершение всех необходимых действий. Может получиться, например, что полномочие на подписание самого договора в доверенности указано, а вот отдельное полномочие передать денежные средства указать забыли.

В любом случае лучше настоять на том, чтобы передать денежные средства непосредственно собственнику (законному представителю собственника), получить от него собственноручную расписку.

Расчеты, порядок оплаты

Порядок оплаты – один из острых и опасных моментов сделки по купле-продаже недвижимого имущества.

Вопрос денежного обеспечения почти всегда ставится перед сделкой. Внесение предварительной суммы свидетельствует о серьезном намерении покупателя приобрести объект недвижимости. Поэтому редко когда удается уговорить продавцаготовиться к сделке, показывать необходимые документы без предварительного денежного обеспечения.

Покупатель заинтересован подойти к подписанию основного договора без внесения предварительной оплаты, поскольку расчеты по сделке (даже в части) до государственной регистрации перехода права собственности влекут значительный риск. Это можно объяснить тем, что государственная регистрация носит заявительный характер (ст. 16 Закона о государственной регистрации). Это значит, что недобросовестный продавец, получив оплату по сделке, может отозвать свое заявление с государственной регистрации, тем самым покупатель будет обманут. Возможность понуждения к государственной регистрации права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ) в этом случае не всегда может защитить правапокупателя, поскольку продавец может совершить двойную продажу (в т. ч. с аффилированным лицом) и зарегистрировать переход права. В таком случае покупатель будет вынужден только требовать возврата уплаченной денежной суммы.

О чем договорятся стороны в итоге (внесение или невнесение предварительной оплаты, внесение такой оплаты в форме аванса или же задатка), будет зависеть от искусства ведения преддоговорных переговоров и от того, какая сторона больше заинтересована в заключении сделки.

Если стороны договорились о внесении предварительной оплаты, то чаще всего продавец настаивает на получении аванса, в то время как покупателю выгодно передать задаток. Это два разных условия, которые влекут разные последствия.

166.2675 (11,17)

Совет

Покупателю недвижимости выгоднее настаивать на выдаче задатка, а не аванса.

  • Аванс

В случае аванса по предварительному договору, если основной договор не будет заключен, продавецпросто вернет деньги (аванс) покупателю. Покупатель же потерял время, к тому же продавец пользовался его деньгами без каких-либо процентов. При этом с 1 июня 2015 года у покупателя (коммерческой организации) появилось право получить законные проценты по статье 317.1 Гражданского кодекса РФ на сумму аванса, которой пользовался продавец (коммерческая организация).

  • 2. Задаток

В случае когда задатком обеспечен предварительный договор, покупатель сможет обратиться в суд (в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению основного договора) с требованием о понуждении продавца заключить договор купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ). А при отказепродавца от заключения сделки задаток придется вернуть в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

По сути в обоих случаях производится предоплата, вопрос только в том, как обозначить эту сумму в договоре: аванс или задаток. Поэтому чаще всего по сделкам, связанным с куплей-продажей, продавецнастаивает на авансе, а покупатель – на задатке. Тщательная проработка условия об оплате позволитпокупателю более уверенно себя чувствовать в случае, если впоследствии возникнет спор об оплате.

Кроме того, задаток и аванс могут быть переданы как в рамках предварительного договора (описанного выше), так и в рамках основного договора. Разница – в обязательствах, обеспечиваемых задатком в том и другом случае:

  • при передаче задатка при заключении основного договора он обеспечивает прежде всего обязанность покупателя по внесению остальной части покупной цены и обязанность продавца передать имущество покупателю (в т. ч. обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности);
  • при передаче задатка при заключении предварительного договора обеспечивается иная обязанность – обязанность сторон по заключению основного договора (ст. 429 ГК РФ).

Поэтому когда задаток (аванс) передается как доказательство совершения самого договора купли-продажи (т. е. договор уже заключен), возврат аванса (либо правовые последствия, связанные с передачей задатка) будет обусловлен не обстоятельством незаключения договора, а нарушениями договорных условий (непередача товара, неоплата его и др.)»

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка