Журнал, справочная система и сервисы
№23
Декабрь

Вас ждёт свежий номер

Не забудьте про самые важные дела декабря

Подписка
Срочно заберите все!
№23
21 сентября 2015 39 просмотров

Проведена реконструкция объекта недвижимости. Право собственности на объект ранее зарегистрировано, оформлен кадастровый и технический паспорт.В связи с изменением физических величин, изготовлен новый кадастровый и технический паспорт, получено новое свидетельство о праве собственности.Затраты по изготовлению новых паспортов, платежи за регистрацию права увеличивают первоначальную стоимость объекта или можно отнести на затраты?

После реконструкции новые характеристики объекта недвижимости необходимо зарегистрировать в госреестре (п. 68 Правил, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765).

По окончании реконструкции составляется акт о приеме-сдаче (можно использовать унифицированную форму № ОС-3)

Если затраты на госрегистрацию осуществлены до оформления этого акта, первоначальная стоимость увеличивается:

Дебет 08 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина» (60, 76...)
– учтены при формировании первоначальной стоимости объекта основных средств госпошлина и другие расходы, связанные с госрегистрацией объекта.

Если затраты на госрегистрацию осуществлены после оформления акта, то расходы на госрегистрацию учитываются в бухучете на счете 91-2, а в налоговом учете - в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (подп. 1, 40 п. 1 ст. 264 НК РФ):

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина» (60, 76...)
– учтена госпошлина и другие расходы, связанные с госрегистрацией недвижимости, осуществленные после того, как объект принят к учету в качестве объекта основных средств.

Обоснование

Из рекомендации Сергея Разгулина, действительного государственного советника РФ 3-го класса

Как провести и отразить в бухучете и при налогообложении реконструкцию основных средств

При эксплуатации основные средства морально и физически изнашиваются. Реконструкция является одним из способов восстановления основного средства (п. 26 ПБУ 6/01).

Реконструкцию основных средств можно выполнить:

  • хозспособом (т. е. собственными силами организации);
  • подрядным способом (т. е. с привлечением сторонних организаций (предпринимателей, граждан)).

Документальное оформление

Решение о реконструкции основных средств нужно оформить приказом руководителя организации, в котором необходимо указать:

  • причины реконструкции;
  • сроки ее проведения;
  • лиц, ответственных за проведение реконструкции.

Объясняется это тем, что все операции должны быть подтверждены документально (ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

Если организация выполняет реконструкцию не собственными силами, то с исполнителями нужно заключить договор подряда (ст. 702 ГК РФ).

При передаче основного средства подрядчику оформите акт о приеме-передаче основного средства на реконструкцию. Поскольку унифицированной формы акта нет, организация может разработать ее самостоятельно. Если основное средство будет утрачено (испорчено) подрядчиком, подписанный акт позволит организации потребовать возмещения причиненных убытков (ст. 714 и 15 ГК РФ). При отсутствии такого акта доказать передачу основного средства подрядчику будет затруднительно.

При передаче основного средства на реконструкцию в специальное подразделение организации (например, ремонтную службу) следует составить накладную на внутреннее перемещение по форме № ОС-2. Если при реконструкции местонахождение основного средства не меняется, никаких передаточных документов составлять не нужно. Такой порядок следует из указаний, утвержденных постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7.

По окончании реконструкции составляется акт о приеме-сдаче по форме № ОС-3. Его заполняют независимо от того, хозяйственным или подрядным способом была проведена реконструкция. Только в первом случае организация оформляет бланк в одном экземпляре, а во втором – в двух (для себя и для подрядчиков). Акт подписывают:

  • члены приемочной комиссии, созданной в организации;
  • сотрудники, ответственные за реконструкцию основного средства (или представители подрядчика);
  • сотрудники, ответственные за сохранность основного средства после реконструкции.

После этого акт утверждает руководитель организации и его передают бухгалтеру.

Если подрядчик проводил реконструкцию здания, сооружения или помещения, которая относится к строительно-монтажным работам, то дополнительно к акту по форме № ОС-3 должны быть подписаны акт приемки по форме № КС-2 и справка о стоимости выполненных работ и затрат по форме № КС-3, утвержденные постановлением Госкомстата России от 11 ноября 1999 г. № 100.

Госрегистрация изменений

В результате реконструкции могут измениться характеристики здания (сооружения), которые были первоначально указаны при его госрегистрации. Например, изменилась общая площадь или этажность здания. В этом случае новые характеристики здания (сооружения) необходимо зарегистрировать в госреестре (п. 68 Правил, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. № 765). При этом здание (сооружение) не заново регистрируется, а производится лишь запись в реестре об изменении его характеристик.

Для регистрации изменений в территориальное отделение Росреестра нужно представить:

  • заявление о внесении изменений в госреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • документы, подтверждающие изменение соответствующих сведений, ранее внесенных в госреестр (например, справку из БТИ);
  • платежное поручение на уплату госпошлины в сумме 1000 руб. (подп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Об этом сказано в пунктах 4 и 5.1.1 Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457, разделе IX Методических указаний, утвержденных приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184.

Бухучет

Затраты на реконструкцию основных средств изменяют (увеличивают) их первоначальную стоимость в бухучете (п. 14 ПБУ 6/01).

Организация обязана вести учет основных средств по степени их использования:

  • в эксплуатации;
  • в запасе (резерве);
  • на реконструкции и т. д.

Об этом сказано в пункте 20 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н.

Учет основных средств по степени использования можно вести с отражением или без отражения на дополнительных субсчетах к счетам 01 (03). Так, при долгосрочной реконструкции целесообразно учитывать основные средства на отдельном субсчете «Основные средства на реконструкции». Такой подход согласуется с пунктом 20 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н.

Дебет 01 (03) субсчет «Основные средства на реконструкции» Кредит 01 (03) субсчет «Основные средства в эксплуатации»
– передано на реконструкцию основное средство.

По окончании реконструкции сделайте проводку:

Дебет 01 (03) субсчет «Основные средства в эксплуатации» Кредит 01 (03) субсчет «Основные средства на реконструкции»
– принято из реконструкции основное средство.

Учет затрат на реконструкцию

Затраты на реконструкцию основных средств учитывайте на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (п. 42 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н). Чтобы обеспечить возможность получения данных по видам капитальных вложений, к счету 08 целесообразно открыть субсчет «Расходы на реконструкцию».

Затраты на проведение реконструкции основных средств хозспособом состоят:

  • из стоимости расходных материалов;
  • из зарплаты сотрудников, отчислений с нее и т. д.

Затраты на проведение реконструкции собственными силами отразите проводкой:

Дебет 08 субсчет «Расходы на реконструкцию» Кредит 10 (16, 23, 68, 69, 70...)
– учтены расходы на проведение реконструкции.

Если организация выполняет реконструкцию основных средств с привлечением подрядчика, то его вознаграждение отразите проводкой:

Дебет 08 субсчет «Расходы на реконструкцию» Кредит 60
– учтены затраты на реконструкцию основного средства, выполненную подрядным способом.

По завершении реконструкции затраты, учтенные на счете 08, можно включить в первоначальную стоимость основного средства либо учесть обособленно на счете 01 (03). Об этом сказано в абзаце 2 пункта 42 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н.

При включении затрат на проведение реконструкции в первоначальную стоимость основного средства сделайте проводку:

Дебет 01 (03) Кредит 08 субсчет «Расходы на реконструкцию»
– увеличена первоначальная стоимость основного средства на сумму затрат по реконструкции.

В этом случае расходы на проведение реконструкции отразите в инвентарной карточке учета основного средства по форме № ОС-6 (ОС-6а) или в инвентарной книге по форме № ОС-6б (применяется малыми предприятиями). Об этом сказано в указаниях, утвержденных постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7. Если сведения о проведенной реконструкции отразить в старой карточке затруднительно, взамен ей откройте новую (п. 40 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).

При обособленном учете затраты на проведение реконструкции спишите на отдельный субсчет к счету 01 (03). Например, субсчет «Расходы на реконструкцию основного средства»:

Дебет 01 (03) субсчет «Расходы на реконструкцию основного средства» Кредит 08 субсчет «Расходы на реконструкцию»
– списаны затраты на проведение реконструкции основного средства на счет 01 (03).

