Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Как уже в следующем месяце изменится налог на прибыль

Подписка
Срочно заберите все!
№24
2 октября 2015 233 просмотра

Отправляю по почте, к вопросу 628958Ответ дан вобщем, а вопрос о частном.Речь в вопросе идет о достаточно специфичной деятельности по строительству. И когда построенные объекты продаются по договорам купли-продажи, вроде все понятно - мы несем рекламные расходы в противовес выручке, которую получим в будущем от продажи объектов. А вот при передаче объектов дольщикам по договору долевого строительства на балансе Застройщика собираются "как бы чужие расходы" (инвестиционные), которые "передаются" по окончании строительства дольщику, выручки застройщик не получает. Тогда получается расходы на рекламу осуществляются застройщиком в противовес доходам, которые он получит в качестве вознаграждения (например, в виде экономии от строительства). И период осуществления рекламных расходов может сильно (до 3-5 лет) опережать период начисления выручки.Хотелось бы, чтобы вы порассуждали в этом контексте. А общий подход к учету рекламных расходов вопросов не вызывает.

Законодательством не установлено особого порядка учета расходов на рекламу для целей налогообложения прибыли для организаций, являющихся застройщиком по договорам долевого участия в строительстве. Поэтому расходы на рекламу в данном случае учитываются для целей налогообложения в общем порядке в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией.

Застройщик вправе использовать средства дольщиков, за исключением оговоренных в договорах участия в долевом строительстве денежных средств на оплату услуг застройщика, на строительство (создание) многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией. Поскольку реклама проектной документацией не предусмотрена, за счет дольщиков она возмещению не подлежит. Поэтому, учитывая специфику деятельности, для целей бухгалтерского учета расходы на рекламу в данном случае можно рассматривать как расходы, связанные с оказанием услуг застройщика. Фактические расходы, произведенные застройщиком, отражают на счете 20 «Основное производство» в качестве расходов по обычным видам деятельности.

Обоснование

Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов

Отношения, возникающие при долевом строительстве жилых домов, регулируются Законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. Эти отношения осуществляются на основании договора участия в долевом строительстве, сторонами которого являются дольщик и застройщик (п. 2 ст. 3 Закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ).

Бухучет

Порядок отражения в бухучете застройщика долевого строительства жилых домов зависит от способа выполнения строительно-монтажных работ:

  • подрядным способом;
  • собственными силами.

Строительство подрядным способом

Если застройщик строит жилой дом подрядным способом, то он выполняет только функции застройщика. От дольщиков он получает денежные средства:

  • на финансирование строительства;
  • на содержание застройщика (вознаграждение застройщика за услуги по организации строительства).

Средства на финансирование строительства учитывайте на отдельном субсчете к счету 76, например, «Расчеты с дольщиками». В момент их получения делайте проводку:

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с дольщиками»
– получены средства от дольщика на строительство объекта.

Сумму вознаграждения застройщика за услуги по организации строительства отражайте на отдельном субсчете к счету 62, например, «Расчеты с дольщиками».

Вознаграждение, полученное до момента признания выручки, учитывайте в порядке, предусмотренном для учета полученных авансов. Для этого сделайте проводки:

Дебет 76 «Расчеты с дольщиками» Кредит 62 «Авансы полученные»
– получен аванс по вознаграждению застройщика.

Средства на финансирование строительства доходом застройщика не являются. Однако впоследствии часть этих средств (например, в сумме экономии) может быть признана вознаграждением застройщика. В такой ситуации суммы, признанные вознаграждением, учтите в составе доходов.

Расходы

Затраты на строительство жилого дома отражайте по мере их возникновения и накапливайте по дебету счета 08-3 нарастающим итогом с начала строительства. При этом застройщик делает следующие записи:

Дебет 08-3 Кредит 60
– учтена в составе расходов на строительство стоимость работ, выполненных подрядчиком;

Дебет 19 Кредит 60
– учтен предъявленный подрядчиком НДС.

Входной НДС со стоимости подрядных работ отнесите на расходы по строительству жилого дома:

Дебет 08-3 Кредит 19
– учтен в составе расходов на строительство входной НДС со стоимости работ, выполненных подрядчиком.

Расходы по оказанию услуг дольщикам застройщик отражает в бухучете в общем порядке по правилам ПБУ 10/99 как затраты на содержание службы застройщика (п. 5 ПБУ 10/99). Все затраты застройщик признает в тех периодах, в которых они возникли (п. 16–18 ПБУ 10/99). Учет этих расходов, как правило, ведется на счете 26 «Общехозяйственные расходы», в дебет которого списываются прямые и косвенные расходы самого застройщика, связанные с оказанием услуг по организации строительства:

Дебет 26 Кредит 02 (10, 23, 25, 68, 69, 70, 76, 60...)
– отражены расходы застройщика по организации строительства;

Дебет 19 Кредит 60 (76)
– учтен входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.

Услуги застройщика по договорам участия в долевом строительстве НДС не облагаются (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). Поэтому входной НДС по расходам, связанным с оказанием этой услуги, относите на затраты.

Дебет 26 Кредит 19
– отнесен на затраты входной НДС по расходам на оказание услуг застройщика по организации строительства.

Ситуация: как застройщику отразить в бухучете расходы на строительство жилого дома, в котором часть квартир принадлежит дольщикам, а часть построена за счет собственных средств застройщика и предназначена для продажи. Застройщик возводит жилой дом подрядным способом

Порядок отражения в бухучете расходов на строительство жилого дома, построенного как за счет средств дольщиков, так и за счет собственных средств застройщика, в настоящее время нормативными актами по бухучету не урегулирован. Поэтому организация должна самостоятельно разработать этот порядок и закрепить его в учетной политике для целей бухучета (п. 7 ПБУ 1/2008).

Например, расходы в этом случае можно учитывать в следующем порядке. Застройщик накапливает затраты на строительство жилого дома по дебету счета 08-3 «Строительство объектов основных средств» нарастающим итогом с начала строительства (Инструкция к плану счетов, п. 2.3 Положения, утвержденного Минфином России от 30 декабря 1993 г. № 160). В бухучете эти операции отражаются проводками:

Дебет 08-3 Кредит 60
– учтена в составе расходов на строительство жилого дома стоимость работ, выполненных подрядчиком.

По окончании строительства застройщик определяет сумму капвложений отдельно по квартирам дольщиков и отдельно по квартирам на продажу. Эти величины можно рассчитать, например, исходя из показателя площади квартир. Для этого используйте формулы:

Сумма капвложений, приходящаяся на квартиры дольщиков = Общая сумма капвложений ? Общая площадь квартир дольщиков : Общая площадь всех квартир

 

Сумма капвложений, приходящаяся на квартиры для продажи = Общая сумма капвложений ? Общая площадь квартир для продажи : Общая площадь всех квартир


Расчеты оформите бухгалтерской справкой. На ее основании сделайте в учете проводку на сумму капвложений, которые относятся к квартирам, построенным для дольщиков:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 08-3
– списаны капвложения, которые относятся к квартирам, построенным для дольщиков.

Сумму капвложений, которые относятся к квартирам, построенным для продажи, нужно сразу распределить по квартирам, организовав аналитический учет на счете 43.

Сумму капвложений, относящихся к каждой квартире, рассчитайте по формуле:

Сумма капвложений, приходящаяся на одну квартиру для продажи = Сумма капвложений, приходящаяся на все квартиры для продажи ? Общая площадь одной квартиры для продажи : Общая площадь всех квартир для продажи


Расчеты также оформите бухгалтерской справкой. На ее основании сделайте в учете проводку на сумму капвложений, которые относятся к каждой квартире, построенной для продажи:

Дебет 43 субсчет «Квартира №…» Кредит 08-3
– принята к учету готовая продукция (построенная квартира).

Такой способ учета затрат на строительство рекомендован Минфином России в письме от 18 мая 2006 г. № 07-05-03/02.

<…>

ОСНО: строительство подрядным способом

Порядок расчета налогов при строительстве жилого дома по договору участия в долевом строительстве зависит от способа ведения строительства:

  • подрядным способом;
  • собственными силами.

При подрядном способе по договорам долевого участия в строительстве средства, поступившие от дольщиков на строительство объекта, доходом застройщика не признаются. Такие средства не учитывайте при расчете налога на прибыль только при условии ведения раздельного учета. Об этом сказано в подпункте 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ.

Доходом от реализации является выручка от оказания услуг застройщика (п. 1 ст. 249 НК РФ). Застройщики учитывают выручку в общем порядке, предусмотренном для налогового учета доходов от реализации. Подробнее об этом см.:

<…>

ОСНО: строительство собственными силами

При строительстве жилого дома собственными силами застройщик выполняет функции подрядчика. Нормы подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса РФ в этом случае не применяются. Поэтому налог на прибыль застройщик рассчитывает в том же порядке, что и подрядная организация. Подробнее на эту тему см.:

  • Как отразить в бухучете и при налогообложении расходы подрядчика по договору строительного подряда;
  • Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда.

Со средств, поступающих от участников долевого строительства в оплату строительных работ, которые застройщик выполняет собственными силами (т. е. будучи подрядчиком или генподрядчиком), застройщик должен заплатить НДС как с выручки от реализации (ст. 39 и подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Подробнее об этом см. Какие операции облагаются НДС. При этом сумму входного НДС примите к вычету в общем порядке.

Такой вывод следует из письма Минфина России от 1 июня 2015 г. № 03-07-10/31550.

Независимо от способа ведения строительства со стоимости квартир, которые реализуются по договору купли-продажи (т. е. построенных за счет средств застройщика), НДС платить не нужно (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

<…>

Из рекомендации
Сергея Разгулина, действительного государственного советника РФ 3-го класса

Как отразить в бухучете и при налогообложении расходы на рекламу

Налог на прибыль

При расчете налога на прибыль затраты на рекламу учитывайте в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (подп. 28 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Если организация применяет метод начисления, рекламные расходы признавайте в том периоде, в котором реклама была фактически распространена (п. 1 ст. 272 НК РФ). При использовании кассового метода расходы на рекламу признавайте в том периоде, в котором они оплачены (п. 3 ст. 273 НК РФ).

Если договор предполагает не разовое распространение рекламных услуг, а в течение некоторого периода, например, года, то рекламные расходы признавайте:

  • по мере выхода рекламы в свет на основании отчета распространителя рекламы;
  • ежемесячно равными частями в течение периода действия договора, если отчет о размещении рекламы выдается ежемесячно либо публикация круглогодичная.

<…>

Ненормируемые расходы

При расчете налога на прибыль учитывайте в полном объеме следующие рекламные расходы:

  • рекламу через СМИ, информационно-телекоммуникационные сети (в том числе Интернет), а также при кино- и видеообслуживании (письмо Минфина России от 19 ноября 2012 г. № 03-03-06/1/591);
  • световую и иную наружную рекламу, включая изготовление рекламных стендов и щитов;
  • участие в выставках, ярмарках, экспозициях;
  • оформление витрин, выставок-продаж, комнат образцов и демонстрационных залов;
  • изготовление рекламных брошюр и каталогов, содержащих информацию о реализуемых товарах (работах, услугах), товарных знаках и знаках обслуживания или о самой организации;
  • уценку товаров, полностью или частично потерявших свои первоначальные качества при экспонировании.

Такой порядок следует из пункта 4 статьи 264 Налогового кодекса РФ.

Об учете затрат на создание сайта в составе расходов на рекламу см. Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении расходы на создание сайта.

<…>

Из статьи журнала «Учет в строительстве» № 6, Июнь 2015

На какой счет отнести услуги риелторов

Организация-застройщик ведет строительство многоквартирного дома по договорам долевого участия. Можно ли отнести на счет 08:
– стоимость услуг риелторов, которые ищут дольщиков;
– расходы на рекламу (плакаты, баннеры и проч.)?

Отвечает
Д.А. Савин,
старший юрист налоговой практики юридической фирмы «Базаров, Голиков и партнеры»

Подобные затраты в стоимость строительства не входят. Это следует из Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденной постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1. Поскольку непосредственно со строительством дома они не связаны, отражать их на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» не следует. Это расходы, связанные с оказанием услуг застройщика. Фактические расходы, произведенные застройщиком, отражают на счете 20 «Основное производство» в качестве расходов по обычным видам деятельности (п. 5 ПБУ 10/99, утвержденного приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. № 33н).

<…>

Письмо Минфина России от 12.01.2010 № 03-03-06/1/2

В соответствии с подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) к средствам целевого финансирования, не учитываемым в составе доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, относится, в том числе, имущество, полученное в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов. При этом указанным пунктом установлено, что налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения. Расходы, произведенные в рамках целевого финансирования, в составе расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются. Учитывая изложенное, расходы, осуществленные за счет средств дольщиков в рамках целевого финансирования в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве, для целей налогообложения прибыли организаций в состав расходов не включаются. Те расходы, которые осуществляются за счет собственных средств застройщика, учитываются при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль организаций в порядке, установленном главой 25 НК РФ. Вместе с тем по заключению Министерства регионального развития Российской Федерации следует принять во внимание, что цена договора участия в долевом строительстве может складываться из денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (статья 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). Последние могут расходоваться застройщиком по своему усмотрению, в том числе и на погашение заемных средств, коммунальных и рекламных расходов организации, выплату заработной платы сотрудникам, компенсацию возложенных на него дополнительных обременений, которые непосредственно не связаны со строительством объекта (например, обязательства по безвозмездной передаче муниципальному образованию доли в площадях возводимого объекта недвижимости, создание обособленных объектов социальной, инженерной инфраструктуры, благоустройство прилегающих территорий).Таким образом, на погашение процентов по договорам займа застройщиком могут расходоваться только денежные средства, переданные участником долевого строительства застройщику в качестве вознаграждения и входящие в цену договора участия в долевом строительстве.

<…>

Федеральный Закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ

Статья 18. Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору

1. Денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:41

1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);

<…>

2. В случае, если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренные частью 1 настоящей статьи ограничения в части расходования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению.

3. В случае нарушения застройщиком предусмотренного настоящей статьей целевого использования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, договор по требованию участника долевого строительства может быть расторгнут в судебном порядке.

<…>

Статья 19. Проектная декларация82

1. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.27

2. Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона контролирующий орган. Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка