Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Налоговики простят многие ошибки в 6‑НДФЛ

Подписка
Срочно заберите все!
№24
21 сентября 2015 40 просмотров

Предприятие застройщик заключает ДДУ с дольщиками на строительство ЖД.С целью равномерного включения в доходы вознаграждения заказчика-застройщика в период строительства предприятие начисляет % вознаграждения ЗЗ Д08/03 К90 ежемесячно по каждому заключенному договору.("плановое").Правильно ли, что предприятие начисляет "плановое "вознаграждение только по заключенным договорам? Возможно ли начислять плановое вознаграждение по помещениям всего объекта ежемесячно-т.е. использовать другую методику?Вопрос связан с тем, что в период строительства большие суммы расходов на содержание службы ЗЗ ставим к расходу. Тем самым образуется убыток, что нежелательно.

Если Вашей учетной политикой предусмотрено отражение «планового» (текущего) вознаграждения заказчика-застройщика именно исходя из объема выручки по уже заключенным договорам с дольщиками, то Вы правильно начисляете вознаграждение.

Вместе с тем, в целях недопущения убытков можно предусмотреть в учетной политике возможность отражения доходов из расчета всей предполагаемой выручки по объекту.

Для этого необходимо составить расчеты, обосновывающие плановую величину выручки по всему объекту и ее равномерному учету в период строительства. Однако, такой способ отражения выручки нужно закрепить в учетной политике.

Обоснование

Из рекомендации
Олега Хорошего, начальника отдела налогообложения прибыли организаций департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

Как застройщику отразить в бухучете и при налогообложении долевое строительство жилых домов

<…>

Доходы

При строительстве жилого дома подрядным способом доходом застройщика является вознаграждение за его услуги (п. 5 ПБУ 9/99).

Размер вознаграждения определяется условиями договора участия в долевом строительстве. Так, например, договором можно установить следующие способы определения вознаграждения:

Выручку от реализации услуг по организации строительства застройщик признает при одновременном выполнении следующих условий:

Это следует из положений пункта 12 ПБУ 9/99.

Период признания выручки в бухучете зависит от длительности договора участия в долевом строительстве:

Это следует из положений пунктов 12 и 13 ПБУ 9/99 и пунктов 1, 2 и 17 ПБУ 2/2008.

По краткосрочным договорам выручку отражайте на дату составления акта приемки-передачи (подп. «г» п. 12 ПБУ 9/99, ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

Если услуги застройщика считаются оказанными по мере готовности, выручку отражайте на отчетную дату по тому же принципу, что и подрядчики (п. 2, 17 и 23 ПБУ 2/2008).

Если сумма вознаграждения может быть определена, выручку на момент ее признания отразите проводкой:

Дебет 62 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1
– отражена выручка от реализации услуг застройщика по организации строительства.

При этом затраты застройщика списываются со счета 26 «Общехозяйственные расходы» в дебет счета 90-2.

Если ранее был учтен полученный аванс на выплату вознаграждения, выполните следующую проводку:

Дебет 62 субсчет «Авансы полученные» Кредит 62 субсчет «Расчеты с дольщиками»
– зачтен аванс, ранее полученный от дольщиков на выплату вознаграждения.

Если сумма вознаграждения определяется как экономия целевых средств дольщиков, выручку отразите в момент передачи квартир дольщикам. При этом в учете делайте запись:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 90-1
– отражена в составе доходов сумма экономии, признанная вознаграждением застройщика.

Передачу дольщикам построенного объекта отражайте следующей проводкой:

Дебет 76 субсчет «Расчеты с дольщиками» Кредит 08-3
– передан дольщикам построенный объект.

Подробнее об этом см. Как отразить передачу объекта застройщиком при долевом строительстве жилых домов.

Если на часть квартир не нашлось дольщиков или застройщик изначально оставил часть квартир себе с целью их дальнейшей продажи, то в отношении таких квартир он является еще и инвестором. В такой ситуации доходом от реализации этих квартир будет выручка от продажи готовой продукции. Выручку отражайте по кредиту счета 90-1 в момент перехода к покупателю права собственности на квартиру (с учетом выполнения других условий для признания выручки в бухучете). При этом в учете сделайте записи:

Дебет 62 Кредит 90-1
– отражена выручка по договору купли-продажи квартиры;

Дебет 90-2 Кредит 43 субсчет «Квартира №...»
– списана себестоимость проданной квартиры;

Дебет 51 Кредит 62
– оплачена покупателем стоимость квартиры по договору купли-продажи.