В этом случае на сумму произведенных затрат откройте отдельную инвентарную карточку по форме № ОС-6. Об этом сказано в абзаце 2 пункта 42 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н.

<…>

Из рекомендации Андрея Кизимова, заместителя директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении поступление основных средств, требующих госрегистрации

Госрегистрации подлежит право собственности на основные средства, которые являются объектами недвижимого имущества. Это следует из положений статьи 131 Гражданского кодекса РФ и статьи 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ.

Госрегистрация права собственности на объекты недвижимости производится на основании:

Сам порядок госрегистрации права собственности на недвижимость прописан в статье 13 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (п. 6 ст. 131 ГК РФ). А приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184 утверждены Методические указания к данному порядку.

Оформление поступления ОС

При поступлении (создании) объекта основных средств, право собственности на который подлежит госрегистрации, составьте акт по форме № ОС-1а. Порядок его заполнения зависит от способа, которым объект поступил в организацию. Это следует из указаний, утвержденных постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7.

Бухучет

В бухучете основные средства, право собственности на которые подлежит госрегистрации, учитывайте по первоначальной стоимости (п. 7 ПБУ 6/01). Порядок ее определения зависит от того, каким способом объект поступил в организацию:

Все затраты, связанные с поступлением (созданием) объекта основных средств и (или) доведением его до состояния, пригодного к использованию, увеличивают первоначальную стоимость (п. 8 ПБУ 6/01). Отразите их на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (соответствующем субсчете):

Дебет 08 Кредит 10, 60, 76...
– учтены при формировании первоначальной стоимости объекта основных средств расходы, связанные с приобретением объекта и (или) доведением его до состояния, пригодного к использованию.

При этом, если расходы, связанные с госрегистрацией объекта (госпошлина, затраты на оформление документов и т. п.), понесены в процессе формирования первоначальной стоимости объекта основных средств, учтите их в стоимости данного актива:

Дебет 08 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина» (60, 76...)
– учтены при формировании первоначальной стоимости объекта основных средств госпошлина и другие расходы, связанные с госрегистрацией объекта.

После того как организация сформирует первоначальную стоимость пригодного к использованию объекта, имущество необходимо перевести в состав основных средств и отразить на счете 01 «Основные средства».

При этом факт госрегистрации права собственности на объект недвижимости не влияет на момент перевода актива в состав основных средств. Не имеет значения и время подачи документов на госрегистрацию. То есть даже если документы на госрегистрацию еще не поданы, но при этом выполняются одновременно все условия признания актива в качестве объекта основных средств, переведите такой объект со счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» на счет 01 «Основные средства». При этом к счету 01 «Основные средства» откройте специальный субсчет, например «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано». В бухучете сделайте проводку:

Дебет 01 субсчет «Основные средства, право собственности на которые не зарегистрировано» Кредит 08

– отражена первоначальная стоимость объекта основных средств, право собственности на который не зарегистрировано.

Такой порядок следует из Инструкции к плану счетов, пункта 41 Положения по бухучету и отчетности, пункта 52 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н, и подтверждается письмами Минфина России от 8 июня 2012 г. № 03-05-05-01/31, от 17 июня 2011 г. № 03-05-05-01/44.

Если расходы, связанные с госрегистрацией объекта (госпошлина, затраты на оформление документов и т. п.), понесены после того, как сформирована первоначальная стоимость актива и он введен в состав основных средств, то учитывайте их в составе прочих расходов:

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Государственная пошлина» (60, 76...)
– учтена госпошлина и другие расходы, связанные с госрегистрацией недвижимости, осуществленные после того, как объект принят к учету в качестве объекта основных средств.

<…>

Из рекомендации Сергея Разгулина, действительного государственного советника РФ 3-го класса

Нужно ли в налоговом учете включить в первоначальную стоимость имущества госпошлину, уплаченную за регистрацию прав на объекты недвижимости, а также за регистрацию транспортных средств

Ответ на этот вопрос зависит от того, когда организация платит госпошлину: до или после ввода основных средств в эксплуатацию.

Если госпошлина за регистрацию прав на недвижимое имущество или за регистрацию транспортного средства уплачена после ввода объекта в эксплуатацию, ее сумму включите в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией (подп. 1, 40 п. 1 ст. 264 НК РФ). Объясняется это тем, что к моменту ввода основного средства в эксплуатацию его первоначальная стоимость должна быть сформирована. Изменять первоначальную стоимость можно только при реконструкции объекта, его модернизации, достройки, дооборудования, техническом перевооружении, частичной ликвидации или при наличии других аналогичных оснований. Это следует из положений пункта 2 статьи 257 Налогового кодекса РФ. Регистрация прав на объект недвижимости (регистрация транспортного средства) к таким основаниям не относится. Поэтому увеличивать первоначальную стоимость основного средства на сумму уплаченной госпошлины в таком случае неправомерно.

Если госпошлина за регистрацию прав на недвижимое имущество или за регистрацию транспортного средства уплачена до ввода объекта в эксплуатацию, ее сумму нужно учесть при формировании первоначальной стоимости имущества. Такие разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 19 мая 2009 г. № 03-05-05-01/26, от 18 мая 2009 г. № 03-05-05-01/26, от 27 марта 2009 г. № 03-03-06/1/195, от 1 июня 2007 г. № 03-03-06/2/101, от 5 июля 2006 г. № 03-06-01-04/138. Позиция финансового ведомства основана на положениях пункта 1 статьи 257 Налогового кодекса РФ, согласно которым первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение (сооружение, изготовление) и доведение до состояния, пригодного к использованию. При этом в первоначальную стоимость нельзя включать только суммы НДС и акцизов. По мнению Минфина России, в рассматриваемой ситуации уплата госпошлины является обязательным условием для законной эксплуатации основных средств. Поэтому включение этих расходов в первоначальную стоимость объекта недвижимости (транспортного средства) является обоснованным.

Главбух советует: есть аргументы, которые позволяют учитывать госпошлину за регистрацию объектов недвижимости (транспортных средств) в составе прочих расходов, даже если она уплачена до ввода основных средств в эксплуатацию. Они заключаются в следующем.

Уплата госпошлины не является расходом, связанным с приобретением основного средства и доведением его до состояния, в котором он пригоден для использования. Госпошлина взимается за регистрацию уже приобретенного объекта недвижимости или транспортного средства. Сам по себе факт уплаты госпошлины не влияет на пригодность основного средства к эксплуатации. Кроме того, госпошлина является федеральным сбором, что является основанием для ее включения в состав прочих расходов (подп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ). Поэтому учитывать ее при формировании первоначальной стоимости основных средств не нужно. В арбитражной практике есть примеры судебных решений, в которых признается правомерность такого подхода (см., например, постановления ФАС Уральского округа от 25 ноября 2008 г. № Ф09-8694/08-С3, от 30 января 2008 г. № Ф09-57/08-С3, Северо-Западного округа от 25 декабря 2006 г. № А05-5787/2006-18, Центрального округа от 7 апреля 2006 г. № А08-601/05-9). Приведенные решения были приняты в отношении госпошлины, уплаченной при регистрации транспортных средств. Однако выводы, содержащиеся в этих документах, справедливы и в отношении госпошлины, уплаченной за регистрацию прав на объекты недвижимости.

Ранее такой же точки зрения придерживался Минфин России (письма от 19 октября 2007 г. № 03-03-06/1/725, от 16 февраля 2006 г. № 03-03-04/1/116, от 2 марта 2006 г. № 03-03-04/1/165, от 30 марта 2005 г. № 03-03-01-04/1/137). Однако с выходом более поздних разъяснений финансового ведомства включение в состав прочих расходов госпошлины, уплаченной до ввода основного средства в эксплуатацию, может привести к разногласиям с проверяющими.

По налоговому законодательству, если одни и те же затраты с равными основаниями могут быть отнесены к разным группам расходов, организация вправе самостоятельно определить такую группу (п. 4 ст. 252 НК РФ). Выбранный вариант нужно закрепить в учетной политике (абз. 5 ст. 313 НК РФ). Следует отметить, что у каждого из рассмотренных вариантов есть свои преимущества. Включение госпошлины в состав прочих расходов позволяет быстрее списать ее в налоговом учете. Включение госпошлины в первоначальную стоимость основного средства позволит сблизить бухгалтерский и налоговый учет.

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка