Журнал, справочная система и сервисы
№24
Декабрь

В свежем «Главбухе»

Подписка
Срочно заберите все!
№24
24 сентября 2015 394 просмотра

Наша организация купила у муниципалитета землю и находящиеся на этой земле строения. На земле планируется снести старые строения и строить в будущем новое здание. Как правильно (какими документами) должен быть оформлен снос строений. Куда отнести расходы связанные со сносом (демонтажом) металлических складских помещений? Как отразить в бухгалтерском и налоговом учете приобретение данных объектов? Спасибо.

Ветхие строения под снос не принимаются в состав основных средств. Но при сносе (демонтаже) можно использовать порядок документального оформления, аналогичный ликвидации основных средств. Т.е. назначить комиссию, издать приказ о сносе, оформить акт по форме, разработанной самостоятельно, за основу можно взять форму № ОС-4б (акт о списании группы основных средств).

Затраты на приобретение и снос таких объектов следует учитывать в первоначальной стоимости нового объекта (и в бухгалтерском, и в налоговом учете).

Обоснование

Из рекомендации Сергея Разгулина, действительного государственного советника РФ 3-го класса

Нужно ли в бухучете включать в первоначальную стоимость нового объекта расходы, связанные с ликвидацией старого основного средства, и его остаточную стоимость

Только расходы, непосредственно связанные с вводом в эксплуатацию нового объекта, нужно учитывать в его первоначальной стоимости. В том числе и на ликвидацию старого основного средства. Остаточную же стоимость списывайте единовременно на прочие расходы в любом случае.

Такой порядок учета остаточной стоимости прямо установлен в пункте 29 ПБУ 6/01 и следует из пункта 11 ПБУ 10/99 и пункта 86 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н. Кроме того, признать, что затраты на покупку имущества, которое использовали в деятельности как основное средство, были произведены специально для ввода в эксплуатацию другого объекта, нельзя. Ведь главное требование для капитальных вложений не выполняется. Это следует из положений пункта 8 ПБУ 6/01.

Что касается расходов на саму ликвидацию, то их как раз можно учесть в первоначальной стоимости нового объекта, если, конечно, эти затраты с ним связаны. В противном случае учет затрат на ликвидацию зависит от того, кто выполняет работы.

Внимание: в отношении затрат на выкуп недвижимости под снос, на месте которой будет построен новый объект, действует особый порядок.

По сути, выкупаемые под снос объекты не соответствуют критериям основного средства. Ведь для получения дохода использовать их организация не будет. Поэтому такие затраты учитывайте как расходы, непосредственно связанные с сооружением и изготовлением новых объектов основных средств. То есть в их первоначальной стоимости. Это следует из положений пункта 8 ПБУ 6/01, пункта 24 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н. Такой же точки зрения придерживается Минфин России в письмах от 23 мая 2013 г. № 03-03-06/1/18418 и от 7 марта 2013 г. № 03-03-06/1/6914.

Из рекомендации Сергея Разгулина, действительного государственного советника РФ 3-го класса

Нужно ли в налоговом учете расходы, связанные с ликвидацией старого основного средства, и его остаточную стоимость включать в первоначальную стоимость нового объекта

Затраты на ликвидацию старого основного средства включите в первоначальную стоимость нового имущества, только если они связаны с вводом объекта в эксплуатацию. При этом остаточную стоимость ликвидируемого основного средства включать в первоначальную стоимость нового объекта не нужно.

По общему правилу при расчете налога на прибыль расходы на ликвидацию основных средств нужно учитывать в составе внереализационных расходов. Это в равной степени относится как к остаточной стоимости ликвидируемых основных средств, так и к расходам на их ликвидацию. Об этом сказано в подпункте 8 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса РФ.

Однако затраты на ликвидацию старых основных средств, которые непосредственно связаны с установкой или возведением нового объекта, признать в расходах единовременно нельзя. Они должны быть учтены в первоначальной стоимости нового основного средства (абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ).

Внимание: особый порядок действует в отношении затрат на выкуп недвижимости под снос, на месте которой будет построен новый объект.

По общему правилу первоначальную стоимость основного средства в налоговом учете нужно определять как сумму фактических расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования (абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ).

Так как ликвидируемое строение не будет использовано для извлечения дохода, в составе амортизируемого имущества его учесть нельзя. Поэтому затраты на выкуп ветхого строения под снос необходимо учесть в первоначальной стоимости нового объекта. Это следует из пункта 1 статьи 256 Налогового кодекса РФ. Аналогичные разъяснения приведены в письмах Минфина России от 23 мая 2013 г. № 03-03-06/1/18418 и от 7 марта 2013 г. № 03-03-06/1/6914.

Журнал «Российский налоговый курьер» № 13-14, Июль 2013

Какие расходы компаниям удается учесть в случае приобретения аварийного объекта недвижимости

Некоторые организации стремятся приобрести земельный участок, даже если на нем находится ветхая недвижимость в аварийном состоянии. В финансовом плане это зачастую выгодно, поскольку предыдущие собственники, как правило, реализуют такие объекты, имеющие выгодное месторасположение, по сниженным ценам с целью получить хоть какой-то доход. Новые собственники ликвидируют старые постройки и возводят на земельном участке новые здания. Как вариант — организация проводит ремонтно-восстановительные работы (оснащает помещение современной системой энергоснабжения, кондиционирования, оборудует здание лифтом, cооружает подземную парковку) и эксплуатирует здание по новому назначению.

В таких ситуациях компании сталкиваются с проблемой квалификации в налоговом учете объекта, находящего на приобретенном земельном участке. Поскольку, с одной стороны, ветхая недвижимость мешает компании и первоначальная цель ее приобретения — это снос. С другой стороны, ликвидацию ненужного объекта нельзя рассматривать в отрыве от стремления организации получить экономический эффект в будущем.

Кроме того, неясно, как учитывать затраты на приобретение и снос аварийного объекта — в составе первоначальной стоимости возведенного на его месте здания или в качестве отдельного вида расходов. Практика показывает, что мнение контролеров, Минфина России и судов зачастую расходятся.

Налоговики настаивают, что компания не вправе амортизировать аварийный объект, однако суды учитывают мнения специалистов по недвижимости

По общему правилу амортизируемым признается имущество первоначальной стоимостью более 40 000 руб. со сроком полезного использования не менее 12 месяцев, которое находится у налогоплательщика на праве собственности и используется им для извлечения дохода (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Таким образом, важен факт использования объекта. При этом, исходя из определения «аварийное состояние здания», которое раскрыто в Методических рекомендациях по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности (утв. приказом Госстроя России от 10.11.98 № 8), можно сделать вывод, что компания не вправе эксплуатировать здание, признанное аварийным. В частности, аварийным признается такое состояние здания, при котором его дальнейшая эксплуатация должна быть незамедлительно прекращена из-за невозможности обеспечения безопасного пребывания в нем людей (см. врезку «На заметку»).

В связи с этим Минфин России приходит к выводу, что компания не вправе начислять амортизацию на аварийное имущество. В частности, в письме от 08.07.09 № 03-03-06/1/447 финансовое ведомство отмечает, что не используемый налогоплательщиком для извлечения дохода объект не является в целях главы 25 НК РФ амортизируемым имуществом. Следовательно, компания не вправе отражать в налоговом учете стоимость такого имущества и амортизационные отчисления по нему.

По мнению Минфина России, компания не вправе начислять амортизацию по аварийному зданию, поскольку такое имущество она прямо не использует в деятельности, направленной на получение дохода

Налоговики на местах, как правило, соглашаются с мнением финансового ведомства. Так, в одном из дел инспекторы установили, что спорные объекты недвижимости невозможно эксплуатировать в связи с неработоспособным аварийным состоянием строительных конструкций и отсутствием условий для нахождения персонала и организации технологического процесса. В связи с этим контролеры пришли к выводу, что указанные объекты недвижимости не могут использоваться в производственных целях и компания не вправе была их амортизировать в налоговом учете. В этом деле ФАС Московского округа поддержал компанию.

Однако причиной, по которой суд признал правомерным начисление амортизации по спорным объектам, послужило заключение специалистов по оценке технического состояния объектов недвижимости, представленное налогоплательщиком. В соответствии с представленными отчетами спорный объект не являлся аварийным и компания вправе была использовать его в производственной деятельности (постановление от 03.12.10 № КА-А40/11146-10).

В другом споре, касающемся необходимости начисления налога на имущество, ФАС Западно-Сибирского округа также принял во внимание заключение специалиста. В этом документе было указано, что здание оценивалось как ветхое и при установленном уровне износа не соответствовало нормативному уровню технического состояния. В результате суд пришел к выводу, что здание нельзя было использовать по назначению, поэтому оно не соответствовало критериям отнесения имущества к основным средствам (постановление от 17.05.11 № А27-10300/2010).

На заметку

Снос ветхого объекта безопаснее подтвердить заключением комиссии, созданной в компании

Аварийный объект изначально непригоден к использованию в предпринимательской деятельности. В связи с чем учитывать такой объект в составе основных средств компании рискованно. По мнению автора, такое имущество в бухгалтерском учете целесообразнее отнести к ТМЦ или учесть в составе незавершенного строительства.

По правилам пункта 77 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (утв. приказом Минфина России от 13.10.03 № 91н) для определения целесообразности (пригодности) дальнейшего использования объекта ОС, возможности и эффективности его восстановления, а также для оформления документации при выбытии такого объекта компания создает специальную комиссию.

Таким образом, в случае если компания решит ликвидировать аварийную постройку, ей безопаснее собрать соответствующую комиссию, включив в нее, помимо директора и главного бухгалтера, технических специалистов (прорабов и подрядчиков), также и независимых оценщиков. Заключение такой комиссии будет дополнительно подтверждать экономическую и практическую целесообразность именно сноса ветхого строения, а не его восстановительных работ

По мнению Минфина России, затраты на приобретение и снос аварийного здания формируют первоначальную стоимость построенного на его месте объекта недвижимости

На практике нет единого мнения о том, как учитывать стоимость услуг по сносу ветхого здания — списывать единовременно в расходы или относить на увеличение первоначальной стоимости вновь построенного объекта недвижимости с последующим начислением амортизации.

В первоначальную стоимость объекта, построенного на месте снесенного ветхого здания, организация вправе включить компенсацию стоимости строений и насаждений, которые подлежат сносу в рамках реализации строительства

Минфин России придерживается второго мнения (письма от 07.03.13 № 03-03-06/1/6914 и от 23.05.13 № 03-03-06/1/18418). Так, в соответствии с пунктом 8 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (утв. приказом Минфина России от 30.03.01 № 26н) первоначальной стоимостью основных средств, приобретенных за плату, признается сумма фактических затрат организации, непосредственно связанных с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств. Кроме того, финансовое ведомство обращает внимание, что в соответствии с пунктом 4.78 Методики определения стоимости строительной продукции на территории РФ (утв. постановлением Госстроя России от 05.03.04 № 15/1):

«<…> В сметную стоимость строительства включаются затраты на подготовку территории строительства, в том числе освобождение территории строительства от имеющихся на ней строений, лесонасаждений, промышленных отвалов и других мешающих предметов, переселение жильцов из сносимых домов, перенос и переустройство инженерных сетей, коммуникаций, сооружений, путей и дорог, снятие и хранение плодородного слоя почвы и т. п. Таким образом, затраты по сносу зданий, расположенных на приобретаемом земельном участке, формируют первоначальную стоимость вновь создаваемого объекта капитального строительства на указанном земельном участке».

<…>

Из рекомендации Сергея Разгулина, действительного государственного советника РФ 3-го класса

Как оформить и отразить в бухучете и при налогообложении ликвидацию основных средств

<…>

Документальное оформление

Прежде чем ликвидировать имущество, которое невозможно или невыгодно использовать, придется соблюсти ряд процедур и заполнить необходимые документы. Оформляют списание основного средства в следующей последовательности.

  1. Создают ликвидационную комиссию и получают ее заключение.
  2. Исходя из заключения руководитель принимает окончательное решение о ликвидации, частичной ликвидации и о списании имущества, оформив его приказом.
  3. Составляют акт о списании основного средства.
  4. Делают необходимые записи в учетных документах о списании объекта.

Такой алгоритм действий следует из пунктов 75–80 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н.

Для начала надо определиться с составом ликвидационной комиссии. В нее обязательно должны входить главный бухгалтер, материально ответственные лица и другие сотрудники, назначенные приказом руководителя.

Принять решение о списании основного средства можно после того, как ликвидационная комиссия проведет ряд мероприятий. А именно:

  • проведет осмотр основного средства, если оно, конечно, не похищено и есть в наличии;
  • оценит возможности и целесообразность восстановления объекта;
  • установит причины ликвидации;
  • выявит виновных лиц, если объект ликвидируют до истечения нормативного срока службы по чьей-либо вине;
  • определит, возможно ли использовать отдельные узлы, детали или материалы ликвидируемого основного средства.

Об этом сказано в пункте 77 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н.

Результат комиссия оформляет заключением. Типовой формы для него нет. Поэтому можете разработать его форму самостоятельно. Главное, чтобы в ней были все необходимые реквизиты первичного документа. Утверждает форму руководитель приказом к учетной политике. Выглядеть заключение ликвидационной комиссии может, например, вот так. Данный порядок следует из частей 2 и 4 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ, пункта 4 ПБУ 1/2008.

<…>

Типового образца приказа о ликвидации основного средства нет, поэтому его можно составить в произвольной форме.

После того как получено заключение комиссии о необходимости ликвидации основного средства и оформлен приказ руководителя, составляют акт о списании имущества. Для этого можно использовать типовую или самостоятельно разработанную форму. Во втором случае необходимо, чтобы в документе были все необходимые реквизиты. Как и любые другие первичные документы, которые используют в организации, выбранную форму утверждает приказом руководитель.

Такой порядок установлен пунктом 78 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н и следует из положений частей 2 и 4 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ, пункта 4 ПБУ 1/2008.

Для составления актов о списании основных средств можно использовать следующие типовые бланки:

<…>

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.



Вопросы и ответы по теме



Совет недели

Если акт от поставщика датирован 2015 годом, но получили вы его только сейчас, расходы можно учесть в текущем периоде. Ведь из-за ошибки налог на прибыль в 2015 году переплатили (п. 1 ст. 54 НК РФ).
  • Налоговый кодекс
  • Гражданский кодекс
  • Трудовой кодекс

Новые документы

Все изменения в законодательстве для бухгалтера


Зачем бухгалтеру ОКУН и новый Перечень бытовых услуг?

  Результаты

Система Главбух

Профессиональная справочная система для бухгалтеров

Получить демодоступ

Программа Главбух: Зарплата и кадры

Сервис по расчету и оформлению выплат работникам

Попробовать бесплатно


Калькуляторы и справочники


Пока вы были в отпуске

Самые важные события, материалы и изменения в законе


Подписка на рассылки



Наши партнеры

  • Семинар для бухгалтера
  • Практическое налоговое планирование
  • Зарплата
  • Учет в строительстве
  • Юрист компании
  • Кадровое дело
  • Учет.Налоги.Право
  • Документы и комментарии
  • Учет в сельском хозяйстве
  • Коммерческий директор
  • Упрощенка