<…>

Организация учета у застройщика и подрядчика

1.3. Услуги застройщика

Учет у застройщика не ограничивается учетом расходов на строительство объекта и последующим их списанием на соответствующие счета бухгалтерского учета. Так, например, застройщик, привлекающий средства инвесторов (дольщиков), как правило, оказывает им услуги, связанные с организацией строительства и последующей передачей построенных объектов. Эти услуги являются возмездными, и вознаграждение за них может определяться в договорах двумя способами:

1) в виде фиксированной суммы или процентов от суммы инвестиционного взноса (далее – текущее вознаграждение);

2) в виде суммы экономии средств, полученных от инвесторов (дольщиков) (далее – сумма экономии).

Текущее вознаграждение по мере поступления средств от инвесторов (дольщиков) учитывается по кредиту счета 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» как полученные авансы. Это вознаграждение признается в качестве выручки либо единовременно по окончании строительства (если услуга считается оказанной только по завершении строительства), либо по мере готовности услуги по окончании каждого отчетного периода. В уменьшение суммы выручки относятся расходы, связанные с оказанием услуг, предварительно учитываемые по дебету счета 20 «Основное производство».

Сумма экономии признается в качестве выручки единовременно по окончании строительства, когда можно определить сумму поступлений от инвесторов (дольщиков) и фактические затраты по строительству. Общая сумма экономии складывается из сумм экономии, полученных по каждому заключенному договору. Если по какому-либо договору сумма полученных инвестиций окажется меньше суммы фактических затрат на строительство доли, подлежащей передаче инвестору (дольщику), то отрицательная разница не может уменьшать общую сумму экономии, а покрывается за счет собственных средств застройщика (без учета для целей налогообложения).

Организация вправе утвердить в учетной политике свой алгоритм определения величины выручки на отчетную дату. Например, можно использовать способ определения готовности услуги на отчетную дату или равномерно.

Признание текущей выручки «по мере готовности». При применении данного способа сложность заключается в определении готовности услуги на отчетную дату.

Дело в том, что нормативных документов, устанавливающих способы определения готовности услуги, нет. Положение осложняется тем, что инвесторы (дольщики) в процессе строительства привлекаются неравномерно и определить общую сумму ожидаемой выручки на каждую отчетную дату не представляется возможным. В этой связи можно предложить следующий способ признания дохода на отчетную дату: на каждую отчетную дату выручка определяется исходя из тех договоров, которые были на эту дату заключены.

Строится жилой дом площадью 1000 кв. м.

До момента заключения первого договора расходы на содержание застройщика составили 500 000 руб.

В отчетном периоде заключен первый договор с дольщиком на строительство 100 кв. м площади, сумма вознаграждения по которому составляет 30 000 руб.

Сумма расходов на содержание застройщика в данном отчетном периоде составила 250 000 руб. (Дебет 20).

Предполагаемый срок строительства, начиная с отчетной даты, составляет 20 месяцев.

Всю сумму расходов на содержание застройщика до момента заключения первого договора (500 000 руб.) относим в дебет счета 08 в стоимость строительства по статье «Прочие капитальные затраты» как расходы на содержание заказчика.

Определяем сумму расходов на содержание застройщика за отчетный период, приходящуюся на долю инвесторов:

250 000 руб.: 1000 кв. м x 100 кв. м = 25 000 руб.

Эту сумму оставляем на счете 20, а оставшуюся сумму расходов застройщика относим в дебет счета 08:

ДЕБЕТ 08 субсчет «Прочие капитальные затраты»
КРЕДИТ 20
– 225 000 руб. – списаны расходы на содержание застройщика.

Далее сумму вознаграждения по заключенному договору делим на количество месяцев предполагаемого строительства:

30 000 руб.: 20 = 1500 руб.

Это расчетная величина выручки за отчетный период.

Сумму расходов за отчетный период делим на предполагаемый срок строительства:

25 000 руб.: 20 = 1250 руб.

При этом будут сделаны следующие проводки:

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90
– 1500 руб. – отражена расчетная величина выручки за отчетный период;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 20
– 1250 руб. – учтена сумма расходов за отчетный период.

Сальдо на счете 20 на конец отчетного периода:

25 000 руб. – 1250 руб. = 23 750 руб.

В следующем отчетном периоде заключено еще три договора на строительство 300 кв. м (всего 400 кв. м с учетом первого договора), сумма вознаграждения по которым составила 90 000 руб.

Итого заключено четыре договора общей суммой вознаграждения 120 000 руб.

До окончания строительства осталось 19 месяцев. Сумма расходов на содержание застройщика в отчетном периоде составила 200 000 руб.

Определяем сумму расходов на содержание застройщика, приходящуюся на дольщиков:

200 000 руб.: 1000 кв. м x 400 кв. м = 80 000 руб.

Эту сумму оставляем на счете 20, а оставшуюся сумму расходов застройщика относим в дебет счета 08:

ДЕБЕТ 08 субсчет «Прочие капитальные затраты»
КРЕДИТ 20
– 120 000 руб. (200 000 – 80 000) – списаны расходы на содержание застройщика.

Определяем сумму вознаграждения за отчетный период:

120 000 руб.: 19 мес. = 6315,79 руб.;
6315,79 руб. – 1500 руб. = 4815,79 руб.

Всего расходов на содержание застройщика, приходящихся на дольщиков с учетом прошлого периода:

25 000 руб. + 80 000 руб. = 105 000 руб.

Определяем сумму расходов за отчетный период:

105 000 руб.: 19 мес. = 5526,32 руб.

И за минусом расходов, признанных в прошлом отчетном периоде:

5526,32 руб. – 1250 руб. = 4276,32 руб.

При этом будут сделаны следующие проводки:

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90
– 4815,79 руб. – отражена расчетная величина выручки за отчетный период;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 20
– 4276,32 руб. – учтена сумма расходов за отчетный период.

Сальдо на счете 20 на конец отчетного периода:

105 000 руб. – 5526,32 руб. = 99 473,68 руб.

По такому алгоритму следует рассчитывать сумму вознаграждения и признаваемых в отчетном периоде расходов в течение всего срока строительства.

В последнем отчетном периоде признается вся сумма вознаграждения, не признанная в предыдущих периодах, и вся сумма непризнанных понесенных расходов, связанных с оказанием услуг инвесторам.

Если выручка признается равномерно. Выручку от оказания услуг застройщика в каждом отчетном периоде можно определять по следующей формуле (речь идет о вознаграждении застройщика согласно договору – в виде фиксированной суммы или в процентах от суммы взноса дольщика):

B = С1: Т1 + С2: Т2 + Сn: Тn,

где В – выручка застройщика от оказания услуг дольщикам в отчетном периоде; С1, С2Сn – сумма вознаграждения, определенная договором с каждым дольщиком (дольщик 1, дольщик 2, дольщик n) в твердой сумме или процентах от суммы взноса; Т1, Т2…Tn – период строительства, определенный по договору с каждым дольщиком как количество отчетных периодов с даты заключения договора до срока окончания строительства. Сумма расходов, связанных с оказанием услуг дольщикам, рассчитывается так:

Р = Р1К,

где Р – сумма расходов, признаваемых в отчетном периоде для целей определения финансового результата; Р1 – сумма расходов на содержание застройщика всего за отчетный период (дебет счета 20 или 26); К – коэффициент, определяемый как отношение площади строительства, на которую с дольщиками заключены соответствующие договоры на конец отчетного периода к общей проектной площади строительства.

Бухгалтерские проводки:

ДЕБЕТ 20 (26) КРЕДИТ 70 (69, 60…)
– отражены расходы на содержание застройщика (Р1);

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 20 (26)
– отнесена на стоимость строительства разница между суммой расходов на содержание застройщика и суммой расходов, признаваемых в отчетном периоде для целей определения финансового результата (Р1 – Р);

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90
– отражена выручка застройщика от оказания услуг дольщикам в отчетном периоде на (В);

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 20 (26)
– списана сумма расходов на содержание застройщика за отчетный период (Р).

У большинства застройщиков расходы на собственное содержание с учетом процентов за пользование банковскими кредитами превышают сумму выручки, признаваемую таким образом в бухгалтерском и налоговом учете. Это приводит к возникновению убытков в бухгалтерском балансе и декларации по налогу на прибыль, что не радует банки и налоговые органы.

Что можно посоветовать в таком случае?

Например, застройщик планирует, что общая выручка, определенная по окончании строительства с учетом полученной экономии в виде разницы между полученными от дольщиков средствами и фактическими расходами на строительство, превысит расходы на содержание застройщика, связанные с оказанием услуг дольщикам. Это подтверждено соответствующими расчетами с учетом планируемых доходов от долевого строительства. В этом случае никто не запрещает ему признать часть планируемой по окончании строительства экономии средств дольщиков в том отчетном периоде, в котором расходы, связанные с оказанием услуг, признаваемые для целей определения финансового результата, с учетом процентов за пользование банковскими кредитами превышают признаваемую сумму выручки. При этом данный порядок должен являться элементом учетной политики организации.

Из статьи журнала «Учет в строительстве», №3, март 2014

Долевое строительство: новый подход к учету

  • Пункт 1
    • фиксированная сумма;
    • процент от долевого взноса;
    • сумма экономии целевых средств, которые остаются в распоряжении застройщика после окончания строительства.
    • застройщик имеет право на получение этой выручки, что подтверждается договором или другим документом;
    • сумма выручки может быть определена;
    • застройщик получил оплату за выполненные работы либо у него есть уверенность в получении оплаты. Например, у застройщика имеются документы (договор, акт приемки выполненных работ, гарантийное письмо и т. д.), на основании которых он может потребовать оплаты выполненных работ;
    • услуга оказана;
    • расходы, которые произведены или будут произведены в связи с этой операцией, могут быть определены.
    • после передачи построенного объекта дольщикам, если договор носит краткосрочный характер (менее 12 месяцев);
    • по мере готовности, если договор носит долгосрочный характер либо сроки его начала и окончания приходятся на разные годы.
  • Пункт 2
  • 1.3.1. Порядок признания выручки1.3.2. Как не допустить убытки в отчетном периоде
  • Пункт 3

Об особенностях учета застройщиками долевого строительства рассказывает Александр Юрьевич Дементьев, генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт»

Нормативные акты в сфере учета операций, связанных со строительством объектов по договорам долевого участия, не изменились. Однако рекомендации, изложенные в постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54, вынуждают к переосмыслению применяемого порядка учета указанных операций…

Действующий порядок учета

Рассмотрим порядок учета у застройщика в рамках долевого строительства.

Напомню, что в бухучете по кредиту счета 76 отражались средства дольщиков, полученные по заключенным договорам участия в долевом строительстве, направляемые на покрытие расходов на строительство дома. Эти расходы учитывались по дебету счета 08 или 20 (в зависимости от понимания застройщиком их экономического характера). По окончании строительства без отражения оборотов по реализации счет 08 (20) закрывался в дебет счета 76 и определялась экономия. Она учитывалась как выручка застройщика по кредиту счета 90 в корреспонденции со счетом 76, на котором оставалась сумма экономии средств дольщиков. Реализация не отражалась по той причине, что застройщик не оформлял на себя право собственности на завершенные объекты долевого строительства до передачи их дольщикам, значит, формального перехода права собственности от застройщика к дольщикам на эти объекты не происходило. В принципе такой подход соответствовал существующему пониманию требования подпункта «г» пункта 12 ПБУ 9/99, который одним из условий признания выручки в бухучете определял переход права собственности от организации к покупателю или приемку работ (услуг) заказчиком. Нет перехода права собственности (приемки работ, услуг) – нет выручки. При этом никто особо не задавался вопросом: а какой характер отношений между застройщиком и дольщиком имеет договор участия в долевом строительстве с точки зрения гражданского законодательства? Считалось, что застройщик получает от дольщиков средства целевого финансирования, которые многие учитывали не по кредиту счета 76, а по кредиту счета 86. Это действительно так, но только для целей налогового учета, поскольку это прямо определено в подпункте 14 статьи 251 Налогового кодекса РФ. Для целей бухучета полученные от дольщиков средства целевыми не являлись, поскольку предполагали возмездность: дольщик – деньги, застройщик – квартиру (объект долевого строительства). То есть экономический характер взаимоотношений между участниками долевого строительства соответствовал обычным коммерческим отношениям, направленным на извлечение прибыли.

<…>

Как отражать операции

Возникает вопрос: а правильно ли застройщик отражал в учете передачу дольщикам объектов долевого строительства, минуя счета реализации? Ведь бухгалтерская проводка дебет 76 кредит 08 (20) экономически никаким образом не отражала существующие варианты учета хозяйственных операций, связанных с передачей имущества. То есть в этом плане учет данной операции являлся по большей части понятийным, нежели нормативным. Ответ следует искать в юридической квалификации договора участия в долевом строительстве.

Сегодня мало кто из юристов отважится возразить против рекомендаций Пленума ВАС РФ о том, что договоры участия в долевом строительстве являются разновидностью договоров купли-продажи. Поэтому возьмем за основу именно такую их квалификацию. Это дает нам право утверждать, что передача объектов долевого строительства от застройщика дольщикам – это операция по продаже готовой строительной продукции. Следовательно, она должна быть отражена на счетах реализации у застройщика (продавца). Что же мешает? А мешает пункт 12 ПБУ 9/99, устанавливающий обязательным условием для признания выручки факт перехода права собственности от продавца к покупателю. Но ведь застройщик право собственности на себя не оформляет, а значит, не передает его. И что дальше? Ведь не учитывать же вечно дебиторскую задолженность, как это определено в том же пункте 12 в случае невыполнения условий для признания выручки?

Можно предположить, что специальные нормы Закона № 214-ФЗ по отношению к положениям Гражданского кодекса РФ о купле-продаже могут предусматривать и специальные условия для признания в бухучете выручки от реализации объектов долевого строительства. Это дает право утверждать, что при передаче данных объектов от застройщика дольщикам у передающей стороны возникают операции по реализации готовой строительной продукции в виде квартир, нежилых помещений и машино-мест. В результате в бухучете делают следующие записи:

Дебет 51 Кредит 76
– отражены средства дольщиков, полученных по договорам;

Дебет 20 Кредит 60
– учтены расходы на строительство объекта;

Дебет 19 Кредит 60
– отражен НДС, предъявленный поставщиками и подрядчиками;

Дебет 43 Кредит 20 (19)
– сформирована себестоимость готовой строительной продукции;

Дебет 76 Кредит 90
– отражены обороты по реализации объектов долевого строительства в размере всей суммы средств, поступивших от дольщиков;

Дебет 90 Кредит 43
– списана реализованная готовая строительная продукция.

По итогам этих проводок в бухучете не определяется экономия средств дольщиков, так как цена договора (за исключением вознаграждения застройщика) в полной сумме отражается как выручка от реализации объектов долевого строительства.

<…>

Услуги застройщика

Что при таком подходе происходит с бухучетом услуг, которые в соответствии с договором застройщик может оказывать дольщикам? Здесь сразу следует оговориться, что услуги застройщика могут иметь место только в том случае, если цена договора разбивается на сумму средств, направляемую для покрытия расходов на строительство дома и вознаграждение застройщика. Если это не предусмотрено, то говорить о каких-либо услугах застройщика в этом случае не приходится.

Оказание застройщиком услуг дольщикам подлежит отражению в бухгалтерском учете в качестве отдельного вида деятельности. Средства, предназначенные для выплаты вознаграждения, учитываются как авансы, полученные по кредиту счета 62. Расходы застройщика, связанные с оказанием услуг, отражаются по дебету счета 20. Выручка от реализации услуг признается в порядке, предусмотренном учетной политикой застройщика.

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.





Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Директор заваливает вас дополнительной работой?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка