Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Минфин сообщил, кого накажут за ошибки в декларациях

Подписка
Срочно заберите все!
№24
1 октября 2015 266 просмотров

Ремонт кровли здания. Возможен ли такой вариант: собственники составят соглашение, что все расходы по ремонту кровли возьмет собственник последнего этажа?

Только с согласия собственника последнего этажа, собственники здания могут заключить соглашение, что исключительно собственник последнего этажа осуществляет ремонт кровли здания. Это объясняется тем, что крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции здания относятся к общему имуществу здания, и принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам здания, которые должны соразмерно участвовать в содержании общего имущества.

В п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 разъясняется, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам, необходимо исходить из следующего. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с п.1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ.

Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. В соответствии с пунктами 2, 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 к общему имуществу здания относятся, в частности, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу ст.249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества.

Как разъяснено в п.6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 по решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 ЖК РФ, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду. Таким образом, закон допускает заключения соглашения об определении порядка использования мест общего пользования и порядка несения расходов или передачу данных обязанностей на возмездной основе третьему лицу.

Стоит отметить что лицо, которое единолично понесло расходы на содержания имущества находящегося в долевой собственности, вправе взыскать неосновательное обогащение с других долевых собственников. Так в Определении ВАС РФ от 19.09.2013 № А32-17240/2012 суд взыскал с собственника нежилого помещения в здании торгового комплекса задолженность за услуги по содержанию, техническому обслуживанию и управлению зданием торгового комплекса, находящимся в долевой собственности. Аналогичная судебная практика приведена в Постановлении ФАС ВВО от 28.10.2013 № А38-3393/2012, Постановлении ФАС ВВО от 19.04.2013 № А82-7264/2012, Постановлении ФАС ДВО от 15.11.2011 № А73-1347/2011, Постановлении ФАС ЗСО от 16.09.2011 № А45-19241/2010.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>

1.Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64

<…>

«1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249,289290 ГК РФ.1В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

4. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

5. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.14При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

6. По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.33В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

7. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301304305 ГК РФ.К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом».

<…>

2.Одно помещение в собственности нескольких компаний. Как взаимовыгодно управлять общим имуществом

<…>

«Долю в общем имуществе имеет каждый собственник помещения

В постановлении Президиума Высшего арбитражного суда от 23.07.09 № 64 содержится целый ряд выводов, которые должны кардинальным образом изменить подход судебных инстанций к решению вопросов по поводу содержания и распоряжения общим имуществом нежилого здания.

Во-первых, теперь к отношениям компаний – собственников нежилых помещений по поводу общего имущества здания можно по аналогии применять нормы, регулирующие отношения в сфере жилой недвижимости.

Во-вторых, для нежилых зданий в постановлении введено понятие «общее имущество здания» и приведен примерный список объектов, которые относятся к такому имуществу.

В-третьих, право общей долевой собственности на это имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП). Таким образом, если право собственности на помещение перешло к новому собственнику, одновременно переходит и доля в праве на общее имущество здания. Не важно, имеется ли указание на это в договоре об отчуждении помещения.

В-четвертых, теперь размер долей в праве собственности на общее имущество здания фиксирован. Он определяется пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Так что, если в результате перепланировки собственник увеличил площадь своего помещения, должна увеличиться и его доля в праве на общее имущество здания. Суд может определить и иной размер доли, если «объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании». А вот по соглашению собственников помещений размер доли в праве общей собственности поменять нельзя.

СОВЕТ В ТЕМУ

Собственники, владеющие нежилыми помещениями в одном здании, могут создать юридическое лицо, осуществляющее управленческие функции.

Такой вывод можно сделать из пункта 1 постановления от 23.07.09 № 64, который позволяет применять к нежилым помещениям нормы, регулирующие отношения между собственниками квартир. Данное юридическое лицо (к примеру, некоммерческое партнерство) фактически может выполнять функции товарищества собственников жилья по отношению к собственникам нежилых помещений.

Собственник всех помещений может стать собственником здания

До сих пор в российском законодательстве не решен вопрос о том, что представляет собой здание: самостоятельный объект недвижимости или совокупность таких объектов (помещений). Эта законодательная неточность создает возможность одновременной регистрации права собственности и на здание, и на расположенные в нем помещения. В результате собственник может, например, передать в залог здание, в котором ему не принадлежит ни одного помещения.

Пленум предпринял попытку разрешить эту проблему, установив правила «дробления» здания на отдельные помещения и «слияния» всех помещений в здании. Если собственник здания принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений (ст. 24 Федерального закона от 24.07.07 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»), то при этом автоматически прекращается право собственности на здание. Такое здание перестает быть объектом недвижимости. Об этом делается соответствующая запись в ЕГРП. С момента, когда хотя бы одно из помещений, находящихся в здании, поступило в собственность иного лица, возникает право общей долевой собственности на общее имущество здания.

Возможна и обратная ситуация, когда совокупность помещений «превращается» в здание. У всех помещений может появиться единый собственник, например, в результате их скупки у остальных собственников или слияния двух собственников-компаний. В таком случае хозяин всех помещений может выбрать один из двух вариантов регистрации своих прав. Во-первых, он вправе просто оставить все как есть – быть собственником помещений, не регистрируя здание как «возникший» после скупки помещений объект права. Во-вторых, собственник может избрать правовой режим здания как единого объекта. Для этого ему нужно обратиться в орган Росреестра с соответствующим заявлением. С момента внесения в ЕГРП соответствующей записи у заявителя возникает право собственности на здание и прекращается право собственности на отдельные помещения.

Получается, что объектом права может быть либо здание, либо расположенные в нем помещения, но не то и другое одновременно. При таком подходе здание не существует как объект права, если помещения в нем принадлежат хотя бы двум собственникам. Соответственно в отношении такого здания нельзя заключить сделку купли-продажи, ипотеки и т. п. Продать или заложить можно лишь определенные помещения.

ВОПРОС В ТЕМУ

Можно ли сдать в пользование такую часть общего имущества здания, как кровля или стена?

Да. Такое имущество можно передать в пользование с согласия всех собственников. Стороной договора о предоставлении общего имущества в пользование будут все сособственники помещений. К такому договору по аналогии применяются нормы об аренде, в том числе о регистрации договора, заключенного на год и более (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Общее имущество не может принадлежать одному лицу

На практике возможны ситуации, когда один из собственников основных помещений в нежилом здании значится в ЕГРП и в качестве единственного собственника вспомогательных помещений. Ссылаясь на свое право собственности, он может чинить соседям препятствия в пользовании этими помещениями. В данной ситуации другие собственники могут обратиться в суд.

Злоупотребления, связанные с лишением права доступа к вспомогательным помещениям. На этот счет в постановлении от 23.07.09 № 64 есть специальное пояснение: собственник вправе подать иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения, соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется трехлетний срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ). Таким образом, лица, которые числятся индивидуальными собственниками подвалов, чердаков и тому подобных вспомогательных помещений, фактически имеют лишь долю в праве собственности на них независимо от того, что на этот счет записано в ЕГРП.

Злоупотребления, не связанные с лишением права доступа к вспомогательным помещениям. Пленум не рассматривал вопрос о том, какие требования должен предъявлять истец, если нарушение его прав не связано с лишением доступа во вспомогательные помещения. Однако судебная практика показывает, что в такой ситуации можно применять негаторный иск. Например, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа удовлетворил иск одного собственника нежилых помещений к другому собственнику об обязании не чинить препятствий в пользовании общим имуществом. Суд согласился с тем, что действия ответчика по отключению водоснабжения нарушали права и законные интересы истца (постановление от 11.09.07 № Ф03-А51/07-1/3190).

Сособственники могут договориться о расходах

Собственники могут заключить договор о порядке пользования общим имуществом. Суды и раньше признавали возможность их заключения (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 13.11.07 № Ф03-А73/07-1/3826). Но постановление от 23.07.09 № 64 предъявляет новые требования: решение о режиме использования общего имущества должно приниматься в порядке, установленном для голосования собственников жилья в многоквартирном доме (ст. 44–48 ЖК РФ). В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие сособственников в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи в аренду.

Правда, нужно учитывать, что даже соглашение, подписанное всеми соседями, не всегда гарантирует, что собственнику компенсируют расходы на содержание общего имущества. Проблема в том, что оправданность таких расходов надо еще доказать (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14.08.08 № А06-6139/2007-7). Поэтому в соглашении собственников лучше прописать как возможные расходы на содержание общего имущества, так и состав этого имущества (вспомогательные помещения и коммуникации)*».

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка